한국 주택시장이 취약한 이유
https://www.chicagobooth.edu/review/why-south-koreas-housing-market-is-so-vulnerable
지난 12월 국내에서 1000채가 넘는 아파트를 소유한 한국 부동산 재벌의 사망 사건이 헤드라인을 장식했습니다. 현지 언론에서 ' 아파트 왕 '으로 불리는 이 남성은 세입자에게 빚을 갚지 못해 수백만 원(100만 원은 미화 770달러에 해당)에 달하는 빚을 지고 있는 것으로 알려졌다. 그 이후로 언론 매체에서는 유사한 "빌라 왕" 사례를 보도했으며, 블룸버그는 국가가 "천 명 이상의 임차인으로부터 수백만 달러를 사기치는 주택 임대 계획으로 인한 피해 증가"를 억제하려고 노력하고 있다고 썼습니다. 코리아헤럴드 에 따르면 최소 한 건의 사건에서 현지 경찰이 조직범죄와 관련됐는지 여부를 조사하고 있다고 한다 .
그러나 사기 혐의는 제쳐두고, 이자율 상승으로 집주인의 채무 불이행으로 이어질 수 있기 때문에 한국 임대 시장은 위기에 직면해 있다고 칭화대학교 학부생 Baiyun Jing , 시카고 부스 박사과정 학생 박성진 , 부스의 Anthony Lee Zhang이 말했습니다 . 그들의 연구는 시장이 금리 변동에 그토록 취약한 이유를 설명하고 정책 솔루션도 제안합니다.
세계 대부분의 지역에서 임차인은 초기 보증금을 지불한 후 월별 요금을 지불합니다. 한국에서는 세입자도 같은 일을 하거나 1960년대부터 시행된 전세 , 즉 “사례금”이라는 시스템을 선택할 수 있습니다. 전세에서는 세입자가 더 큰 선불 금액(종종 은행에서 빌림)을 지불한 다음 임대 기간(보통 2년) 동안 임대료 없이 생활합니다. 임대 계약이 만료되면 보증금 전액을 돌려받습니다. 본질적으로, 세입자는 월세를 지불하는 대신 집주인에게 무이자 대출을 제공합니다.
전세보증금은 부동산 자체 시장 가치의 50~75%에 해당하는 상당한 금액이지만 임대나 구매에 비해 몇 가지 장점이 있습니다. 어린 세입자의 경우 보증금은 부모가 지불하는 경우가 많기 때문에 전세는 그들이 경력 쌓기나 저축에 집중할 수 있도록 해줍니다. 집주인의 경우 이는 기존 부동산에 대한 모기지를 상환하고 새 부동산 구입에 자금을 조달하는 데 사용할 수 있는 대출인 강력한 신용 채널을 구성합니다. 전세는 집주인이 기존 자본 없이도 상당한 부동산 포트폴리오를 투기하고 축적할 수 있게 해줍니다.
2012년부터 2022년까지 평균 입금액은 60% 증가했습니다. 연구자들은 그 이유가 명확하지 않았으며 각 당사자가 내린 결정을 분석했습니다. 모든 거래 전에 집주인은 무이자 대출이 월 고정 임대 소득보다 더 매력적인지 여부를 계산합니다. 전세 임차인들은 대개 은행에서 보증금을 빌려 대출금에 대한 이자를 지불하기 때문에 이자로 지불해야 할 금액과 임대료로 지불할 금액을 비교합니다. 이자 지급액이 임대료를 초과하지 않는 한 전세가 매력적이다.
낮은 이자율로 인해 큰 임대 보증금이 발생함
한국에서는 임차인과 집주인이 전세 계약을 선택할 수 있는데, 이를 통해 집주인은 임차인으로부터 임대료 대신 보증금을 받습니다. 이러한 예금의 규모는 금리와 밀접하게 연관되어 있습니다. 연구에 따르면 2012년에서 2020년 사이 금리가 하락했을 때 전세 예금은 임대료 대비 60% 이상 증가했습니다. 예금 증가는 결국 주택 가격에 강한 상승 압력을 가했다.
예를 들어 이자율이 5%라고 가정합니다. 임차인은 집주인에게 연 1,300만 원의 임대료를 지불하거나, 동일인이 은행에서 2억 6,000만 원을 빌리고 은행에 연 1,300만 원의 이자를 지불하고 집주인에게 무이자 대출을 할 수 있습니다. 임대료 대신.
그러나 상당한 금리 위험이 있습니다. 연구진은 한국부동산위원회의 주택시장 데이터, 한국신용평가원의 신용보고서 데이터, 한국은행 금리 데이터 등 풍부한 정보를 활용해 통계 모델을 구축하고 그 결과를 테스트했다. .
모델에 따르면 예금 규모는 이자율과 밀접하게 연관되어 있습니다. 즉, 금리가 떨어지면 예금이 늘어납니다. 이자율이 10%에서 5%로 떨어지면 세입자가 내는 보증금은 두 배로 늘어난다. 역사적으로 낮은 금리로 인해 전세는 더 큰 무이자 대출을 누렸던 부동산 소유자에게 매력적이었습니다. 그러나 이자율이 오르면 집주인에게 지불하는 예금의 가치가 떨어집니다. 임대차 계약이 만료되면 집주인은 보증금 전액을 반환하고 그 대신 더 적은 보증금을 징수하게 됩니다. 레버리지를 기반으로 구축된 부동산 제국의 경우 결과는 채무 불이행입니다.
“우리는 빌라 킹 사건이 터지기 전부터 이런 일이 벌어지는 것을 보았습니다.”라고 Zhang은 말합니다. “집주인이 은행처럼 대출을 받고 균형 대출 규모가 마지막 사람에게 갚을 수 있을 만큼 커지기를 기대하면서 2년 임대 기간 동안 이 시스템을 작동했습니다. 그리고 이자율이 계속 하락했기 때문에 10년 동안 효과가 있었습니다.” 그러나 2022년 한국 정부가 다가오는 인플레이션을 막기 위해 금리를 인상하기 시작하자 부동산 소유자들은 신용 공급이 붕괴되는 것을 목격했습니다.
한국 정부가 실패의 흐름을 막고 금융 붕괴를 막으려고 노력하는 동안 장과 그의 동료들은 전세 제도의 재설계를 제안한다. 그들은 보증금의 일부를 집주인에게 직접 월세로 지급하는 하이브리드 전세대출-임대 제도를 추천한다. 이는 금리 변동과 예금 규모의 급격한 변화에 대한 완충 장치를 생성할 것입니다. 대안으로, 정책 입안자들은 전세 임차인이 예금 대출을 받을 때 은행에 지불할 추가 이자율 형태로 세금 격차를 도입할 수 있습니다. Zhang은 “우리가 제안하는 것은 수십 년간의 문화를 보존하면서 통화 정책에 더 효과적으로 대응할 수 있는 간단한 솔루션입니다.”라고 말했습니다.
전세는 한국에만 있는 독특한 현상이지만 금리 인상은 그렇지 않습니다. Zhang은 이 상황이 금리 변화에 민감한 신용 또는 모기지 시스템에 직면한 글로벌 정책 입안자들에게 경고의 역할을 할 수 있다고 지적합니다.