상권분석과 입지선정이 끝났다면 이제 본격적으로 점포계약을 준비할 차례다. 상권분석이나 입지선정과 달리, 점포계약에서부터는 실질적인 비용이 발생하기 시작하므로 행동에 옮기기 전 모든 사항을 꼼꼼히 따져볼 일이다. 신중에 신중을 기해야 한다는 사실을 잊지 말자.
점포임차비용의 구성
점포비용은 크게 점포 임대료와 권리금으로 구성된다.
점포 임대료는 흔히 계약 시 내는 점포 보증금과 매월 일정액을 지불하는 월세로 나뉘는데, 점포 보증금은 계약 만료 후 다시 돌려받으므로 보통 묻어두는 돈이라고 여기기 쉽다. 그러나 안정성의 측면에서는 여유자금을 갖고 있는 것이 좋으므로, 건물주와 협의를 거쳐 부담이 가지 않는 선에서 점포 보증금의 차액만큼 월세로 전환시켜 매월 지불하는 방식을 택하는 게 낫다. 다만 보증금을 너무 많이 줄이려 할 경우 건물주와 마찰이 생길 수 있고 월세가 늘어나면 부담이 커지므로 적정한 수준에서 결정하자.
점포 임대료는 보통 2부(2%)이자로 계산되므로 창업비용이나 인테리어비용, 초도상품구입비 등을 감안하여 무리 없도록 해야 한다. 가능하다면 창업 후 시행착오나 사업 확장을 위하여 예비비를 남겨 두도록 한다.
권리금은 주변 시세와 향후 하락폭 등을 감안해 지불하는 게 좋다. 현재 장사가 좀 잘된다고 해서 달라는 대로 다 주는 상황은 피해야 한다. 점포계약은 서두른다고 해서 성사되는 것이 아니다. 누군가 나보다 먼저 계약을 해버리면 어쩌지, 하는 조급한 마음은 대개 일을 그르치게 만든다.
Tip: 내점률 조사
점포 후보지의 유동인구와 상권의 잠재력을 조사했다고 해서 안심해서는 안 된다. 점포 후보지의 내점률도 확인해보아야 한다.
내점률이란 유동인구 100명당 점포 방문 고객수를 말하는데, 100명 중 점포에 방문하는(내점하는) 고객이 5명이면 내점률은 5%다. 따라서 하루 유동인구 5,000명에 내점률이 5%라면 250명의 고객방문을 기대할 수 있다. 내점률은 추정매출을 조사하기 위한 것인데 같은 상권 내 경쟁점포나 유사업종의 매출을 조사하는 것으로 추정해볼 수 있다.
점포 계약 과정
계약은 법적구속력이 있어서 향후 분쟁이 발생하는 경우 주요 판단기준이 된다. 따라서 인정적인 행위는 철저히 배제, 줄 것은 주고 받을 것은 받는다는 자세로 계약에 임해야 한다.
점포권리금이 있는 경우, 점포계약은 통상 두 가지다. 점포사업주(임차인) 간에 체결하는 점포양도양수계약서(권리금계약서), 신규 임차인과 점포주 간에 체결되는 점포임대차계약서가 그것이다.
점포양도양수계약을 할 때에는 적정 권리금을 산정, 지불하고 특약사항에 양도할 집기비품명세 및 기타 자산내용, 계약조건(기존의 임대조건 또는 변경된 임대조건으로 점포주와 계약 여부), 인근에서 향후 일정기간 동일업종 영업금지, 합의사항 위반 시 위약금 등의 내용을 기재한다.
점포임대차 계약 시에는 공부서류(등기부등본, 토지가옥대장, 도시계획확인원)를 발급받아 공부상의 내용과 계약서 및 임차점포의 실제내용이 일치하는지를 확인한 뒤 등기부상 소유주와 계약을 체결한다. 대리인과 계약할 시는 소유주인감이 날인된 위임장과 인감증명서를 수령, 확인 후 계약한다.
점포사업자를 위한 상가임대차보호법은 2003년 1월부터 시행되었다. 주요 내용을 살펴보면 사업자등록을 한 영세 상인을 대상으로 건물경매, 매매 시에도 보증금 최우선변제권, 당초 계약기간 및 5년간 계약갱신이 보장되며 보증금과 월세 인상폭도 5~10% 범위 내에서 대통령령으로 제한하는 내용을 담고 있다.
점포 계약 유의사항
1) 건물주의 신용상태조사
점포의 규모에 상관없이, 계약하기 전에는 매도인의 의도를 먼저 알아보아야 한다. 매도인이 정보가 어두운 임차인을 속여 권리금을 높여 받으려 하거나 가로채려는 경우도 있기 때문이다. 단지 권리금 때문만이 아니라 이후 사업을 위해서도 매도인의 의도를 파악하는 것은 중요하다. 이때 매도인과 비슷한 이해관계를 가지고 있는 사람들은 피해야 한다. 근처 상권에 대해 잘 알고 있는 사람이나 점포와 관계가 있는 제 3자, 정보지 등을 통해 얻는 정보가 더 객관성이 있다.
2) 등기부등본 열람
임대점포의 정확한 주소와 함께 관할 등기소에서 등기부등본(토지, 건물)을 확인해야 한다. 또한 소유자와 임대인간의 임차관계를 확인해두는 것이 좋다. 상가건물을 자신의 눈으로 확인했다고 안심해서는 곤란하다. 임대하려는 상가나 점포에 대한 권리관계는 어떠한지, 계약금을 받는 사람이 실소유자인지 확인하는 절차를 밟아야만 한다. 그 점포의 소유자라고 주장하는 사람이 있다고 해도 실제로 그러한지 믿을 수는 없는 노릇이기 때문이다. 법률관계는 눈에 보이는 것이 아니므로 반드시 관련 서류를 통해 확인하도록 한다. 이러한 확인절차를 거쳐야만 향후 발생할 수 있는 여러 사태에 대처할 수 있다.
3) 도시계획확인원과 건축물대장
입지나 상권, 계약관계가 명확하다 해도 다른 문제가 발생할 여지는 얼마든지 있다. 관할구청에서 발급하는 건축물대장, 도시계획확인원도 발급받아 해당점포의 용도나 개발계획을 확인해보자. 간혹 대상 건물이 사무실이나 주거용도로 되어 있는 건물들도 있다. 이 경우 임차인이 해당 건물에서 영업을 하려면 건물주에게 건물 임차목적에 맞게 건축물의 용도변경을 요구해야 한다. 도시계획이나 업종 제한 지역 등의 함정이 도사리고 있는 경우도 있기 때문이다. 따라서 등기부등본으로 실소유자를 확인하는 동시에 자신이 얻으려는 상가가 도로와 같은 공공용지에 포함된 것은 아닌지, 재개발지역으로서 수년 내에 헐릴 지역은 아닌지를 반드시 확인해야 실패의 위험을 면할 수 있다. 도시계획확인원을 확인함으로써 입주하려는 곳의 상권 변화를 예측해볼 수 있다.
4) 상가건물의 영업 적합 여부 분석
임차인은 건물주에게 건물 임차목적을 분명하게 밝히고 건물의 인, 허가에 문제가 없는지도 파악해두어야 한다. 가령 일반음식점을 창업하려 할 때 정화조의 용량부족을 이유로 허가가 안 되는 경우가 왕왕 있다. 이 경우는 건축물 자체의 하자이므로 건물주에게 해결을 요구해야 한다. 임차목적에 관계되는 사항은 다음과 같다.
시설이 낙후되어 있지 않은지
도시재개발 계획에 걸려있지 않은지
습기가 많이 차지 않는지
누수가 발생하지 않는지
녹물이 나오지 않는지
화장실, 전기, 가스, 환기시설에 문제가 없는지
만약 이와 같은 기본시설이 부실하거나 하자가 있을 경우 입주 전 건물 소유자에게 공사를 요구하는 편이 좋다. 하자보수 관계가 주인과 약정되면 반드시 계약서에 명기하여 이후 책임 문제가 발생하지 않도록 한다.
건물주와 계약 시 발생할 수 있는 문제들
건물주가 바뀐 뒤 보증금을 인상하는 경우
원칙적으로 바뀐 건물주인은 기존 전세계약을 그대로 승계해야 한다. 하지만 물가가 많이 올랐거나 현재 점포의 임대료가 주변과 차이가 크면 건물주는 5% 안에서 보증금의 인상을 요구할 수 있다.
계약기간이 만료 후 별다른 기별 없이 갑자기 점포를 비우라고 요구하는 경우
건물주가 계약 종료 6개월~1개월 전까지 아무런 통보도 하지 않으면 계약은 자동으로 1~2년 연장된 것으로 간주된다. 단, 현재의 보증금이 시세보다 매우 낮으면 건물주는 5% 안에서 보증금 인상을 요구할 수 있다. 이 경우 계약기간 이내에 다시 증액을 요구할 수 없다.
계약기간 종료 후 건물주가 보증금을 돌려주지 않는 경우
계약기간이 종료되면 건물주는 보증금을 반드시 돌려줘야 할 의무가 있다. 건물주가 보증금 반환을 미루면 보증금 반환청구소송을 제기하고 확정판결을 받아, 경매를 신청해 보증금을 회수해야 한다. 다만 소송은 6개월 정도의 기간이 걸리고 경매 또한 6개월 이상 걸린다는 점을 유의하자.
계약기간 중 임대차계약을 해지하고 싶은 경우
임차인의 개인 사정만으로는 법적으로 계약을 해지할 수 없다. 건물주에게 개인 사정을 설명하고 계약을 종료하거나 다른 임차인이 구해진 후 보증금을 받는다는 조건으로 집주인과 합의가 성사되는 경우 계약을 해지할 수 있다.