경매와 공매 차이

[자카란다]

경매와 공매 차이

부동산을 매입하려 알아볼 때에는 한 번쯤 경매에 관심을 갖게 되죠. 일반적인 매매 거래보다 다소 복잡하고 위험 부담이 있긴 하지만, 그만큼 저렴하게 나온 매물을 노려볼 기회가 많기 때문입니다.

경매가 비효율적이라고 말씀하시는 분들도 종종 계신데요. 매물 가격은 시가보다 싸지만, 이후에 생길 법률 분쟁이나 추가적인 소송을 생각하면 오히려 비용이 더 들어간다고 하시죠.

물론 일부는 맞는 말입니다. 그러나 같은 물건임에도 불구하고 경매와 공매의 법리를 잘 알고 접근한다면 많게는 수억 대의 비용을 절감할 수도 있음을 고려하셔야 해요.

그래서 공매와 경매의 차이는 무엇인지 알고 입찰을 하셔야만 합니다.

법원의 경매, 한국자산관리공사의 공매

채무자에게 돈을 갚을 의지나 능력이 없어 보이면 채권자는 일부나마 금액을 회수하기 위해 법 절차를 밟죠. 그중 한 가지 방법은채무자의 재산을 압류하여 경매에 내다 판 후 그 대금을 갖는 것인데요.

다만, 경매에도 여러 종류가 있죠. 일단 개인이 진행하는 사경매와 공공기관에서 진행하는 공경매로 두 가지가 있습니다.

공경매는 법원에서 집행하는 법원 경매와 한국자산관리공사 등의 공기업에서 집행하는 공매가 있는데요. 이처럼 사경매와 법원경매, 공매 등과 같이 경매의 유형은 여러 가지가 있죠. 중요한 건 경매 중 무엇을 선택하는지에 따라 법적 효력이나 매물 가격, 명도 기간이 달라진다는 것입니다.

누가 어떠한 원인에 의하여 공매? 경매? 진행하나?

빚을 받아내지 못한 채권자가 민간 기업이거나 개인이면 법원경매를 통해 강제집행을 합니다. 경매 입찰을 원한다면 법원 사이트에서 매물을 확인하고 매각기일날에 직접 현장으로 가야 하지요.

반면  공매는 국가에서 국민의 재산을 압류하거나 압수하여 집행하는 것입니다. 국민이 세금을 미납했거나, 형사소송법에 따라 압수한 물품을 국가에서 보관하기 곤란하면 강제적으로 공매를 진행하죠.

공매는 경매와 달리 현장에 직접 출석하지 않더라도 온비드 온라인 사이트에서 입찰을 받을 수 있는데요. 시간과 공간의 제약이 경매에 비해 덜하다는 것이 장점입니다.

입찰 보증금을 매기는 방식의 차이

먼저 경매와 공매는 보증금과 매물 값을 매기는 방법이 서로 다릅니다. 법원경매의 경우 법원은 감정평가사로 하여금 매물의 가치를 판단하라고 의뢰하죠. 이때 감정평가사가 산출한 금액을 감정평가액이라고 합니다.

1차 경매 매각에서 이 감정평가액은 최저가(최저매각가격)가 되는데요. 입찰자들이 그보다 낮은 가격을 부르면 아무리 경쟁자가 없어도 낙찰을 받을 수 없죠.

법원경매 매물을 사려는 사람은 최저 매각 가격의 10%를 보증금으로 납부해야 합니다. 매물은 가장 높은 입찰가를 부른 최고가매수신고인에게 1순위로 낙찰되는데요.

낙찰자가 낙찰을 받고도 대금을 납부하지 않으면 보증금은 돌려받을 수 없죠.

경매에서 최저매각가격을 정한다면 공매에서는 매각예정가격을 정하는데요. 공매보증금은 경매와 달리 본인이 적어낸 입찰가액의 10% 입니다. 입찰가는 매각예정가격 이하로는 써낼 수 없으며, 가격을 높게 부를수록 보증금 액수도 많아진다는 점을 유의하세요.

유찰이 반복될 경우 낙찰대금은 얼마까지 떨어질까?

그런데 경매나 공매 절차에서 매물을 사려는 사람이 없으면 유찰이 됩니다. 그리고 물건의 하한가인 최저매각가격과 매각예정가격은 더 낮게 조정되는데요. 이때 떨어지는 가격 비율을 유찰저감률이라 하죠.

법원경매의 경우 이 유찰저감률은 법원마다 다르게 책정되며 대략 20%에서 30% 범위 안에서 하한가가 떨어지죠. 어떤 법원의 유찰 매물을 샀는가에 따라 절감할 수 있는 비용은 달라지므로 사전에 법원별 유찰저감률을 확인하셔야 해요.

반면, 공매는 따로 비교 분석할 필요 없이 1회 유찰마다 매각예정가의 10%씩 저감되죠. 아무리 유찰이 많아도 50%까지만 떨어집니다.

인도명령청구, 명도소송의 차이

아파트를 천만 원 싸게 샀어도 그 집에 버티는 세입자를 내보내느라 천만 원에 6개월 이상 시간을 소모한다면 오히려 손해일 텐데요.

최근에 부쩍 경매나 공매로 인한 명도소송 사건이 많이 발생하고 있습니다. 일차적으로는 소송에 앞서 점유자와 합의를 보는 것이 빠르긴 하지만 일부 세입자들은 이 점을 악용하여 일부러 인도를 거부하기도 하죠.

그러니 명도소송을 쉽게 생각하여 혼자 대처하다가는 나중에 강제집행을 할 때 차질이 빚어지므로 처음부터 체계적인 전략을 세우셔야 합니다

경매는 인도명령청구로!

법원경매의 경우, 경매 매수인이 6개월 안에 부동산인도명령을 신청하면 명도소송을 할 필요 없이 바로 강제집행이 가능하죠. 그런데 점유자가 이사 가길 기다리다가 6개월의 신청 기간이 지나면 명도소송으로 가야 한다는 점을 명심하세요.

공매에는 인도명령제도가 없다!

반면 공매에는 인도명령 제도가 없습니다. 때문에 공매 부동산의 점유자가 버틸 때에는 합의를 하거나 합의 불발시 명도 소송을 거쳐야 하죠. 이따금 명도를 한국자산관리공사에서 책임져주는 것으로 알고 계신 분이 있는데요. 공매에서 명도 문제가 생기면 매수인이 직접 대처해야 함을 유의하세요.

경매와 공매 차이

부동산 거래를 할 때 경매와 공매 중 어느 쪽이 합리적인지 단정 지을 수는 없습니다. 매입자의 상황과 필요에 따라서 방법은 달라지죠.

다만, 공경매를 할 때에는 항상 매물에 얽힌 권리 관계나 절차의 적법성을 따져봐야 하는데요. 입찰자들끼리 경쟁을 하다가 소송까지 가는 경우가 있습니다.

혹은 채권자들이 배당금을 나눠가질 때 절차에 맞는 소송을 걸어 본인의 본래 몫을 되찾아오기도 하죠. 이처럼 경매에서는 다양한 소송 사건이 발생할 수 있음을 유의하세요

초기 단계부터 예방책을 세우는 일에도 최선을 다해야 한다는 말입니다. 남다른 경매는 숨은 변수와 의뢰인 스스로도 몰랐던 권리를 함께 짚어가겠습니다.

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