도심 속 미니 신도시…주목받는 서울 뉴타운 9선

[장경철]

최근 주택 수요자들에게 서울 곳곳에 추진중인 뉴타운이 주목받고 있다. 뉴타운은 여러 개의 재개발 구역을 한데 묶어 개발하는 대규모 주거지로, 도심 속 신도시로 불린다.
 
뉴타운은 서울에 아파트를 지을 땅이 부족하고 공급도 많지 않아 수요자의 관심을 끌어왔다.
 
단지 규모가 크고 체계적으로 개발되는 것이 특징이며 특히 교통 및 교육 등 이미 구축된 기반 시설을 바탕으로 주거 환경이 개선되기 때문에 서울 도심 접근성 및 생활 인프라가 우수하다. 또한 주변 환경이 신도시처럼 깔끔해 주택 수요자들에게서 인기가 높다.
 
서울 뉴타운에서 공급된 신규 단지들이 높은 관심을 보였다. 먼저 지난 4월 4일 이문·휘경뉴타운 재개발 단지인 ‘휘경자이 디센시아’의 경우 1순위 청약에 1만7000여명이 몰려 평균 52대1의 경쟁률을 기록했다. 이 단지는 특별공급 371가구 모집에도 5577명이 신청해 평균 경쟁률 15.03대 1로 두자릿수 경쟁률을 보였다.
 
앞서 선보인 서울 장위뉴타운 '장위자이 레디언트(총 2,840가구)'는 모두 선착순 계약에서 전 가구가 완판됐다.

서울 재개발 공급의 핵심 입지는 역시 뉴타운 사업지다. 뉴타운은 ‘강남이 아닌 지역에 강남을 만드는 사업’이라고도 할 수 있다. 흔히 강남이라고 표현하는 서초구와 강남구를 제외한 서울 대부분 지역에 뉴타운이 지정돼 있다. 

뉴타운은 2002년 시범 뉴타운을 시작으로 2003년 2차 뉴타운, 2005년 3차 뉴타운까지 지정된 후 2021년까지 순차적으로 진행되고 있다. 2008년 세계 금융위기가 오지 않았더라면 더 빨리 공급이 이뤄졌겠지만, 시범 뉴타운 중 몇몇 구역만 먼저 진행됐을 뿐 나머지는 여러 복잡한 문제로 2013년 이후에야 본격적으로 재추진이 시작됐다.

◆ 서울 대표 첨단 신도시 마곡의 뒤를 이을 ‘방화뉴타운’
 
한때 제2의 판교로 불리던 서울 강서구 마곡지구 있다. IT·바이오 등 고급 일자리가 많은 곳에 관심이 높아지면서 경기도에선 판교가, 서울에서는 마곡이 가장 핫한 지역으로 주목 받았다.
 
이런 마곡지구보다 요즘 더 주목 받는 곳이 있는데 제2의 마곡이라 불리는 방화뉴타운이다.
 
최근 방화뉴타운이 재개발에 속도를 내고 있다. R&D벨트로 꼽히는 마곡의 아우 격인 방화뉴타운이 20년 넘게 미뤄졌던 정비사업의 닻을 달고 형보다 나은 아우가 될지 기대된다.
 
김포공항과 마곡지구 사이에 위치한 서울 강서구 방화뉴타운. 20년 전 정비사업의 신호탄을 쐈다. 2003년 11월 서을시 2차 뉴타운으로 지정돼 9개 구역으로 나눠 정비사업이 추진됐다.

사업출발이 좋았던 만큼 기대감도 컸지만 이후 금융위기에 따른 경기 침체와 주민 반대, 고도(해발고도 57.86m) 제한 등 여러 부침을 겪다가 결국 2016년 1·4·7·8구역 4곳이 뉴타운에서 해제되었다.

구역 해제된 뉴타운사업이 속도를 낼 수 있을까란 우려 속에서 방화뉴타운은 조금씩 성과를 내기 시작했다. 2017년 6구역 맞은편 긴등마을을 재건축한 ‘마곡 힐스테이트’가 구역 내 최초로 완공된 것이다.

현재는 남은 2·3·5·6구역을 중심으로 다시금 정비사업이 속도를 내고 있다. 이중 가장 주목할 구역은 대장 단지인 5구역이다. 방화뉴타운에서 가장 넓은 5구역은 사업 규모도 가장 크다고 평가 받았으며 공항이 가까운 데다 트리플 역세권 입지다. 시공사로 GS건설이 최종 선정된 상태이며, 지하 3층~지상 15층, 28개동, 1,657가구가 들어설 예정이다. 

5구역 다음으로 면적이 넓은 3구역도 개발 움직임이 본격화되고 있다. 그동안 종교시설로 인해 사업진행에 어려움을 겪었던 곳이다. 하지만 지난해 3구역 재정비촉진계획 변경안에 교회 부지를 제척함에 따라 총 1,445가구 규모의 공동주택으로 건립될 계획이다. 현재 시공권을 놓고 현대, 대우, 포스코 등 3파전이 예상되고 있다.

마곡지구와 가장 가까우면서 사업 진행 속도가 가장 빠른 6구역은 HDC현대산업개발이 시공을 맡아, 향후 지하 3층~지상 16층, 11개동, 총 557가구 규모의 '강서 센트럴 아이파크'로 거듭날 전망이다. 현재는 이주·철거 작업이 진행 중이다.

반면, 사업 속도가 가장 느린 2구역은 서울시의 신속통합기획(신통기획)으로 추진될 예정이다. 신통기획을 통해 정비사업 절차를 간소화할 수 있는 만큼 사업 기간도 대폭 단축될 전망이다. 서울시는 연내 정비계획 변경을 완료하고, 향후 740가구 규모로 조성할 계획이다.

이렇듯 십수년간 멈춰있던 방화뉴타운 정비사업이 본궤도에 오르면서 주민들도 환영하는 분위기다. 

사실 방화뉴타운 정비사업에 탄력이 붙기까지 자극제가 됐던 건 옆에 붙은 마곡지구였다. 상암의 6.5배, 판교의 5배에 달하는 마곡지구가 개발되면서 맞닿은 방화뉴타운의 입지도 주목 받기 시작했다. 현재 유일하게 재건축된 긴등마을도 마곡지구와 딱 붙어 속도를 낼 수 있었다고 한다.

실제로 마곡지구에는 LG계열사의 R&D단지인 사이언스 파크를 중심으로 다양한 산업의 유수 기업들이 입주해있고, IT·바이오 등 고급 일자리가 넘쳐나면서 서울 안의 최첨단 신도시로 꼽히고 있다. 향후 마곡지구 개발이 완료되면 배후수요만 총 16만5,000명에 달할 것이라는 예측도 나오고 있다. 

이렇게 되면 방화뉴타운이 마곡지구의 배후 주거지가 될 것이다. 서울 강서 마곡지구 직주근접 수요는 물론이고, 서울 도심보다 상대적으로 집값이 저렴한 주거지를 찾는 수요도 방화뉴타운을 눈 여겨 볼 가능성이 높다. 

그래서 현재 방화뉴타운 시세는 사업이 완료된 유일한 단지인 마곡 힐스테이트를 지지선 삼고 있으며 현재 마곡 힐스테이트 전용 84㎡ 실거래가는 11~13억선이다. 일선 공인중개사들도 뉴타운 구역 내 물건을 구하려면 최소 10억원 이상의 목돈이 필요하다고 이야기하는데 소액으로 투자하기는 어려운 상황이 됐지만, 그럼에도 간간히 거래가 되고 있다고 한다.

고금리에 시장 침체가 계속되고 있어도 방화뉴타운은 현재진행형으로 나아가고 있다. 정비사업 규제가 풀리는 분위기인 만큼 사업 진행에도 속도가 더 붙을 전망이다.

9호선 공항시장·신방화역과 5호선 송정역을 모두 이용할 수 있어 강남은 물론 강동까지 접근이 쉬운 방화뉴타운이다. 게다가 가까운 김포공항역에는 향후 서해선 소사~대곡 구간, GTX-B노선 등 대형 교통호재도 예정돼 방화뉴타운을 향한 관심이 끊이지 않고 있다. 

마곡지구의 다양한 인프라를 이용할 수 있다는 점도 방화뉴타운만의 독보적인 장점이다. 방화뉴타운에 대한 기대감이 높아지는 가운데 정비사업 시장에도 새로운 바람이 불지 방화뉴타운을 주목해야겠다.
 
◆ 흑석 뉴타운보다 더 나은 입지 평가, ‘노량진뉴타운’ 9000가구 '꿈틀’
 
서울 서남부권 최대 정비사업지인 노량진뉴타운이 서울 대장 뉴타운인 흑석 뉴타운보다 더 나은 입지라는 평가를 받고 있다.
 
실제 노량진뉴타운 내 재정비구역들이 사업에 속도를 내는 가운데 ‘단지 고급화’에도 박차를 가하고 있다. 조합들은 가구 수를 줄이는 대신 평수를 늘리거나 커뮤니티 시설을 확충하며 고급화를 꾀하고 있다.

서울시는 최근 열린 제3차 도시재정비위원회에서 ‘노량진8구역 재정비 촉진 계획 변경 및 경관심의(안)’를 원안 가결했다. 변경안은 기존 1007가구에서 평수를 늘리는 대신 가구 수를 987가구로 줄이는 게 골자다. 중대형 평형이 많을수록 고급스러운 단지가 될 수 있다는 판단에서다. 동작구 대방동 23-61번지 일대에 위치한 8구역은 2021년 관리처분 인가 이후 현재 이주가 진행되고 있는 곳으로 단지는 지하 4층~지상 29층, 공동주택 9개 동과 테라스하우스 2개 동이 들어설 예정이다. 시공사는 DL이앤씨로 하이엔드 브랜드 ‘아크로’가 적용된다.

2구역도 지난해 12월 역세권 건축물 밀도 계획 조정 기준을 적용하고 용적률을 414% 이하로 변경해 가구 수를 기존 421가구에서 415가구로 변경하는 ‘정비 촉진 계획 변경안’이 서울시 도시재생위원회 심의에서 조건부 가결됐다.

노량진뉴타운 조합들은 그동안 하이엔드 아파트 브랜드 유치에 힘써왔으며 최근에는 설계 변경 등을 통한 고급화에 주력하는 모양새다.
 
현대건설이 시공을 맡아 ‘힐스테이트’ 브랜드를 배정받았던 노량진 4구역은 지난해 7월 하이엔드 브랜드인 ‘디에이치’를 유치하는 계약을 시공사와 체결한 후 최근에는 260%였던 용적률을 266%까지 상향하고 건축 설계를 변경해 각 층의 층고를 3m까지 늘리는 방안을 추진하고 있다. 4구역은 지난해 8월 248.25%였던 용적률을 260%까지 상향하며 전용 84㎡(25가구)를 추가했다.

노량진뉴타운 중 가장 먼저 관리처분 인가를 받고 이주를 진행하고 있는 6구역도 재정비 촉진 계획 변경을 준비하고 있다. 해당 구역은 지난해 서울시 동 간격 조례가 변경되고 ‘35층 룰’이 폐지된 것을 반영해 커뮤니티 시설을 확충하고 주차 대수, 층고를 높이는 설계안을 마련하고 있다. 6구역 조합 관계자는 노량진 일대 ‘고급화’ 바람이 불고 있어 조합원들과 논의 끝에 설계 변경을 준비하게 됐다고 설명한다.

노량진뉴타운서 ‘마지막 남은 퍼즐’로 남았었던 노량진 1구역(2992가구)도 올해 초 사업시행 인가를 획득하며 시공사들이 고급 브랜드를 내세워 수주전에 뛰어들고 있는 것으로 알려졌다. 조합은 6~7월 시공사를 선정할 계획으로 GS건설과 삼성물산은 각각 ‘자이’와 ‘래미안’ 브랜드를 제안하고 있는 것으로 전해졌다.

현재 노량진뉴타운은 총 8개 구역 중 4개 구역이 관리처분 인가를 받았으며 사업시행 인가까지 진행된 곳도 3개 구역에 이르며 입주가 끝나면 9000세대가 넘는 아파트촌으로 탈바꿈하게 된다.
 
사업시행 인가가 최근에 난 1구역을 제외한 나머지 구역들의 프리미엄은 5억 원대로 형성돼 있으며 과거 프리미엄이 최고 7억 원, 8구역의 경우 10억 원까지 갔던 것과 비교해서는 소폭 낮아진 상태라며 이어 감정평가액 1억~2억 원을 더하면 전용 84㎡ 입주를 기준으로 투자금은 6억~7억 원, 분담금까지 고려하면 12억~13억 원이 소요될 것으로 보인다고 중소업소 관계자는 설명하고 있다.
 
재개발 입주권은 관리처분 인가 이후 거래가 불가능하지만 2018년도 1월 24일 전까지 최초 사업시행 인가를 받은 사업지는 관리처분 인가 이후에도 거래가 가능하다.

써밋·아크로·디에이치 등 노량진에도 하이엔드 브랜드들이 지속적으로 유치되고 있는 건 시공사들이 노량진 입지를 하이엔드가 유치될 수준으로 평가한 것으로 오세훈 시장 취임 이후 서울시에서 건축 규제를 대폭 완화하며 단순 브랜드를 넘어 설계 고급화도 가능해졌기에 조합들이 박차를 가하는 듯하다는 설명이다.

◆ 황제 뉴타운으로 불리는 ‘한남뉴타운’, 강북 강남급 부촌 기대감
 
서울 강북권의 대표 부자동네로 꼽히는 용산구 한남동 일대가 뉴타운 재개발에 속도를 내고 있다.

서울의 중심인 용산구에 위치한 한남 뉴타운은 모두 5개의 재정비촉진구역으로 구성돼 있다. 현재 1곳을 제외한 나머지 구역들이 재개발의 고삐를 당기고 있는데다 한강 조망, 사통팔달 교통망, 풍부한 배후시설과 사회기반시설 등 여러 입지 조건들이 뛰어나 재개발이 끝나면 ‘강남급 부촌으로 상전벽해(桑田碧海)할 것’이라는 기대감이 높다.

서울시는 지난 2003년 서울 용산구 한남동·보광동·이태원동·동빙고동 일대 111만 205㎡를 5개 구역을 2차 뉴타운지구로 지정했으며, 정비구역에서 해제된 한남1구역을 제외한 4개 구역이 재개발 사업을 벌이고 있다. 사업이 완료되면 일대에 총 1만 1000여가구의 미니 신도시로 변모한다.
 
‘한남2구역’은 올 상반기에 감정평가업체 선정한다. 용산구는 지하철 6호선 이태원역과 인접한 한남2구역이 지난해 11월 시공사를 선정하면서 사업이 본궤도에 올랐다. 면적은 11만 4580㎡이며 연면적은 33만 8290㎡다. 재개발을 통해 지하 6층~지상 14층, 최고 높이 40.5ꏭ 규모의 공동주택과 복리시설이 들어선다. 가구수는 1537가구(분양 1299가구, 임대 238가구)다.

2구역은 2009년 10월 정비계획이 결정된 이후 지난 2012년 6월 조합설립 인가를 받아 정비 사업이 추진됐다. 조합 설립 이후 9년 만인 2021년 사업시행인가를 받았다. 올 상반기에 감정평가업체를 선정해 본격적인 관리처분계획을 수립할 예정이다.

사업 속도가 가장 빠른 곳은 ‘한남3구역’이다. 2020년 6월 현대건설을 시공사로 선정했으며 2021년 6월 조합원 분양까지 마쳤다. 총면적은 39만㎡다. 사업비만 7조원, 예정 공사비만 1조 8880억원에 달하는 역대 최대 규모 재개발 사업지다. 지하 6층~지상 22층, 197개 동, 총 5816가구의 매머드급 대단지로 재탄생한다. 이르면 올해 상반기에 관리처분계획 인가를 받는다.

‘4구역’ 침수 예방계획 추진 중이다. 한남4구역에는 총 16만 156㎡ 부지에 43개 동, 2167가구를 짓는다. 이 지역은 한강과 가까워 여름철 집중호우 때마다 일부 저지대 주택이 침수 피해를 겪었다. 이에 구는 서울시와 협의해 2016년 14.5m로 설정됐던 지반고 계획을 18.5m로 올리는 방안을 추진 중이다. 올 4월경 서울시 촉진계획변경결정 고시, 6월 서울시 교통영향평가, 12월 서울시 건축심의 추진 등이 계획돼 있다.

‘5구역’ 한강 조망 면적 최대이다. 한남5구역은 반포대교 북단 남산자락에 위치해 한남뉴타운 내에서 한강 조망 면적이 가장 넓다. 18만 3707㎡ 규모로, 2021년 말 재정비촉진계획 변경안이 통과됐다. 용적률 219.4%를 적용받아 2555가구(분양 2171가구, 임대 384가구) 단지를 조성할 예정이다. 한때 한국전력 보광변전소 이전 문제로 속도를 내지 못했다. 2021년 변전소 부지를 당초 5500㎡에서 3100㎡로 축소하고 이전 관련 비용을 조합이 부담하는 조건으로 합의하면서 실타래가 풀렸다. 올해 6월 건축심의가, 12월 사업시행인가가 진행될 예정이다. 한편 한남1구역은 2017년 정비구역에서 해제됐다.
 
◆서울 강북 알짜 재개발 구역, ‘이문·휘경뉴타운', 올해 5000여가구 공급
 
최근에 청약에 나선 휘경자이디센시아가 청약에 흥행하면서 서울 강북 알짜 재개발 구역으로 꼽히는 이문휘경뉴타운에 관심이 쏠리고 있다. 지난해부터 부동산 시장이 침체하면서 사업성 우려 등으로 가격 조정을 받았지만 청약시장에 온기가 돌면서 재개발·재건축 입주권 시장까지 이어질지 관심이다.
 
정비업계에 따르면 서울 이문1구역 59㎥ 신청 기준 매물 프리미엄이 최근 5억원대로 올라선 것으로 전해졌다.

올해 서울 동대문구 외대앞역 인근 이문휘경뉴타운에서 약 1만가구가 분양에 나서는데 휘경자이 디센시아를 시작으로 이문아이파크자이, 이문래미안라그란데가 연이어 출격한다. 

같은 이문휘경뉴타운 내 위치하지만 지하철 역과의 거리, 초등학교 배치 등에서 차이가 있을 수 있겠다.
 
먼저 분양한 곳에 당첨될 경우 다른 단지에 청약하지 못하기 때문에 입지·학군 등을 세밀하게 분석해야 한다는 조언이다. 
 
이문휘경뉴타운은 서울시가 2007년 추진한 3차 뉴타운지구 중 한 곳이다. 당시 서울시는 성북구 장위, 서대문 북아현, 송파 마천, 동대문 흑석 등과 함께 동대문구 이문동과 휘경동 일대를 재개발지구로 지정했다. 

이문휘경뉴타운에는 총 1만 4000여가구 규모의 아파트 촌이 형성될 예정이다. 휘경1구역에는 휘경해모로프레스티지(299가구)가 지난 2021년 3월, 휘경2구역에는 휘경SK뷰(900가구)가 2019년 6월 각각 입주했다. 

올해 청약이 예정된 3개 단지가 모두 이문휘경뉴타운 내에 위치하는 만큼 생활 환경이나 분양가에선 큰 차이는 없을 전망이다. 다만 뉴타운 내에 입지가 조금씩 다르다는 점에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 
전체적으로 초등학교가 멀다는 점은 단점으로 꼽힌다. 이문아이파크자이는 도보 5분 이내 이문초등학교로 배정될 예정이다. 그러나 휘경자이 디센시아와 래미안 라그란데는 청량초등학교에 배정된다. 각각 도보 15분거리로 초등학생들이 통학하기엔 멀다.

인근 초등학교 수도 적어 대단지 수요를 모두 흡수하긴 어렵다는 전망도 나온다. 이문4구역에 초등학교 용지는 확보가 돼 있는 상황이고 내년에 검토에 들어설 예정이나 확실히 정해지는 바는 없다고 교육청 관계자는 말했다. 입주와 맞물려 자녀 초등학교 입학을 계획한다면 여전히 불확실성이 큰 상황이다.

휘경자이 디센시아는 지하철 1호선·경의중앙선·경춘선 환승역인 회기역과 1호선 외대앞역 더블 역세권이다. 다만 1호선과 경의중앙선이 지상철이라는 점에서 소음과 진동에 대한 우려가 있다. 

이문아이파크자이1·2단지는 최고 41층 높이로 외대역 역세권에 위치한다. 이문아이파크자이 3단지는 천장산 '숲세권' 타운하우스로 단지가 들어선다. 고도 제한을 받아 최고 4층 높이다.

이문래미안라그란데는 타 단지에 비해 역에서 조금 떨어져 있다. 동에 따라 외대앞역까지 도보 10~20분 거리다. 역에서 거리가 있는 만큼 타 단지에 비해 비교적 소음에서 자유롭다. 천장산·의릉과 가까워 숲세권으로 불리며 아늑하다는 평가를 받는다. 다만 산과 가까워 경사가 조금 있는 편이다. 

청량리역 일대 재개발 사업이 완료되면 이문휘경뉴타운이 신흥 주거단지로 꼽힐 것이라는 평가다. 지하철, 버스 등을 이용할 수 있는 청량리역 환승센터와 가깝고 내부 순환도로와 동부간선도로를 쉽게 이용할 수 있다. GTX-B·C, 동부간선도로 지하화 등 교통 호재도 있다. 

분양가는 3개 단지가 비슷한 수준으로 수렴할 거란 분석이 우세하다. 휘경자이 디센시아의 분양가가 합리적으로 측정되었으며 비슷한 곳에서 분양하는 단지들의 경우 원가 등의 차이가 크지 않기 때문에 비슷한 가격 수준으로 분양에 나설 것으로 보인다. 
 
◆ ‘신림뉴타운’, 낙후지역에서 서울 서남부 최대규모 뉴타운으로 거듭날 준비
 
서울 서남부권의 최대 재개발 지역인 신림뉴타운의 개발 시계가 빨라지고 있다. 1구역부터 3구역까지 재개발이 완료되면 향후 6,000가구 규모의 신축 아파트 단지로 거듭난다.

신림뉴타운 일대 교통도 개선되고 있다. 교통 불모지에서 경전철 3개 노선이 지나는 교통 요충지가 될 전망이다.

2005년 뉴타운으로 지정된 신림뉴타운 재개발 사업이 본궤도에 오른 모습이다. 서울 관악구 신림동 일대를 3개 구역으로 나눠 6,000가구를 짓는 신림뉴타운은 총 면적이 32만4,000여㎡에 달해 서울 서남부 최대 재개발 지역으로 꼽힌다.

현재 사업 속도가 가장 빠른 구역은 3구역이다. 3만5,140㎡ 부지에 지하 4층~지상 17층 8개 동, 571가구가 건설되며, 대우건설이 시공을 맡아 올해 상반기(5월경) 일반 분양을 진행할 예정이다. 

2구역은 9만5,795㎡ 부지에 대우건설과 롯데건설이 컨소시엄으로 지하 4층~지상 28층 20개 동, 1,487가구를 시공하며 현재 이주 완료 후 철거 단계를 밟고 있다. 

대장주인 1구역은 전체의 72%를 차지하는 만큼 초대형 재개발 사업장이자 신림뉴타운의 마지막 퍼즐로 주목 받고 있다. 

사실 1구역은 무허가 건축물이 40%에 달하는 등 걸림돌이 많아 사업이 오래 지연돼 왔다. 한때는 서울시 정비구역 일몰제로 정비사업이 무산될 위기였지만, 2019년말 가까스로 조합설립인가를 받았다.

이후 2020년 서울시의 신통기획 시범구역 1호로 선정되며, 사업 정상화의 전환점을 맞았다. 한국토지신탁이 사업대행을 맡아 사업성도 대폭 상향됐다. 당초 용적률 230%가 260%로, 가구 수는 기존 2,970가구에서 4,104가구(공공주택 616가구)로 늘었다.

최근에는 건축 심의를 통과했다는 새로운 소식도 들린다. 조합은 올해 상반기 사업시행인가를 신청할 예정이다. 시공사는 GS건설·현대엔지니어링·DL이앤씨 컨소시엄으로 압축됐으며, 신통기획을 통해 최고 29층, 42개 동, 4,104가구 대단지 아파트로 거듭날 전망이다.

신림뉴타운 재개발사업이 이렇게 속도를 내면서 일선 공인중개업소들도 쾌적한 주거지로 바뀔 신림뉴타운을 기대하는 분위기다.

따라서 1구역 프리미엄이 가장 비싸다는 게 현지 공인중개업소들의 전언이다. 현재 1구역 기준 보증금이 1억 정도 들어가 있는 빌라, 단독주택 매물의 경우 6억5,000만원~7억원대 나와 있다.

다만, 부동산 경기가 좋지 않아 매물을 거둬들인 조합원들도 많다고 전했다. 이처럼 현재는 거래가 녹록지 않은 상황이나 앞으로 투자가치 측면에서 신림뉴타운을 따라올 곳은 없어 보인다.

왜냐하면 일대 교통이 점점 좋아지고 있어서다. 사실 그동안 신림동이 저평가 받아온 가장 큰 이유 중 하나가 열악한 교통상황이다. 인근에 지하철역이 없어서 교통 불모지라는 불명예까지 얻었다.

하지만 지난해 5월 서울대입구에서 여의도 샛강역에 이르는 경전철 신림선이 개통됐다. 이를 통해 여의도 등 중심업무지구로 이동이 쉬워졌다.

신림선만으로 끝이 아니다. 관악구 내 보라매공원~난향동을 잇는 난곡선(2026년 개통 예정)과 은평구 새절역부터 서울대입구역까지를 잇는 서부선 연장선(2028년 개통 예정) 등도 예정돼 있다. 무려 경전철 3개 노선이 지나는 셈이다. 

도로 교통도 좋아진다. 신림동 남부순환로에서 봉천동 강남순환로를 연결하는 신림-봉천터널이 올해 12월 개통 예정이다. 

따라서 신림뉴타운 재개발이 완료되면 신촌과 여의도까지 한번에 연결될 뿐 아니라 강남, 여의도 등으로 이동이 쉬워 중심 업무지구에 직장을 둔 실수요자들이 많이 찾을 것으로 예상되고 있다.

교통과 아울러 향후 서울시의 역점사업인 서울형 수변감성도시 조성사업도 예정돼 쾌적한 주거환경에 대한 기대감도 커지고 있다. 관악산은 물론 도림천 등 수변공간과 연접한 천변생활권인 만큼 수변감성도시 사업의 직접적인 수혜구역이 될 전망이다.

서울 관악구 신림동 일대는 오래된 다세대·빌라, 임대 원룸 등이 밀집해 서울 내 다른 지역보다 부동산가치가 저평가 받아온 게 사실이다. 신림뉴타운의 경우도 무허가 주택이 많아 재개발 사업이 결코 쉽지 않았다.

하지만 입지만 놓고 봐도 신림뉴타운은 결코 나쁜 조건이 아니다. 강남3구인 서초구와 가깝고, 업무지구인 영등포구와 금천구와도 인접하고 있다. 게다가 북쪽으로는 흑석·노량진뉴타운으로 뜨거운 동네 동작구도 자리하고 있다.

여기에 더해 신림동 일대 교통여건이 획기적으로 개선되고, 다양한 개발사업도 하나 둘 가시화되면 서남부권의 대표 낙후지가 하나의 미니신도시로 거듭나게 된다.

급물살을 탄 신림뉴타운 개발에 관심이 모아지는 가운데 나아가 관악구가 서울 서남부권의 대표 주거지로 자리매김할지 기대되는 대목이다.

◆ 서울 도심 접근성이 최대 강점, ‘북아현뉴타운’
 
북아현 뉴타운은 도심 접근성이 최대 강점으로 꼽힌다. 지하철 2호선 아현역과 이대역, 충정로역(2·5호선 환승역), 경의중앙선 신촌역이 골고루 지난다. 현재 북아현 뉴타운에서 서울시청까지는 걸어서 30~40분, 대중교통으로 10여분 걸린다. 북아현 뉴타운은 5개 구역으로 나누어 개발한다.
 
서울 강북 신흥 주거지로 주목받는 북아현뉴타운 2구역 내 매물이 14억원대에 거래됐다. 전용 84㎡를 배정받을 수 있는 이 매물의 조합원분양가는 6억5850만~7억8950만원으로, 지난해까지만 해도 11억원의 프리미엄(웃돈)이 붙었었다. 조합원분양가에 웃돈까지 얹어 17억~18억원까지 하던 매매가가 4억원 가량 떨어진 것이다. 조합원 분양가가 4억9120만~5억8470만원인 전용 59㎡는 지난해 웃돈이 최고 8억까지 올랐다가 올 초 5억5000만원으로 하락해 올 1월 두 건 거래됐다.

서울 강북 재개발 정비사업지 가운데 가장 알짜배기로 꼽히는 북아현뉴타운이 최근 가장 큰 폭의 가격조정을 받고 있는데 업계에서는 최근 강남·용산구 등 정비사업지의 매매가 하락을 원인으로 꼽는다. 한남뉴타운이 있는 용산은 여전히 투기과열지역으로 묶여 있다. 관리처분인가가 난 후에는 전매를 할 수 없다.
 
그런데 한남3구역이 최근 관리처분인가를 받을 것으로 알려지면서 급매물이 쏟아졌다. 이에 따라 지난해 23억원까지 올랐던 한남 뉴타운 59㎡ 조합원 입주권 총매매가액이 17억원대로 하락했고, 그 여파가 북아현 뉴타운에도 연쇄적으로 영향을 미쳐 가격을 함께 끌어내렸다는 설명이다.

인근 지역인 아현2구역을 재개발한 ‘마포더클래시’에서 미분양이 난 데다 주변 기축 아파트 시세가 하락한 것도 북아현2구역의 하락 요인으로 꼽힌다. 올 1월 입주한 후분양 아파트 ‘마포더클래시’ 84㎡ 분양가는 13억3400만~14억3100만원인데, 아직 재개발 절차를 밟고 있는 북아현2구역 매물 가격이 당장 입주할 수 있는 후분양 아파트보다 가격이 앞서기는 어렵다는 분석이다. 북아현1-3구역을 재개발한 ‘이편한세상신촌’ 84㎡가 전고가 18억원(2021년 12월)에서 지난 1월 12억4000만원으로 하락했다. 인근에 바로 입주할 수 있는 단지가 14억원인데도 미분양이라 바로 옆 재개발 구역이 이 이상의 금액으로 팔리기는 어려운 상황이라는 설명이다.

재개발 매물 시세는 신축 아파트의 미래 가치를 반영해 형성된다. 지난해부터 시작된 부동산 경기 침체로 재개발 물건의 가치 또한 가격 조정을 받고 있기는 하지만 전문가들은 북아현뉴타운 시세가 더 떨어지기는 어려울 것으로 평가하고 있다.
 
지하철 2호선과 5호선 더블역세권인데다 광화문·여의도 등 2개 도심권으로의 초접근성, 여기에다 학세권과 숲세권을 두루갖춘 뛰어난 입지를 갖추고 있어서다.

북아현뉴타운은 5개 구역으로 나뉘며, 이중 북아현2구역은 북아현3구역 다음으로 규모가 크다. 부지면적 12만3260㎡에 지상 29층 아파트 2356가구(임대 401가구 포함)와 오피스텔 25실이 들어설 예정이다. 지난해 3월 사업시행변경인가를 마치고 현재 조합원 분양 신청 및 관리처분인가를 앞두고 있으며 시공사는 삼성물산과 DL이앤씨 컨소시엄이다. 
 
◆ 강남 3구 중 유일한 뉴타운, 송파구 ‘거여·마천 뉴타운’
 
강남권에서는 송파구 끝자락이자 위례신도시 북쪽의 거여·마천 뉴타운이 있다. 강남 3구에서 유일하게 뉴타운 개발이 진행 중인 송파구 거여마천뉴타운은 서울의 끝자락에 있지만 쾌적하고 많은 교통 호재를 갖춘 지역이다. 
 
게다가 위례신도시, 하남 감일지구까지 합치면 하나의 큰 친환경 주거지역으로 형성될 예정이다. 노후 주거지인 거여마천뉴타운은 인근 위례신도시, 하남 감일지구 개발과 연계돼 생활 여건이 더욱 좋아질 전망이다. 위례신도시 내 스타필드, 이마트 트레이더스나 감일지구에 들어서는 편의시설을 공유할 수 있기 때문이다.

여기에 3기 신도시인 교산신도시 개발도 예정돼 있다. 서울지하철 3호선이 오금역에서 교산신도시까지 연장될 계획이라, 거여마천뉴타운도 3호선 연장의 수혜를 받아 강남권 진입이 더욱 수월해질 전망이다.
 
그리고 오금역에서 3정거장 떨어진 수서역에는 SRT가 지나고 있으며 이용하면 동탄, 천안아산 등에 닿을 수 있다. 향후 수서역에는 GTX-A 노선도 지나게 돼, 서울역, 삼성역 등 업무지구와 판교, 동탄까지 더욱 빠르게 연결된다.
 
거여마천뉴타운의 가장 중요한 교통망은 서울지하철 5호선이다. 5호선 올림픽공원역에서 9호선으로 환승해 강남, 여의도 업무지구로 이동할 수 있다. 또한 위례신도시 교통 호재도 두루 활용할 수 있다. 노면전차인 트램(2025년 개통 예정)이나 위례신사선 개발도 거여마천뉴타운에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 호재다.
 
이러한 교통 호재 외에도 거여마천뉴타운 주변에 성내천 복원 사업과 천마공원 생태명소사업 등을 통해 앞으로 이 지역이 더욱 쾌적한 환경을 갖추게 된다.
 
송파구에서도 가장 낙후한 변두리 지역인데 최근 북위례 아파트 청약 열기가 확산하면서 수요자의 이목도 쏠리고 있다.
 
서울 강남권의 유일한 뉴타운인 거여마천뉴타운이 신속통합기획으로 사업 속도를 내고 있다. 마천5구역과 마천2구역이 각각 1차, 2차 후보지로 선정된 가운데 마천5구역은 최근 주민설명회를 진행한 데 이어 조만간 정비계획입안에 나선다.

정비업계에 따르면 최근 서울시와 송파구는 최근 마천5구역 주민들을 대상으로 주택정비형 재개발사업 신속통합기획(안)에 대한 주민 설명회를 개최했다. 마천5구역은 2021년 말 신속통합기획 민간재개발사업 1차 후보지로 선정됐다.

기획안에 따르면 마천5구역은 용적률 249.9%, 건폐율은 22.1%을 적용해 지하 2층~지상 35층, 2200가구 규모의 주거단지로 개발된다. 이 중 600가구 가량이 공공 물량이다. 가구수가 많아 토지등 소유자 979명 모두가 분양신청을 한다고 해도 500여 가구가 일반분양 분으로 남는다는 설명이다.

용도지역을 현재 2종일반주거지역(7층 이하)에서 2종일반주거지역으로 1단계 종상향해 용적률이 완화됐다. 거마로 및 마천로변 필지를 일부 편입하고 차량출입구 3개소를 확보해 교통 편의를 높일 계획이다. 불필요한 도로 축소 및 공공청사 복합화 등을 통해 대지면적도 종전 8만4295.8㎡에서 9만1607㎡로 확대했다.

남천초교와 성내천변은 저층부로 계획해 천마산 조망권을 확보할 예정이며 거마로 주변부는 고층부로 계획됐다. 성내천변에는 디자인 특화를 적용해 등교길과 연계한 '아이코닉 도서관', 커뮤니티 장소로 활용될 '수변광장', 3면개방·옥상녹화가 적용된 '스텝형 주동'이 들어선다.
 
면적별 계획가구수는 전용 39㎡ 190가구, 전용 59㎡ 460가구, 전용 74㎡ 590가구, 전용 84㎡ 750가구, 전용 114㎡ 210가구 등이다. 조만간 신속통합기획 가이드라인을 수립한 후 5월부터 정비계획 입안, 도시재정비위원회 심의, 정비계획 결정고시를 순차 진행한다는 목표다.

작년 말 신속통합기획 민간재개발사업 2차 후보지로 선정된 마천2구역도 후속 절차를 밟고 있고 재정비촉진계획(안) 수립을 위한 용역입찰이 진행 중이다. 신속통합기획을 통해 내년말까지 재정비촉진계획을 수립하고 구역지정을 완료한다는 계획이다.

강남3구에서 추진되는 유일한 뉴타운인 거여마천뉴타운은 서울시 송파구 거여동과 마천동 일대를 재개발하는 사업이다. 거여동 2개 구역, 마천동 5개 구역으로 나뉘어 개발되고 있다. 거여 2-1구역과 거여 2-2구역은 각각 '송파 시그니처 롯데캐슬' 'e편한세상 송파센트럴'이 들어섰고 거여새마을구역과 마천 1·3·4구역도 재개발 사업을 진행 중이다. 여기에 마천5구역과 마천2구역이 신통기획 후보지로 선정되면서 2005년 뉴타운 지정 이후 17년 만에 모든 구역의 사업이 본궤도에 올랐다.

◆ 서울 뉴타운 가운데 단일 규모로는 최대규모, 장위뉴타운
 
서울 성북구 장위뉴타운은 교통, 교육, 편의 시설은 물론 자연환경까지 고루 갖춘 재개발사업 추진 지역이다. 4개 구역은 이미 개발을 완료해 입주를 마쳤고, 최근에는 재개발 구역 지정이 해제됐던 곳도 공공재개발과 신속통합개발을 통해 사업을 재추진하고 있다.

장위뉴타운은 110만 여㎡ 면적을 15개 구역으로 나누어 정비사업이 진행되고 있다. 이미 장위1, 2, 5, 7구역 4곳은 재개발 사업을 완료해 입주까지 마쳤다. 지난 2017년 구역 지정이 해제됐던 장위8구역과 9구역은 3월 공공재개발 후보지로 선정되었다. 관리처분인가를 받고 분양을 앞두고 있는 곳은 4구역과 6구역, 10구역 등 3곳이다. 

이 곳은 북부간선도로와 내부순환로, 동부간선도로가 가깝고 구역 남쪽으로 서울지하철 6호선 돌곶이역, 상월곡역을 접하고 있고, 지하철 1, 6호선 더블 역세권인 석계역도 이용할 수 있다. 북서울꿈의숲과 오동근린공원, 영축산근린공원이 가까워 자연 환경도 쾌적하다.

특히 장위뉴타운 북쪽으로는 왕십리~상계간 동북선 경전철이 한창 공사 중이다. 동북선은 지하철 왕십리역(2·5호선·수인분당선)을 출발해 제기동역(1호선), 미아사거리역(4호선) 등을 거쳐 상계역(4호선)까지 연결된다. 동북선이 개통되면 상계역에서 강남구 삼성동까지 환승으로 40분대 이동이 가능하고, 주요 지하철 노선과 환승할 수 있게 돼 도심 접근성이 한층 개선될 것으로 보인다. 

또한 GTX-C 노선도 서울지하철 1호선 광운대역을 지날 계획이라, 장위뉴타운이 광운대역세권 개발사업과 연계, 개발이 완료되면 총 2만7,000여 가구가 상주하는 미니 신도시 급의 신흥 주거타운으로 탈바꿈 하게 될 것으로 예상된다.

장위뉴타운은 공급 부족 현상을 겪고 있는 서울에서 구역 대부분이 재개발을 추진해 신규 아파트로 거듭날 곳이다. 지하철 역과 대형 공원이 가까운데다 1군 건설사가 시공하는 대규모 사업 구역이 많은데 이 중 가장 눈여겨봐야 할 구역이 바로 장위4구역이다. 

2017년~2020년 입주한 장위1, 2, 5, 7구역 다음으로 사업 속도가 빠른 장위4구역은 뉴타운 내 다른 구역에 비해 서울지하철 6호선 역이 가깝고 단지 규모가 큰데다 평지라는 장점이 있다. 또한 돌곶이역 주변으로 상업시설이 잘 갖춰져 있고 석관초, 남대문중 등을 걸어서 통학할 수 있다.

서울 성북구 장위 재정비촉진지구(뉴타운) 내 미개발 구역들이 재개발 사업에 속속 시동을 걸고 있다. 서울 최대 뉴타운인 장위 뉴타운은 전체 15개 구역 중 7곳이 노후 주거지로 남아 있다. 그중 입지가 좋은 곳으로 꼽히는 15구역이 총 3600여 가구의 대규모 신축 아파트를 짓기 위한 정비계획 수립에 나섰다.

정비업계에 따르면 장위 15구역 재개발 조합은 조만간 성북구에 재정비촉진계획 변경안을 제출할 예정이다. 서울 지하철 6호선 상월곡역과 인접한 이 구역은 2018년 서울시의 ‘뉴타운 출구전략’ 시행에 따라 사업 지구에서 해제됐지만, 조합 설립 추진위원회가 서울시를 상대로 낸 구역 해제 무효 소송에서 승소하면서 기사회생했다. 작년 3월엔 정식 조합 설립 인가를 받았다.

조합은 작년 말 총회에서 가구 수를 2464가구에서 3605가구로 늘리는 안건을 통과시켰다. 조합은 용적률을 최고 500%까지 높이는 대신 서울시가 장기 임대주택으로 개발 이익을 환수하는 ‘역세권 시프트(장기전세주택)’를 신청할 계획이다.

15구역 재개발의 최대 걸림돌은 구역 내 가로주택정비사업장인 15-1구역이다. 2018년 구역 해제 후 일부 주민이 가로주택정비사업을 따로 추진해 2019년 말 조합을 설립했고, 그 이듬해 시공사(호반건설)까지 선정했다. 구역 면적은 15구역 전체(18만9450㎡)의 약 5%인 9315㎡다. 한 구역 안에 두 개의 조합이 설립돼 있는 것이다. 15-1구역은 15구역 조합 설립 인가 취소 소송을 제기한 상태다.

15구역 인근 공공 재개발 사업장인 장위 8구역은 올 상반기 정비구역 지정을 앞두고 있다. 2017년 구역에서 해제된 지 6년 만에 사업이 정상화되는 것이다.
 
◆ 서울 외곽 꼬리표 떼는 수색증산뉴타운, 상암동 DMC 배후 단지 조성
 
수색·증산뉴타운은 서울 은평구 수색·증산동 일대를 재개발하는 대규모 사업이다. 은평구는 서울 서북권 내에서도 저밀도 주택이 밀집된 탓에 낙후됐다면 이미지가 강하다. 하지만 최근 1조5000억원 규모의 수색역 상암 DMC개발 계획으로 미래가치가 높다는 평가를 받고 있다. 이 사업들을 통해 철도로 갈라져 있던 수색지역과 상암지역이 하나의 권역으로 통합될 것으로 예상된다.
 
다만 수색증산뉴타운에 첫 아파트 분양이라는 점, 강남 접근성이 떨어진다는 것이 단점으로 꼽힌다. 또한 교육 인프라가 부족하다는 것도 아쉬운 부분이다.
 
서울 주택의 매매 및 전세가격이 모두 하락세로 돌아서고 있지만 굵직한 개발호재가 있는 수색증산뉴타운 인근의 아파트들은 오히려 호가가 올라가고 있는 모양새다.
 
서울특별시 은평구 수색동, 증산동 일대에 추진중인 뉴타운 사업. 수색 1~14구역, 증산 1~6구역으로 추진되는 20개 구역 대규모 재개발사업이다. 2006년 뉴타운 지구로 지정된 후, 14년이 경과한 2020년 6월 수색 4구역을 시작으로 입주가 진행되고 있다.
 
원래 수색동, 증산동 지역은 수도권 전철 경의중앙선과서울지하철 6호선이 들어서기 이전부터 꾸준히 재개발 수요가 있던 지역이었다. 그러나 수색변전소의 해결 문제로 계속해서 사업이 난항을 빚다 뉴타운 사업으로까지 발전되게 되었다.

뉴타운 사업 지정 이후에도 한동안 지지부진했다 수도권 전철 경의중앙선 이남지역인 맞은편의 마포구의 디지털미지어시티(DMC) 사업과 난지도 재생사업에 따라 주거수요가 발생하여 수색역세권개발사업과 같이 추진 될 수 있게 되었다. 개발 붐이 상암에서 수색으로 리턴하는데 성공한 것이다. 동 뉴타운 권역과 주변 지역에 인프라 구축과 상업지구 개발이 다수 예정되어 있어 촉망받는 뉴타운으로 꼽히고 있다.
 
서울시의 3차 뉴타운 중 하나였던 은평뉴타운에 이어, 같은 은평구 내의 후속 뉴타운으로써 상암 DMC의 배후 단지 구축을 목적으로 2006년 재정비촉진지구지정이 고시되었다. 노후된 단독 주택과 영세형 점포가 많은 다수의 구역에서 추진위를 거쳐 2008년경부터 조합을 결성, 원만하게 진행되는 듯 했으나 미국발 서브프라임 모기지 사태로 금융 시장 불안과 주택경기 침제에 따라 수 년간 추진에 난항을 빚었다.

드디어 상암DMC 맞은편 입지의 수색 4구역(2017년 6월 분양) DMC 롯데캐슬 더 퍼스트를 시작으로 본격적으로 개발이 시작되었다. 이후 2018년에는 디지털미디어시티역과 인접한 수색 9구역(2018년 12월 분양) DMC SK VIEW가 분양하였다. 수색역과 인접한 수색6, 7구역이 공사중이다.

한편, 증산1구역 시장 정비지구, 증산3구역 재개발 및 수색 14구역 사업은 시행이 지지부진하여 뉴타운 지구에서는 제외되어 해제되는 과정을 거쳐 도시재생 사업구역으로 바뀌었다. 아울러 증산역 바로 앞에 위치했던 증산 4구역은 재개발에 대한 주민 내홍이 수년간 계속되면서 조합이 일정기간 설립되지 않아, 서울시에서 정비구역 해제(안)을 공고되었다.

하지만 증산 4구역과 수색 14구역은 정부에서 추진하는 '도심 공공주택 복합개발사업(공공주도 3080+)'에 2021년 3월 31일 선정되어 사업에 다시 탄력이 붙게 되었다.