【 사랑해요 】 집합건물에 대한 이해(두번째, 사용면적의 이해)

[이성준]

지난 포스팅에서 집합건물의 구분소유와 관련된 성립요건의 개념에 대해서 정리해 보았습니다만,
이번에는 집합건물의 면적에 관한 개념을 설명해 드리고자 합니다.
(앞장과 같이 “법무부 2010년 집합건물법 해석사례집”의 내용을 참고하였음을 밝혀 둡니다.)

I. 집합건물 면적 개념

여러분들께서 쉽게 이해할 수 있는 아파트를 예로 들어 설명하도록 하겠습니다.

아파트는 집합건물의 대표적 건물인데요. ○동 ○○○호로 정확하게 명명되어 구분돼 있으며 00㎡(00평형) 등의 면적으로 알고 있는 전유공간에서 먹고 자고 사용하고 있습니다. 그런데 우리가 알고 있는 00평형은 살고 있는 면적 즉, 전유부분(또는 전용공간)만의 면적이 아니지요. 일반적으로 건물의 면적은 전유부분과 공용부분으로 구분하여 사용되고 있습니다.

i) 전유부분

전유부분이라 함은 구분소유권의 목적인 건물 부분을 말합니다. 집합건물법 제1조에서 정한 요건을 갖춘 건물의 부분이 실제로 구분소유권의 객체가 된 경우에 그 건물 부분이 집합건물법에서 말하는 전유부분에 해당할 수 있습니다.

ii) 공유부분 

공유부분이라 함은 ① 전유부분 이외의 건물의 부분, ②전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물,
③ 집합건물 제3조 제2항 및 제3항에 의하여 규약으로 공용부분으로 삼은 부속건물을 말하고 있습니다.

판례는 건물의 안전이나 외관을 유지하는 데 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않는바, 공용부분에 해당한다고 보고 있습니다(판례 대법원 1996.09.10 선고94다50380)

또한, 집합건물에 있어서 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분 소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물 부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며, 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 간에 특별한 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다고 판례하고 있습니다(대법원 1995.02.28 선고94다9269, “법무부 2010년 집합건물법 해석사례집” 인용)

따라서 우리가 알고 있는 아파트의 평수는 전유부분의 면적에 공용부분의 면적이 비율별로 나뉘어 포함되어 있다고 말씀드리며, 건물의 공용부분으로 해당하는 부분은 아래와 같습니다.

집합건물법 제2조 제4호에 의거하여 “공용부분”이라 함은 한 개의 건물 내에서 전유부분이 아닌 부분과 전기, 가스 수도, 엘리베이터 등과 같은 건물 내의 부속물을 말합니다. 또한, 규약에 따라 공용부분을 정할 수 있습니다. 우리가 흔히 이야기할 수 있는 기계실, 전기실, 방제실, 주차장, 기타 건물 관리운용을 위해 사용되는 공간들을 포함한다고도 할수 있습니다.

II. 집합건물의 매각

자 그러면 우리는 내가 살고 있는 아파트에 살고 있는 면적만 팔 수 있을까요?
아니면 대지만 또는 따로 떼어내어 팔 수 있을까요?

i) 일반 건물 및 단독 주택
일반 건물이나 단독주택은 실제로 토지와 건물을 구분하여 별도 매각이 가능할 수가 있습니다. 소유권 등기 때부터 별도의 등기를 할 수 있도록 건물과 토지로 구분된 등기부등본을 가지고 있는 것이 그 증거입니다.

ii) 집합건물
그러나 집합건물은 별도로 구분할 수 없으므로 구분하여 일부분만 매각할 수가 없습니다. 집합건물은 소유하고 있는 전유면적의 비율로 공용면적 및 대지지분을 공유하고 있다는 말이며, 집합건물법 제13조 [전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성]에 따라 공유하고 있는 부분 즉, 공용부분이나 대지 등에 대하여 사고 파는 것은 전유부분 소유권 처분에 함께 종속하여 따르게 되어 있으며, 전유부분과 분리하여 공용부분이나 대지에 대한 보유지분만을 별도로 처분할 수 없도록 하고 있습니다. 그래서 공유부분에 대한 수입과 지출에 대해서는 규약에 정함에 따라 수익되며 관리비 항목으로 각 호로 분배되어 지출되는 것입니다.

잠깐, 여기서 Quiz!                                                                                         

그러면 아파트 1층이나 2층에 사는 사람들은 엘리베이터와 관련된 수선비 또는 유지비 등을 부담해야 하는가요? 


                                                            ▶  정답은 '부담을 해야 한다.' 입니다.

그러나 승강기가 전체 공용부분이라고 하더라도 공용부분의 관리비용 부담방법은 그 해당 아파트의 관리규약으로 정할 수 있습니다(법 제17조). 그 규약을 통해서 1, 2층 아파트 거주자들의 이용빈도를 충분히 고려하여 부담비율을 결정하고 비용을 부담시킬 수 있도록 하고 있습니다.

오늘은 집합건물에 대한 간략하게 정의를 설명하였습니다. 다음 시간에는 또 다른 중요한 상식으로 다시 찾아 뵙도록 하겠습니다.


* 사진 및 자료 출처 : 한화63시티,플리커<Matt Biddulph, Philip Taylor PT >, 싸이 강남스타일 m/v

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김구성 ｜ 한화63시티 투자자문팀 매니저
담당업무 : 기업부동산 자산관리분야 AM/PM 마케팅
 □ 임차업무 및 채권관리
 □ SOC(BTO,BTL,BOO) Project Manager
 □ Asset (REITs, Fund) / Property Management
 □ CCIM (USA, Certified Commercial Investment Member)

[한 별]

좋은 공부가 되었습니다.