둔촌주공 투자의 해법(解法) [2탄 - Summer Rally]

[경호처장]

1. 둔촌주공 재건축 일정

관리처분인가	⇒	이주  개시	⇒	이주  완료
2017년 05월 02일		2017년 7월 20일 부터		2018년 01월 19일

2. 둔촌주공의 현재

○ 둔촌주공 이주 개시 : 2017년 7월 20일 부터.

○ 강한 매수세 유입 ↑↑ → 거래량 ↑↑ →  6.19 대책이전 전고점 가격을 뛰어넘는 상승세 ↑↑↑.

○ 8월 정부 추가 대책에 대한 불안감을 안정적 투자처라는 인식이 압도하며 매수세 유입 ↑↑.

○ 전 평형 매물 품귀 현상 재현 → 거래 증가로 매물 완전 소화 → 전주 대비 1∼2천만원 호가 상승.

○ 현재의 추세라면 올 휴가 시즌 강한 Summer Rally 시작되며 평당 4천∼5천만원 시대를 향해 순항 예상.

3. 투자자가 취해야 할 행동 (5行)

○ 1行 → 기본이주비 + 추가 이주비를 활용한 투자 ⇒ 초기 투자금 최소화.

○ 2行 → 저렴한 투자 이율 활용 : 예) 34평 : 이주비 3억7천(무이자) + 추가 이주비 1억4천 (약 3.74% )

            ⇒ 총 이주비 5억1천만원에 대한 실제 금융비용은 1.06% 수준의 저렴한 투자 이율임.

○ 3行 → 2022년을 가상한 둔촌 새시대의 그림 그려 보기

          ⇒ 예) 34평 매입 → 34평 신규 분양 : 11억 매수 → 34평배정 : 13억∼13억5천 + 1억7천 환급.

○ 4行 → Just Time & Just Opportunity

          ⇒ 매수 선택은 무조건 시기적으로 빨리 결정해야 함.

○ 5行 → 철저한 분석을 기초로 하여 헤드라인은 투자자의 입장에서 행동.

          ⇒ 부동산헤드라인 방문 → 철저한 분석 제공 → 정확한 판단 방향 제시.

4. 둔촌주공 재건축을 매입하면 좋은 것 (5好)

○ 1好 → 재건축초과이익환수제 적용 無 및 조합원 전매 제한 無.

○ 2好 → '1+1'분양 및 3주택 분양 가능 → 조합원 다주택 보유자에 대한 분양 제한 無.

○ 3好 → 조합원 로얄동 · 로얄층 배정 우선 원칙 → 일반분양자보다 가치기준 상대적 상승 기대.

○ 4好 → 황금 지하철 노선인 9호선 개통 → 강남권 진입 용이 → 부동산 가치 강남권으로의 편입 가속.

○ 5好 → 주거지로서의 환경 측면 Good → 올림픽공원과 일자산 생태공원 및 한강 라인 접근 용이.

5. 둔촌주공 투자의 해법(解法)

(매매가는 2017년 7월 25일 기준  - 매일매일의 자세한 매매가는 '둔촌주공 추천급매물'란 참조)

○ 실속형 26평/34평 배정 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	권리가	기본 이주비 (무이자)	추가 이주비 (유이자)	총 이주비 (B)	순투자비 (A-B)	26평 배정시  예상 환급금	34평 배정시 예상 분담금
2	16평 (18.76평)	94,000	67,394	25,000	12,830	37,830	56,170	-  10,139	6,588
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	권리가	기본 이주비 (무이자)	추가 이주비 (유이자)	총 이주비(B)	순투자비 (A-B)	26평 배정시 예상 환급금	34평 배정시 예상 분담금
1	18평 (21.48평)	95,000	71,322	28,000	12,035	40,035	54,965	- 14,067	2,660
4	25평 (20.64평)	95,000	70,628	28,000	11,645	39,645	55,355	- 13,373	3,354
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	권리가	기본 이주비 (무이자)	추가 이주비 (유이자)	총 이주비(B)	순투자비 (A-B)	26평 배정시 예상 환급금	34평 배정시 예상 환급금
1	22평 (26.22평)	104,000	81,621	34,500	11,316	45,816	58,184	- 24,366	- 7,639
3	31평 (25.78평)	104,000	82,583	34,500	11,856	46,356	57,644	- 25,328	- 8,601
4	31평 (25.22평)	103,000	79,312	34,500	10,020	44,520	58,480	- 22,057	- 5,330

○ 높은 투자 수익을 위한 37평/43평 배정 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	권리가	기본 이주비 (무이자)	추가 이주비 (유이자)	총 이주비 (B)	순투자비 (A-B)	37평 분양시 예상 환급금	43평 분양시 예상 분담금
4	34평 (28.66평)	110,000	90,579	37,000	13,844	50,844	59,156	- 6,847	3,129
4	34평 (28.66평)	110,000	89,889	37,000	13,457	50,457	59,543	- 6,157	3,819
2	25평 (29.30평)	110,000	90,445	37,000	13,769	50,769	59,231	- 6,713	3,263

○ 최고의 가치투자인 19평+23평(소위 '1+1'분양) 배정 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	감정가	권리가	기본 이주비 (무이자)	추가 이주비 (유이자)	총 이주비 (B)	순투자비 (A-B)	19평+23평 예상환급금	권리순위
3	34평 (29.30평)	123,000	86,650	92,620	37,000	14,990	51,990	71,010	- 7,287	590등이내
4	34평 (29.83평)	125,000	87,495	93,523	37,000	15,497	52,497	72,503	- 8,190	220등이내
4	34평 (29.83평)	125,000	87,165	93,171	37,000	15,299	52,299	72,701	- 7,838	360등이내
4	34평 (29.83평)	129,000	87,755	93,801	37,000	15,653	52,653	76,347	- 8,468	150등이내
4	34평 (29.83평)	134,000	88,245	94,325	37,000	15,947	52,947	81,053	펜트하우스 고려 매물	28등 이내

6. 결론

○ 본격적 Summer Rally 시작 → 매수자는 빠른 매수 결정 필요.

○ 이주개시와 재건축초과이익환수제 배제 지역이라는 희소성 → 시세에 반영 시작 → 강한 상승세 예상.

○ 8월이후부터 재건축 시장의 선도주(先導株)로 강하게 부각되며 가격 견인 예상.

○ 매수자는 취득세 4.6%(토지거래) 적용前 절세 매수 전략 필요. 

○ 향후 둔촌주공 예상 시세

향후 둔촌주공 예상 시세
19평	23평	26평	34평	37평	43평	50평	팬트하우스
8억	9억5천	11억	13억	15억	16억	18억~20억	25억~30억

이상 둔촌주공 투자의 해법(解法) 2탄을 통해 둔촌주공의 동향을 개인적인 판단을 기준으로 간략히 알려드리니 매수 결정에 참고 사항으로 보시기 바랍니다. 다음 둔촌주공 투자의 해법(解法) 3탄은 8월 1일 전후로 찾아뵙도록 하겠습니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.