둔촌주공재건축 Fact check [39탄 - 희소성 + 투자성]

[경호처장]

□ 둔촌주공 배치도 (시공사별 공사 구역)

□ 둔촌주공 재건축 개요

시공사	면적	건폐율	용적율	규모	공동주택수	상가
현대건설. 현대산업개발   롯데건설. 대우건설	정비구역 : 189,435평 사업시행 : 139,988평	18.24%	273,85%	지하3층~ 지상35층	5,930세대 → 12,032세대	5호선상가. 9호선 상가 분산상가1. 분산상가2

□ 둔촌주공 분양 세대수

구분	14평	18평	22평	25평	34평	37평	43평	50평	45평복층 (1~2층)	55평복층 지하썬큰	58평복층 (31~34층)	64평 펜트	66평 펜트	총계 (12,032)
조합원	44	302	27	162	3,133	821	1,349	303	16	9	16	9	9	6,200
일반분양	10	1,150	901	1,488	1,237	-	-	-	-	-	-	-	-	4,786
임대	272	272	272	230	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1,046

□ 둔촌주공 향후 예상 일정

일정	2020년 1월	2월	3월	4월	2023년 6월경
내용	(변경)관리처분인가완료		입주자 모집공고	일반분양	입주
	HUG와 일반분양가 협의
	모델하우스 공사	조합원 동·호수 추첨

※ 2020. 1. 16. (변경)관리처분인가 완료.

※ 2020. 1. 15. 문화재 시굴 조사 완료 → 매장 문화재 발견 되지 않아 공사 시행하는 것으로 최종 조사 완료.

※ 이사비 1천만원 중 조합 보관중이던 1백5십만원 관리비 정산 후 각 조합원에게 지급 완료.

※ 조합원간 배정 평형 전환 결과 : 47명 조합원 전환.

1. 둔촌주공 희소성

 ○ 현재 조합원 매물 희소성 → 전체 조합원 중 1주택+10년보유+5년 거주 요건 조합원 매물만 거래 중.

 ○ 일반 분양분 매물 거래 불가 → 일반분양前이기도 하지만 향후 전매 제한으로 거래 불가.

 ○ 입주 예정인 2023년도 강동·송파 지역에서 거의 마지막 대규모 새아파트 공급지로 희소성 부각 예상.

 ○ 2023년에 2년거주 + 장기보유특별공제 거주 요건 강화로 입주시 매도에 나서는 매물은 많지 않을 듯.

 ○ 서울 지역 재건축 단지들의 사업 진행이 막혀 있어 향후 10년이상 새아파트로서의 둔촌주공 희소성 ↑↑.

2. 둔촌주공 투자성 (2023년∼2024년 예상 시세)

※ 증가하는 유동 자금  + 저금리 + 공급부족을 기초로 예상.

                                                                                                                                                  (단위:만원)

구분	평형 (지분)	매매가 (A)	취득세 등 (B)	매수시 총 준비자금 (A+B)		입주비 정산	34평 매수가격 (A+C)	입주시 예상 가격	입주시 투자수익
						분담금 ©
34평   배정	16평 (19.09평)	170,000	8,075	178,075		6,202	176,202	250,000	73,798
	22평 (25.78평)	179,000	8,503	187,503		-        10,724	168,276	250,000	81,724

※ 현 매매가 대비 입주시 둔촌주공 34평 예상 투자 수익 : 약 7억∼8억.

3. 조합원 매물을 매수해야 하는 이유

 ○ 조합원의 경우 로얄층·동 우선 배정

평형	조합원 배정 층수	일반분양분 배정 층수
34평	A타입(남향) : 평균 5~6층이상 조합원 배정	- 남향 A 타입 : 4층이하 배정   - 동향 타입은 10층이하   - 서향 타입은 전체 일반분양으로 배정
	B타입(동향) : 평균 10층이상 조합원 배정
	C타입(동향) : 평균 11층이상 조합원 배정
	D타입(남동향) : 평균 9층이상 조합원 배정
	D타입(남서향) : 평균 10층이상 조합원 배정
	E타입(동향) : 평균 15층이상 조합원 배정
	E타입(서향) : 전층 조합원 배정 無
	F타입(동향) : 평균 8층이상 조합원 배정
	G타입(동향) : 평균 11층이상 조합원 배정
	H타입(동향) : 평균 11층이상 조합원 배정

※ 일반분양의 경우 저층 위주 · 서향 전체 배정.

※ 조합원 매물과 일반분양 매물과는 향후 1∼2억 가격 격차 예상.

 ○ 조합원과 일반분양자 옵션 차이

구분	조합원 옵션	일반분양분
빌트인 가전	발코니 확장 비용 무료	미적용	일반분양자 무옵션 (깡통아파트) 분양 → 각종 옵션 및 빌트인 등 유상 → 실질적 일반분양가 상승
	시스템에어컨 3곳 무료	미적용
	거실바닥 LG 강그린	강마루
	거실아트월 대리석	타일
	스타일러(LG급)	미적용
	냉동냉장고	미적용
	드럼세탁기	미적용
	김치냉장고	미적용
	주방 TV	미적용
	전기오븐레인지	미적용
	쿡탑(2구인덕션+1구가스)	3구가스쿡탑
	그 외 다수 (약5~7천만원 상당)

4. 결론

 ○ 둔촌주공 12주째 하락 없이 가격 변화 없는 횡보세 유지 중.  

 ○ 당분간 정부 추가 대책 영향으로 상승은 없겠지만 매물 품귀 지속 되며 하락 없는 장세 유지 될 듯. 

 ○ 재건축초과이익환수제 적용 無 + 분양가상한제 적용 유예 → 둔촌주공은 수익 보장형 투자처.

 ○ 지금이 2월경 예상되는 조합원 동·호수 배정이후 추가 가격 상승前 저가 매수 기회임.

 ○ 2020년 둔촌주공 투자 목표는 34평:25억 / 43평:30억.

둔촌주공재건축 Fact check[39탄 - 희소성 + 투자성]을 통해 둔촌주공의 희소성과 조합원 매물 매수시 투자성에 대해 간략히 살펴 보았으니 참고하시기 바랍니다. 둔촌주공재건축 Fact check[40탄]은 2020년 2월 4일경에 찾아 뵙도록 하겠습니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 '신규 분양 평형'을 신청한 매물 중 가격적으로 우량 매물에 대해 매수하시는것이 필요 합니다.

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 ※ 둔촌주공은 착공신고 완료 되어 1주택자로서 10년보유 5년거주 요건을 갖춘 조합원 매물만이 거래 가능.

 분담금 및 환급급은 조합에서 공지한 2019년 12월 7일 (변경)관리처분계획 기준 금액임.

[기준 → 비례율:138.62%.  일반분양가:3,550만원/평.  조합원분양가:2,751만원/평.  분양세대수:12,032세대]

 ※ 둔촌주공 분담(환급)금은 입주시에 일괄 정산.

 ※ 둔촌주공 매수시 총 준비자금 = 매매대금 + 취득세 등.

 ※ 이주비 승계 관련 → 은행에 따라 이주비 승계 가능성이 있으니 매수시 문의 필요.

▶ 34평 배정 ◀									(단위: 만원)
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	취득세 등 (B)	매수시 총 준비자금 (A+B)		권리가	34평 조합원 분양가	입주비 정산	34평 매수가격 (A+C)
								34평 배정시 예상분담금 (C)
1	16평 (19.09평)	165,000	7,838	172,838		88,232	94,260	6,028	171,028
1	16평 (19.09평)	170,000	8,075	178,075		88,058	94,260	6,202	176,202
2	22평 (25.78평)	179,000	8,503	187,503		104,984	94,260	-        10,724	168,276

▶ 37평 배정 ◀									(단위: 만원)
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	취득세 등 (B)	매수시 총 준비자금 (A+B)		권리가	37평 조합원 분양가	입주비 정산	37평 매수가격 (A+C)
								37평 배정시 예상환급금 (C)
3	31평 (25.78평)	187,000	8,883	195,883		105,968	105,855	-           113	186,887
4	34평 (29.83평)	195,000	9,263	204,263		121,895	105,855	-       16,040	178,960
4	34평 (29.83평)	195,000	9,263	204,263		120,655	105,855	-       14,800	180,200

▶ 43평 배정 ◀									(단위: 만원)
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	취득세 등 (B)	매수시 총 준비자금 (A+B)		권리가	43평 조합원 분양가	입주비 정산	43평 매수가격 (A+C)
								43평 배정시 예상환급금 (C)
4	34평 (28.66평)	197,000	9,358	206,358		119,359	117,415	-         1,944	195,056
4	34평 (28.66평)	200,000	9,500	209,500		119,324	117,415	-         1,909	198,091

▶ 50평 배정 ◀									(단위: 만원)
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	취득세 등 (B)	매수시 총 준비자금 (A+B)		권리가	50평 조합원 분양가	입주비 정산	50평 매수가격 (A+C)
								50평 배정시 예상분담금 (C)
4	34평 (29.83평)	200,000	9,500	209,500		120,648	136,110	15,462	215,462

[둔촌123]

조합에서 일반분양 옵션을 위글처럼 깡통옵션으로 한다는건 관리처분 일분가인 35백을 받지 못한다는것을 기정사실화 하는건가요? 아무리 봐도 그것을 대비한 옵션 장난질로 일분 차감분을 매꾸려는 것처럼 보이네요. 사장님 의견은 어떠신지요?

[경호처장]

확실한것은 지켜봐야 할 듯 합니다. 분양가 규제를 하는 상황에서 일반적인 재건축 단지에서의 일반분양 처리 상황을 알려드린 것으로 실제 둔촌주공 상황은 좀더 지켜봐야 할 것으로 보입니다.

[산들산들이]

근데 깡통옵션은 다른 의도가 아닌듯..깡통옵션은 최근 모든 단지들이 그러합니다.