스크랩 2009.9월4주차.부동산 주간뉴스

[정 경훈]

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2009.9월4주차.부동산 주간뉴스

정책뉴스

구분

원인 및 목적

내용

파급효과

종합

.국제금융시장 불안시 상환부담 축소목적

.금융위, 시중은행 외화유동성 규제 강화 예정

-자기자본대비 외화부재비율 일정수준으로 제한 도입

-외화유동성 리스크 관리기준 신설(시중은행 비상자금조달계획 의무화)

.외화대출금리 인상 예상(대기업의 투자위축요인)

.고소득층 대상으로 세수확보 목적

.국세청, 고소득 자영업자 150명 기획세무조사 실시

-스타강사,학원사업자,변호사,의사,전문직사업자 등

.고소득자 부동산투자 위축요인

.한국은행의 금리인상 가능성 시사에 대한 기획재정부의 경기활성화 의지표명

.윤증현 기획재정부 장관, 금리인상 등 출구전략 시기상조, 민간부분 투자촉진위해 기업세금감면, 규제완화, 녹색성장지원

.정책금리인상 연말까지 어려울 것으로 예상

아파트

에너지 절감형 주택건설 유도 목적

국토부, 에너지절감.친환경주택 구입시 취.등록세 감면(2010년 시행예정)

.‘그린홈 성능 및 기술기준’ 2009.10월 고시예정

.고시일 이후 사업계획승인 신청분부터 적용

-에너지절감시설에 비용 기본형건축비에 반영

-입주자 모집공고시 에너지 절감비율 표시

.보금자리주택 현행주택대비 에너지 30~15% 절감 의무화

.아파트분양가격 상승요인

서민층 주거안정 목적

국토부, 생애최초주택 특별공급 세부규정 확정

.‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안 2009.9.28 시행

.생애최초주택 특별공급

-청약자격 : 모든가구원 주택소유사실 없어야함+청약저축1순위 해당(선납금포함 저축액 600만원이상)+기혼자+근로자/자영자로서 과거 5년이상 소득세 납부실적+가구원총소득이 전년도 도시근로자 월평균소득 80%이하(4인가족 기준 342.1만원/월 이하)

-가입통장유형 : 청약저축

-공급물량 : 보금자리주택등 공공주택 20%(전용85m2이하)

.신혼부부 특별공급

-청약자격 : 무주택 세대주+청약통장 가입기간 6개월이상+전년도 도시근로자 월평균소득 100%이하(맞벌이는 120%)+자녀가 있어야 함

-가입통장유형 : 청약저축,청약부금,청약예금

-공급물량 : 보금자리주택등 공공주택 15%(청약저축), 민영주택 30%(청약부금,청약예금)/전용85m2이하

.2009.10월 보금자리주택 시범지구 젊은부부층 대거 청약 예상(청약과열 예상)

.재고아파트 매수수요 위축요인

저렴한 중소형아파트 전매제한기간 강화로 투기수요 억제 목적

국토부, 수도권 공공택지내 중.소형아파트 전매제한 강화

(2009.10월 시행예정)

수도권  공공택지	전용 85m2이하		전용 85m2초과
	GB해제 공공택지	일반 공공택지
과밀억제권	7년 / 10년(분양가 시세70%미만)	5년	3년
기타권역		3년	1년(투기과열 지구 3년)

*GB해제 : 보금자리주택지구, 지구면적 50%이상 그린벨트해제해 조성된 공공택지

*소유권이전등기완료시 3년경과로 간주

.보금자리주택 시범지구(세곡,우면,미사,원흥지구 등) 및 위례신도시, 양주신도시, 광명 소하지구, 광명 역세권지구, 남양주 별내지구, 고양 삼송지구, 시흥 목감.장현지구, 고양 지축.향동지구, 김포 양곡2지구, 서울 강일2지구 등 중소형아파트 청약수요 억제요인

.서울근접성이 떨어지는 2기신도시 중소형아파트 청약수요증가요인(인청 경제자유구역, 광교신도시, 김포신도시, 검단신도시, 동탄2신도시, 고덕국제화지구)

.수도권 그린벨트

월세와 상가 임대인과의 과세형평성, 세수확보 및 다주택보유 억제 목적

정부, 3주택자 전세보증금 과세 추진

.‘소득세법’ 개정안 국무회의 심의.의결, 국회제출예정

.과세대상 : 3주택이상보유자, 전세보증금 합 3억원초과

.과세시기 : 2011년

.과세표준 : 3억초과 보증금x60% x 법정이자율-전세보증금이용한 이자.배당

*3주택이상 보유가구(16.5만), 전체 주택보유자중 1.6% 과세대상, 주택수 93만채(전체주택중 8.3%)

.다주택자의 보유주택 통상 주거선호지역에 분포예상

.서울.수도권 개발호재지역, 학군우수지역 위주 전세가격 상승요인

민간주택 공급활성화와 분양가상승우려의 딜레마

한나라당, 민간택지 분양가상한제 폐지 시기조정 검토

.국토부, 민간주택 공급활성화 위해 조속한 폐지 필요주장

.한나라당, 폐지는 하되 시행시기 조정 검토

.야당, 주택가격 안정을 위해 폐지 유보주장

2010년이후 시행예상

도시

정비

사업

개발이익 산출 복잡성, 실제초과이익이 없는 조합원도 부과하는 불합리한 부분 개선 및 재건축활성화로 민간주택공급활성화 목적

국토부, 재건축초과이익 환수제도 개선 추진

.현행 재건축초과이익 환수

-초과이익 : 준공시 주택가격-추진위 승인시 주택가격-개발비용-정상집값 상승분(해당지역 평균 집값 변동률)

-환수비율 : 초과이익 3천만미만(0%), 3~5천만원(10%), 5~7천만원(20%), 7~9천만원(30%), 9천~1.1억(40%), 1.1억초과(50%)

.개정안

-용적율 증가분의 가치를 금액으로 환산부과 검토

-현재 국토연구원 용역진행중(2011.5월 용역기간 만료)

.2009.9.29 공청회 개최 예정

.개발이익 분담금이 적어지는 쪽으로 개정될 가능성 큼

.재건축아파트 가격 상승요인

재건축아파트 규제 추가완화에 부정적 여론(2009.10.28 국회의원 보궐선거 의식)

국회, 재건축개발이익환수제도 개선 공론화 연기

.국회 국토해양위원회 법안심사소위원회 개정법률안 보류

.국토부, 공청회 취소

.2010년이후 재논의 될것으로 예상

근린

생활

시설

외국인 대상 중저가 호텔 공급 목적(서울 관광산업 활성화 목적)

서울시, 관광호텔,한국전통호텔 활성화위해 조례개정

.‘서울특별시 도시계획조례’ 개정안 심의.의결

.관광호텔 또는 한국전통호텔 건축시 도시계획위원회 심의거쳐 용적율 20%완화 가능

.1종일반주거(150→180%),2종일반주거(200→240%),3종일반주거(250→300%),준주거(400→480%),4대문내 중심상업지역(800→960%),기타중심상업지역(1000→1200%)

*관광호텔 : 일반모텔에 편의시설(음식.운동,오락,휴양,공연 등) 추가요함

*한국전통호텔 : 한국전통 건축물+관광숙박에 적합시설 요함

.서울 모텔밀집지역 부동산가격 상승요인(영등포역주변 상업지역, 화곡동 화곡사거리주변, 강서구청주변,강남 테헤란로 이면도로 주변, 사당역인근 등)

토지

절대농지, 보전산지의 효율적 활용 및 토지개발사업(지구단위계획) 유연성 확대 목적

국토부, 토지활용 용이하고 지역특성고려 개편(2010년 시행예정)

.‘국토의 계획 및 이용에 관한 법’ 국회제출

.농지.임야 해제절차 간소화

-농업진흥지역.보전산지 해제하면서 용도지역변경시 시.도 도시계획위원회의 심의로 농정심의회.산지관리위원회 심으로 간주처리

-생산.보전관리지역, 자연환경보전지역내 산림의 토지형질변경은 산지전용허가, 산지의 토지형질변경은 개발행위허가로 이원화 된 절차를 개발행위허가 절차로 일원화

.지구단위계획구역 지정대상 확대

-제1종, 제2종 지구단위계획의 형식적 구분 폐지

-지구단위계획구역의 지정목적,중심기능,해당용도지역 특성고려해 지구단위계획 수립

-도시개발구역,정비구역,택지개발예정지구,산업단지,관광특구+준산업단지,관광단지+복합용도개발이 필요한 지역.구역면적의 50%이상이 계획관리지역인 경우 등으로 확대

-장기 미집행(10년이상) 도시계획시설사업의 지방의회가 지자체장에게 해제권고가능, 이때 지자체장은 특별사유가 없는한 해제절차 수행 의무화

.개발밀도관리구역은 폐지

.수도권 일부 절대농지, 보전산지 가격 상승요인

.수도권 토지개발 활성화 요인(지구단위계획)

.수도권 계획관리지역 인접지역의 토지가격 상승요인

개발뉴스
구분	원인 및 목적	내용	파급효과
개발	사업주체의 사업성보강 및 조속한 개발 목적	인천경제청, 영종 브로드웨이내 아파트단지 개발검토 .영종 브로드웨이 : 영종하늘도시내 57.4만m2(17만평), 10여개 극장+공연예술 테마파크, 전시관 + 국제예술학교 + 국제업무시설,호텔,백화점,쇼핑몰 등(2013년 완공예정) *인천경제자유구역청+인천도시개발공사, 토지공사로부터 토지매입후 중동계 투자자 ‘엥글우드 홀딩스’ 자본 5억달러 유치하여 개발예정, 인천시에 약 3800세대 주거단지 요청(엥글우드측 약 7500세대 주거단지 조성 요청) *영종하늘도시 : 영종동 일대 15.4+3.7km2(466+112만평), 공항배후지원 및 자족형 복합공항도시	.아파트단지 일부 계획될 것으로 예상 .아파트단지 조성가능시 조속한 사업 가능 예상(선호도 높아질 것으로 예상)
	서울시 마곡지구 수변구역 조성 목적/강서구 마곡지구내 높은 임대아파트 비율에 대한 불만표시	서울시, 마곡지구 규모 확대추진 .강서구 마곡.가양동 일대 336.4→366.5만m2(111만평) .확대지역 : 서남물재생센터 인근토지와 공항아파트(69가구) *공항아파트 소유자중 1995.12월 이전부터 현재까지 보유한 소유자 마곡지구내 아파트 특별공급대상자 포함 *강서구, 마곡지구 확대 공람 보이콧 입장	인접지역 부동산가격 상승요인
	화랑역세권 개발사업	안산도시공사, 안산문화복합돔구장건설 민간사업자 공모 .화랑역세권사업 : 안산시 초지동 666 일대 20만m2(6만평) 3.2만석 돔구장+공공청사+50층규모 주상복합(용적율 1100%)단지 .2009.12월 사업자 선정예정	인접지역 부동산가격 상승요인

현황뉴스
구분	원인 및 목적	내용	파급효과
금융  . 국제	.국제경기 회복세 반영 .국제질서의 미국영향력 축소 .미국 경기선행지표 호전	.IMF총재, 2010년 세계성장전망 상향조정 예정 .G20 정상회담, 세계경제 권역별 이해충돌 -미국, 세계경제 불균형 해소 주장(미국주도 소비문제제기, 중국.독일 등과 무역불균형 해소요구) -EU(프랑스,독일), 금융규제강화 주장(미국 미온적) -개도국.신흥국(중국,브라질 등), 국제사회 발언권 강화위한 IMF 개혁 주장 -공통사항 : 세계경제회복이 확실시 될 때까지 경기부양책 지속, 출구전략에 대한 논의시작 .미국 Fed(미국 중앙은행), 경기회복시작됐음 공식선언, 정책금리 제로금리 현수준 유지결정	.국제자본의 위험자산 유입가속화 예상(저달러 추세 유지 예상) .출구전략 1~2년후 진행예상 .미국 2010년 상반기까지 제로금리 유지 예상
	.저달러, 국제자본 신흥시장 유입 .시장금리반영, 한국은행 금리조정 필요성언급 .정부주도 경기활성화 조치 및 유동성확대	.한국, 원달러환률 1190원대(리먼사태직전 1109원) .한국, CD금리 연일상승, 1.5개월사이 0.31%상승 2.41→2.72%, 시중은행.제2금융권, 대출금리 상승 .한국, 지경부 국가산업단지의 경기전망조사결과 발표, 2009년 4분기 BSI(경기실사지수) 생산142.수출132.고용127.가동률136	.원화강세 지속예상(수출둔화요인) .당분간 CD금리 상승세 유지 예상(기획재정부의 금리인상 억제의지 보일것으로 예상) .2009년4분기 이후 경기상승세 본격화 예상
경매	아파트 DTI 규제, 서울시 재개발용적율 20%일괄 상향조치 발표	서울 연립,다세대,다가구,단독주택 낙찰가율 급상승 .2009.8월 서울 연립 등 낙찰가율 105.55% 기록, 13개월만에 가장 높은 비율	서울 아파트제외 주택 낙찰가율 강세 예상
아파트	서울.수도권 공급부족 및 저렴한 분양가, 경기회복 기대감 등	.서울.수도권 1순위 마감단지, 프리미엄 0.3~1억 -효창파크 푸르지오(용산 효창동) : 9천~1억원 -래미안 신당2차(중구 신당동) : 4천~5천만원 -래미안 에버하임(의왕 내손동) : 3천~1억원 -흑석 센트레빌(동작 흑석동) : 7천~1억원 -신당 e-편한세상(중구 신당동) : 2천~4천만원 -고척 벽산블루밍(구로 고척동) : 3천~4천만원 .남양주 별내지구 분양아파트 평형에 무관 약 4천만원 프리미엄 형성(현재 전매제한기간임)	서울.수도권 신규분양단지중 청약경쟁률이 높은단지 프리미엄 높게 형성될 것으로 예상
	DTI규제, 추석명절 임박	.서울.수도권 아파트가격 상승세 둔화 .서울 재건축 보합세, 매수문의 축소 -금천,중랑,영등포,종로,중구,노원,마포구 상승 -강북,강동,서초구 하락 -분당,산본,평촌신도시 상승 -일산,중동신도시 보합 -하남,인천,안성,화성,남양주,의정부시 상승	.5억이상 아파트 매수세위축 당분간 지속예상 .10월 보금자리주택분양 이후 중소형아파트(4~5억이하) 상승세 확대 예상
	추석명절 임박	.서울.수도권 전세가격 상승세 둔화 -성북,강북,마포,동작,구로,강서,강동구 상승 -산본,일산,분당,평촌신도시 상승 -하남,고양,남양주,인천,의정부,구리,화성시 상승	.추석명절이후 서울.수도권 전세가격 상승세 확대 예상
근린 생활 시설	회현고가도로철거로 명동쪽 유동인구 유입 기대감	서울, 회현사거리 일대 부동산(지상상가)가격 상승 .대로변 기준 1층상가 평당 4.5~5.5천만원(두달전 보다 500만원 상승) .일대 지하상가 가격 하락(지상 횡단보도 신설)	.명동.회현동,남대문 연결 광역상권 형성예상
도시 정비 사업	아파트 DTI규제, 한강변 초고층개발 등	서울, 한강변 정비구역 가격 상승세 지속 .합정.자양동 등 전략,유도정비구역 상승세 지속 -자양동 : 평당 3.0천→3.5~3.6천만원(년초대비) -합정동 : 평당 3.0~3.8천→3.5~4.5천만원 -합정동 인근 신수동, 구수동 일대로 가격상승세 확산(평당 3천만원) .뉴타운 선별 상승세 -수색뉴타운, 가재율뉴타운 상승세	.한강변중심으로 상승세 확산 예상
	다소 저평가된 재건축추진 대상이 될 아파트	서울 2010년 재건축연한도래 아파트 19개 단지	해당아파트 가격 강세 전환 가능성 큼
토지	한강변 성수.합정 전략정비구역, 보금자리주택 시범지구(하남 미사지구), 강남권 재건축아파트, 우이~신설 경전철 착공 등	국토부, 2009.8월 전국지가동향 발표 .전국 토지가격 1년만에 최대폭 상승, 전월대비 0.36%상승 -서울 성동구(0.80%), 경기 하남시(0.77%), 서울 강남구(0.73%), 서울 마포구(0.73%), 서울 강북구(0.72%) -수도권 위주 토지가격 상승세(보금자리주택단지, 4대강 살리기, 마리나항 40곳, 제2경부.제2영동고속도로 건설) : 양평,용인,여주, 수도권 그린벨트 등	서울.수도권위주 토지가격 상승세 지속예상

경기 의왕포일자이 09.09.22 분양 / 분양문의 031)422-6996

. 경기 의왕시 내손동 623번지 외(포일주공재건축사업)

. 시공사:GS건설, 지상16~지상25층, 38동, 2540세대(일반분양 319세대)

. 분양가상한제 미적용, 전매제한 없음, 청약가점제, 추첨제 적용/ 등기후 5년간 양도세60% 감면

  / 지역우선분양 30%

. 09.18(금) MH오픈/ 09.22(화) 1순위청약/ 09.23(수) 2순위청약/ 09.24(목) 3순위청약

. 09.30(수) 당첨자발표 / 10.7~10.9 계약/ 입주예정 209년11월(계약후1개월 입주)

. 금융조건: 계약금5%, 중도금5%, 잔금90%(60%대출가능)

. 발코니 확장비용 :

. 인근시세: 조합원 입주권 115m2(34평형) 평당 1700만원 정도(5.5~6.0억원)

BL	주택형	전용면적 m2	일반분양 (특별분양)	분양가	평당가	청약결과	비고
	59.9510[26]	59	47(33)	3.56억	1369만	수도권1순위마감 1.86 : 1	추첨25% 가점75%
	59.8400[26]	59	135(102)	3.56억	1369만	수도권1순위마감 1.59 : 1
	137.8260[53]	137	2(0)	9.85억	1858만	수도권1순위마감 11.0 : 1	추첨50% 가점50%