성수전략정비구역 정리

[사랑방지기]

서론 : 전략정비구역과 성수전략정비구역

a. 한강르네상스와 전략정비구역

한강르네상스와 전략정비구역

2009년 경 오세훈 서울시장에 의해 발표된 속칭 '한강르네상스'에서는 한강변에 위치한 지역 중 합정, 여의도, 이촌, 압구정, 성수 이렇게 5곳을 전략정비구역으로 지정하였다. 그리고 망원, 당산, 반포, 구의자양, 잠실은 유도정비구역으로, 그리고 한강변에 위치한 대부분의 지역들은 일반관리구역으로 분리해 한강변의 개발방향을 정리하였다.

이러한 정리에 따라 전략정비구역으로 지정된 5곳(합정, 여의도, 이촌, 압구정, 성수) 중 합정은 정비구역지정이 이루어지지 않은 채 구역해제가 이루어졌고, 여의도는 2010년대 장기적으로 재건축치 침체되었다 2020년대 여의도 지구단위계획의 발표 및 2023년 지구단위계획확정에 따라 준주거지역 및 일반상업지역으로 종상향되어 일제히 재건축이 진행되고 있다. 그리고 이촌, 압구정의 경우 2010년대에는 재건축의 추진이 제대로 이루어지지 않았지만 2020년대에 들어 재건축의 추진이 활발해지며, 특히 압구정의 경우 6개의 특별계획구역 중 4개의 특별계획구역(2~5구역)이 조합설립인가 및 시공자선정까지 이루어진 상태이다.

b. 성수전략정비구역

성수전략정비구역

당시 서울 내 5개 특별계획구역 중 하나였던 성수는 합정과 더불어 단독, 다세대주택 등이 밀집한 낡은 주거지역이 주를 이루던 지역이었다. 합정의 경우 2010년대 구역해제가 이루어지며 전략정비구역 중 유일하게 재개발을 추진하는 지역이 되었다. 2016년부터 2020년까지 성수전략정비구역 내 4개 지구가 순차적으로 조합설립인가가 되었으며, 이후 지구단위계획 및 정비계획변경, 시공자선정 등을 진행함에 따라 현재는 4개 지구 중 3개 지구(1,3,4지구)가 시공자선정이 완료되었고, 2지구도 곧 시공자선정이 완료될 예정이다.

아직은 조합설립인가 단계로 4지구를 제외한 나머지 지구들의 경우 통합심의도 받지 않은 상태지만, 꾸준히 재개발이 진행중인 성수전략정비구역에 대해 분석해보면, 아래와 같다.

성수전략정비구역 정리

1. 성수전략정비구역 정리

2. 결론

1. 성수전략정비구역 정리

a. 성수전략정비구역1지구

성수1지구

성수전략정비구역1지구(이하 성수1지구)는 3,014세대(임대주택 629세대 포함)의 아파트가 지어질 예정인 재개발구역이다. 성수전략정비구역 중에서 가장 단지규모가 큰 편이고, 수인분당선 서울숲역 인근에 위치하고 있는 장점을 가지고 있다. 구역 내 단독, 다가구, 상가건물의 비율이 높아 토지 등 소유자의 숫자가 1,300여 명 정도에 불과하기에 성수전략정비구역 4개 지구 중 사업성이 가장 우수하고 위치도 좋은 편이다.

2026년 4월 시공자선정을 통해 GS건설을 시공사로 선정하였다. 아직 감정평가금액과 조합원분양가가 발표되지는 않았다. 미래에 비슷한 가격을 보일 것으로 예상되는 한남뉴타운 내 한남4구역의 경우 단독주택이 평당 0.7억원, 다세대주택이 평당 1.2억원, 아파트가 평당 2억원 정도로 감정평가금액이 책정된 것을 감안하면, 성수1지구의 경우 감정평가금액은 단독, 다가구 평당 0.8억원 이상, 다세대주택 평당 1.5억원 이상, 아파트는 평당 2.5억원(한강변에 위치한 강변동양아파트 기준) 정도로 책정되지 않을까 예상된다. 그리고 조합원분양가의 경우 공사비 등을 감안하면 최종적으로 34평 기준 30억원 정도로 책정될 것으로 예상된다. 대지지분 8평 정도의 다세대주택을 보유한 조합원이 34평을 배정받을 경우 약 17억원 이상의 추가분담금이 발생하고, 강변동양 33평(대지지분 10평)을 보유할 경우 약 4~5억원 정도의 추가분담금이 발생할 것으로 예상된다.

b. 성수전략정비구역2지구

성수2지구

성수전략정비구역2지구(이하 성수2지구)는 2,609세대(임대주택 548세대 포함)의 아파트가 지어질 예정인 재개발구역이다. 2025년 10월 경 시공자를 선정하던 과정에서 기존 조합장이 불미스러운 사건으로 사임하였으며, 2026년 3월 새로운 조합장, 임원, 대의원을 선출하였다. 그리고 다시 시공자선정에 착수하여, '26년 10월 현재는 DL이앤씨가 우선협상대상자로 선정될 상태이다.

전체적으로 감정평가, 조합원분양가는 성수1지구와 비슷할 것으로 보이지만, 구역 동북쪽에 뚝도시장이 위치해 있어, 작은 상가지분을 가진 소유자들이 약 50여 명 정도 있는 상태이다. 그렇지만 최근 조합에서는 가장 작은 평형을 13평(전용 29형)으로 만들기로 확정하여, 최소 조합원분양가가 10억원 정도는 될 것으로 예상된다. 구역 내 작은 지분의 물건(성동상가아파트, 뚝도시장 상가)들이 위치해 잘 활용하면, 적은 투자금액으로도 매수가 가능한 지역이다.

c. 성수전략정비구역3지구

성수전략정비구역3지구

성수전략정비구역3지구는 2,213세대(임대주택 486세대 포함)의 아파트가 지어질 예정인 재개발구역이다. '26년 9월 삼성물산을 시공사로 선정하였다. 시공사선정과정에서 약간 갈등은 있었으나 결과적으로 잘 마무리되었다. 구역 내 토지 등 소유자는 약 960명 정도로 1+1분양신청을 감안시 일반분양은 약 550세대 내외로 예상된다. 감정평가금액, 조합원분양가 등은 성수전략정비구역 내 다른 곳들과 거의 비슷할 것으로 예상된다.

d. 성수전략정비구역4지구

성수전략정비구역4지구

성수전략정비구역4지구(이하 성수4지구)는 1,592세대(임대주택 341세대 포함)의 아파트가 지어질 예정인 재개발구역이다. 2026년 5월 시공자선정이 완료되어 롯데건설을 시공자로 선정하였다. 성수전략정비구역 내 4개 지구 중 유일하게 통합심의가 완료된 곳이며, 다른 지구들과는 달리 기본설계단계에서부터 대형평형을 약 20%이상으로 설정해 향후 고급화 등이 타 지구보다 좀 더 용이할 것으로 예상된다. 하지만 아파트가격은 단지규모가 크고 서울숲역과 가까운 1~3지구보다 낮게 나타날 가능성이 높다.

2. 결론

a. 반포&한남 vs 압구정&성수

최근 서울 내에서 사람들이 매수하는데 가장 선호도가 높은 지역은 반포와 한남, 그리고 압구정과 성수이다. 이들 지역들은 개발예정시기 등에 따라 크게 반포&한남, 압구정&성수로 나누어 볼 수 있다.

1) 반포&한남

래미안원베일리 / 한남5구역

반포, 한남은 현재 부동산가격이 가장 높은 지역(반포) 혹은 향후 6~10년 후 신축아파트가 지어져 입주할 것으로 예상되는 지역(한남)이다. 반포의 경우 아크로리버파크, 래미안원베일리, 래미안트리니원 등 신축아파트들이 입주해 높은 아파트 밀집도를 보이고 있으며, 한남의 경우 4개 구역(한남 2~5구역)이 모두 감정평가금액 및 조합원분양가가 공개되었기 때문에 입주가 어느정도 가시화된 모습을 보인다.

반포의 경우 한강변에 위치한 신축아파트이기 때문에 희소성이 높아 높은 가격을 지불하고서라도 매수를 생각하는 사람들이 있는 편이고, 한남의 경우 향후 이주비대출 등을 감안 매도자가 이주비대출 가능금액만큼 매도자근저당을 진행하는 경우가 많아 한남4,5구역의 경우도 30억원 내외의 투자금으로 매수할 수 있게 되었다. 게다가 한남뉴타운의 경우 토지거래허가의 대상도 아니기 때문에 지방 등에서 거주하는 사람들의 매수하는 경우가 많아 34평 기준 총 투자금액이 52~53억원(한남 5구역 기준)에 이르게 되었다.

2) 압구정&성수

압구정 / 성수

압구정, 성수는 한강변 평지에 위치한 지역으로 모두 최고층수 60층대의 초고층으로 아파트가 지어질 예정인 지역이다. 압구정에서 압구정 2~5구역, 성수에서 성수 1~4지구 모두 조합설립이 이루어진 상태에서 2025년 및 2026년 시공자선정이 완료되었기 때문에 현재는 한창 재건축이 진행되고 있다.

하지만 서울 내에서 초고층아파트 재건축에 대한 경험이 많지 않고, 아직 통합심의 등이 이루어지지 않은 경우가 많으며 이후 아파트고급화를 위해 설계변경 등을 1회 이상 추가로 추진해야 되기에 이를 감안하면 입주까지 상당한 시일이 소요되어 아직 당장 입주가능한 곳 보다는 미래에 가치가 높은 곳으로 평가받는 느낌이 강하다.

이러한 모습 때문인지, 압구정과 성수 모두 최근 가격조정분위기에 따라 금년 상반기 대비 매매가격이 약간 조정된 모습을 보이고 있다. 하지만 반포, 한남의 가격과 비교해보면 위치 대비 가격이 아직 높지 않은 편이기에 투자성은 좋은 편으로 생각할 수 있다.

b. 성수는 기다림의 미학이 필요하다.

압구정2구역 조감도

성수전략정비구역의 경우 2025년 정비계획변경과 더불어 정비구역지정이 완료되었고, 2026년 시공자선정이 완료되었다. 그래서 아직까지는 많은 기다림이 필요한 곳이다. 그리고 시공자선정 등에서 시공자에서 제시한 조감도 및 평형 등을 만들기 위해서는 정비계획변경을 통해 대형평형의 비율을 높이는 등 고급화가 거의 필수불가결처럼 보이는 것 도 현실이다.

이러한 과정으로 인해 적지않은 시간이 소요될 것으로 예상되며 이 기간동안 공사비의 상승액 등을 감안해보면, 성수전략정비구역 내 작은 지분을 가지고 있는 경우(작은 다세대주택 등) 생각보다 추가분담금이 많이 발생할 가능성도 있다. 성수전략정비구역의 경우 아직 기다림이 어느정도 필요하기 때문에, 현재 매물들을 보면 지분이 작은 물건과 지분이 큰 물건 사이에 가격차이가 생각보다 크지 않은 것을 볼 수 있다. 성수전략정비구역을 가지고 있다면 지분이 큰 물건으로 갈아타기를 하는 것 도 생각해 볼 필요가 있다. 시간이 지날수록 감정평가금액, 조합원분양가 모두 상승하기 때문에 지분이 작은 물건을 소유하고 있다면, 추가분담금이 예상보다 더 커질 가능성도 높기 때문이다.

[출처] 성수전략정비구역 정리 (부동산 스터디') | 작성자 까 르