둔촌주공재건축 Fact check [36탄 - 대기매수 ＞ 매물량]

[경호처장]

○ 둔촌주공 재건축 개요

시공사	면적	건폐율	용적율	규모	공동주택수	상가
현대건설. 현대산업개발   롯데건설. 대우건설	정비구역 : 189,435평 사업시행 : 139,988평	18.24%	273,85%	지하3층~ 지상35층	5,930세대 → 12,032세대	5호선상가. 9호선 상가 분산상가1. 분산상가2

○ 둔촌주공 분양 세대수

평     형     별     세     대     수
구분	14평	18평	22평	25평	34평	37평	43평	50평	45평복층 (1~2층)	55평복층 지하썬큰	58평복층 (31~34층)	64평 펜트	66평 펜트	총계 (12,032)
조합원	44	302	27	162	3,133	821	1,349	303	16	9	16	9	9	6,200
일반분양	10	1,150	901	1,488	1,237	-	-	-	-	-	-	-	-	4,786
임대	272	272	272	230	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1,046

○ 둔촌주공 향후 예상 일정

일정	2019년 12월	2020년 1월	2월~3월	3월~4월	2023년 6월경
내용	(변경)관리처분총회	조합원 동ㆍ호수 추첨	일반 분양	조합원 및	입주
	철거완료 / 착공신고			일반분양자
	모델하우스 건립	본 공사 착공		계약

※ (변경)관리처분총회 : 2019년 12월 7일.

※ 착공신고접수 : 2019년 11월 28일.

1. 착공신고접수 전후 둔촌주공 거래 동향

 ○ 조합에서 공지한 11월 15일 착공 예정일이후부터는 10년보유 5년거주 조합원 매물만 거래.

 ○ 11월 15일이후 4건 거래 모습 → 12월 2일 현재 10년보유 5년거주 조합원 매물은 단 1건 출시 모습.

 ○ 결론적으로 둔촌주공 매매 시장은 = 대기매수 > 매물량.

 ○ 급할것 없는 10년보유-5년거주 매물의 경우 동·호수추첨 또는 일반분양이후로 매도시기 조율 중.

 ○ 매물 품귀 영향으로 많지 않은 거래량속에서 가격 강세 유지 예상.

 ○ 매수 전략은 단골중개업소를 통해 예약後 매물 출시 즉시 매수하는 방법이 유일한  선택.

2. 2020년 부동산 시장 예상

 ○ 안전진단 강화 + 분양가상한제 + 재건축초과이익환수 → 서울지역 재건축 추진 답보 상태 지속.

 ○ 유동자금 서울 쏠림 현상 더욱 심화 → 서울 지역 차별적 가격 급등 지속.

 ○ 둔촌주공을 비롯한 재건축 단지별로 조합원 전매제한 영향으로 매물 잠김 심화 → 매매시장 공급 부족.

 ○ 2020년 상반기의 경우 총선 영향으로 직접적인 부동산 추가 규제 공백기. 

 ○ 저금리 기조 영향으로 탈 예금 본격화 되며 더욱 실물 투자쪽으로 증가 예상.

 ○ 출구 없는 정부의 부동산 대책 영향으로 매물 품귀속에 부동산 가격은 상승 예상.

 ○ 2023년 둔촌주공 입주시 예상시세.

3. 둔촌주공 조합원 매물을 매수해야 하는 이유

 ○ 둔촌주공은 37평과 43평 그리고 50평 등 중·대형과 특수 평형은 일반분양 全無.

 ○ 34평은 총4,370세대 중 조합원 배정이 3,133세대로 조합원의 경우 로얄층 위주 배정.

 ○ 각종 빌트인과 옵션 등 무료 제공 ↔ 일반분양분은 유상 옵션(깡통아파트-실질적분양가 상승) 분양.

 ○ 가점이 높지 않은 상황이라면 무조건 조합원 매물을 매수해야. 

구    분	조합원	일반 분양
분양신청 방법	2020년 1월경 동ㆍ호수 추첨 예정	일반분양 34평 이하 : 100% 가점제 (무주택 세대주)
		일반분양평형 → 34평이하 4,786세대
		37평/43평/50평 : 일반분양 無
조합원 특혜	34평 기준 조합원 로얄동 · 로얄층 우선 배정	일반분양 동ㆍ호수 배정 → 조합원 우선 배정이후 잔여 세대 분양   (34평의 경우 4~5층이하세대와 서향 타입 위주 일반분양 배정)
	각종 옵션(빌트인 가전) 무료 설치	분양가외에 추가 옵션 비용 개별 부담
	발코니 확장 비용 무료	일반분양자 무옵션 (깡통아파트) 분양 → 각종 옵션 및 빌트인 등 유상 → 실질적 일반분양가 상승
빌트인 가전 무료 설치 (삼성 . LG 동급)	시스템에어컨 3곳 무료
	주방 TV
	냉장고
	드럼세탁기
	김치냉장고
	그 외 다수 (약5~7천만원 상당)

4. 둔촌주공을 매수해야 하는 이유

차    별    성	내                용	비        고
규제 청정 지역	ㆍ재건축초과이익 환수제 적용 無   ㆍ분양가상한제 적용 유예     → 수익 보장형 투자처	타 단지 대비 조합원 평균 1억5천이상 환수금 면제 효과
교통	ㆍ지하철9호선 (둔촌오륜역)   ㆍ지하철5호선 (둔촌역)   ㆍ제2경부고속도로 공사 진행 중     (구리~서하남~안성 : 2022년 개통)   ㆍ서울외곽순환고속도로 (서하남IC)   ㆍ수서SRT	지하철 더블역세권 단지 주변 고속도로 진출입 용이
학군	ㆍ초등학교 3개 (둔촌초. 위례초. 신설학교)   ㆍ남·여 중학교 2개 (동북중, 신설학교-남·여공학중학교)   ㆍ남 고등학교 1개 (동북고)	단지내 6개학교
공원	ㆍ올림픽공원 · 일자산생태공원	친환경 주거지
배후수요	ㆍ삼성동 현대차GBC(105층) 2019년 중 착공 예정     →개발 완료시 잠재 수요 대폭 증가   ㆍ잠실지역아파트 노후화 대체 고급 주거지   ㆍ노후화된 올림픽선수촌아파트 대체 고급 주거지	배후 수요 풍부

5. 결론

 ○ 재건축초과이익환수제 적용無 + 분상제 유예 → 수익 보장형 투자처.

 ○ 규제 청정 지역 + 저평가 우량지역 + 빠른 입주 → 희소성에 투자 수요 집중.

 ○ 매물 품귀속에 동·호수 배정이후엔 상승폭은 더욱 확대 될 듯.

 ○ 매수자의 경우 매수 준비 + 단골중개업소를 통한 매수 예약 → 출시 되는 매물 빠른 선택이 유일한 방법. 

 ○ 지금부터는 흔들림 없이 둔촌주공 34평:25억 / 43평:30억 만들기의 투자 전략.

둔촌주공재건축 Fact check[36탄 - 대기매수 > 매물량]을 통해 둔촌주공 착공신고이후 시장 동향과 향후 투자 목표에 대해 간략히 알려드렸으니 참고하시기 바랍니다. 

둔촌주공재건축 Fact check[37탄]은 2019년 12월 17일경에 찾아 뵙도록 하겠습니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 '신규 분양 평형'을 신청한 매물에 대해 매매 예약을 하시고 매물이 출시되는대로 즉시 매수하시는것이 필요 합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

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▣ 둔촌주공 급매물 소개

   (2019년 11월 28일 착공신고가 접수 되었기에 1주택-10년보유-5년거주 매물만을 소개 합니다)

   ※ 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비 + 취득세

      [이주비 승계외 추가 담보대출 불가 / 2주택이상 이주비 승계 불가]

     [1주택 보유자 이주비 승계 조건 : 기존주택을 둔촌주공 완공이후 소유권이전 등기 후 2년내 매도조건]

   ※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.

   ※ 분담금 및 환급금은 입주시 납부 또는 수령. 

  ※ 이주비는 2019년 12월 7일 (변경)관리처분총회 결과에 따라 무이자에서 유이자 전환 가능성 있음.  

   ※ 분담금 및 환급금은 조합에서 공지한 2019년 12월 7일 관리처분변경(안) 기준 금액 임.

   [기준 → 비례율:138.62%. 일반분양가:3,550만원/평. 조합원분양가:2,751만원/평. 분양세대수:12,032세대]

▶ 37평 배정 ◀									(단위: 만원)
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	매수시 총 준비자금		권리가	37평 조합원 분양가	입주비 정산	37평 매수가격 (A+C)
				필요자금 (A-B)	취득세 등 (4.75%)			37평 배정시 예상환급금 (C)
4	34평 (29.83평)	195,000	35,666	159,334	9,263	120,655	105,855	-         14,800	180,200

▶ 43평 배정 ◀									(단위: 만원)
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	매수시 총 준비자금		권리가	43평 조합원 분양가	입주비 정산	43평 매수가격 (A+C)
				필요자금 (A-B)	취득세 등 (4.75%)			43평 배정시 예상환급금 (C)
4	34평 (28.66평)	199,000	35,282	163,718	9,500	119,324	117,415	-           1,909	197,091

▶ 50평 배정 ◀									(단위: 만원)
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	매수시 총 준비자금		권리가	50평 조합원 분양가	입주비 정산	50평 매수가격 (A+C)
				필요자금 (A-B)	취득세 등 (4.75%)			50평 배정시 예상분담금 (C)
4	34평 (29.83평)	200,000	35,664	164,336	9,500	120,648	136,110	15,462	215,462

<34평 A타입>

<37평>

<43평 A타입>

<50평 A타입>

<50평 B타입>