'강부자'를 위한 부동산세제 강좌
(서프라이즈 / 소중한 사람 / 2008-8-9)
※ '강부자'는 종부세 대상이 되는 분들을 비유하는 '강남의 땅부자'를 약칭한 것이며, 탈랜트 강부자님과는 전혀 무관합니다.
요즈음 한나라당과 정부측에서 부동산세제 완화를 위한 환경 조성과 여론 뜨보기를 하면서 부동산 카드를 만지작거리고 있는 것 같습니다.
연이은 실정과 촛불로 나타난 민심이반으로 전국민을 아우르는 국민통합은 물건너갔다고 보고, 전통지지세력(계층)의 결집력을 높여 정국을 돌파하겠다는 전략으로 이 카드의 효용성의 저울질을 끝낸 듯 합니다.
이들도 부동산세 완화가 2%를 위한 조치라는 것은 알고 있는 듯, 저/중 소득층의 소득세율을 인하하는 기만책도 준비하는 것 같습니다. 부동산세 완화와 소득세율 인하로 부족해지는 조세는 어디에서 메울지에 대한 대안도 없이 일단 내지르고 보는 것 같습니다. 참 무책임한 정권입니다.
조중동과 경제지는 아파트 미분양과 건설경기 위축으로 건설사 부도 기사를 연일 내보내는 한편 재산세와 종부세 중과를 과장 보도하면서 분위기를 슬슬 잡고 있습니다. 건설사의 부도는 과도한 건설업 비중의 우리나라 산업계 구조를 볼 때, 어느 정도 필요한 부분이고 시장환경에 따라 부침하는 것은 자연스러운 일로 호들갑 떨 성질은 못되는 것입니다.
그리고 이들은 집값은 떨어졌는데 재산세가 올랐다고 선동까지 하고 있습니다. 작년에는 강남구 등 부자구들의 아파트가격이 급등하면서 재산세가 갑자기 오르자 재산세율을 내리고, 상승폭을 제한하는 조치를 취해 실제 재산세보다 대폭 감면받은 사실은 언급도 하지 않고, 단순히 작년 납부액과 상대 비교하여 집값은 내리는데 재산세가 올랐다고 하여 재산세제가 잘못된 양 호도하고 있습니다. 올해 내는 재산세도 실제 내어야 하는 재산세보다 감면받고 있다는 사실도 말하지 않습니다. 이런 것이 (부동산세제)괴담이지요.
강남의 땅부자들은 조중동의 기사가 마치 정답인 양, 현행의 부동산세제가 경기침체의 원흉이며, 서민경제를 어렵게 하는 잘못된 정책임으로 하루 빨리 완화해야 한다고 아우성입니다. 또 부자들의 것을 뺏어 나누어 주는 공산주의 정책이라고 침을 튀기며 이념적으로 몰아가려하고 있습니다. 세금 많이 내기 싫으니 적게 내게 해 달라고 요구한다면 솔직하기라도 하지, 서민경제를 핑계되는 것에는 역겨움마저 느껴집니다.
저는 이들이 부동산세제를 제대로 알면서 문제가 무엇인지 지적하는 것을 한번도 본 적이 없습니다. 구체적이고 합리적 접근이나 비판이 아니라, 자기의 욕망을 관철하기 위해 근거도 없이 좌파적 정책이라 규정하고 자유민주주의와 시장경제에 반한다고 주장합니다. 이들과 대화를 하다보면, 부/학력과 지식/지혜/상식/합리가 병행하는 것은 아니라는 사실을 절감합니다.
이들을 위해 제가 강남의 대형 아파트에 거주하고 종부세 납부 대상자인 분과 부동산 문제에 대해 논쟁했던 실제 내용을 재구성하여 현재의 부동산세제가 얼마나 합리적이고 시장경제적인지, 그리고 얼마나 공정한지를 지금부터 문답형으로 설명하고자 합니다.
부디 이 글을 읽어 보시고 기꺼이, 떳떳하게, 즐겁고 기쁜 마음으로 보유세를 납부해 주시기 바랍니다.
1. 보유세 과세 근거
강부자 : 재산세와 종부세는 단순히 보유했다는 이유로 과세하는 것으로 차익이 발생하지 않은 미실현이익에 과세한다는 것은 불합리한 것이 아닌가?
필자 : 보유세는 실현이익이나 미실현이익에 대해 과세하는 것이 아니라 부동산(주택)을 보유하고 그것을 통해 편익을 취하는데 대한 과세입니다. 그 편익은 국가나 사회가 행정, 안전, 교통, 교육, 문화, 건강, 환경 등 사회적 인프라에 투자한 결과로 얻어지는 것이지요. 이런 인프라가 잘 구축된 강남은 생활 주거환경(사용가치)이 좋을 수밖에 없고 따라서 아파트 가격(교환가치)이 높게 됩니다. 보유세는 사용가치가 표면적으로 나타나는 교환가치(시세)가 국가가 제공한 인프라에 수혜 받은 정도를 나타내기 때문에 이를 기준으로 보유세를 과세하게 되는 것입니다.
자동차도 마찬가지입니다. 자동차를 운행하기 위해 도로를 개설하거나 넓혀야 하고, 안전을 위해 교통경찰도 배치하고 신호등이나 각종 안전시설도 놓아야 하지요. 그리고 배기가스에 의한 환경오염을 줄이기 위해 투자도 해야 합니다. 이런 것들은 개인이 아니라 국가나 사회가 책임을 지지요. 물론 그 재원은 국민들이 내는 세금입니다. 따라서 수익자 부담의 원칙에 의거하여 자동차 보유자에게 자동차세를 부과하는 것은 당연하고 공정한 것이지요.
왜 보유세를 내야 하는지, 그리고 보유세 과세기준이 부동산(주택)의 시세를 반영해야 하는지도 이해하셨으리라 생각됩니다.
2. 인간의 기본생활에 필수적인 주택에 세금을 부과하는 것은 너무하지 않는가?
강부자 : 주택은 사람들이 생활하는데 필수적인데, 다른 자산에 부담을 전가하고 주택에는 면제해 주어야 하는 것이 아니냐?
필자 : 앞에서도 이야기했지만, 주택이 인간의 기본생활인 주거에 필수적인 것은 사실이지만 국가나 사회가 제공하는 인프라에 의해 얻어지는 편익의 차이가 너무 큽니다. 그 편익을 취한 사람에 대해 사회적 부담(세금)을 지우지 않으면 형평성에 심각한 문제가 발생합니다. 수익자 부담 원칙에 의거하여 세금으로써 국가가 제공한 편익의 댓가를 환수하는 것은 당연한 것입니다.
자본주의 세계 모든 국가들도 주택에 재산세를 부과합니다. 미국의 경우는 식당의 대형 냉장고에도 보유세를 부과합니다.
생활 필수품화 되어 있는 자동차와 주택을 비교해 보겠습니다. 2003년 1600만원 하는 2000cc 중형차의 자동차세가 연간 52만원이었고, 그 당시 시가가 8.5억인 강남 소재 45평 아파트의 보유세 부담이 54만원이었습니다. 이런 불합리하고 불균형한 세제를 개선하기 위해 현행의 부동산세법이 나온 것입니다.
현행의 세율로 개선했음에도 불구하고, 지금도 강남의 6억짜리 아파트의 재산세와 2천만원 짜리 중형차의 자동차세가 그렇게 많이 차이가 나지 않습니다. 같은 필수품이라고 본다면 아직도 그 차이를 줄여야(재산세율을 높여야) 형평성이 나아질 것입니다.
3. 우리 나라 재산세는 너무 높은 것이 아닌가?
강부자 : 최근 재산세와 부동산세가 너무 많아 부담이 된다. 이렇게 보유세를 급격하게 부담시키는 나라가 어디 있으며, 그 세금도 다른 나라에 비해 너무 높은 것 같다.
필자 : 강남 아파트 소유자들의 재산세가 많이 나오는 것은 재산세율이 높아서 그런 것이 아니라 아파트 가격이 비정상적으로 높기 때문이지요. 그리고 실제로 재산세가 그렇게 많이 나오지도 않습니다. 재산세 = 공시가*과세적용률*재산세율*(1-감면율)입니다. 강부자님께서 막연하게 재산세가 많다고 하지만 실제 강남의 아파트 소유자가 납부하는 재산세를 계산해 보면, 님의 말이 과장이 심하다고 느낄 것입니다. (아래 표1 참조)
강부자 : 소득 수준에 비해 우리 나라의 재산세율이 너무 높다고 생각한다.
필자 : 미국의 실효세율(명목세율*과표적용률)은 최저 0.3%에서 최고 4.0%로 평균 1.54%입니다. 영국은 1.0%~1.2%, 일본은 1.4%라고 합니다. 그러면 우리나라는 얼마인줄 아십니까? 1억원 이상의 재산세율이 0.5%이고, 과표적용률이 2008년에 55%로 실효세율은 0.275%입니다. 서울 강남의 경우는 감면율이 50%로 실효세율이 0.1375%로 더 내려갑니다. 거기에다 전년도 재산세 납부액의 110%를 넘지 않도록 제한함으로써 실제 재산세 납부액은 더욱 떨어지게 됩니다. 현행 제도에서의 계획대로 과표적용률을 매년 5%씩 증가시켜 2017년에는 100%가 된다 하더라도 재산세 실효세율이 0.5% 밖에 되지 않습니다. 그 때도 강남의 부자구들이 50% 감면해 준다면 0.25%로 떨어지구요. 미국, 영국, 일본의 1/2도 되지 않는 수준이지요. 명색이 OECD 회원국이고, 선진국을 지향하는 우리 나라가 지금의 실효세율이 높다고 한다면 미국 등 선진국에서는 무어라 하겠습니까?
강부자 : 미국, 일본 등 선진국은 개인소득이 우리보다 높아 보유세를 부담할 능력이 상대적으로 많다고 볼 수 있다. 단순히 세율만을 비교하는 것은 옳지 않다고 본다.
필자 : GDP 대비 부동산 보유세 비율을 살펴보면, 2003년 기준으로 한국이 0.6%, 영국 3.3%, 미국 2.8%, 일본 2.1%로 선진국에 비해 우리가 상당히 낮은 수준임을 알 수 있습니다. 물론 2007년 기준으로 하면 한국은 소폭 상승하여 그 차가 줄어들긴 하겠지만, 그래도 선진국에 비해 아직도 낮을 것으로 보입니다.
총세수 대비 보유세 비율도 한국은 2.2%로, 일본 13.9%, 미국 11.3%, 영국 10.7%로 그 격차가 상당합니다. 물론 이것도 2003년 기준이라 2007년 기준으로 하면 그 차가 줄겠지만, 선진국 수준을 따라 갈려면 오히려 보유세율을 지금보다 2배 이상 더 올려야 할 것으로 보입니다.
강부자 : 보유세는 선진국에 비해 낮다고 할 수 있지만, 거래세(등록세, 취득세)는 우리 나라가 과도하게 높은 것으로 알고 있다. 이것은 거래를 위축시키고, 거주이전을 자유롭게 하는데 제한을 주는 요소이다. 거래세는 빨리 내려야 한다.
필자 : 모처럼 저와 비슷하게 생각하는 부분이 나와 반갑네요. 등록세, 취득세는 아예 없애거나 대폭 경감해야 합니다. 거래를 활발하게 유도함으로써 각 개인이 주거하고 싶은 곳으로 자유롭게 이동하게 해야 합니다. 직장이나 생활근거지에 가까운 곳으로 주거를 이동하면 출퇴근 시간도 짧아지면서 교통도 원활해지는 효과도 발생합니다. 거래세 완화는 전적으로 강부자님의 의견에 동의합니다.
주요국의 GDP대비 부동산 보유세 및 거래세 비율(2003년 기준, %)
한국 미국 영국 일본
보유세(A) 0.6 2.8 3.3 2.1
거래세(B) 1.9 0.1 0.5 0.1
소계(A+B) 2.4 2.9 3.8 2.2
보유세 비중 23.4 98.3 88.5 95.2
<A/(A+B)>
* 8/3일자 한국일보 기사에 따르면 보유세 비율이 한국 0.8%, 미국 3.1%, 영국 3.3%, 일본 2.1%라고 합니다. <국토연구원 자료>
총세수 대비 부동산 보유세 및 거래세 비율(2003년 기준, %)
한국 미국 영국 일본
보유세 비율(A) 2.2 11.1 9.5 13.2
거래세 비율(B) 7.3 0.2 1.2 0.7
소계(A+B) 9.6 11.3 10.7 13.9
연소득 대비 주택구입가격 (PIR) - 자료:삼성경제연구소
서울 : 13배, 뉴욕 : 7.9배, 런던 : 6.9배, 시드니 : 8.5배
4. 집값은 내렸는데 재산세는 왜 오르는가
강부자 : 강남의 아파트는 작년보다 집값이 내렸는데도 오히려 재산세는 더 올랐다. 이것은 부동산세제가 문제가 있는 것이 아닌가? 빨리 시정되어야 한다.
필자 : 조선일보가 이런 식으로 강남사람들을 선동하는 기사를 저도 보았습니다. 왜 이런 일이 발생하는지 구체적인 설명도 없이 단순히 집값은 내려갔는데 재산세는 더 나온다는 결과만을 부각시켜 왜곡하더군요.
지금부터 왜 이런 현상이 벌어지는지, 그리고 강남 사람들이 집값이 떨어졌는데도 진짜 재산세를 실제로 더 내어 손해를 보는지 설명해 드리겠습니다.
표1. 강남구 아파트의 재산세
연도 2006년 2007년 2008년
공시가격 4억 6억 5.5억
과표적용률 50% 50% 55%
감면율 50% 50% 50%
과세표준 1억 1.5억 1.513억
재산세율 0.3% 0.5% 0.5%
누진공제 6만원 26만원 26만원
①산출세액 24만원 49만원 49.6만원
전년대비 상승 제한율 10% 10%
②상승 제한율에 따른 재산세 26.4만원 29만원
③실제 납부액(①과②중 적은 것) 24만원 26.4만원 29만원
④감면율과 상승제한이 없을 경우 74만원 124만원 125.3만원
소유자가 이득을 본 재산세(④-③) 50만원 97.6만원 96.3만원
* 재산세에 부가되어 발생하는 교육세(재산세의 20%), 도시계획세, 공동시설세는 별도입니다.
표1은 강남의 85㎡(25평형)의 아파트가 2006년 공시가가 4억이던 것이, 2007년 6억으로 올랐다가 2008년 5.5억으로 내린 경우를 예를 들었습니다. 이 아파트 소유자는 재산세 감면이나 전년대비 재산세 상승 제한의 적용 받지 않고 정상적으로 재산세를 낸다면 2007년에 124만원, 2008년에 125.3만원을 내어야 합니다. 그런데 이 사람은 2007년에 26.4만원, 2008년에 29만원을 내게 됨으로써 정상적으로 납부해야 할 세금보다 각각 97.6만원, 96.3만원을 적게 내는 이득을 보았습니다.
2008년이 공시가격은 5천만원 내렸는데 실제 납부액이 2007년보다 2.6만원 상승한 것은 2008년에 혜택을 본 재산세 감면액(97.6만원)이 2007년 감면액(96.3만원)보다 상대적으로 적기 때문이지 재산세가 올랐다고 보기 어렵습니다.
과표적용률이 2007년보다 5% 올랐기 때문에 2008년 재산세가 오른 것이라고 생각할지 모르지만 이것도 사실이 아닙니다. 2008년의 과표적용률을 2007년과 동일한 50% 적용하더라도 실제 납부할 재산세액은 29만원으로 동일하게 됩니다. 이것은 전년대비 10% 이상 재산세액이 오르지 못하게 하는 현행제도 때문이지요.
과표적용률, 감면율, 전년대비 상승제한 제도 등 현행 부동산 제도의 혜택을 가장 많이 보는 지역이 강남입니다.
표2는 강북구의 경우를 예를 든 것인데 표1의 강남구의 경우와 비교할 때, 어느 지역에 사는 사람들이 현행 제도로 상대적인 이익과 피해를 보는지 냉정히 살펴보시기 바랍니다. 세상 참 우습지 않습니까? 가장 불만이 많아야 할 강북구민들보다 강남구민들이 자기들이 가장 피해가 많다고 시끄럽게 떠들고 있으니 말입니다.
표2. 강북구 아파트의 재산세
연도 2006년 2007년 2008년
공시가격 4억 6억 5.5억
과표적용률 50% 50% 55%
감면율 0% 0% 0%
과세표준 2억 3억 3.025억
재산세율 0.5% 0.5% 0.5%
누진공제 26만원 26만원 26만원
①산출세액 74만원 124만원 125.3만원
전년대비 상승 제한율 10% 10%
②상승 제한율에 따른 재산세 81.4만원 89.5만원
③실제 납부액(①과②중 적은 것) 74만원 81.4만원 89.5만원
④감면율과 상승제한이 없을 경우 74만원 124만원 125.3만원
소유자가 이득을 본 재산세(④-③) 0만원 42.6만원 35.8만원
강남구와 강북구의 재산세 차 50만원 55만원 60.5만원
5. 재산세와 종부세는 이중과세가 아니냐
강부자 : 재산세를 내는데 종부세를 또 걷는 것은 이중과세가 아니냐?
필자 : 그렇지 않습니다. 종합부동산세는 기납부한 재산세를 차감하고 부과합니다. 다음은 주택분 종합부동산세 계산식입니다.
산출세액 = (주택분 과세표준*세율-누진세액)*90%(2008년 과표적용률)-법정공제세액
*법정공제세액 = 공제할 재산세액(6억 초과분) + 세부담상한초과세액
강부자 : 종부세율은 재산세율보다 훨씬 높아 부자들에 대해 폭탄세례를 퍼붓는 것이 아닌가?
필자 : 종부세율이 재산세율보다 높은 것은 사실입니다. 주택의 경우 과세표준이 14억 이하가 1.5%, 94억 이하가 2%, 94억 초과가 3%입니다. 종부세는 공시가격 6억 이상인 경우에만 대상이 되고 있습니다. 공시가격이 6억이라면 시가로는 8억 정도가 될 것입니다. 6억 기준으로 종부세 대상이 전체의 2%가 된다고 합니다. 이번에 한나라당이 종부세 대상 기준을 9억으로 상향할 경우 대상자가 1/10로 줄어든다고 하는 것을 보니 공시가격 14억(시가 16~17억)이상의 고가 주택은 극히 일부일 것으로 보입니다. 따라서 종부세 대상의 대부분은 종부세율 1.5%를 적용받게 될 것으로 보입니다. 이 1.5%를 적용받는 과세표준도 주택의 경우, 공시가격에서 6억을 뺀 것입니다. 10억의 공시가격(시가 12억 상당)의 주택의 경우라면 6억은 재산세율 0.5%를 적용 받고, 4억은 종부세율 1.5%를 적용받게 되지요. 하지만 재산세는 감면 및 과표적용율, 전년대비 상한제한으로 대폭 경감되고 종부세는 과표적용률과 누진세액공제, 법정공제세액을 차감하게 되어 실제는 1.5%에 훨씬 못미치는 수준입니다.
이것을 미국이나 일본과 비교해 보시면 과연 높다고 하실 수 있는지 생각해 보시기 바랍니다.
6. 재산세나 종부세가 과표기준이 올라갈수록 누진되어 올라가는 것은 불공평하다?
강부자 : 재산세는 과세표준 4천만원 이하 0.15%, 1억 이하 0.3%, 1억 초과 0.5%이고 종부세는 과세표준 3억 이하 1%, 14억 이하 1.5%, 94억 이하 2%, 94억 초과 3%로 과표가 올라갈수록 누진되어 세율이 올라가 우리 같은 고가 주택 소유자일수록 불리하게 되어 있다. 동일세율로 적용하는 것이 형평성에 맞지 않는가?
필자 : 공시가격이 올라갈수록 세율이 높아짐에 따라 고가 주택 소유자일수록 보유세 부담이 배가되는 것은 맞습니다. 형평성에 문제가 있는 것으로도 보이고 자산가들의 부를 뺏어 가난한 사람들에게 나누어 주는 것 같은 느낌도 들 것입니다.
그러나 부동산의 공시지가가 높을수록 누진적으로 세율이 늘어나는 것은 부의 재분배라는 측면도 없지 않아 있지만, 궁극적인 목적은 한정된 자원의 효율적 배분과 투기의 방지에 있습니다.
토지는 한정된 자원으로 누군가에 의해 사용되면 다른 누군가는 거기에서 배제될 수밖에 없습니다. 지속적 생산으로 공급이 계속되거나, 물과 공기 같이 거의 무한정의 자원이 아니기 때문입니다. 따라서 인간이 생을 영위하는데 필수적으로 필요한 용도(주거용, 도로 등)나 경제활동에 생산적으로 사용(공장용지, 건축물 등)되는 것에 우선 배정되는 것이 사회적으로 효율적이고 바람직한 것입니다.
종부세의 과표기준을 6억으로 하는 이유도 현 우리 나라의 경제사회적 환경에서 6억의 주택은 인간생활의 기본 주거생활에 충분한 수준이며, 그 이상은 과잉이라고 보고 추가의 주거환경을 영위하는 것에는 보다 많은 세금을 부과함으로써 자원의 소유를 자제케 하기 위함입니다. 이렇게 함으로써 보다 많은 사람들이 한정된 자원(부동산)을 사용할 기회를 갖게 되고, 사회 전체적인 효용의 합도 늘어나게 되는 것입니다. 비업무용 토지에 대해서도 중과세를 하는 이유도 당장 필요하지 않은 사람(법인)으로부터 필요한 사람(법인)에게 기회를 주게 함으로써 자원의 효율을 증대시키기 위함이지요.
투기 방지의 목적은 별도로 설명 드리지 않아도 잘 아실 것으로 사료되어 생략합니다.
강부자 : 보유세를 재산세와 종부세로 나누어 과세를 하다보니, 세금 계산도 복잡하고 행정처리에도 문제가 있다. 재산세로 단일화하는 것이 좋지 않으냐.
필자 : 제 개인적인 생각도 단일화 하는 쪽으로 했으면 좋겠습니다. 그러나 이원화 하여 징구하는 것에는 나름의 불가피한 사정이 있는 듯 합니다.
첫째, 재산세는 지방세이기 때문에 세수가 지방자치단체로 들어가게 됩니다. 앞에서도 설명했지만, 부동산에 제공되는 편익이 국가나 사회가 제공한 인프라와 그것을 유지하는데 들어가는 비용으로 가능한 것이기 때문에 그 편익에 대해 사회나 국가의 환수하는 것이 보유세라고 했습니다. 인프라를 제공, 유지하는 주체는 지방자치단체와 중앙정부가 됩니다. 그렇다면 보유세는 지방자치단체와 중앙정부로 나누어져 귀속되어야 하겠지요. 재산세만을 징구하면 중앙정부가 환수할 수 있는 방법이 없습니다. 그래서 지방자치단체는 재산세를, 중앙정부는 6억 이상의 부동자산에 대해 종합부동산세를 징구하는게 아닌가 합니다.
둘째, 재산세만으로 징구할 경우 다음의 문제도 무시할 수 없을 것입니다.
아파트 가격(공시가)이 각 3억, 2.7억, 2.5억, 2.3억, 1.5억으로 총 5채, 12억의 부동산을 가진 사람과 공시가 12억이 나가는 아파트를 가진 1가구 1주택자의 재산세를 비교해 보겠습니다.
재산세율을 현행 종부세율로 하여 3억 이하 1%, 14억 이하 1.5%, 94억 이하 2%로 적용한다고 하면, 1가구 5주택자의 각 아파트 재산세는 300만원, 270만원, 250만원, 230만원, 150만원으로 1,200만원이 됩니다. 물론 각종 공제와 감면율, 과표적용률, 상승제한 제도를 적용하면 이보다 훨씬 적은 금액이 되겠지만 편의상 양 쪽을 비교하기 위해 이것들은 감안하지 않았습니다. 후자의 1가구 1주택 12억 소유자의 재산세는 1,800만원이 나옵니다. 부동산의 총합이 똑같은 사람인데도 한 사람은 1,200만원, 한 사람은 1,800만원을 내게 되고, 더구나 다주택자가 세금을 덜 내는 모순이 생깁니다. 이러한 모순을 보완하는 수단으로 종부세가 도입된 것이라고 저는 생각합니다.
7. 보유세 증가는 서민들도 더 힘들게 한다?
강부자 : 강남의 아파트의 재산세나 종부세가 올라가면 결국 그 세금이 전세금이나 월세에 전가되어 임대하려는 서민들의 부담으로 돌아갈 수밖에 없어 결국 서민들을 더 힘들게 할 것이다.
필자 : 위 4번 항에서도 이야기 했지만 강남의 시가 7~8억(공시가격 6억)의 아파트는 강북의 똑같은 가격의 아파트보다 재산세를 훨씬 덜 내고 있으며, 종부세 대상도 되지 않습니다. 애초의 재산세도 얼마되지 않을 뿐 아니라 10% 상승제한 제도에 묶여 앞으로 올라갈 세금이 그리 많지 않습니다. 세입자에게 전가하여 부담을 줄 수준은 절대 되지 않지요. 괜히 전세금 올리려고 이런 논리를 펴는지 모르겠지만 사실과는 전혀 다른 것입니다.
공시가격 6억(시가 7~8억) 이상의 주택의 보유세의 세입자 전가는 여기에서는 설명이 불필요할 듯 합니다. 이 정도 규모의 주택에 전세나 월세로 들어가 살려는 사람들을 우리는 서민이라 부르기 힘들기 때문입니다. 솔직히 강남에 집을 구매하거나 전세로 들어가려는 사람들을 서민이라 할 수 있을까요? 괜히 서민들 핑계되지 마시고 보유세가 부담되면 당당히 인하를 요구하십시오. 제가 보기에는 조금 비겁해 보입니다.
강부자 : 보유세는 강남도 올라가지만 강북의 서민주택도 올라가게 됨으로써 소액의 세금증가라도 그 타격은 강북 서민들이 더 클 수도 있다.
필자 : 물론 서민들도 재산세의 증가로 겉으로는 세금 부담이 늘어난 듯이 보입니다. 하지만 실제 서민들이 부담하는 세금이 늘어나게 될까요? 줄어들게 될까요? 조중동이나 경제지에서는 설명해 주지 않는 실제 상황을 지금부터 말씀드리겠습니다.
현행 보유세율에서는 서민층도 종전보다 재산세가 올라가지만 고가 주택 소유자들의 보유세 증가와 비교하면 미미한 수준입니다. 보유세 증가액의 거의 90%를 고가 주택 소유자가 부담하게 됩니다.
정부가 균형재정을 운영하여 세입세출이 같다고 가정하겠습니다. 세입 및 세출을 편의상 연간 200조라고 합시다. 이 세입 200조 중 직접세가 45%, 간접세가 55%라 하면 직접세는 90조, 간접세는 110조가 됩니다. 이 직접세 중 보유세가 10조라 하고 시작하겠습니다. 보유세 강화로 보유세가 10조 증가하여 20조가 된다면 전체 직접세는 100조가 되겠지요. 균형재정을 운영한다고 했음으로 다음 해에 정부는 간접세를 10조 줄여 100조만 징수하면 되지요. 직접세는 부의 분배효과가 있어 서민층에 유리하고 간접세는 그 반대라는 것은 다 아시는 사실일 것입니다.
보유세 10조가 늘어날 때 9조는 강남 등의 자산계층이, 1조는 서민층이 부담했을 것으로 단순 추정한다면, 서민층은 1조를 직접세(보유세)로 부담했지만 간접세에서는 5조(10조/2)의 혜택을 보는 결과가 됩니다. 결코 보유세 강화가 서민층에게 불리할 수가 없지요. 보이지 않는 이 Mechanism을 보수 신문들은 설명해 주지 않습니다. 그 이유야 뻔한 것이지요.
8. 부동산가격 안정을 위해 조세정책을 쓴 것은 문제가 있는가
강부자 : 노무현 정부가 폭등하는 주택가격을 잡기 위해 무리하게 조세정책을 사용했다. 가격안정을 위해서는 공급을 늘리는 것이 바람직하고, 조세정책은 역효과만 날 뿐이다. 그리고 세계적으로 부동산 가격 안정을 위해 조세정책을 사용하는 경우도 없다.
필자 : 최근 강만수 재경부 장관이 부동산 안정을 위해 조세정책을 쓰는 것은 국가의 위신을 떨어뜨린다는 어처구니 없는 발언을 하는 것을 들었습니다. 부동산 가격 안정을 위해 조세정책을 쓰면 안된다고 하는 이론이나 경제교과서는 어디에 있으며, 조세정책을 쓰는 것이 왜 국가 위신이 실추하는 것인지 그 인과관계를 도저히 알 수가 없습니다.
노정권 시절에 건설족들이나 강남족, 보수지들을 중심으로 부동산세의 강화에 대해 비판을 많이 하고 효과가 없을 것이라고 했습니다만 지금 그 결과가 어떻습니까? 아마 이 강화정책이 노무현 정권 초기에 실시되었더라면 노정권 시기의 주택가격의 폭등은 일어나지도 않았을 것입니다. 정권 말기에 시행하다 보니 정권 교체로 정책의 변화를 기대한 사람들에 의해 그 효과가 더디게 나타나고는 있지만 현 정권에서도 기본 틀이 유지된다면 상당한 효과가 있을 것으로 기대됩니다. 오히려 가격 폭락에 따른 금융불안을 더 걱정해야 될지도 모르지요.
사실 노무현 정부가 가격 안정을 위해 부동산세를 강화하였다기 보다는 그동안 보유세가 너무 낮아 합리적으로 현실화시켰다고 보는 것이 맞을 것입니다. 선진국의 보유세율과 비교한다면 아직도 우리의 세율은 낮은 편임을 보면 알 수 있습니다. 마침 부동산가격이 폭등하는 국면이라 시기적으로 가격안정의 효과도 동시에 볼 수 있었던 것뿐이지요.
조세정책을 부동산가격 안정에 사용한 예가 세계적으로 없다고 하는 말도 거짓말입니다. 일본은 1992년 지가급등을 억제하기 위해 기존의 보유세 외에 국세인 지가세를 도입하여 1998년까지 시행한 바가 있습니다. 토지에 대해서만 시가평가액 기준으로 0.15% 세율을 적용하여 부과했습니다.
9. 아파트가격 하락은 경기위축과 서민경제 침체를 가져와 서민들을 더 힘들게 한다?
강부자 : 강남의 아파트 가격 하락은 자산가치가 줄어들었다고 생각하는 사람들의 소비를 감소시켜 국가 전체적인 경기 위축을 초래하고, 결국은 서민경제를 더 어렵게 만들 것이다.
필자 : 또 서민과 서민경제를 핑계되시는군요. 물론 강남의 고가 아파트 소유자들은 가격하락에 따라 종전보다는 씀씀이를 줄이게 될 것입니다. 필수 생활품목의 소비보다 해외여행이나 명품 구입 등의 소비를 우선 줄이게 되겠지요. 사실은 자산이 많은 사람들은 이럴 경우에 소비를 줄이는 것이 아니라 저축하는 량을 줄인다고 하더군요. 해외여행이나 고가 명품 구입이 준다고 하더라도 국가경제에 미치는 것은 미약하리라 봅니다.
그러면 아파트 가격 하락이 국가경제에 미치는 긍정적인 영향들을 살펴 볼까요?
무주택자이거나 소형주택을 소유한 서민들의 입장에서 접근해 보겠습니다. 우리 나라 사람들은 주택에 대한 집착이 너무 강해 모든 것을 희생하더라도 주택 구입을 최우선의 과제로 삼고 있습니다. 주택 구입을 위해 외식과 여가생활을 뒤로 미루고 주택자금 확보를 위한 저축에 몰두합니다. 과거(작년)에는 32평형 아파트 가격이 6억이었다고 하고, 앞으로는 가격이 하락 안정되어 4억에 구입이 가능할 것으로 예상된다고 합시다. 무주택자나 소형 아파트 소유자는 주택구입자금을 과거(작년)에는 6억을 모으기 위해 자금계획을 세워야 하지만 앞으로는 4억만 모으는 계획을 세우면 됩니다. 그렇다면 이들은 자금계획을 어떻게 변경시킬까요? 가처분 소득은 일정액으로 동일하다고 한다면 주택구입자금 확보를 위해 과거보다 2/3만 저축해도 됩니다. 1/3은 다른 용도로 사용할 수 있는 여유가 생기겠죠. 모두 저축을 할 수도 있고, 그동안 주택자금확보를 위해 희생했던 생활가전제품 구입이나 외식과 문화, 레포츠 활동에 사용하기도 할 것입니다. 이렇게 되면 밑바닥 경기부터 살아나게 되고 지역 자영업 하시는 분들도 나아지게 되겠지요.
그리고 과도한 주택구입자금이 필요했던 과거보다 필요자금의 압박에서 벗어날 수 있어 임금인상에 대한 요구도 낮아질 수 있습니다. 기업의 입장에서는 임금의 안정으로 원가의 부담을 줄여 국제경쟁력을 높일 수 있게 되겠지요.
위에서 살펴본 것 같이 주택가격의 하락안정은 님의 전망과는 달리 서민경제에 도움이 되고, 국가경제에 긍정적으로 기여할 것으로 보입니다.
강부자 : 아파트 가격의 하락은 건설업의 위축을 가져와 건설기업의 부도와 전체 경기에 악영향을 가져올 수 있다. 건설업은 특성상 고용 및 관련 산업에 미치는 영향이 크다.
필자 : 우리 나라는 선진국에 비해 건설업이 산업 전체에 차지하는 비중이 너무 높아 사실 산업구조조정이 필요합니다. 부가가치가 높은 미래성장동력사업을 찾아야 한다고 하고, 선진화를 외치면서 건설업의 비만화를 방치하는 것은 앞뒤가 맞지 않지요. 건설 관련 대형 국책사업(대운하 등)을 반대하는 이유도 이 사업들이 경쟁력 없는 건설사들을 연명시켜 줌으로써 우리 산업구조 조정을 지연하거나 장애로 작용할 것을 우려하기 때문입니다. 시장상황에 따라 기업의 부침은 자연스러운 것으로 건설사의 부도를 안타까와 할 이유도 없습니다. 경기에 따라 건설업 외 업종도 무수히 사라지고 생겨납니다. 유독 건설업만 감싸안을 이유가 없지요.
10. 소득 없는 퇴직자들의 주택에 대해서는 보유세를 감면해야 하는가?
강부자 : 퇴직하고 소득도 없는 사람들의 주택에도 재산세와 종부세를 부과함으로써 납세능력이 없는 사람들에 대한 배려가 전혀 없다. 현 제도는 소득이 없으면 집을 강제로 팔게하는 공산당식이다.
필자 : 보유세는 부동산에 대한 과세이지 소유자의 소득과는 관계없습니다. 근로소득이 있으면 근로소득세로, 은행에 저축한 돈이 이자가 발생하면 원천징수나 종합과세로 세금을 납부하지요. 임대소득, 배당소득 등에도 세금이 붙습니다. 어떤 소득에도 그 소득이 발생하면 모두 세금이 부과되고 소득의 주체는 세금을 납부합니다.
만약 보유세를 소득이 없는 사람에게는 면제하거나 감면할 경우, 다른 소득이 있는 사람과의 형평성에 심각한 문제가 생깁니다. 또 이러한 제도를 악용하여 고가의 주택은 소득이 없는 사람 이름으로 등기하여 편법적으로 보유세를 내지 않을려는 사람도 생길 것입니다.
미국은 보유세를 계산할 때 납부한 소득세 만큼 차감해 주는 제도가 있습니다. 강부자님께서 주장하는 것과 정반대의 정책을 펴고 있는 것이지요. 미국이 왜 소득이 없는 사람을 역차별할까요? 이렇게 하는 것에는 이유가 있습니다. 소득이 있는 사람은 능력이 있다고 보고 한정된 자원(부동산)은 능력이나 필요가 있는 사람에게 기회를 주어 사회 전체적으로 그 효용이나 효율을 극대화하겠다는 뜻이지요. 자본주의가 가장 발달한 미국에서 이런 정책을 펴는 것을 생각하면 님께서 공산당식이니 하는 말이 무색해질 것입니다.
강남에 시가 10억이 나가는 32평형 아파트에 살고 있는 퇴직한 사람이 있다고 합시다. 물론 퇴직하여 현재는 소득이 없습니다. 이 사람이 현행 제도에서 어떤 방식을 택하는 것이 현명할까요?
첫째, 강남 아파트를 팔고 강북의 똑같은 32평형 아파트를 4억에 구입하고 남은 6억은 은행에 예치하여 그 이자(연간 3천만원, 이율 5%)로 생활비를 충당한다.
둘째, 앞으로 강남 집값이 더 오를 것으로 예상됨으로 자산가치 증가를 기대하며, 생활비는 자녀들에게 의존하고 강남 아파트를 팔지 않고 거주한다.
셋째, 집값이 앞으로 오르지는 않아 자산가치 증가를 기대할 수 없지만 강남 아파트의 주거환경이 너무 좋기 때문에 다른 것을 감수하고라도 팔지 않고 계속 산다.
위 3가지 중 어느 것을 선택하든 그것은 그 사람의 자유입니다. 정부나 그 어느 누구도 강요하지 않습니다. 합리적인 경제행위를 하는 현명한 분이라면 첫 번째를 선택하겠지요.
11. 1가구 1주택의 종부세는 면세 혹은 감면해야 하는가?
강부자 : 주택을 한 채 밖에 보유하지 않았는데도 고가라는 이유로 종부세를 부과하는 것은 너무하는게 아니냐? 1가구 1주택자에게는 종부세를 면세하거나 감면해 주어야 한다.
필자 : 님의 주장대로 하면 어떤 문제가 발생할 것 같습니까? 시가 30억에 상당하는 타워 팰리스에 거주하는 1가구 1주택자인 사람은 종부세를 면제 받고, 각각 2억, 3억, 4억 정도의 주택을 소유한 1가구 3주택자는 종부세를 내게 되는 모순이 발생합니다. 30억 주택 소유자는 면세, 합계 9억 소유자는 종부세를 내게 되는 것이지요. 이렇게 법이 개정되면 공시지가 6억 이상의 아파트의 종부세 부담을 경감시키는 효과로 1가구 1주택자의 고가 아파트 가수요를 발생시켜 집값 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.
강부자 : 1가구 1주택자에게는 종부세 과표기준을 9억으로 상향 조정해 주는 보완책은 고려할 생각은 없는가?
필자 : 1가구 1주택이든, 1가구 다주택이든 기본적으로 보유한 부동산의 가치에 비례하여 보유세를 부과하는 것이 원칙입니다. 다만 1가구 1주택자에게 예외 조항을 두는 것은 서민들의 주거 안정을 도모하고자 하는 것입니다. 그래서 종부세 과표기준도 서민층 주택이 6억 이하로 보고, 그 이상에만 부과하는 것이죠. 사실 공시가격 6억(시가 8억)이 서민 주택인지도 의문입니다만. 제 개인적으로는 그 과표기준을 4억 정도로 오히려 내렸으면 합니다.
앞서도 이야기했지만 과표기준을 올리게 되면 그 과표기준 이하의 주택들을 그 과표기준 이상으로 가격을 견인하는 현상이 벌어질 것입니다.
12. 1가구 1주택의 양도소득세는 대폭 감면하는 것이 옳은가?
강부자 : 양도세 부담이 우려되어 집을 팔고 싶어도 팔지 못해 부동산 거래를 위축시키고 있다. 1가구 1주택에 대해서는 양도소득세를 면세해 주거나 대폭 감면하는 것이 바람직하지 않는가?
필자 : 현행 부동산세법에서도 6억 이하 1가구 1주택은 양도소득세가 부과되지 않습니다. 현재 6억 이상의 1가구1주택에 대해 양도세 부과를 하지만, 양도세 과세대상액의 산출이 양도차익*(매도액-6억)/매도액으로 4억에 매수하여 7억에 매도할 경우 양도차익은 3억이지만 양도세는 1천5백만에 불과할 정도로 매우 낮아 고가 주택에 양도세 부과는 허울뿐입니다. 따라서 양도세는 양도차익을 과세 대상으로 하고 보유기간의 물가상승률 만큼 양도차익에서 공제하여 과세하는 방향으로 일원화하는 것이 바람직하다고 생각합니다.
제 개인적인 생각은 1가구 1주택에 대해서도 6억의 한도를 두지 않고 모두 양도소득세를 부과해야 된다고 생각합니다. 물론 저가의 서민주택은 양도소득세율을 미미하게 하여 부담을 줄여주는 대책은 있어야 하겠지요.
1가구 1주택이던, 1가구 다주택이던 양도에 따른 매매차익의 발생은 마찬가지이며, 소득에 따른 과세라는 일반의 원칙에서 예외일 수 없습니다. 현재의 1가구1주택 양도소득세 비과세는 “주거 안정”을 목적으로 하는 1가구 1주택자들을 보호하기 위한 것이지 자산가치 증식을 목적으로 한 주택의 매매를 위한 것이 아닙니다. 그러나 작금에는 이 조항이 자산증식의 도구로 악용되고 있어 주택에 대한 사회적 합의와 법이익을 훼손하고 있다고 봅니다.
강남 아파트 수요자를 구체적으로 들여다 보면. (1)전문적 투기세력, (2)자산증식을 목적으로 아파트를 보유하려는 다주택 소유자, (3)강남 아파트의 향후 자산가치 상승을 기대하는 1가구 1주택자 혹은 무주택자, (4)현재는 강남 입성을 하는데 필요한 자금여력이 없으나 언제가는 강남에서 자산차익 실현을 기대하고 준비하는 사람, (5)순수하게 강남의 우수한 주거환경을 누리고자 진입하는 1가구1주택자 혹은 무주택자로 나눠 볼 수 있을 것입니다. 이 중 1가구1주택 양도세 비과세로 보호 받아야 할 대상은 (5) 뿐입니다. (1)과(2)가 가격폭등의 주범이지만 이들은 극소수죠. 1가구1주택 비과세 조항을 악용하거나 악용할려는 사람은 (3)과 (4)의 부류로 90% 이상을 차지하며, 투기세력의 작전을 용이하게 하는 사실상의 배후세력으로 본의 아니게 기능하며 실질적 가격 폭등의 주범입니다. 이제 1가구1주택 양도세 과세를 할 경우를 상정해 봅시다. (3)과 (4)는 대부분 사라질 것이며 일부는 (5)의 부류로 선회할 것이고 따라서 (1)과 (2)는 배후(지원)세력이 사라진 상태에서 소기의 목적(?) 달성은 불가능할 것입니다. 아파트 시장은 (5)와 (2)의 일부인 순수 실수요자만 남아 공급-수요법칙에 의해 가격하락으로 돌아 설 것이며, 순수 실수요자의 구입도 수월해지고 시장 본연의 기능을 회복하게 될 것입니다.
6억 이하의 아파트에 대해서는 완전 비과세(비과세 조건 충족시)임으로 3~4억대 아파트들은 향후 6~7억으로 2배 정도 가격이 상승하더라도 양도소득세 부담이 없습니다. 오히려 6억이라는 비과세 기준을 설정함으로써 이 지점까지 가격을 가파르게 상승시키는 결과만 초래하고 있습니다. 따라서 1가구1주택자들도 자산증식을 목적으로 자기 소득수준과 관계없이 무리하게 대출받아 아파트를 구매하려는 가수요층을 형성하게 되어 실물 공급/수요에 따른 정상적 가격 형성을 왜곡하고 있지요. 주택시장의 정상적인 기능 회복을 위해서도 반드시 1가구1주택 양도세 과세는 하루 빨리 시행해야 합니다.
강부자들이여! 떳떳하고 당당하게, 즐겁고 기쁜 마음으로 세금 내시라
필자가 실제 강남에 거주하는 분들과 보유세에 대해 대화를 해보면 대부분의 사람들이 현행 부동산세법에 대한 정확한 이해가 결여되어 있었습니다. 단순히 이 제도가 부자들의 것을 뺏어 가난한 사람들에게 나누어 주는 좌파적(어떤 분들은 빨갱이라고 하더군요) 정책이라고 비난하고 세금이 많은 것에 대한 불만이 하늘을 찌르더군요. 이들은 현행 보유세가 선진국에 비해 아직도 낮은 수준이며, 부자의 것을 뺏는 것이 아니라, 국가와 사회가 제공한 인프라로 얻어지는 수익(편익)을 누리는 수익자가 인프라 건설에 투여된 재원(세금)을 부담하는 것은 극히 합리적이며 공정한 것이라는 사실을 모르고 있습니다. 아니 알려고 하지 않고 일부러 외면하는 것 같았습니다.
이 분들이 이렇게 생각하는 것은 이들만의 잘못은 아닌 것 같습니다. 조중동과 경제지들이 생산해 내는 부동산 괴담과 현행 제도를 무력화 시키려는 선동도 큰 몫을 했다고 봅니다. 최근의 부동산 관련한 이들 신문의 기사를 보면 PD수첩이 (인간)광우병 위험을 다소 과장하거나 강조한 것은 차라리 애교에 가깝습니다. PD수첩이 사법처리 대상이라면 이들 신문사에는 검찰들이 1년 내내 항시 상주하면서 수사해야 될 것입니다.
강부자 여러분!
여러분들이 내시는 보유세는 여러분들이 누리는 편익에 대한 댓가일 뿐입니다. 가난한 사람들이 여러분의 것을 뺏고자 하는 것도 아니고, 부의 재분배를 꼭 목적으로 하는 것도 아닙니다. 현재의 부동산세법은 한정된 자원을 보다 효율적으로 사용하고, 모든 사람들이 한정된 자원을 사용할 기회를 줌으로써 사회 전체적인 효용의 합을 극대화시키고자 하는 합리적이고 공정한 제도입니다. 보유세가 많다고 억울해 하실 이유도 없습니다. 떳떳하고 당당하게, 기쁘고 즐거운 마음으로 납세하십시오.
납세자들이 존중받는 사회를 위하여!
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