2개 이상 용도지역 겹칠 때 건폐율·용적률 계산법

[부동산백화점장]

<건폐율·용적률 계산법>

토지 매입이나 건물 신축 시 가장 먼저 확인해야 할 것이 건폐율과 용적률입니다. 하나의 필지에 2개 이상의 용도지역이 걸쳐 있는 경우 계산 방법을 정확히 모르면 건축 가능 면적을 잘못 산정하거나 건축 허가가 불가능한 토지를 매입하는 실수를 범할 수 있습니다.

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국토의계획및이용에관한법률 제84조 및 시행령 제94조에서는 명확한 계산 방식을 규정하고 있습니다. 각 용도지역 부분 중 가장 작은 면적이 330㎡ 이하인 경우에만 가중평균 방식을 적용하며, 노선상업지역 포함 시에는 660㎡가 기준입니다. 이 기준 초과 시 각 용도지역별로 별도 계산합니다.

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건폐율은 대지면적 대비 건축면적 비율이고, 용적률은 대지면적 대비 연면적 비율입니다. 예를 들어 대지 300㎡에 건폐율 60%면 건축면적 최대 180㎡, 용적률 200%면 연면적 최대 600㎡까지 가능합니다.

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구체적인 계산 사례를 보겠습니다. 총 500㎡ 토지 중 300㎡는 제2종일반주거지역, 200㎡는 제1종일반주거지역인 경우입니다. 가장 작은 면적이 200㎡로 330㎡ 이하이므로 가중평균을 적용합니다. 국토계획법상 상한 범위 내에서 제2종일반주거 건폐율 60%, 용적률 250%, 제1종일반주거 건폐율 60%, 용적률 200%를 예시로 사용하겠습니다.

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건폐율은 각 용도지역 건폐율에 면적 비율을 곱하여 합산합니다. (60% × 60%) + (60% × 40%) = 60%가 최종 건폐율입니다. 용적률은 (250% × 60%) + (200% × 40%) = 230%가 됩니다. 따라서 최대 건축면적 300㎡, 최대 연면적 1,150㎡까지 건축 가능합니다.

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대지 800㎡ 중 준주거지역 600㎡(건폐율 70%, 용적률 500%), 제2종일반주거 200㎡(건폐율 60%, 용적률 250%)인 경우, 가장 작은 면적 200㎡가 330㎡ 이하이므로 건폐율 67.5%, 용적률 437.5%로 최대 건축면적 540㎡, 연면적 3,500㎡까지 가능합니다.

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3개 용도지역이 겹친 경우도 같은 원리입니다. 대지 1,000㎡ 중 상업 400㎡(건폐율 80%, 용적률 1000%), 준주거 400㎡(건폐율 70%, 용적률 500%), 제2종일반주거 200㎡(건폐율 60%, 용적률 250%)인 경우, 가장 작은 면적 200㎡가 330㎡ 이하이므로 건폐율 72%, 용적률 650%가 적용됩니다.

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반면 대지 1,200㎡ 중 상업지역 800㎡, 주거지역 400㎡인 경우 가장 작은 면적이 400㎡로 330㎡를 초과하므로 가중평균을 적용하지 않고 각 용도지역별로 별도 계산해야 합니다.

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계산 시 주의사항은 다음과 같습니다. 첫째, 토지이용계획확인서나 지적도로 각 용도지역 면적을 정밀하게 확인해야 합니다. 가장 작은 면적이 330㎡ 전후라면 몇 ㎡ 차이로 계산 방식이 완전히 달라집니다.

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둘째, 같은 용도지역이라도 지자체 도시계획조례와 지구단위계획에 따라 건폐율과 용적률이 달라집니다. 위 예시 수치는 국토계획법상 최대 범위 내의 대표값이므로 해당 토지가 속한 시·군·구 조례를 반드시 확인해야 합니다.

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셋째, 높이 제한, 일조권 사선제한 등 다른 규제도 검토해야 하며, 도로 편입 예정 부분은 순수 대지면적에서 제외하고 계산합니다. 실제 건축 허가 시에는 전문가 도움을 받는 것이 안전합니다. 핵심은 330㎡/660㎡ 기준 확인, 정확한 면적 파악, 해당 지자체 조례 검토입니다.