지금 이땅이 2번 유찰된 이유는?? 투자가치는??

[한마음121]

경매경험은 한번도 없이 이것저것 공부하고 있는놈입니다^^ 

맨처음 감정가가 13억에 나왔을때는..........."와......저런땅 낙찰받으면 정말 행복하겠다..........." 라고 생각하다가.......

지금 2번째 유찰되었을때는....................."오.......절반으로 떨어졌네...

이번에 또 유찰되면.....다음에 한번 미친짓해보고 들어가볼까?" 라고 생각이 들어...........

(막상 들어갈 여력은 안되네요..ㅎㅎㅎㅎ) 이리저리.........저 땅의 투자가치를 한번 생각해보았습니다

또......왜 2번이나 유찰되었을까 하는 생각과............ 

다시한번 말씀드리지만..............

저는 경매경험은 없으며...........ㅜㅜ제가 대충 추측??하는것이 맞는지............

(아주 무식한 초보적인 질문을 하여도........지도편달해주시면 감사하겠습니다 ㅜ)

또 까페 회원님들중 낙찰해가시는분이 있으면 좋겠다 하여 이렇게 올려보게되었습니다............ 

여러 추측과 공부를 해본결과.......

자산이 어느정도 되지 않는사람은 저 땅을 사지 말아야 한다고 결론을 내렸는데........

제 생각이 맞는지 한번 봐주시면 감사하겠습니다 

대충 시나리오는 6~7억에 낙찰후   5년이상뒤 14억이상에 매각(초보의 초보적인 생각입니다.....^^) 

저땅의 장점으로 본다면

1.큰 대로변에 위치. 타지역에서 여주를 오는사람이 있다면......저 도로를 지날확률이 상당히 높음(여주톨게이트에서 여주시청 등 중심지로 가려면 항상 저 도로를 지나야함)

2.맞은편 하이마트와 인근에 초등학교, 약간의 상가가 위치

3.얼마 안걸리는 위치에 여주역 생길 예정(사진참조) 

4.상대적으로 큰 평수(400평)  그리하여......상당히 매력적인 토지로 보았으나...........

단점도 여러가지 추측을 해보았습니다........ 

단점이라면... 

1. 사업용토지로 인정받으려면  농지로 사용을 해야하는데....

지역주민이어야 하고, 또 소득이 없는사람이 농사를 짓는것으로 인정받아야하기때문에 자경재촌에 해당하는 사람이 유리(타지역 사람이 인정받기에는 힘들어 그래서 2번 유찰된것일까요???) 

2. 사업용토지로 인정받는 목적을 위해 상가를 짓는다고 가정할시.....지목을 대지로 변경할때도 1억이상 지출되고(답에서 대지로 변경시.....공시지가의 30%를 내야한다고 알고있는데 틀린것일까요?) 

3. 상가를 짓는다고 가정할시.........제대로 3층정도의 건물을짓는다면......

최소 4억이상이 들어가니 토지와 건축비용 대지변경 비용등 10억이상이 필요........

그리하여 큰손(?)이 아니면 낙찰받기 꺼려하는 물건이라 현재 2번이나 유찰되었다 

4. 그냥 단순 낙찰받아, 농지로 사용도 안하고, 건축도 안하고 5년뒤 매도한다고 하면.....비사업용토지로 인정받아........양도세율이 50%가까이 된다........   라는............여러 단점들을 생각하였는데......... 

장단점 모두 저의 얄팍한 지식에서 주관적인 추측으로 나온것이라...........

어디서 검증받을곳이 없어 이렇게 여쭈어보았습니다.......... 제가 추측하는것중에 틀린것이 어떤것일까요??? 

 ps : 400평중 일부만.......아주 간단한 최소의 평수로 조립식 건물을 지어 업무용토지로 인정받을시그래도 대지변경비용 1억정도, 조립식 건물 건축비용 1억정도는 들어간다고 봐야하는걸까요???

400평이라면........업무용으로 인정받으려면 최소 몇평을 건축 하여야 하는걸까요??