신경매(새매각)와 재경매(재매각)를 구별하자
부동산경매절차 중에서 새매각으로 불리우는 신경매와 재매각으로 불리우는 재경매가 있다. 과연 신경매와 재경매는 어떻게 구별할 수 있을까? 이하에서는 신경매와 재경매의 구별을 개념 측면, 진행 절차 측면, 입찰보증금의 비율 측면, 최저매각가격의 변동여부 측면에서 간략히 살펴보고자 한다.
먼저 개념측면에서 보면, 신경매(새매각)는 집행법원이 경매부동산의 매각(입찰)을 실시하였으나 매수인이 결정되지 않아서 다시 매각기일을 지정하여 실시하는 경매이다. 반면, 재경매(재매각)는 매수인(차순위매수인이 매각허가를 받은 경우 포함)이 대금지급기한이나 민사집행법에서 다시 정한 기한까지 대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하고, 차순위매수신고인이 없는 때에 법원이 직권으로 다시 실시하는 경매이다.
이어서 신경매와 재경매의 진행 절차 측면에서 보면, 다음 <그림>으로 구별할 수 있다. <그림>에서 보는 바와 같이, 신경매와 재경매는 최저매각가격결정 단계부터 매각대금납부 단계 사이에서 이루어진다.
신경매(새매각)는 <그림>처럼 매각기일에 입찰을 실시하였으나 허가할 매수신고인이 없어서 최종적으로 매각이 마감된 때에, 즉 유찰이 된 때에 진행된다. 아울러, 집행법원이 매각결정기일에 민사집행법상의 매각허가에 대한 이의사유가 있어서 이해관계인의 이의신청에 따라서 또는 직권으로 매각불허가결정을 한 경우에 신경매가 진행된다.
반면, 재경매(재매각)는 매각허가확정을 받은 매수인(차순위매수인 포함)이 대금지급기한 또는 민사집행법에서 다시 정한 기한까지 매각대금을 미납하는 경우에 진행된다. 아울러, 매수인이 매각대금 납부의무를 완전히 이행하지 않는 경우에, 즉 불완전하게 이행하는 경우에도 재경매가 진행된다. 이 때, 이전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다. 다만, 이전의 매수인이 재경매기일의 3일 이전까지 미납대금과, 그 지급기한이 지난 날부터 지급일까지의 대금에 대한 연 2할의 지연이자 및 절차비용을 모두 납부하면 재경매는 취소된다.
마지막으로 입찰보증금의 비율 측면과 최저매각가격의 변동여부 측면에서 보면, 다음과 같다. 신경매는 입찰보증금의 비율이 최저매각가격의 10%이나, 재경매는 입찰보증금의 비율이 최저매각가격의 20% 또는 30%이다. 최저매각가격을 보면, 신경매는 유찰된 경우에 최저매각가격이 법원의 재량으로 20~30% 정도씩 저감되나 매각불허가인 경우에는 최저매각가격이 저감되지 않는다. 재경매는 종전에 진행된 최저매각가격이 저감되지 않고 그대로 적용된다.
지금까지, 신경매와 재경매의 구별을 몇 가지 측면에서 간단히 살펴보았다. 부동산경매시장에 참여하고자 할 때, 참가자들이 이러한 신경매와 재경매의 특징들을 잘 알고 있어야 실수하지 않고 성공할 수 있을 것으로 판단한다.
부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈
※ 참조
■ 민사집행법 제119조(새 매각기일)
허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 제91조제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다. 그 기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에도 또한 같다.
■ 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
■ 민사집행법 제88조(배당요구)
①집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다.
②배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.
■ 민사집행법 제138조(재매각)
①매수인이 대금지급기한 또는 제142조제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다.
②재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건을 적용한다.
③매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다. 이 경우 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다.
④재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.
■ 민사집행법 제142조(대금의 지급)
①매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다.
②매수인은 제1항의 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 한다.
③매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우에 그 금전은 매각대금에 넣는다.
④매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우로서 매수인이 매각대금중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는, 법원은 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 한다.
⑤제4항의 지연이자에 대하여는 제138조제3항의 규정을 준용한다.
⑥차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다.
■ 민사집행법 제113조(매수신청의 보증)
매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다.
■ 민사집행법 제114조(차순위매수신고)
①최고가매수신고인 외의 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하면 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고(이하 "차순위매수신고"라 한다)를 할 수 있다.
②차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.
■ 민사집행규칙 제63조(기일입찰에서 매수신청의 보증금액)
①기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 한다.
②법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 제1항과 달리 정할 수 있다.
■ 민사집행규칙 제64조(기일입찰에서 매수신청보증의 제공방법)
제63조의 매수신청보증은 다음 각호 가운데 어느 하나를 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하여야 한다. 다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증의 제공방법을 제한할 수 있다. [개정 2005.7.28]
1. 금전
2. 「은행법」의 규정에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있는 것
3. 은행등이 매수신청을 하려는 사람을 위하여 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 매수신청을 하려는 사람과 은행등 사이에 맺어진 사실을 증명하는 문서