둔촌주공재건축 Fact check [30탄 - 분상제 피했다]

[경호처장]

▶ 둔촌주공 재건축 사업개요

시공사	면적	건폐율	용적율	규모	공동주택수	상가
현대건설. 현대산업개발   롯데건설. 대우건설	정비구역 : 189,435평 사업시행 : 139,988평	18.24%	273,85%	지하3층~ 지상35층	5,930세대 → 12,032세대	5호선상가. 9호선 상가 분산상가1. 분산상가2

▶ 둔촌주공 부대복리시설 요약

구분	1단지	2단지	3단지	4단지
특화 아이템	카페테리어 173평 (조식서비스)	수영장. 사우나. 체육관 어린이체육관	스카이라운지 스카이힐링센터 스카이게스트하우스	중앙도서관(254평) 카페테리어(조식서비스) 게스트하우스
주요 시설	경로시설	실내체육관(267평)	어린이집	어린이집
	아린이집	탁구장	1층 휘트니스(63평)	1층 휘트니스(178평)
	1층 휘트니스(67평)	스크린테니스(66평)	1층 독서실(일반. 1인)	1층 독서실(일반. 1인)
	1층 독서실(일반. 1인)	2층 사우나	지하1층 강습/취미실	1층 게스트하우스(3개소)
	다목적실	1층 휘트니스(135평)	지하1층 휘트니스	지하 카페테리어 102평
	1층 작은도서관	1층 어린이체육관 (학부모대기실. 트렘폴린방)	커뮤니티사무실	커뮤니티사무실
	지하 휘트니스	1층 어린이 체육 다목적실	주민상담실	주민상담실
	지하1층 골프연습장 (265평) (일반타석12. 양손타석3. 스크린2. 퍼팅그린)	지하1층 골프연습장(281평) (일반타석10. 양손타석2. 스크린5. 퍼팅그린)	지하1층 골프연습장(222평) (일반타석12. 양손타석3. 스크린2. 퍼팅그린)	지하1층 골프연습장(237평) (일반타석12. 양손타석3. 스크린2. 퍼팅그린)
	주민상담실	지하 카페테리어 65평	코인세탁실	코인세탁실
	코인세탁실	주민상담실	실내놀이터	실내놀이터
	관리사무소	코인세탁실	지하1층 작은도서관	문화교실(3개소)
	실내놀이터	실내놀이터	문화교실(2개소)	지하1층스터디라운지(120평)
	지하1층 작은도서관	지하1층 작은도서관	지하2층 사우나	지하1층게스트하우스(3개소)
	문화교실(2개소)	지하2층 사우나	지하1층 경비실/용역휴게실	지하2층 사우나
	지하2층 사우나	지하2층 수영장(484평) (수영장8레인. 실버수영장 키즈풀. 자쿠지1,2)	스카이라운지(301동) 스카이 힐링센터(303동) 스카이 게스트하우스 (302동. 304동)	관리사무소

▶둔촌주공 분양세대수

준   공   후   단   지   별   세   대   수
신규 1단지 세대수				신규 2단지 세대수				신규 3단지 세대수			신규 4단지 세대수
3,243세대				1,672세대				3,942세대			3,175세대
평     형     별     세     대     수
구분	14평	18평	22평	25평	34평	37평	43평	50평	45평복층 (1~2층)	55평복층 지하썬큰	58평복층 (31~34층)	64평 펜트	66평 펜트	총계 (12,032)
조합원	43	292	25	158	3,097	821	1,349	303	16	7	16	9	9	6,145
일반분양	11	1,160	903	1,492	1,273	-	-	-	-	2	-	-	-	4,841
임대	272	272	272	230	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1,046

▶ 둔촌주공 향후 예상 일정

일정	10월		11월	12월	2023년 1~2월
내용	철거 및 철거완료			일반 분양	입주
	시공사와 계약 변경 협의		변경관리처분총회
		착공신고	조합원 동·호수 추첨
		매매 중단 시점	모델하우스건립

※ 조합원 개인별 '평형' 확정 상태 → 2019년 11월경 조합원 동·호수 추첨 예정

▶ 둔촌주공 철거 현황

구분	1단지	2단지	3단지	4단지	철거율
철거동	101동. 103동~120동. 124동~128동. 131동~133동 134가동. 135동~146동.	201동~236동 (철거완료)	301동~325동 (철거완료)	401동~403동. 406동 408동~437동. 다상가	82.90%
소계	40개동	36개동	25개동	35개동	136개동 / 총164동

※ 2019년 10월말경 철거완료 예정.

정부가 이미 관리처분계획 인가까지 받은 재건축단지에 대해 민간택지 분양가 상한제 적용을 6개월간 유예해주기로 했습니다. 민간택지 분양가 상한제가 시행된 뒤 6개월 안에 입주자 모집공고만 마치면 상한제 적용 대상에서 제외된다는 것이 주 내용입니다. 이 결정 사항에 따라 둔촌주공에 미치는 영향을 간단히 살펴 보도록 하겠습니다.

1. 둔촌주공 분양가상한제 피한다

○ 입주자 모집 공고를 위한 선결 요건인 착공 신고 승인 처리가 11월 15일 완료 예정.

○ 마지막 절차인 (변경)관리처분 총회가 늦어도 11월경 개최 예정.

○ 결론적으로 내년 4월前 입주자 모집 공고 및 일반분양은 충분히 가능.

==> 둔촌주공 분상제 피한다.

2. 둔촌주공 추진 방향이 결정 되었다.

○ 10월 1일 정부의 분상제 적용 방안 발표前엔 조합 입장에선 추진 방향을 잡지 못하는 모습이였으나.

○ 둔촌주공의 분상제 적용 배제 확정으로 본격적인 시공사와의 계약 변경 협의가 진행 될 것으로 예상.

○ 동시에 HUG와의 협상 과정이 치열하게 전개될 것으로 예상.

○ 철거와 착공은 일반분양 일정과 별개로 정상적으로 진행.  

3. 큰 산 하나를 넘어 더 큰 희망이 보인다.

○ 분상제 적용이라는 큰 산을 하나를 넘었다면 이제는 HUG와의 현명한 협상 과정만이 남아.

○ 일반분양 절차까지 빠른 진행이 예상되고 일련의 과정을 넘으면 둔촌주공 입주까지 일정은 순조로울듯.

○ 2023년 둔촌주공 입주시 신축아파트 희소성에 의해 그 가치는 더욱 높아지며 큰 가격 상승 예상.

○ 안전진단 강화 + 재건축초과이익환수제 + 분상제 = 공급 절벽 → 이 규제들을 피한 둔촌주공 가치 증가.

4. 둔촌주공 동향

○ 보도와 조합 공지를 통해 분상제 적용을 피한다는 소식을 전해들은 조합원의 반응은 일단 안도.

○ 그러면서도 앞으로 HUG와의 협상 과정 및 진행 상황에 대한 문의 증가.

○ 최근 오른 가격속에서도 분상제와 관계없이 매수 문의 증가속에 꾸준한 거래 이어지는 모습.

○ 꾸준한 거래 증가 모습과 한시적 거래 기간으로 인해 매물 품귀 현상 뚜렷.

○ 분상제에서 벗어난 영향으로 당분간 매물 품귀와 상승세는 더욱 지속 될 듯 → 매수는 빠른 선택 필수.

○ 아직 저평가 되어 있다는 높은 투자성이 알려지며 착공前 매수세 유입 지속 되며 상승세 유지 예상. 

○ 지금이 둔촌주공 20억 만들기에 동참할 수 있는 최적의 마지막 기회.

○ 착공신고後 거래 중단 : 매수는 계약부터 잔금시간까지 11월 14일까지  한시적 기회임.

○ 둔촌주공은 현재 가격 매수에도 향후 입주시 최소 5억이상의 수익이 예상 되기에 빠른 선택 필요.

5. 조합원 매물을 매수해야 하는 이유

○ 매도자와 매수자 모두 11월 14일(계약과 잔금 및 등기접수)까지가 매도 · 매수의 마지막 기간.

○ 둔촌주공은 37평과 43평 그리고 50평 등 중·대형과 특수 평형은 일반분양 全無.

  → 중대형 평형의 경우에는 조합원 매물을 매수해야 함.

○ 34평은 총4,370세대 중 조합원 배정이 3,097세대로 조합원의 경우 저층 등 비로얄층과 서향 타입 배제.

○ 각종 빌트인과 옵션 등 무료 제공 ↔ 일반분양분은 유상 옵션(깡통아파트-실질적분양가 상승) 분양.

○ 가점이 높지 않은 상황이라면 무조건 조합원 매물을 매수해야. 

구    분	조합원	일반 분양
분양신청 방법	조합원 평형 선택 완료 (2019년 7월 2일) 2019년 11월경 동ㆍ호수 추첨 예정	일반분양 34평 이하 : 100% 가점제 (무주택 세대주)
		34평 : 1,273세대 / 25평 : 1,492세대 / 22평 : 903세대
		18평 : 1,160세대 / 14평 : 11세대
		37평/43평/50평 : 일반분양 無
조합원 특혜	34평 기준 조합원 로얄동 · 로얄층 우선 배정	일반분양 동ㆍ호수 배정 → 조합원 우선 배정이후 잔여 세대 분양 (34평의 경우 4~5층이하세대와 서향 타입 위주 일반분양 배정)
	각종 옵션(빌트인 가전) 무료 설치	분양가외에 추가 옵션 비용 개별 부담
	발코니 확장 비용 무료	일반분양자 무옵션 (깡통아파트) 분양 → 각종 옵션 및 빌트인 등 유상 → 실질적 일반분양가 상승
빌트인 가전 무료 설치 (삼성 . LG 동급)	시스템에어컨 3곳 무료
	거실 42인치 TV
	주방 TV
	냉장고
	드럼세탁기
	김치냉장고
	그 외 다수 (약5~7천만원 상당)

6. 둔촌주공 차별성

차  별  성	내             용	비     고
규제 청정 지역	ㆍ재건축초과이익 환수제 적용 無   ㆍ분양가상한제 적용 無 (2019년 10월 1일 정부 발표)     → 수익 보장형 투자처	타 단지 대비 조합원 평균 1억5천이상 환수금 면제 효과
교통	ㆍ지하철9호선 (둔촌오륜역)   ㆍ지하철5호선 (둔촌역)   ㆍ제2경부고속도로 공사 진행 중     (구리~서하남~안성 : 2022년 개통)   ㆍ서울외곽순환고속도로 (서하남IC)   ㆍ수서SRT	지하철 더블역세권 단지 주변 고속도로 진출입 용이
학군	ㆍ초등학교 3개 (둔촌초. 위례초. 신설학교)   ㆍ남·여 중학교 2개 (동북중, 신설학교-남·여공학중학교)   ㆍ남 고등학교 1개 (동북고)	단지내 6개학교
공원	ㆍ올림픽공원 · 일자산생태공원	친환경 주거지
배후수요	ㆍ삼성동 현대차GBC(105층) 2019년 중 착공 예정     →개발 완료시 잠재 수요 대폭 증가   ㆍ잠실지역아파트 노후화 대체 고급 주거지   ㆍ노후화된 올림픽선수촌아파트 대체 고급 주거지	배후 수요 풍부

둔촌주공재건축 Fact check[30탄 - 분상제 피했다]을 통해 둔촌주공의 분상제 영향에서 배제된 상황과 그 영향에 대해 간략히 살펴드렸으니 참고하시기 바랍니다. 

둔촌주공재건축 Fact check[31탄]은 2019년 10월 8일 전후에 찾아 뵙도록 하겠습니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 '신규 분양 평형'을 신청한 매물 중 '권리가' 대비 가장 가격적으로 우수한 매물을 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

==============================================================================

▣ 둔촌주공 급매물 소개

   ※ 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비 [이주비 승계외 추가 담보대출 불가 / 2주택이상 이주비 승계 불가]

     [1주택 보유자 이주비 승계 조건 : 기존주택을 둔촌주공 완공이후 소유권이전 등기 후 2년내 매도조건]

   ※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.

   ※ 분담금 및 환급금은 입주시 납부 또는 수령.

   ※ 이주비 미승계시 이주비 대출 이자에 해당하는 금액 입주시 정산 받음.

   ※ 분담금 및 환급금은 2017년 5월 2일 관리처분인가 시점 확정 금액 기준임.

   [기준 → 비례율:106.89%. 일반분양가:2,748만원/평. 조합원분양가:2,138만원/평. 분양세대수:11,106세대]

○ 누구나 살고 싶은 실거주와 투자성 높은 34평(4,370세대) 배정                          (단위:만원)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	취득세 등	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상분담금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
1	16평 (19.09평)	147,000	26,240	120,760	7,030	67,848	73,982	6,134	153,134
1	18평 (21.48평)	150,000	27,770	122,230	7,125	71,937	73,982	2,045	152,045
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	취득세 등	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상환급금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
3	31평 (25.78평)	155,000	31,150	123,850	7,410	80,969	73,982	-           6,987	148,013
4	34평 (28.66평)	160,000	10,850	149,150	7,600	89,627	73,982	-         15,645	144,355
4	34평 (28.66평)	163,000	34,390	128,610	7,743	90,488	73,982	-         16,506	146,494

○ 100% 판상형·남향 타입 37평(821세대) 배정

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	취득세 등	권리가	37평 조합원 분양가	37평 배정시  예상분담금 (C)	37평 매수가격 (A+C)
3	31평 (25.78평)	170,000	31,614	138,386	8,075	82,209	83,732	1,523	171,523
4	34평 (28.66평)	173,000	35,208	137,792	8,218	91,813	83,732	-           8,081	164,919

○ 4인 가족 최적의 거주+높은 투자성 43평(1,349세대) 배정

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	취득세 등	권리가	43평 조합원 분양가	43평 배정시 예상분담금 (C)	43평 매수가격 (A+C)
4	34평 (28.66평)	168,000	34,698	133,302	7,980	90,450	93,708	3,258	171,258
4	34평 (28.66평)	170,000	36,024	133,976	8,075	93,994	93,708	-           286	169,714

○ 희소성+투자성 높은 50평(303세대) 배정

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	취득세 등	권리가	50평 조합원 분양가	50평 분양시 예상 분담금	50평 매수가격 (A+C)
1	25평 (29.83평)	185,000	35,550	149,450	8,788	92,508	113,262	20,754	205,754

○ 자녀세대와 같이 2세대 거주 가능 + 최고의 위치 58평 복층(16세대) 배정

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	취득세 등	58평 조합원 예상 분양가	58평 분양시 예상 분담금	58평 매수가격 (A+C)
1	16평 (19.09평)	180,000	26,396	153,604	8,550	173,925	85,778	265,778

○ 투자 + 희소성 64평(9세대) 펜트하우스 배정

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	취득세 등	64평펜트조합원 예상 분양가	64평 펜트하우스 예상 분담금
4	34평 (29.83평)	220,000	-	220,000	10,450	233,380	11억1천~11억3천

○ 최고의 가치투자 임대수입 목적 18평+18평(175세대) 배정

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	취득세 등	권리가	18평 조합원 분양가	18평 조합원 분양가	18평+18평 배정시 예상 환급금
4	34평 (29.83평)	155,000	33,322	121,678	7,363	89,045	38,440	38,440	-             12,165
4	34평 (29.83평)	159,000	35,508	123,492	7,553	92,748	38,440	38,440	-             15,868

○ 최고의 임대수익 목적 둔촌주공 상가

현재 층	현재 분양면적	지분 형태	매매가	무상 지분율	무상 분양 배정 평형
1층	9.8평 (지분11.3평)	1/2지분 (1순위)	25억	187%	18평
1층	9평 (10.5평)	1/2지분	19억	187%	17평
1층	7평 (8평)	1/2지분	13억	187%	13평
1층	5.4평 (지분6평)	단독지분	10억	187%	10평
1층	6.8평 (지분8평)	단독지분	13억	187%	13평
1층	7.35평	1/2지분	10억	187%	13.75평
지층	119평	3/5지분 (지층2순위)	75억	193%	229평
지층	39.5평	1/5지분 (지층2순위)	27억	193%	76평
2층	26평 (지분30평)	단독지분	27억	188%	49평
2층	11평 (12.7평)	단독지분	10억8천	188%	20.9평
3층	100평 (지분120평)	단독지분	81억	192%	200평

[허허남]

12월에 일반분양이 가능할까요~~??

[crystal]

경호처장님, 질문있는데요. 2017년 6월에 등기쳤는데 크게 세금부담없이 팔려면 입주 후 몇 년 거주한 후 팔수 있나요?

[경호처장]

최소 2년 거주 하셔야 양도세 1주택 요건과 그 이후 더 보유하신후 매도 하실때 장특공제에 유리할듯 합니다.