신규농업인이나 부재지주 농업인 농지 취득이 어려워졌다는데~ 서울 사람이 지방 농지 취득이 가능한가?
2021년 3월 개발 예정지역의 부동산 투기 적발로 촉발된 부동산 투기억제 정책의 일환으로 시작이 되어 그동안 농지 법령이 개정되었고 22년 8월 18일부터는 본격 시행을 하게 되었다. 취득과 보유 관리에 대하여 규제와 조사 그리고 처벌이 대체적으로 강화가 되었다. 자세한 내용은 이미 써놓은 억제 대책 등의 글을 참고하기 바란다.
현재 농사를 짓고 있는 사람들이라면 재촌자경이든 관외부재지주든 크게 염려할 필요는 없다. 지금처럼 농사지으면서 농업인 유지하면서 농업인으로서 자격이나 입증자료 챙기면서 농업인 혜택 마음껏 누리면 된다
자경이 가능하다면 자경을 하면 된다. 문제는 자경을 하지 못하는 경우인데 농지 임대차가 허용되는 농지라면 농지에서 누구든 농사를 짓기만 하면 된다 그러나 농지 임대차가 허용되지 않는 경우라면 농지은행에 위탁을 하여야만 한다.
이제 본론으로 돌아와서 재촌지역에 농지라면 기존 농지취득과 별반 차이가 없다 그러나 농업인이 아닌 자가 관외 농지를 취득하려는 경우에는 농지관리위원회 심의를 받아야 하고 처리 기간이 14일 이내가 되어서 걱정들을 하고 있다.
그래서 서울 사람이 지방 농지를 경매로 취득이 가능한가? 어디 한번 살펴보기로 하자. 일단은 농지법상으로는 가능하다. 다만 개정된 농지법에서는 신규 영농의 경우 재촌지역이 아닌 때에는 농지관리위원회의 심의를 받도록 되어 있고 그 처리기한이 14일이라는 점이다 직접 몇 군데 알아 본 바로는 경매계에서는 법과 예규에 의거 농취증을 제출하는 기한은 7일 이내이고 기한 내에 제출하지 않으면 농취증 미제출로 보증금은 몰수되고 경매는 불허 된다는 답변이었다
시구 읍면의 담당자들은 일부는 가급적 7일 이내에 발급해 주겠다는 곳도 있었고 미리 농취증을 신청하여 기한 내에 제출하라는 곳도 있었지만 특별하게 법원 제출기한내에 발급하기 위하여 농지관리위원회를 개최할 수는 없다는 답변도 있었다. 즉 아직은 법원이나 행정기관에서 조율된 법률이나 예규가 안되었고 담당자의 재량이 조금은 작용하는 것으로 신뢰가 떨어지니 안전한 경매 취득을 위해서는 충분한 시간을 갖고 경매 기일 전에 농취증을 신청하여 기한 내에 제출할 수 있도록 해야 하겠다
다음으로 신규든 농업인이든 농지취득에서는 영농 거리 직업 재배작물 등 제반 여건을 심의하여 농취증을 발급하므로 농업계획서의 작성 내용이나 직업 상태 재배작물 그리고 영농 거리 등을 감안 발급이 안 될 가능성도 있으니 이 또한 시 구 읍 면 농지 담당자에게 이런 사실을 정확히 알리고 농취증이 발급될 수 있는지를 확인해야 할 것이다.
지금은 법령이 개정 시행되면서 과도기인지라 아직 어떠한 사례나 선례도 없고 처리에 대하여도 장담할 수가 없다. 그저 조심을 하는 것이 좋을 것이다.
일반 매매나 증여 등으로 농지를 취득하는 경우에는 매매계약서에 농취증을 받지 못하면 본 계약은 무효로 하고 계약금은 반환한다는 특약을 기재하고 진행을 해야만 나중에 문제가 없을 것이다
경매나 공매에서는 사전에 반드시 사전 체크를 해야 할 사항이 이제는 하나 더 늘었다. 관내 즉 재촌지역의 농지라면 농업인이거나 새로 농사지으려는 사람이건 크게 문제 될 것이 없습니다. 그러나 관외 즉 재촌지역 밖이고 그것도 근거리라고 하면 어느 정도는 가능할 수 있으리라고 봅니다 문제는 아주 먼 거리 즉 100킬로 이상의 거리가 된다고 하면 영농 거리에서 또 재배작물에서 그리고 직업에 따라서 농취증이 발급이 안될 가능성이 매우 높다고 할 것입니다.
이제는 경매의 경우에는 경매에 입찰하기 전에 사전에 반드시 하나를 더 짚어보고 살펴야 할 것입니다. 농지소재지 읍면 농지 담당자에게 전화하여 어디 사는 직장인(자영업자, 무직자, 은퇴자)인데 귀농하려고 지방인 그 지역의 농지를 경매로 사려고 하는데 가능한지? 농취증 발급은 며칠이나 걸리고 발급은 언제쯤 가능한지? 안 나오면 보증금 몰수라서 문의한다고 물어보는 것이 좋은 방법입니다.
그리고 경매계에 방문하거나 전화로 농취증이 농지관리위원회 심의로 15일이나 걸리는데 7일이 경과하여 제출해도 되는지? 늦게 제출하더라도 경매 취소나 불허가 되는지는 않는지?
이 두 가지를 사전에 반드시 묻고 확인하고 어느 기관 담당자든 간에 확실하게 대답하지 많고 시원치 않으면 경매에 참여하면 절대로 안 됩니다. 잘못하면 경매 입찰보증금 날리게 될 가능성이 매우 높습니다.
다시한번 정리를 해 보자면 신규 영농으로 농지를 취득 하거나 관외 농지를 취득 하려고 하는 경우에는 다음 사항을 좀더 체크해 보고 하기를 바란다.
경매 물건의 경우 입찰하기 전에 농지취득자격증명을 신청하여 농취증을 발급받은 후에 경매에 참여하는 것도 하나의 방법입니다. 단 어느 곳은 해주고 어느 곳은 안 해주기도 하니 한번 신청해 보는 것입니다.
일반 매매의 경우에는 계약서에 농취증을 받지 못하면 무효로 하고 계약금을 돌려준다는 특약을 기재하고 계약서를 작성하면 크게 문제 될 것이 없습니다.
농지의 상태가 농사를 지을 수 있는 농지이고 취득을 하는 사람이 농사를 지을 수 있는 조건이나 의지가 있다면 농지의 취득에서는 사실상 크게 어려움이 없다 또한 취득 후에도 자경을 한다면 아무런 문제가 되지 아니한다. 자경을 안 하고 방치하거나 임대를 하는 경우에는 처벌을 받게 되니 농지를 취득하여 생산이나 투자나 활용을 하려는 경우에도 이점만 명심하고 최대한 자경을 실천하면 될 것이다.
#농지오케이 윤세영