중동주공 아파트를 재건축 하면서 토지지분에 대한 가격이 어느정도는 나와 있지요.그곳 관리처분 하면서 토지1평에 대한 권리가액이 1,080만원정도에 결정 되었습니다.33평형 아파트 분양가는 약3억정도 이구요,16.5평 권리가액이 약 17,800만원정도이어서 분담금이 12,000만원을 조금 넘었을것 입니다. 물론 재개발은 재건축 처럼 토지권리가액을 일정하게 계산할수 없어요.왜냐하면 각각의 토지와 건물의 가격이 다르기 때문 입니다.그만큼 재개발사업이 어렵다는 것이지요.재개발은 참으로 사업하는데 많은 어려움이 많습니다.조합원들이 현명하지 못하고 서로 싸운다면 더욱더 어려워져요.조합원들이 하나로 똘똘 뭉쳐야 합니다.
제일 중요한게 비용을 얼마나 저렴하게 쓰느냐이고 공사비는 아주 저렴하게 하면서 집은 잘 지어야 하겠지요.이런걸 얼마나 잘 하느냐가 그 재개발조합의 할일이고 조합에서 일하는 분들과 조합원들의 힘이 하나로 뭉쳐야 한다는 겁니다.조합과 조합원들은 정말로 하나가 되서 시공사나 정비업체를 상대해야 할겁니다.그들은 전문가 들이고 조합과 조합원들은 그들을 제대로 상대하지 못하면 엄청난 비용을 지불하게 될겁니다.그렇게 되면 그 사업장은 이익을 낼 수가 없겠지요.그러면 분담금은 엄청나게 될것이고,그 분담금을 부담하지 못하는 조합원들은 그 아파트를 매매하고 떠날수밖에 없는 현실이 될겁니다.
컨설팅님, 제궁금함도 좀 풀어주실런지요...중동주공아파트재건축의 경우 평당 1천만원정도가 인정되었다면 요즘 소사나 원미뉴타운은 지분평당1,500만원이상으로 거래가 되고 있는데 그럼 너무 가격이 높게 거래가 되고 있는 건가요? 어떤 분들은 1700~1800만원까지 요구하시기도 하는데...이런 가격에 산 사람들은 엄청 나중에 손해를 보게 되는 건가요?-----물론 아니겠지만 아는게 없다보니, 이런 의문에 대한 답을 모르겠습니다. 좀 갈켜주세요.
약대 1,2구역이 시공사 선정중에 있습니다.그곳 권리가액을 잘 살펴보실 필요가 있습니다.재개발은 참으로 난제가 많고 권리분석이 어렵습니다.일단 아파트를 지을려고 하는데까지 비용을 산출할줄 알아야 합니다.감정평가 이론에 보면 새로운 건물을 지을려고 하는 토지가액은 그 토지에 아무것도 없는게 제일 감정가가 많이 나오지요.즉 건물이 많고 보상가가 많이 지출되면 남는게 없다는 말씀 입니다.또한 아파트를 지어서 일반 분양물량이 많을수록 유리 합니다.제 상식으로는 부천에서 1,700~1,800만원을 넘는것은 상업지역을 빼 놓고는 불가능한 가격 입니다.부동산에서 이야기 하는건 절대 믿지 마시구요.
내가 부동산으로 어떤 수익을 내실려면 나 자신이 철저한 공부가 되어 있거나,주위에서 이런걸 잘 알고있는분을 찾는것도 한 방법같아요.부동산들은 제대로된 지식은 없고 그냥 그렇다더라 라고 하는 무책임한 말만하는 분들은 정말로 경계를 해야 합니다. 자기들의 조그마한 이익을 위해서 엄청난 투자를 유도해 놓고는 나 몰라라 하는 분들이 너무 많은것 같아요.나 자신이 이 물건이 금덩어리가 될것인지,돌덩어리가 될것인지는 구별할줄 알아야 합니다.약대 1,2구역을 잘 살펴 보시면 엄청난 공부가 될걸로 생각 됩니다.그곳이 부천지역의 표본이 될것이기 때문 입니다 .참으로 어렵고 힘든게 재개발 입니다.잘 판단해서 투자 하십시요...
재건축 규제 및 용적률이 다소 낮아 졌지만, 무상 지분율 최소1.2정도는 되리라 생각하더군요...재개발 재건축보다 현재 사업하기 더 좋습니다. 무식하거나, 비리 부정부패를 일삼는 어리석은 추진위만 없다면 재개발하여 많은 조합원들이 무상으로 들어 갈 수 있으리라 생각합니다. (정부의 원가상한제에 따른 토지 감정비의 130%까지로 기억되는데, 이걸 묶어버리면 원주민들의 수익성은 떨어지리라 생각됩니다. 정부의 규제가 조합원들에게는 독약이 되는군요.) 예전 재건축이라면 북치고 장구치고 (조합원의 지분에 따라서 일정하게 권리가액 산정할 수 있으니) 하여 용적율 최대한 받아서 한다면 무상으로도 들어갈 수 도 있으리만...
정부의 분양가 상한제로 인하여, 재건축 재개발 모두가 난관에 부딪치겠군요. 아니 재개발은 워낙에 비리 부정이 난무하여 원주민들이 손해만 많이 보았으니 그때나 지금이나 별반 차이는 없으리라 생각됩니다. 하지만, 수익은 많이 떨어지리라 예상됨. 하지만, 투자해 놓는게 가만히 앉아 있는편보다는 훨씬 좋으리라 생각됩니다.
약대주공 재건축은 현대산업에서 너무 엄청난 비례율을 약속하였지요.그걸 어떻게 지킬려는지....아마도 중동주공재건축처럼 시공만 하겠다고 할것 같습니다.가격만 폭등시켜 놓고 아무런 책임도 안질려고 할것 같은데.....대기업들은 그러면 안될것 같은데.약대주공 조합원들이 잘 판단 하리라고 봅니다.
첫댓글 검색해 보시면 아시겠지만...님께서 알고 계시는 것처럼 단순 계산 방식이 아니고 님의 주택에 대한 감정평가를 하게 됩니다...감정평가액을 기준으로 관리처분 때 정산을 하게 되는 것입니다....아직 추가분담금이 얼마라고 단정짓기엔 아직 이른감이 있습니다..
중동주공 아파트를 재건축 하면서 토지지분에 대한 가격이 어느정도는 나와 있지요.그곳 관리처분 하면서 토지1평에 대한 권리가액이 1,080만원정도에 결정 되었습니다.33평형 아파트 분양가는 약3억정도 이구요,16.5평 권리가액이 약 17,800만원정도이어서 분담금이 12,000만원을 조금 넘었을것 입니다. 물론 재개발은 재건축 처럼 토지권리가액을 일정하게 계산할수 없어요.왜냐하면 각각의 토지와 건물의 가격이 다르기 때문 입니다.그만큼 재개발사업이 어렵다는 것이지요.재개발은 참으로 사업하는데 많은 어려움이 많습니다.조합원들이 현명하지 못하고 서로 싸운다면 더욱더 어려워져요.조합원들이 하나로 똘똘 뭉쳐야 합니다.
제일 중요한게 비용을 얼마나 저렴하게 쓰느냐이고 공사비는 아주 저렴하게 하면서 집은 잘 지어야 하겠지요.이런걸 얼마나 잘 하느냐가 그 재개발조합의 할일이고 조합에서 일하는 분들과 조합원들의 힘이 하나로 뭉쳐야 한다는 겁니다.조합과 조합원들은 정말로 하나가 되서 시공사나 정비업체를 상대해야 할겁니다.그들은 전문가 들이고 조합과 조합원들은 그들을 제대로 상대하지 못하면 엄청난 비용을 지불하게 될겁니다.그렇게 되면 그 사업장은 이익을 낼 수가 없겠지요.그러면 분담금은 엄청나게 될것이고,그 분담금을 부담하지 못하는 조합원들은 그 아파트를 매매하고 떠날수밖에 없는 현실이 될겁니다.
간단히 생각하면 재개발 권리가액은 현시세의 절반정도 예상하시고 나머지 조합원 분양가에서 권리가빼면 자기분담금됩니다.사업진행속도나 정책변화에 의하여 권리가 비례률이 +~-가 되겠지만 주민 단합안되면 구역지정후 보통~15년까지 가는경우도 보았습니다..*인천 산곡2동 106번지일대는 94년도에 구역지정입안 97년구역지정04년사업시행신청 2007~사업시행인가^^( 8개동 짓는데도 주민 마찰있으면 이렇게 오래걸린답니다)
컨설팅님, 제궁금함도 좀 풀어주실런지요...중동주공아파트재건축의 경우 평당 1천만원정도가 인정되었다면 요즘 소사나 원미뉴타운은 지분평당1,500만원이상으로 거래가 되고 있는데 그럼 너무 가격이 높게 거래가 되고 있는 건가요? 어떤 분들은 1700~1800만원까지 요구하시기도 하는데...이런 가격에 산 사람들은 엄청 나중에 손해를 보게 되는 건가요?-----물론 아니겠지만 아는게 없다보니, 이런 의문에 대한 답을 모르겠습니다. 좀 갈켜주세요.
약대 1,2구역이 시공사 선정중에 있습니다.그곳 권리가액을 잘 살펴보실 필요가 있습니다.재개발은 참으로 난제가 많고 권리분석이 어렵습니다.일단 아파트를 지을려고 하는데까지 비용을 산출할줄 알아야 합니다.감정평가 이론에 보면 새로운 건물을 지을려고 하는 토지가액은 그 토지에 아무것도 없는게 제일 감정가가 많이 나오지요.즉 건물이 많고 보상가가 많이 지출되면 남는게 없다는 말씀 입니다.또한 아파트를 지어서 일반 분양물량이 많을수록 유리 합니다.제 상식으로는 부천에서 1,700~1,800만원을 넘는것은 상업지역을 빼 놓고는 불가능한 가격 입니다.부동산에서 이야기 하는건 절대 믿지 마시구요.
내가 부동산으로 어떤 수익을 내실려면 나 자신이 철저한 공부가 되어 있거나,주위에서 이런걸 잘 알고있는분을 찾는것도 한 방법같아요.부동산들은 제대로된 지식은 없고 그냥 그렇다더라 라고 하는 무책임한 말만하는 분들은 정말로 경계를 해야 합니다. 자기들의 조그마한 이익을 위해서 엄청난 투자를 유도해 놓고는 나 몰라라 하는 분들이 너무 많은것 같아요.나 자신이 이 물건이 금덩어리가 될것인지,돌덩어리가 될것인지는 구별할줄 알아야 합니다.약대 1,2구역을 잘 살펴 보시면 엄청난 공부가 될걸로 생각 됩니다.그곳이 부천지역의 표본이 될것이기 때문 입니다 .참으로 어렵고 힘든게 재개발 입니다.잘 판단해서 투자 하십시요...
소사지구를 예로 든다면, 일반분양이 조합원분양보다 많게 될것입니다. 약대 주공 재건축을 보면 조합원 대비 일반분양 비율을 보면 10:2정도로 조합원이 압도적으로 많습니다. 그런대도 무상 지분율 최소 1.2 이상을 줄 예정이라하던데...
예전 초기 현대 산업개발 I'PARK에서 시공사 선정시때는 무상지분율1.6을 준다하여 80%의 압도적인 지지를 받고 선정되어 지분 20평인 17평형 아파트(?맞을거예요...)가 33평형을 무상입주하는걸로 얘기가 되었다 하더군요.
재건축 규제 및 용적률이 다소 낮아 졌지만, 무상 지분율 최소1.2정도는 되리라 생각하더군요...재개발 재건축보다 현재 사업하기 더 좋습니다. 무식하거나, 비리 부정부패를 일삼는 어리석은 추진위만 없다면 재개발하여 많은 조합원들이 무상으로 들어 갈 수 있으리라 생각합니다. (정부의 원가상한제에 따른 토지 감정비의 130%까지로 기억되는데, 이걸 묶어버리면 원주민들의 수익성은 떨어지리라 생각됩니다. 정부의 규제가 조합원들에게는 독약이 되는군요.) 예전 재건축이라면 북치고 장구치고 (조합원의 지분에 따라서 일정하게 권리가액 산정할 수 있으니) 하여 용적율 최대한 받아서 한다면 무상으로도 들어갈 수 도 있으리만...
정부의 분양가 상한제로 인하여, 재건축 재개발 모두가 난관에 부딪치겠군요. 아니 재개발은 워낙에 비리 부정이 난무하여 원주민들이 손해만 많이 보았으니 그때나 지금이나 별반 차이는 없으리라 생각됩니다. 하지만, 수익은 많이 떨어지리라 예상됨. 하지만, 투자해 놓는게 가만히 앉아 있는편보다는 훨씬 좋으리라 생각됩니다.
우리재산 우리에게 돌려 줘야지...환수하고 일반분양자들한테 줘버리면 어떠케 한다는 소린지. 노무현 정권이 서민들 울리네....탄핵이 됐어야 하는데, 헌법소원이라도 내야 할 것 같은데...
우리는 무조건 보상가를 최대한 이빠이 땡겨서 보상받고 입주권 받은후 전매하여야 할 것 같네요...
약대주공 재건축은 현대산업에서 너무 엄청난 비례율을 약속하였지요.그걸 어떻게 지킬려는지....아마도 중동주공재건축처럼 시공만 하겠다고 할것 같습니다.가격만 폭등시켜 놓고 아무런 책임도 안질려고 할것 같은데.....대기업들은 그러면 안될것 같은데.약대주공 조합원들이 잘 판단 하리라고 봅니다.
그렇군요..답변 감사합니다.