나는 부동산과 맞벌이한다. (너바나)

[행복한부자아빠]

출처: http://blog.naver.com/ilovu012/220426625559

부동산투자를 시작하는 분들에게 어떻게 시작해야 할지

마인드, 기술, 공부 등 다양한 방면에서 도움이 많이 되었던 책입니다

아래 글은 제 블로그에 올려놓은걸 복사하였습니다.

한번씩들 일독해보세요~~

2014년 11월

기존에 살던 집의 전세 만기와 새로 태어난 아이에게 좀더 넓은 공간을 제공하고 싶은 마음으로

같은동의 좀 더 넓은 평수의 아파트로 이사를 하였다.

유독 추웠던 11월의 이사날...

그래서 하루라는 시간동안

전 임차인 이사 나감 + 천장 공사(전체를 뜯어내고 보강작업) + 도배(집 전체) + 이사 들어감 

이라는 어마어마한 일을 해야 만 했다. 결국 이사가 끝나고 몸살이 나고 약 한달간 시름시름 앓다가....

회사에 휴가를 냈다. 약 일주일간의 휴가동안 닥치는데로 책을 읽기 시작했고 그러다 경매라는것을 접하게 되었다.

그때의 나의 상황 자체가 몸이 아파서 쉬는 시간이었고 언젠가 내가 진짜 아파서 일을 못할때에도 걱정이 없을

시스템이라는 측면에서 경매에 더 빠져 들게 되었다.

그 뒤로 약 6개월간 부동산, 경매의 기초부터 고수의 무용담 위주의 책들을 읽고, 오프라인 강좌도 수강하면서 하나하나 지식은 쌓이지만

뭔가 지식이 정리가 안되고 개별적으로 산발된다는 느낌이 강하게 들었다.

그러던 중 같이 스터디를 통해서 만난 둥이언니님(나에게 정말 귀인이신 분^^)을 통해서 

'나는 부동산과 맞벌이 한다'라는 책을 접하게 되었다.

이 책을 통해 그동안의 책에서 보았던 개별적인 지식이 아닌

1.어떻게 부동산을 통하여 경제적 자유를 얻을수 있는 시스템을 구축 할 수 있는지

2.어떤 마인드로 접근해야 할지

3.시작은 어떻게 해야 할지(ex. 공부방법, 시간활용 등)

4.실전에서 써먹을 수 있는 작지만 강력한 Tip(ex. 상가 월세빼기, 임대차 계약시 주의사항)

이런 소중한 지식을 얻을 수 있었다.

[책내용과 함께 느낌 정리]

 직장생활과 재테크 공부를 병행한 10년이라는 시간 동안 내가 목표로 한 것이 바로 이것이었다.

내가 직장에서 해고를 당한다 해도 나와 내 가족이 경제적인 어려움을 겪지 않는

시스템을 만드는 것 말이다.

--> 이 구절에서 정말 폭풍공감을 하였다. 우리 같은 직장인이 왜 부동산을 통해 경제적 자유를 얻으려는 걸까?

     하고 있는 일이 너무 싫어서? 그냥 놀고 먹을려고???

     내가 하고 있는 일은 나름 창조적인 일이고 상당히 즐기는 편이다.

     하지만 업종의 특성상 기술변화가 빠르고 정년도 점점 당겨지는 추세다.

     그런 위기가 나에게 왔을때 나는 꼭 이 회사보다 연봉이

     작더라도 하고 싶은 곳에서 일을 하려면 무엇이 전제가 되어야 할까? 바로 "경제적 자유"다.

     즉 마지막 구절처럼 어떤 상황이 와도 나와 내 가족이 어려움을 겪지 않도록 하는 것 그것이다.

     이것이 시스템을 갖춰야하는 본질이다.

 신문과 방송 매체에서 부동산에 관한 온갖 부정적인 정보를 쏟아낸 지난 5년간, 10억원 이상의 돈을 번 사람들이 있다. 당신이 월세와 전세금을 올려주는 동안 집주인들은 그 돈을 받아 또 다른 투자처에 투자를 했다.

(내 맘속에 들어갔다 오셨소? 어찌 그리 잘아시는지????)

--> 그동안의 나의 모습을 들키는것 같았다. 무주택자라는 이유만으로 집 있는 사람을 질투하면서 마음속으로는 폭락을 원하기도 하였다. 그렇게 전세만 올려주고 있던 내 모습. 정부 욕, 사회 욕 하기전에 이 상황을

나와 내가족을 위해 어떻게 활용할지를 미리 알았더라면 참 좋았을 텐데....

 

 *너바나의 시스템(P.72)

1. 단계: 흑자구조 만들기
   • 소액투자의 가장 어려운 점은 몇 건 투자하고 나면 투자금이 더 이상 없음(투자는 꾸준히가 중요)
   • 소득을 크게 늘리지 못하므로 지출을 줄임. 1년에 2000만원의 투자비 마련 가능
2. 단계: 수익형 부동산 투자하기
   • 월세가 나오는 부동산
   • 너버나의 당시 원칙은 대출을 제외하고 12%이상 나오는 부동산
3. 단계: 시세차익형 부동산 투자하기
   • 전세 투자
4. 단계: 시스템 확장하기

--> 평생 딱 한번 부동산 사고 말거면 이런거 저런거 다 할 필요 없이 최고의 고수를 찾아가 사례금을 주고 집을 사면 될것이다. (물론 이것도 맞는다는 보장은 없지만...) 그렇지만 우리는 부동산을 통해 경제적 자유를 줄 수 있는 시스템을 구축해야 하기 때문에 꾸준히 투자를 해야하고 그 방법을 단게별로 가장 잘 설명해 놓은 부분인것 같다.

      

 부동산 매입의 가장 적기는 여름철 가장 더울때와 장마철, 그리고 겨울 크리스마스 때부터 음력 설 전까지.

--> 요즘 분위기에선 꼭 그렇지도 않은것 같다^^

 *상가 임대를 나가게 하는 노하우(p.96)

• 상가 매입 후 바로 인테리어 (나중에 세입자 들어오고 수리비 이중으로 들수도 있지만 첫인상 효과)
• 상가 장점 정리한 홍보 브로슈어 제작 & 부동산 배포(임대료 비싼 다른 지역 중개사무소에도 배포)
• 물건 동영상으로 촬영해서 유투브, 에버노트 올린뒤 중개사무소에 링크 보내줌
• 해당 물건의 지속적인 온-오프라인 홍보

--> 아직 상가는 없지만 나중에 정말 유용하게 써먹을 수 있는 팁인것 같다. 물론 주거용 부동산에도 활용 가능하다.

 투자는 외양 좋은 수탉을 고르는 게임이 아니다. 볼품은 없더라도 알을 낳는 암탉을 고르거나 오히려 병아리라고 해도 암컷을 싸게 구입해 가꾸고 건강하게 키워야 하는 것이다.(p.98)

--> 장황한 설명보다 이런 한 구절을 항상 마음속에 새기면서 투자를 해야 할 것 같다^^

 *투자는 잘하면 큰돈을 벌지만 잘못하면 큰돈을 잃을 수도 있다. 많은 고민과 연구 끝에 투자를 결정하는 이들이 더 좋은 결과 얻는다.(p.115)

• 운 좋게 첫 투자에서 좋은 결과 얻을 수도 잇지만 투자의 메커니즘을 제대로 이해하지 못하고 있으면
• 언젠가 큰 손해를 입을수 있는 위험이 항상 존재
• 지금 당장의 이익 보다 메커니즘을 제대로 이해하자~!

--> 꾸준히 공부를 해야 하는 이유

 *투자공부

• 투자 서적 읽은 뒤 바로 필사하여 지식을 자신의 것으로 만들고자 노력(p.127)
• 인생의 계획 부터 세울것(p.128)   PLAN --> DO --> SEE
• 투자 제대로 하려면 가계부나 장부 사용. 엑셀을 활용한 가계부 추천 (p.147)
• 나만의 공부 일정표 작성(p.164)

1.투자관련 책 읽기: 100권이상 투자관련 책, 매달 최소 5만원의 책값

                      괜찮은 내용은 블로그 또는 에버노트 저장(독서백편의자현)

                      통독(글 전체 읽으면서 좋은 부분 밑줄)

                       --> 필사(밑줄 친 내용 종이에 옮겨 적기)

                       --> 적용(필사내용 기반 실전할수 있는 행동 정리)

2.온라인에서 정보 및 동료 얻기

3.매주 1회 임장: 거주지역부터 시작. 인터넷 사전조사->부동산전화문의->부동산방문->임장보고서 작성
 

4.멘토 만나기: 어떤 분야에서든 후발주자가 제일 첫 번째 서야 할 전략은 '벤치마킹' 이다. 

("우쥬 라익투 비 마이 멘토~ㄹ?)

--> 가장 힘든건 '매주 1회 임장' 이다. 이건 가족의 "이해"가 아닌 "지지"가 있어야만 가능할 것이다. 

      본인은 본인데로 가족의 미래를 위해 주경야독에 주말까지 뛰어다니는데 가족들이 알아주지 않거나

     반대한다면 정말 오래 지속하기 힘들것이다. 이 부분이 나에게도 가장 큰 고민이고 너바나님께도

     개인적으로 도움을 받고 싶은 부분이기도 하다.몇가지 방법중 하나는 임장여행일 것이다.

     이중에 임장과 여행의 비율을 얼마나 잘 조절하느냐가 중요할것같다^^

  "명확히 설정한 목표가 없으면, 우리는 사소한 일상을 충실히 살다가 결국 그 일상의 노예가 되고 만다."

  (p.129)

--> 투자뿐만 아니라 우리의 인생을 대하는 자세를 일깨워주는 구절이다.

 *투자하기 전 물어야 할 질문(p.152)

• 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?
• 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?
• 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?
• 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?
• 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

이 다섯 가지 질문에 명확하게 "예스" 라고 대답할 때만 투자 실행. 기다리는 것 또한 기회를 갖는것. 인생 1~2년에 끝나는 것 아니다.

--> 언제쯤이면 이 질문들에 명쾌하게 대답할 수 있을까? 

      이런 질문에 대해 나 조차도 대답을 못하는데 가족을 설득하는것이 가능할까?? 정말 공부의 길은 멀구나~

 *너바나의 수익률 계산식(p.184)

대출 제외 수익률(%) = (월세 x 12) / (총 매입액 - 보증금) x 100
대출 포함 수익률(%) = {(월세 - 월이자) x 12} / (총매입액 - 보증금 - 대출금액) x 100

!총 매입액 = 매입가 + 매입경비(취등록세+법무비+중개수수료+이사비_수리비)
(단, 임차 이후 수리비, 재산세 제외)

 

-대출을 제외한 수익률이 12% 이상이면 홈런, 10% 이상이면 안타라고 생각한다.

-수익률 계산시 일단은 대출 금액 제외하는게 맞다. 대출금액 조정하면 수익률은 높게 나오겠지만 투자금 100만원으로 100만원 수익내서 100% 수익률이라고 한다면 그건 숫자 놀음

-대출을 제외하고 보증금을 최소로 한 상태에서 계산 한 수익률을 기준으로 삼는다.

--> 내 첫번째 투자물건도 바로 이런 지표를 이용하여 산출하였다. 그런데 정말 궁금한건 너바나님이 제시한 '안타' 기준에 부합하는 물건은 오직 경매로만 가능할것 같은데 일반 매매로도 나올수 있는 숫자인지 정말 궁금하다.

 *성공적인 투자를 위한 4가지 요소 돈, 시간, 노력, 경험 (p.192)

• 경험은 앞의 3가지를 통해 얻어지는 것이므로 결국 돈, 시간, 노력을 들여야 함
• 이 3가지는 상호보완적임
• 직장인 투자자로서 일과 투자에 성공하고 싶다면, CEO 처럼 돈으로 다른 이의 시간을 사는 습관을 들여야 한다.
• 직원은 혼자 일하지만 사장은 협업하거나 다른 사람에게 돈을 주고 일을 위임한다.
• 직원은 일을 한 만큼 돈을 받지만, 결국 큰돈을 버는 것은 사장이라는 것을 꼭 기억하라.

--> 성공적인 투자의 본질을 얘기 해주는 부분.  CEO처럼 일 처리 해야하는 이유.

   

 *부동산 투자의 굿타이밍은 자신의 준비가 완료되었을 때다.(p.203)

• 기차는 또 온다. 무리하게 승차하지 말라.
• 성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 '조급함' 이고 기억해야 할 단어는 '인내심' 이다.

--> 요즘 내가 가장 기억해야 할 단어인것같다. '조급함'과 '인내심'.

      스스로 정한 공부 할 시간에도 중개사님에게 물건소개 전화한통이라도 오면 그거 찾아본다고

      공부는 뒷전이다 ㅠㅠ 그러고 나서 정신차리면 시간은 벌써 2시간이 지나있고 ...에휴...ㅠㅠ

책 읽기의 진정한 시작은 책을 다 읽고 덮은 순간부터 시작 된다고 누군가 말한것 같다~

아주 조금씩아라도 하나씩 하나씩 실천을 통해 경제적 자유로 가는 첫걸을 시작해야겠다~!!!!

생각만 하고 있는 당신에게 

"아무것도 하지 않으면 아무것도 이룰수 없고

아무것도 아닌 사람이 되게 된다."

 

[토토로]

멘토가 추천해주셔서 최근 구입해 아직 안읽었는데요 박사님이 강조하신거 명심하면서 일독해야겠네요 항상 고맙습니다^^

[임현수_바람돌이]

이런 독서감상문 같은 책 추천은 처음이네요^^, 꼭일어봐야할 것 같네요^^

[내일로]

좋은 정보 고맙습니다.
구입 해서 읽어 봐야 겠네요^^