둔촌주공재건축 Fact check [49탄 - 추석이후 투자 방향 ]

[경호처장]

■ 둔촌주공 재건축 공사 현장 모습

■ 둔촌주공 재건축 사업개요

신      규 아파트명	시    공    사	면      적	건폐율 용적율	규    모	공동주택수	상      가
올림픽파크 에비뉴포레	현대건설. 현대산업개발   롯데건설. 대우건설	정비구역 : 189,435평 사업시행 : 139,988평	18.09% 273.87%	지하3층~ 지상35층	5,930세대 → 12,032세대	5호선상가. 9호선 상가 분산상가1. 분산상가2

■ 둔촌주공 재건축 분양 세대수

구분	14평	18평	22평	25평	34평	37평	43평	50평	45평복층 (1~2층)	55평복층 지하썬큰	58평복층 (31~34층)	64평 펜트	66평 펜트	총계 (12,032)
조합원	44	302	27	162	3,133	821	1,349	303	16	9	16	9	9	6,210
일반분양	10	1,150	901	1,488	1,227	-	-	-	-	-	-	-	-	4,776
임대	272	272	272	230	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1,046

현재 부동산 시장은 팽팽한 힘겨루기가 진행중에 있습니다.

전문가들의 향후 전망도 상당히 엇갈리는 상황에서 추석이후 둔촌주공 투자의 방향을 제시하고자 합니다. 

1. 전체 부동산 시장 동향

 ○ 거래는 다소 소강 상태이나 결코 하락세는 아니며 간헐적 거래 가격은 신고가 형성 중. 

 ○ 아직도 부동산 시장 대기 수요는 상당하다.

 ○ 전세시장 불안은 추석이후 더욱 가중 예상 → 매매시장 자극 가능성 매우 높다.

2. 향후 부동산 시장 주요 변수

 ○ 안전진단 강화로 재건축 진입 장벽 매우 높다 → 서울 지역 유일한 주택 공급처인 재건축 감소 요인.

 ○ 주택 공급 확대를 위한 정부의 공공 재건축 계획은 '찬바람' → 과도한 기부체납 · 임대주택으로 관심 無.

 ○ 서울지역 재건축 진행중인 단지 조합원 전매 제한 → 시장 매물 감소 요인.  

 ○ 재건축초과이익환수 부담금으로 재건축 추진 답보 → 반포주공1단지 3주구 조합원당 4억2백만원 통보.

 ○ 서울 지역 아파트 공급 향후 10∼15년이상 공급 늘래야 늘수가 없는 형국 → 공급 부족 심화 예상.

 ○ 서울 지역 아파트 노후화 가속으로 신규 새아파트에 대한 수요와 희소성은 더욱 증가 예상.

3. 추석이후 부동산 투자의 방향

 ○ 사업 일정 또는 입주 예정일이 확정적인 단지 → 초기 재건축 단지들의 사업 추진은 완전 안개속.

 ○ 3∼4년내 입주가 예정된 단지로 풍부한 교통과 학군을 완비한 대규모 단지로.

 ○ 재건축초과이익환수제 적용이 없는 단지 → 투자수익 극대화의 길.

4. 추석이후 부동산 투자의 확실한 대안 → '둔촌주공'

 ○ 2023년 8월 입주 예정 → 신 조합 집행부 구성과 일반분양시기는 미정이나 공사는 활발히 진행 중.

   → 일정 리스크 없다.

 ○ 12,032세대의 국내 최대 단일아파트로 지하철5호선+9호선의 더블역세권과 단지내 초·중·고교 완비.

   → 2023년 유일한 강동·송파권 대단지 새아파트로 희소성이 극대화 되며 풍부한 수요가 집중 되는 단지.

 ○ 재건축초과이익환수제 적용 無 → 타 단지 대비 최소 3억원정도의 재초환 부담금 면제 효과.

   → 수익보장형 투자처.

 ○ 둔촌주공 차별성

구           분	내                용	비        고
규제 청정 지역	ㆍ재건축초과이익 환수제 적용 無     → 수익 보장형 투자처	타 단지 대비 조합원 평균 3억이상 환수금 면제 효과
교통프리미엄	ㆍ지하철9호선 (둔촌오륜역)   ㆍ지하철5호선 (둔촌역)   ㆍ제2경부고속도로 공사 진행 중     (구리~서하남~안성 : 2022년 개통)   ㆍ서울외곽순환고속도로 (서하남IC)   ㆍ수서SRT   ㆍ광역교통개선대책(2020. 5. 21 발표) 수혜지역	지하철 더블역세권 단지 주변 고속도로 진출입 용이
명문학군프리미엄 (단지내 도보권 통학 환경)	ㆍ초등학교 3개 (둔촌초. 위례초. 신설학교)   ㆍ남·여 중학교 2개 (동북중, 신설학교-남·여공학중학교)   ㆍ남 고등학교 1개 (동북고)	단지내 6개학교
공원 (힐링프리미엄)	ㆍ올림픽공원 · 일자산생태공원	친환경 주거지
배후수요	ㆍ삼성동 현대차GBC(105층) 2020년 5월 착공     → 완공시 잠재 수요 대폭 증가   ㆍ잠실지역아파트 노후화 대체 고급 주거지   ㆍ노후화된 올림픽선수촌아파트 대체 고급 주거지	배후 수요 풍부

5. 둔촌주공 조합원 입주권 매매 상황

 ○ 현재 둔촌주공 조합원 '평형'만 배정 상태 → 동·호수 배정 + 추가 부담금 확정은 아직 미정.

 ○ 조합원 매물 중 '1주택+10년이상 보유+5년이상 거주' 요건 매물만이 매매 가능 → 매물 품귀 요인.

 ○ 조합 집행부 해임 등 내부 문제는 조합원 중심의 재건축을 향한 회복과 치유를 위한 일련의 정상화 행동.

   → 조합원 수익 보장 + 명품아파트로의 탄생 → 장기적으로 우려가 아니라 호재.

 ○ 워낙 매물 귀한 상황에서 추석前 2∼3건의 거래만으로도 매물 품귀 현상이 극심한 상황으로 전환. 

   → 매수 문의 증가 중이며 실제 거래가는 신고가 형성 중.

 ○ 입주시까지 종부세 적용 없고 다주택자인 매수자의 경우에도 취득세 중과 없음.

 ○ 현재 매수자의 경우 건물 철거에 따른 토지 지분 거래로 자금조달계획서 제출 의무 없음.

 ○ 동·호수 미배정 상태 및 일반분양가 미확정으로 추가부담금 변동이 예상되는 리스크가 상존하나.

   → 향후 동·호수 추첨이후 차별적 가격 상승 예상 → 리스크 해소로 가격 상승 예상.

 ○ 향후 예상되는 큰 투자 수익 대비 현재의 예상 리스크는 미미 → 빠른 투자가 정답.

   → 3년후 입주하는 국내 최대 대단지로 거주와 투자가 가능한 최적의 투자처임.

 ○ 조합원과 일반분양분의 빌트인 가전 등 차별

구 분	실  명	조   합   원	일반분양분
빌트인 가전	지하창고	34평이하(1mX1m) / 37평과 43평(1.3mX1.3m) / 50평이상(1.5mX1.5m)
	E/L	세대별 엘리베이터 콜 시스템
	무인택배	세대수의 10%
	바닥	LG 동급이상	강마루
	시스템에어컨	3곳 무료	미적용
	거실	아트월 : 수입산 대리석	타일
	주방	상하부장 : 리바트 / 한샘동급
		싱크상판 : 엔지니어스톤동급이상	인조대리석
		주방 TV	미적용
		쿡탑(2구인덕션+1구가스)	3구가스쿡탑
		냉동냉장고	미적용
		드럼세탁기	미적용
		김치냉장고	미적용
	안방/드레스룸	드레스장 : 리바트 / 한샘 동급	미적용
		룸배기 : 적용	미적용
		파우더 가구 : 리바트 / 한샘 동급	미적용
		스타일러	미적용
	침실1.2	붙박이장	미적용
	발코니	발코니확장 : 무료	미적용
		빨래건조대 : 자동식	미적용
	부부욕실	샤워부스	미적용
		세라믹욕조	미적용
		비상콜버튼	미적용

※ 그 외 다수 빌트인 및 마감제 차별.

둔촌주공재건축 Fact check[49탄 - 둔촌주공 추석이후 투자 방향]을 통해 둔촌주공 조합원 입주권 매수를 준비하는 경우 그 투자 방향에 대해 개인적인 판단을 기준으로 간략히 살펴 보았으니 참고하시기 바랍니다. 

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 '신규 분양 평형'을 신청한 매물 중 가격적으로 우량 매물에 대해 매수하시는것이 필요 합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.