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시공사 | 면적 | 건폐율 | 용적율 | 규모 | 공동주택수 | 상가 |
현대건설.
현대산업개발 | 정비구역 : 189,435평 | 18.24% | 273,85% | 지하3층~ | 5,930세대 | 5호선상가. 9호선 상가 |
☞ 둔촌주공 분양세대수
구분 | 14평 | 18평 | 22평 | 25평 | 34평 | 37평 | 43평 | 50평 | 45평복층 | 55평복층 | 58평복층 | 64평 | 66평 | 총계 |
조합원 | 44 | 302 | 27 | 162 | 3,133 | 821 | 1,349 | 303 | 16 | 9 | 16 | 9 | 9 | 6,200 |
일반분양 | 10 | 1,150 | 901 | 1,488 | 1,237 | - | - | - | - | - | - | - | - | 4,786 |
임대 | 272 | 272 | 272 | 230 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 1,046 |
※ 37평이상은 일반분양 全無 → 37평이상을 준비하는 경우 필히 조합원 매물을 매수해야 함.
☞ 둔촌주공 향후 예상 일정
일정 | 4월 | 5월 | 6월 | 7월 | 2023년 8월경 |
내용 | HUG와 일반분양 관련 협의 | 관리처분변경총회 | 입주 | ||
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| 조합원 동ㆍ호수 추첨 | 입주자 모집공고 | ||
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| 단지명 결정 | 일반분양 |
1. 총선이후 둔촌주공 재건축 진행 사항
○ 총선이후 HUG와 분양가 협상 재개.
○ 분양가상한제 적용 유예기간 만료일이 2020년 7월 28일(입주자 모집 공고일 기준)임을 감안할 때
→ HUG와의 협상 완료 예상 시점은 5월말∼6월중순경.
○ HUG와의 협상안에 대한 임시총회 개최 : 2020년 6월 중 예상 → 분양가 수용 또는 후분양 결정.
○ 조합원 동·호수 추첨은 정관 개정 문제로 일정이 유동적.
→ 임시총회를 통한 정관 개정 이후 또는 국토부 유권해석 및 한국감정원 협의에 따라 변동.
○ 따라서 일반분양과 관련한 사항은 최소한 6월중순이 되어야 그 가닥이 잡힐 듯.
2. 총선이후 전체 부동산 시장 동향
○ 작년 12. 16 대책과 코로나 영향에 따라 강남권 일부 재건축 단지들을 중심으로 하락 안정세.
○ 6월말까지 한시적인 조정대상지역內 다주택자 양도세 중과 배제 및 장특공제 적용으로 안정세 유지.
→ 조정대상지역 內 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 중과 배제 및 장특공제 적용.
○ 초기 재건축 단지 및 추진중인 재건축 단지들의 경우 총선 영향으로 재건축 추진 기대감 대폭 하락.
→ 정부의 정비사업 규제가 완화 없이 계속 지속 또는 강화 예상.
→ 재건축 추진에 대한 기대감이 상실되어 가격에 직접적으로 영향을 주며 하락 안정세.
○ 대표적으로 은마아파트와 잠실5단지 그리고 목동 지역 등은 당분간 재건축 추진 일정은 오리무중.
○ 그러나 강남권 가격 하락 안정세는 6월중순∼6월말을 기점으로 바닥칠 듯 .
→ 역으로 현 시점이 하락폭이 큰 강남권 매수 및 강남권으로의 갈아타기 적기.
→ 대다수 다주택자들의 경우에는 양도세 중과 배제 및 장특공제 적용 보다는 버티기 모드 돌입 예상.
3. 둔촌주공 시장 동향
○ 조합원 입주권만 매매 → 조합원 중 1주택자 + 10년이상 보유 + 5년이상 거주 요건만 매매 대상 임.
→ 제한적인 매매 대상으로 인해 매물 품귀 현상 지속 → 전월 대비 소폭 하락속에 보합세 유지 중.
○ 12.16 대책과 코로나19 영향으로 매매 시장은 다소 소강 상태이나 타 지역 대비 하락 없는 모습.
○ 상반기까진 주변 부동산 시장의 영향을 받아 큰 하락 없는 보합세 ↔ 둔촌주공 장기적으론 희소성 폭발.
→ 장기적으로 타 지역 재건축 단지의 경우 현 정부하에서의 재건축 정비사업 자체가 거의 불가능 할 듯.
→ 그 영향으로 향후 15년이상 강남권 재건축 단지를 통한 신규 아파트 공급 자체가 전무할 것으로 예상.
→ 둔촌주공은 일반분양 일정은 아직 미정이나 현재 공사는 순조롭게 진행 중.
→ 입주시점인 2023년도엔 신규 아파트 희소성이 더욱 극대화 되며 둔촌주공 투자성은 폭발 예상.
○ 조합원 동·호수 추첨이후 추첨 결과에 따른 차별성이 반영 되며 오름세속에서 가격 편차 확대 예상.
○ 일반분양분이 전무한 37평과 43평 그리고 50평 희망자의 경우 조합원 매물 매수가 필수 임.
4. 둔촌주공 차별성
구 분 | 내 용 | 비 고 |
조합원 중심 |
ㆍ신축 34평의 경우 로얄동·층 우선 배정 ㆍ발코니확장 무료 등 각종 빌트인 가전 무료 제공 | 일반분양은 서향과 비로얄층
배정 |
규제 청정 지역 |
ㆍ재건축초과이익 환수제 적용 無 ㆍ분양가상한제 적용 유예 → 수익 보장형 투자처 | 타 단지 대비 조합원
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교통 |
ㆍ지하철9호선 (둔촌오륜역) ㆍ지하철5호선 (둔촌역) ㆍ제2경부고속도로 공사 진행 중 (구리~서하남~안성 : 2022년 개통) ㆍ서울외곽순환고속도로 (서하남IC) ㆍ수서SRT | 지하철 더블역세권 |
학군 |
ㆍ초등학교 3개 (둔촌초. 위례초. 신설학교) ㆍ남·여 중학교 2개 (동북중, 신설학교-남·여공학중학교) ㆍ남 고등학교 1개 (동북고) | 단지내 6개학교 |
공원 | ㆍ올림픽공원 · 일자산생태공원 | 친환경 주거지 |
배후수요 |
ㆍ삼성동 현대차GBC(105층) 2020년
3월중 착공 예정 →개발 완료시 잠재 수요 대폭 증가 ㆍ잠실지역아파트 노후화 대체 고급 주거지 ㆍ노후화된 올림픽선수촌아파트 대체 고급 주거지 | 배후 수요 풍부 |
5. 결론
○ 둔촌주공은 조합원 중심의 재건축 단지로 조합원 매물만이 거래 중.
○ 입주 예정인 2023년도 강동·송파 지역에서 거의 마지막 대규모 새아파트 공급지로 희소성 부각 예상.
→ 총선 영향으로 타 지역 재건축단지의 정비사업은 거의 중단 상태로 몰릴듯 → 신규 아파트 공급부족 심화.
○ 재건축초과이익환수제 적용 無 + 분양가상한제 적용 유예 → 둔촌주공은 수익 보장형 투자처.
○ 이미 착공하여 순조롭게 공사중인 둔촌주공의 희소성과 투자성은 더욱 차별적 가치로 부각될 듯.
→ 신규 아파트의 가격은 더욱 상승세 → 둔촌주공 입주시 가격은 희소성에 따라 차별적으로 상승 예상.
둔촌주공재건축 Fact check[43탄 - 총선영향∼둔촌주공 차별성 ]을 통해 총선 영향에 따른 둔촌주공의 차별성을 알려 드렸으니 참고하시기 바랍니다.
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※ 둔촌주공은 착공신고 완료 되어 1주택자로서 10년보유 5년거주 요건을 갖춘 조합원 매물만이 거래 가능.
분담금 및 환급급은 조합에서 공지한 2019년 12월 7일 (변경)관리처분계획 기준 금액임.
[기준 → 비례율:138.62%. 일반분양가:3,550만원/평. 조합원분양가:2,751만원/평. 분양세대수:12,032세대]
※ 둔촌주공 분담(환급)금은 입주시에 일괄 정산.
※ 둔촌주공 매수시 총 준비자금 = 매매대금 + 취득세 등.
※ 이주비 승계 관련 → 은행에 따라 이주비 승계 가능성이 있으니 매수시 문의 필요.
▶ 25평 배정 ◀ | (단위: 만원) | |||||||||
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 취득세 등 | 매수시 총 | 권리가 | 25평 조합원 | 입주비 정산 | 25평 매수가격 | |
25평 배정시 | ||||||||||
1 | 16평 | 149,000 | 25,882 | 7,078 | 130,196 | 86,229 | 73,540 | - 12,689 | 136,311 |
▶ 34평 배정 ◀ | (단위: 만원) | ||||||||
단지 | 평형 | 매매가 | 취득세 등 | 매수시 총 | 권리가 | 34평 조합원 | 입주비 정산 | 34평 매수가격 | |
34평 배정시 | |||||||||
1 | 16평 | 160,000 | 7,600 | 167,600 | 88,232 | 94,260 | 6,028 | 166,028 | |
1 | 18평 | 160,000 | 7,600 | 167,600 | 91,954 | 94,260 | 2,306 | 162,306 | |
2 | 22평 | 173,000 | 8,218 | 181,218 | 104,984 | 94,260 | - 10,724 | 162,276 |
▶ 37평 배정 ◀ | (단위: 만원) | ||||||||
단지 | 평형 | 매매가 | 취득세
등 | 매수시 총 | 권리가 | 37평
조합원 | 입주비 정산 | 37평 매수가격 | |
37평
배정시 | |||||||||
1 | 22평 | 179,000 | 8,503 | 187,503 | 106,398 | 105,855 | - 543 | 178,457 | |
4 | 34평 | 186,000 | 8,835 | 194,835 | 119,324 | 105,855 | - 13,469 | 172,531 | |
4 | 34평 | 189,000 | 8,978 | 197,978 | 117,640 | 105,855 | - 11,785 | 177,215 | |
4 | 34평 | 194,000 | 9,215 | 203,215 | 120,655 | 105,855 | - 14,800 | 179,200 |
▶ 43평 배정 ◀ | (단위: 만원) | ||||||||
단지 | 평형 | 매매가 | 취득세
등 | 매수시 총 | 권리가 | 43평
조합원 | 입주비 정산 | 43평 매수가격 | |
43평
배정시 | |||||||||
4 | 34평 | 188,000 | 8,930 | 196,930 | 119,359 | 117,415 | - 1,944 | 186,056 | |
4 | 34평 | 188,000 | 8,930 | 196,930 | 115,768 | 117,415 | 1,647 | 189,647 | |
4 | 34평 | 190,000 | 9,025 | 199,025 | 119,324 | 117,415 | - 1,909 | 188,091 |
▶ 50평 배정 ◀ | (단위: 만원) | ||||||||
단지 | 평형 | 매매가 | 취득세
등 | 매수시 총 | 권리가 | 50평
조합원 | 입주비 정산 | 50평 매수가격 | |
50평
배정시 | |||||||||
4 | 34평 | 190,000 | 9,025 | 199,025 | 119,837 | 136,110 | 16,273 | 206,273 | |
4 | 34평 | 220,000 | 10,450 | 230,450 | 120,530 | 136,110 | 15,580 | 235,580 |