경매절차에서 부동산현황조사 및 매각물건명세서를 작성하는 취지

[레지나]

대법원 2008.3.17. 자 2007마1638 결정 【부동산임의경매】

【판시사항】

   [1] 경매절차에서 부동산현황조사 및 매각물건명세서를 작성하는 취지

   [2] 매각대상 부동산의 임대차 관계의 실체를 제대로 반영하지 않은 부동산현황조사와 매각물건명세서 작성의 하자가 민사집행법 제121조 제5호에 정한 매각불허가 사유에 해당한다고 본 사례

   [3] 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인의 임차권이 대항력 없는 것으로 잘못 기재된 경우, 위 임차인에게 매각허가 여부의 결정에 대한 항고 또는 재항고의 이익이 있는지 여부(소극)

【참조조문】

[1] 민사집행법 제85조, 제105조 / [2] 민사집행법 제85조, 제105조, 제121조 제5호 / [3] 민사집행법 제105조, 제130조

【참조판례】

[1] 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정(공2005상, 65)

【전 문】

【재항고인】

 재항고인 1외 1인

【상 대 방】

 주식회사 한국외환은행

【원심결정】

 의정부지법 2007. 10. 5.자 2007라73 결정

【주 문】

     원심결정을 파기하고, 이 사건을 의정부지방법원에 환송한다.

     재항고인 1의 재항고를 각하한다.

【이 유】

   1. 재항고인 에코플랜 주식회사의 재항고이유(기간경과 후에 제출된 재항고이유보충서는 재항고이유를 보충하는 범위 내에서)를 본다.

   원심결정 이유에 의하면 원심은, 이 사건 부동산현황조사보고서나 매각물건명세서에는 이 사건 부동산 중 일부에 대한 임차인 재항고인 1의 사업자등록일이 ‘2005. 12. 27.’로 기재되어 있고, 재항고인 1이 권리신고를 하면서 제출한 사업자등록증의 ‘개업 년월일’은 사업자등록신청일과는 다른 것이므로 이를 가지고 재항고인 1의 사업자등록일이 잘못 기재되어 있다고 할 수 없다고 하여

재항고인 1에 대한 사업자등록일이 잘못 기재되었다는 이유로 매각을 불허가한 제1심결정을 취소하였다.

   경매절차에서 부동산현황조사 및 매각물건명세서를 작성하는 것은 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입지 않도록 하기 위해서이다(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 참조).

   기록에 의하여 살펴보면, 임차인 재항고인 1의 임차보증금 3,500만 원에 대하여 이 사건 부동산 중 일부에 항고인의 2005. 1. 31.자 선순위 근저당권보다 앞선 일자인 2004. 3. 18.자로 사업자등록신청이 되어 있음에도, 법원의 매각물건명세서나 이와 함께 비치하도록 되어 있는 집달관의 현황조사보고서에는 재항고인 1의 사업자등록신청일이 2005. 12. 27.로 기재되어 있음을 알 수 있는바, 이러한 집달관의 현황조사보고서가 임대차 관계의 실체를 제대로 반영하였다고 할 수 없을 뿐 아니라 매각물건명세서의 작성에도 하자가 있음이 분명하다.

   그리고 재항고인 1의 임차보증금 3,500만 원에 대한 임대차는 상가건물 임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 것으로 보여지고, 보증금의 수액도 이 사건 낙찰가액에 비하여 상당한 금액에 이르는바, 집달관의 현황조사는 그 직무와 권한에 의하여 이루어지고 점유자의 사업자등록신청 여부는 집달관이 쉽게 파악할 수 있는 내용에 속하므로 그 조사 결과는 일반인으로부터 상당한 신뢰를 받게 되는 점 및 앞서 든 부동산현황조사와 매각물건명세서 작성의 목적 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 매각물건명세서 작성의 하자는 최고가 매수신고인인 재항고인의 매수의사와 매수신고가격의 결정에 영향을 미쳤다고 봄이 상당하므로, 민사집행법 제121조 제5호에 정한 매각불허가 사유에 해당한다.

   이와 다른 견해에서 제1심의 매각불허가 결정을 취소한 원심의 판단에는 채증법칙에 위반한 사실오인, 민사집행법 제105조, 제121조의 규정에 관한 법리를 오해한 위법 등이 있으므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.

   2. 재항고인 1의 재항고가 적법한 것인지의 여부에 대한 판단

   살피건대, 매각물건명세서는 법원의 인식을 기재한 서면으로서 사실행위에 속하고, 그 작성에 의하여 매각조건이 결정되거나 실체법상의 권리관계에 영향을 미치지 않으며 공신적 효력이 인정되지도 않으므로, 매각물건명세서에 대항력 있는 재항고인 1의 임차권이 대항력 없는 임차권으로 잘못 기재되어 있다 하더라도 매각허가 여부의 결정에 의하여 위 재항고인이 어떠한 불이익을 입는다고 하기는 어렵다. 따라서 재항고인 1에게는 재항고 이익이 없으므로, 재항고인 1의 재항고는 부적법하다.

   3. 결 론

   그러므로 재항고인 에코플랜 주식회사의 재항고를 받아들여 원심결정을 파기하고, 이 사건을 원심법원에 환송하기로 하고, 재항고인 1의 재항고를 각하하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다.

대법관    이홍훈(재판장)  김영란(주심)  김황식  안대희