<p><br></p><p><span style="font-size: 12pt;">주말의 KBS '아파트의 역습'을 보면, 서대문구 연희동 재개발지구의 단독 집값이 1억5천쯤 하는데, 추가분담금만 3억 넘게 나왔다는 인터뷰가 있습니다. 왜 그런 결과가 나왔는지 대충 적어봅니다.</span></p><p><br></p><p><span style="font-weight: bold;"><span style="font-size: 12pt;">1. 재개발지구의 땅은 모두 같은 땅이 아닙니다.</span></span></p><p><br></p><p><span style="font-size: 12pt;">아래의 사진은 다른 재개발지구인 돈의문뉴타운의 조감도입니다. 사진의 하단에 보이는 대로가 <의주로>로 은평구.구파발로 이어지는
간선도로입니다. 이 대로변에 위치한 건물의 대지값의 시세는 평당 5천-7천만원 수준입니다. 반면 골목길 굽이굽이 들어가야 하는
곳의 대지값은 꽤나 낮을 수밖에 없겠죠. 따라서 감정평가기관이 조합원의 재산가액을 평가하는 주요기준인 공시지가도 꽤나 차이가 날
수밖에 없습니다.</span></p><p><br></p><p><span style="font-size: 12pt;">이 결과,
땅값이 비싼 곳에 위치한 쥔장은 유리한 것이고, 땅값이 싼 곳에 위치한 쥔장은 불리해질 수밖에 없습니다. 왜냐하면, 아파트 단지로
바꾸면, 개별 대지의 입지가 사라지고, 다 평준화/추상화되니, 땅값 싼 곳에 집을 갖고 있는 사람은 땅값 비싼 곳의 땅을 비싸게
인수하는 현상을 보이기 때문입니다.</span></p><p><br></p><p><span style="font-size: 12pt;">보통 돈이 부족한 '서민'의 경우, 아무래도 땅값이 싼 후면이나 이면에 집을 갖고 있을 공산이 크죠. 그래서 재개발을 하면 이들이
대로변 등 비싼 땅을 비싸게 사는 결과가 아주 자연스럽게 나타납니다. 이 때문에 이 분들이 부담하는 분담금은 더욱 클 수밖에
없겠죠.</span></p><p><br></p><p><span style="font-size: 12pt;">돈의문 뉴타운을 보니, 대략 조합원의 1/3은 <헌 집 줄게 새 집 다오>나 <헌 집 줄게 현찰이랑 새 집 다오>에 해당되는 듯합니다. 다수인 2/3는 추가분담금을 내야 하구요.</span></p><p><span style="font-size: 12pt;"><br></span></p><p><br></p><p><span style="font-size: 12pt;"> </span></p><p style="text-align: left;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/120D344F51504E2E13" class="txc-image" actualwidth="592" style="clear: none; float: none;" border="0" hspace="1" vspace="1" width="592" id="A_120D344F51504E2E13027F"/></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 12pt;"><br></span></p><p><br></p><p><span style="font-weight: bold;"><span style="font-size: 12pt;">2. 기부채납이 좀 그렇습니다.</span></span></p><p><br></p><p><span style="font-size: 12pt;">위 조감도를 보시면 좀 이상한 점이 보일 겁니다. 오른 쪽 윗부분을 보세요. 분명히 <뉴타운지구>인데 오른쪽 상단에 묘하게 뻗어나간 구역이 보일 겁니다. 그리고 그 구역에는 건물이라고는 찾아볼 수가 없습니다.</span></p><p><br></p><p><span style="font-size: 12pt;">이
지역은, 경희궁 바로 옆, 역사박물관 옆, 경향신문사 맞은 편, 신문로(새문안길)에 면해 있는 지역입니다. 이 부분을
서울시가 공원화하려고 강제한 것이죠. 이곳은 서대문과 광화문 사이에 위치한 최1급지입니다. 그래서 땅값도 장난이 아니죠. 이 땅을
공원화하는 비용 일체를 돈의문뉴타운에 덮어 씌운 것입니다.</span></p><p><br></p><p><span style="font-size: 12pt;">뭐, 반대급부로 다소 용적률 상향도 해줬고, 다른 국공유지 넘기기도 했겠죠. 하지만, 재개발의 경우, 이렇게 기부채납하는 비중이 결코 낮지는 않습니다. 이외에도 다른 부분에도 공원이 꽤 됩니다. 다른 지역의 경우도 기부채납이 적지는 않을 테구요.<br></span></p><p><br></p><p><span style="font-weight: bold;"><span style="font-size: 12pt;">3. 시공단가 및 금융비용</span></span></p><p><br></p><p><span style="font-size: 12pt;">돈의문뉴타운의 경우, GS건설이 시공을 맡았는데, 평당 시공단가는 대략 395만원 수준이고, 기타 금융비용이 평당 대략
35만원-40만원 정도(주로 이주비 금융비용)가 잡힌 듯합니다. 분양면적 32평 기준으로 보면, 시공가가 대략 1억2-3천, 금융비용이 1천2백만원
수준이죠. 이 시공비와 금융비용은 전체사업비의 8.5% - 9% 수준이 됩니다. 전체사업비에서 시공비와 금융비가 차지하는 비중은 채
10%가 되지 않는 것이죠.</span></p><p><br></p><p><span style="font-size: 12pt;">이 뉴타운의 32평 조합원 분양가는 대략 6억5천선입니다. 일반분양가는 대략 7억5천쯤을 예상하고 있지 싶습니다. 아까 살폈듯이 시공비+금융비용은 32평이 대략 1억5천쯤이 될 것입니다. 나머지 5억은 어디에서 나온 것일까요?</span></p><p><br></p><p><span style="font-size: 12pt;">그래서... 땅에 거품이 만땅이라는 것이죠. 뭐, 기부채납을 통해 공원 늘리겠다는데, 세금 쏟아붓자는 말은 못하니, 땅을 잡고 늘어져야 하는 것이 아닐까 합니다. ^^</span></p><p><span style="font-size: 12pt;"><br></span></p><p><span style="font-weight: bold;"><span style="font-size: 12pt;">4. KBS 스페셜에 나온 단독</span></span></p><p><span style="font-size: 12pt;"><br></span></p><p><span style="font-size: 12pt;">이 건 좀 특수한 경우가 경우가 아닐까 합니다. 화면에 나오듯 사람이 겨우 드나들 만한 골목 깊이 들어간 곳에 집이 있잖습니까. 이
집은 다른 집에 비해 시세도 감정평가액도 꽤나 낮게 나올 테죠. 다 엇비슷한 분양가를 보이는 아파트를 분양받을 텐데, 이 싼 집의 주인은 비싼
땅을 지닌 주인의 땅을 비싸게 사야 할 수밖에 없는 구도가 되는 것이구요.</span></p><p><span style="font-size: 12pt;"><br></span></p><p><span style="font-size: 12pt;">그래서, 이 분이 말씀하신 내용 즉 <빵원 단독>은 현재의 재개발방법에서 전혀 이상한 것이 아닙니다. 자기 집의 싼 땅을 팔고 남의 집의 비싼 땅을 사는 것이니까요.</span><span style="font-size: 12pt;"> 반면, 이런 사람이 있다면, 반대로 제 비싼 땅을 다른 조합원에게 비싸게 파는 사람도 반드시 나오겠죠. 그래서 돈의문뉴타운의 경우 1/3쯤 되는 조합원이 헌집 주고 새집 받거나, 추가로 현찰까지 챙기는 것일 테구요.<br></span></p><p><span style="font-size: 12pt;"><br></span></p><p><span style="font-size: 12pt;">이런 메카니즘에 따라, 보통의 재개발에서는 서민일수록, 지대가 낮은 곳에 위치한 주인일수록, 물갈이될 가능성이 높아지는 것이겠죠. 재개발의 경우 카메라를 누구에게 향하느냐에 따라 아주 색다른 답이 나옵니다.</span></p><p><span style="font-size: 12pt;"><br></span></p><p><span style="font-size: 12pt;">기부채납이나 시공비.금융비는 실상 큰 부분을 차지하지는 않습니다. 기부채납이야 용적률이나 다른 반대급부가 있는 것이고, 시공비와 금융비용은 전체 사업비의 10%를 쉬 넘기지 않습니다.</span></p><p><span style="font-size: 12pt;"><br></span></p><p><br></p>
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다 아는 내용입니다. 제가 오늘 다른 글 올렸잖습니까. "[마케팅] 가격결정방법"이라구요. 거기 님이 말씀하신 내용 다 나옵니다. 당장의 시장환경에서 당연한 것이구요. ... 저는, KBS 스페셜의 재개발 단독이 어떻게 빵원이 되어버렸는가, 그거 설명한 것입니다. 아무리 탑다운이라 해도, 결국 비례율에 영향을 주지, 개별 구축들의 감정평가액은 공시지가에 따를 수밖에 없잖습니까? 개별 구축들의 (감정평가상의) 가격차이를 설명하는 것이랍니다.^^
허허 님 땅값거품이 아니라니까요. 재개발 할때 땅값이 거의 공시지가인데 공시지가가 지금 거품같으세요.. 아닙니다. 아파트 거품이 물론 끌어올린것은 있지만 . 재개발할시에 땅값은 거의 개똥값입니다. 제가 자세히 쓸려고는 안하지만 적정가에 조합에서 절대 안삽니다. 재개발 할때 공시지가로 때리는데 님이 말은 거구로 되질않아요 공시지가에 거품이라면 할말없지만서두요
그럼, 뉴타운 지역이나 재개발지역 지정되구, 곧바로 땅값이 30% 넘게 뛴 것은 거품이 아닌가요? 이걸 거품이 아니라면 뭐라고 해야 하나요? 걍, 소외된 단독의 정당한 가치재평가와 가격현실화라고 불러야 하나요? 또, 재개발지역 해지되고 분양이 어려울 것 같자, 일부 지역의 지분값은 이미 30-40% 떨어지기도 했죠. 이건 거품이 아니라서 꺼진 것인가요? 요건 어찌 설명을 하시려나요? ^^
마카님/ 서울에 뉴타운이 어디 한둘이고, 재개발지구가 어디 일이십 군데여야 말이죠. 어제 방송에도 나왔잖아요. 서울 요소요소 점 박힌 온갖 지구들. 그 동네 전체에 해당하는 겁니다. 이 넘들 덕분에 그 옆 동네도 꽤나 영향을 받았을 테구요. 님이 계속 단독의 거품을 부정하면, 어째 저로서는 대략 난감해지지 싶습니다. 걍, 재테크 차원으로다가 쓸 만한 단독들 여전히 꽤 된다. 요 정도 수준에서 정리하심이 어떻른지요?
마카님/ 저는 솔직히 마카님의 포지션이 어떤 것인 줄 모르겠습니다. 단독이나 비-아파트에 대한 님의 견해 말입니다. 언제 시간이 나시면, 요거 함 정리해주세요. 어떤 넘이 거품인지, 어떤 넘이 정당한 가격인지. 그리고, 님의 접근이 시장 전체적인 것인지, 아니면 재테크적인 접근인지 말입니다. 저로서는 님의 의도가 늘상 궁금하답니다. 제 주장은 이렇죠. 단독도 거품 만땅이다. 꺼질 수밖에 없다! 과연 님의 입장은?
아니라는 겁니다 토지를 님이 잘 몰라요 토지=주거지로 만 파악하고 계셔서 그럽니다. 단독그자체의 주거지로써의 토지를 보시면 토지는 주거지만 된다는것으로 끝나버리죠 그런데 토지는 그렇지 않습니다. .글한번 올릴께요 요즘 길게스고 근거대고 이론게임이니 그래야하겠지만 무척 귀찮아져서리..
시각에 편협이 나타 나는것 같습니다. 타인에 재산을 타인에 의지와 상관 없이 강제수용할수 있다는것이 무엇을 의미하는지 모르시는것 같군요. 이것은 포지션에 문제가 이닙니다. 국가는 토지를 공공재로 보고 있기 때문에 공익을 위해서 강제수용을 법적으로 가능하게 하는것 입니다. 사익을 위해서 타인에 재산을 수용할수는 없습니다. 뭐 공공재 토론이 아니니 저도 여기 까지 하겠습니다.
건물을 소유해본 사람들은 다들 압니다. 공시지가라는게 얼마나 웃긴지... 공시지가에서 땅값은 시세의 절반 정도로 책정되어 있습니다. (주택의 경우 거래시엔 땅값만으로 거래됩니다. 즉, 재개발 시에도 땅값만 보상을 받습니다) 반대로 기초건축비는 실제 건축비의 두배정도로 책정되어 있죠. 바로 이런 말도 안되는 토건마피아들의 사기술 덕에... 멀쩡한 땅 뺏기는 집주인들이 나오는 겁니다. 물론 그들이 현명했다면 뺏기지 않을수도 있었겠죠... 재개발 하면 돈 벌줄 알고 쉽게 도장찍어준 그 업보를 받는거죠
이 글을 보고 있자니 참 웃기네요. 자, 생각해볼까요? 우리들 땅 주고 아파트 지어달라고 합니다. 거기서 1/3 이런 저런 명목으로 떼어간다 칩시다. 용적률이 200%라고 했을때 그래도 그 땅주인들 남는 장사여야 합니다. 물론 자기 땅 보다 넓은 평수의 아파트를 원하면 추가부담금 당연히 생기겠지요. 거기에다가 평균보다 싼 땅을 가지고 있더라도 당연히 추가부담금 생길 겁니다. 내가 웃긴 것은 지어지지도 않은 아파트는 근처의 시중가격을 참고하여 정한다는 겁니다. 그리고 땅은 공시지가의 비례율로 해서 보상을 하는 것이지요. 그럼 어떤 일이 발생할까요? 내가 들어갈 아파트는 과대평가 되고 내가 내는 땅은 과소평가 되는 겁니다.
건설사 입장에서는 이건 무조건 남는 장사가 분명하죠. 다른거 제외하더라도 일단 20%이상은 먹고 들어가는 장사군요. 왜냐구요. 1/3 땅은 뺏겼지만 용적률이 200%이니까 땅이 두배로 늘어난거 잖아요. 물론 건폐율도 봐야하지만 말입니다. 쉽게 말해서 67%뺏기고 100%로 얻었는데 건설사가 당연히 이익이지요. 자, 건설사는 땅장사도 남는데, 거기에대가 분양가 책정하면서 인근의 가격으로 분양을 하네요. 시공비에 이윤까지 포함이 되어 있으니 당연히 또 이윤을 취하겠지요. 참 땅집고 헤엄치기 이군요.
원래는 이래야 하는거 아닌가요? 건설사는 시공원가 및 금융비용을 더해서 건설원가를 제시해고, 조합에서는 일반분양에서 벌어들인 수익을 공제하여 각 세대의 공시지가와 평수 넓힌 것을 정산하는 시스템이 되어야 정상적인거 아닌가요? 참나, 기가 똥으로 차는 군요. 지들 마음대로 하면서 재개발은 원래 그래 하는 군요. 웃음 밖에 안나와요. 이게 정상적이라니.
거 희안하네요. 나는 영양가 많던데. 뭐 그거야 상관 없는 거구. 그리고 나도 아파트 산다고 분명히 얘기했는데요. 그리고 남의 얘기를 받아줄려면 정확하게 받아주세요. 뭐 나도 정확한 사람은 아니지만 말입니다. 마지막으로 제발 스킵하게 해줘요. 아버지를 아버지라 부르고 형을 형이라 부르세요. 아버지를 형이라고 했다가, 형을 아버지라 했다 하시 마시고. 이건 도통 웃겨서 참을수가 없게 하지 마시고.
재개발 아파트는 거의 50평이면 공시지가 대충 3억 잡고 감정평가액 4억정도 쳐주고 아파트 33평 6억짜리 들어갈라치면 2억 대출받아 들어가야하니 졸지에 땅잃고 2억원 달마다 100만원 가까이 이자니 관리비를 내고 살아야 하니 아파트 한채 사고 빚쟁이로 전락합니다 자기땅 50평 이면 50평 아파트 한채는 주야하는데 33평만 짓는다면 한채주고 17평은 현금보상하던지 17평 아파트를 추가로 주던지 해야 옳습니다 과거에는 그렇게 했는데 아파트에 미친 나라가 언제 이렇게 웃기는 짓들을 하는지 개개발이 이따위로 합니다 그 땅 50평 위에 33평 30 몇층을 짓고 6억에 180억 이상의 분양금을 받는데 .... 한채도 못받으니
하기사 아파트 33평을 15억원을 주고받으며 거래하는 이상한 국민들이니 이제 정신들 차릴때가 되었지요 15억원이 누구 강아지 이름도 아니고 미국같은 넓은 나라 아니라도 해외 나가면 15억짜리 주택 정말 엄청납니다 수영장에 방이 네 다섯개에 우리나라만 이런 엉터리 아파트 공화국입니다 아파트 주택산업을 이지경으로 만든것은 누군가요? 돌맞은 개굴이 님은 아닐테고 ..... 윤상원님도 더더욱 아닐테고
첫댓글 개굴님 굉장히 간단합니다. 주변 아파트트 현재 시세 감안하고 건설사가 분양가책정하고 역으로 계산해들어갑니다. 그러니까 탑다운입니다. 세부내역이 맞을수가 없답니다
요즘 이게 안되니까 즉 아파트가격이 하락하니까 심지어는 이웃 재건축 단지에서 단독이나 다세대 저층지역의 주민을 꼬십니다, 개발같이하자구요 저층단지 주민들 그냥 웃어줍니다.
다 아는 내용입니다. 제가 오늘 다른 글 올렸잖습니까. "[마케팅] 가격결정방법"이라구요. 거기 님이 말씀하신 내용 다 나옵니다. 당장의 시장환경에서 당연한 것이구요. ... 저는, KBS 스페셜의 재개발 단독이 어떻게 빵원이 되어버렸는가, 그거 설명한 것입니다. 아무리 탑다운이라 해도, 결국 비례율에 영향을 주지, 개별 구축들의 감정평가액은 공시지가에 따를 수밖에 없잖습니까? 개별 구축들의 (감정평가상의) 가격차이를 설명하는 것이랍니다.^^
허허 님 땅값거품이 아니라니까요. 재개발 할때 땅값이 거의 공시지가인데 공시지가가 지금 거품같으세요.. 아닙니다. 아파트 거품이 물론 끌어올린것은 있지만 . 재개발할시에 땅값은 거의 개똥값입니다. 제가 자세히 쓸려고는 안하지만 적정가에 조합에서 절대 안삽니다. 재개발 할때 공시지가로 때리는데 님이 말은 거구로 되질않아요 공시지가에 거품이라면 할말없지만서두요
그럼, 뉴타운 지역이나 재개발지역 지정되구, 곧바로 땅값이 30% 넘게 뛴 것은 거품이 아닌가요? 이걸 거품이 아니라면 뭐라고 해야 하나요? 걍, 소외된 단독의 정당한 가치재평가와 가격현실화라고 불러야 하나요? 또, 재개발지역 해지되고 분양이 어려울 것 같자, 일부 지역의 지분값은 이미 30-40% 떨어지기도 했죠. 이건 거품이 아니라서 꺼진 것인가요? 요건 어찌 설명을 하시려나요? ^^
ㅎㅎ 말씀을 거꾸로 하시네요 재개발 풀려버리면 재자리로 돌아갑니다. 재 말씀은 재개발시에 그렇다는겁니다. 웬지 요새 님 포지션때문인지 예전만큼 자꾸 역설적논조로 논리가 안맞네요
그리고 재개발시 땅값상승은 아시다시피 수요가 많아졌쬬 그게 투기수요던 내집마련슈요던 수요가 많으니 당연히 올라갔죠 지금은 원낙 취소된데가 많아서리 매몰비용으로 골때리지만 서두요
마카님/ 서울에 뉴타운이 어디 한둘이고, 재개발지구가 어디 일이십 군데여야 말이죠. 어제 방송에도 나왔잖아요. 서울 요소요소 점 박힌 온갖 지구들. 그 동네 전체에 해당하는 겁니다. 이 넘들 덕분에 그 옆 동네도 꽤나 영향을 받았을 테구요. 님이 계속 단독의 거품을 부정하면, 어째 저로서는 대략 난감해지지 싶습니다. 걍, 재테크 차원으로다가 쓸 만한 단독들 여전히 꽤 된다. 요 정도 수준에서 정리하심이 어떻른지요?
님 그거 안될것 뻔히 아시면서두 그러시네요 재개발요 평균 5년이상 걸립니다. 지금 거기 몇%로나 되겠어요.. 님 자구 오해하시는데요 저는 국민들의 토지가 자꾸 상실되는것을 경고하는겁니다. 아시다 시피 아파트로 구성도 토지지분율로 국민들이 점점 정부 은행 지자체 건설사의 곡두각시처럼 되서는 안된다는겁니다 단독문제가 부수적인문제이고요 그리고 단독이나 비아파트가 좀 오른다고 하면 굉장하게 반론을 항상펴시는데 거기좀 오르면 안되요? 그래야 아파트 가격도 좀 하락하고 뭔가 평균적인 구성이 될것아닙니까
마카님/ 저는 솔직히 마카님의 포지션이 어떤 것인 줄 모르겠습니다. 단독이나 비-아파트에 대한 님의 견해 말입니다. 언제 시간이 나시면, 요거 함 정리해주세요. 어떤 넘이 거품인지, 어떤 넘이 정당한 가격인지. 그리고, 님의 접근이 시장 전체적인 것인지, 아니면 재테크적인 접근인지 말입니다. 저로서는 님의 의도가 늘상 궁금하답니다. 제 주장은 이렇죠. 단독도 거품 만땅이다. 꺼질 수밖에 없다! 과연 님의 입장은?
아니라는 겁니다 토지를 님이 잘 몰라요 토지=주거지로 만 파악하고 계셔서 그럽니다. 단독그자체의 주거지로써의 토지를 보시면 토지는 주거지만 된다는것으로 끝나버리죠 그런데
토지는 그렇지 않습니다. .글한번 올릴께요 요즘 길게스고 근거대고 이론게임이니 그래야하겠지만 무척 귀찮아져서리..
다른 이야기지만 재개발에서도 토지가 공공재임이 드러나지요.
일정수 이상이 찬성하면 수용권을 준다는것 자체가 토지 공공재임을 나타 내는것 이지요.
그것이 아니라면 자본주의 국가에서 남에 재산을 법으로 수용할수는 없는것 이지요.
어째 꽤나 원론적인 얘기이지 싶네요. 우리나라 헌법은 시장경제를 기초로 하여, 꽤나 사회주의적인 요소가 많이 가미되어 있기도 하죠. 토지가 100% 공공재라면, 내 집은 아예 존재할 수도 없었겠죠. 남의 재산을 수용하는 경우에도 합당한 보상은 해주고 있을 겁니다.
공공재라는 말씀은 좀 그렇구요 지주가 쏙 바쪄버린 웃기는 토지가 되버립니다. 바로 은행으로 담보 잡히니까요 ㅋㅋ
100%로 공공재라고 말하는게 아닙니다.
사유재산 임에도 공공재적 성격이 강하다는 것을 말하는것이지요.
그럼 얘기를 더 이상 진행시키기 어렵겠네요. 사유재산과 공공재 사이의 어느 수준에서 포지션을 잡느냐의 문제가 될 테니까요. 요 건은 님의 말씀대로 "다른 이야기"일 테니, 전 이쯤에서 빠지렵니다.^^
시각에 편협이 나타 나는것 같습니다.
타인에 재산을 타인에 의지와 상관 없이 강제수용할수 있다는것이 무엇을 의미하는지 모르시는것 같군요.
이것은 포지션에 문제가 이닙니다.
국가는 토지를 공공재로 보고 있기 때문에 공익을 위해서 강제수용을 법적으로 가능하게 하는것 입니다.
사익을 위해서 타인에 재산을 수용할수는 없습니다.
뭐 공공재 토론이 아니니 저도 여기 까지 하겠습니다.
글쎄요... 저는 역사책에서 위정자가 제 맘에 안 들거나 제가 느끼는 사회적 필요에 따라, 사람들 모가지를 사정없이 잘라버리는 것을 너무 많이 보아서요. 재산이란 것도 그러한 것인가 보구나 그럽니다. 시각이 지나치게 편협하긴 할 겁니다.
2분다 맞는 말입니다. 남도님말도 개굴님말도 맞아요 제 말도 맞구요 왜이케 되어버렸는지.. 참 저도 웃깁니다.
없는 사람은 어디서나 서럽군요.
그리고 없는 사람일수록 제도를 잘 모르기도 하죠. 꼭 인감도장 다 찍은 다음에 깨닫게 된다니까요. 조합이라도 설립했다면, 그 매몰비용은 또 어찌 감당을 할지...
조합원 지분을 매입하여 재개발하여 분양 받은 것
보다 일반분양 받는 것하고 금액상 별 차이 안나서
천만원 정도라니
조합원 지분이 인기를 잃고 있다는 이야기...
두가지 요인
1. 미분양 발생으로 인한 조합원 분담금 추가금 발생
2. 낮아진 분양가(할인분양가-미분양땜시)
즉 거품 낀 아파트 본인 대출 조내 받아서 어거지로. 들어가는 격..
미분양 발생으로 할인분양 한만큼 추가 분담금 내는 판에 조합원분양 받은거 손해 안보고 팔면
그나마 다행...ㅎㅎ
작금의 재개발이 깨져 나가는 이유중의 하나가
나 이대로 살래...대출 안받고....
그겁니다 이제 국민들이 알아버릴대로 다 알아버린겁니다.
건물을 소유해본 사람들은 다들 압니다.
공시지가라는게 얼마나 웃긴지...
공시지가에서 땅값은 시세의 절반 정도로 책정되어 있습니다.
(주택의 경우 거래시엔 땅값만으로 거래됩니다. 즉, 재개발 시에도 땅값만 보상을 받습니다)
반대로 기초건축비는 실제 건축비의 두배정도로 책정되어 있죠.
바로 이런 말도 안되는 토건마피아들의 사기술 덕에...
멀쩡한 땅 뺏기는 집주인들이 나오는 겁니다.
물론 그들이 현명했다면 뺏기지 않을수도 있었겠죠...
재개발 하면 돈 벌줄 알고 쉽게 도장찍어준 그 업보를 받는거죠
제가 글에서 시공비는 전체사업비의 10%가 안된다 적시한 듯합니다. 그리고 재개발의 경우 비례율이란 게 있어서 공시지가가 그대로 적용되지 않습니다. 감정평가시 대지와 건물이 각각 평가되구요. 마카님 말씀대로 분양가 대비 탑다운방식입니다.
두분다 맞아요 그런데 개굴님 감정평가시에 대지 건물 각각 평가 됩니다. 그런데 감정평가시에 에게또 골때립니다. 거의 공지지가 대비 5~10%업됩니다. 이 감정평가 역시 같이 짜고칩니다. 하람님말은 감정평가 해보았자. 거의 무용지물이라는 것일거라는 야그일겁니다.
10년이 넘은 주택의 건물가격은 0원으로 평가되지요. 연희동 아줌마가 여기에 거품을 물었죠.
요즘은 모르겠으나, 과거(1990년대) 우리 친구동네 정말 낡아 빠진 건물같지도 않는 30쯤 된 것 건물도 가격을 쳐줬어요. 일괄적으로 다~~
이 글을 보고 있자니 참 웃기네요. 자, 생각해볼까요? 우리들 땅 주고 아파트 지어달라고 합니다. 거기서 1/3 이런 저런 명목으로 떼어간다 칩시다. 용적률이 200%라고 했을때 그래도 그 땅주인들 남는 장사여야 합니다. 물론 자기 땅 보다 넓은 평수의 아파트를 원하면 추가부담금 당연히 생기겠지요. 거기에다가 평균보다 싼 땅을 가지고 있더라도 당연히 추가부담금 생길 겁니다. 내가 웃긴 것은 지어지지도 않은 아파트는 근처의 시중가격을 참고하여 정한다는 겁니다. 그리고 땅은 공시지가의 비례율로 해서 보상을 하는 것이지요. 그럼 어떤 일이 발생할까요? 내가 들어갈 아파트는 과대평가 되고 내가 내는 땅은 과소평가 되는 겁니다.
스킵하기로 하시지 않았나요? 단독이나 다세대 연립의 억울함은 님만의 별도 글로 함 올리시죠. 아파트 깐다구 단독이 살까요. 정정당당히 님의 뜻을 밝혀보세요. 아파트 혐오 뒤에 숨지 마시구요.
당신한테 하는 말 아닙니다. 웃긴 걸 웃긴거라 하지도 못합답니까.
그럼 당신의 글을 쓰세요. 왜 남의 글에 말을 거는 듯 댓글을 답니까? 유딩이에요?
건설사 입장에서는 이건 무조건 남는 장사가 분명하죠. 다른거 제외하더라도 일단 20%이상은 먹고 들어가는 장사군요. 왜냐구요. 1/3 땅은 뺏겼지만 용적률이 200%이니까 땅이 두배로 늘어난거 잖아요. 물론 건폐율도 봐야하지만 말입니다. 쉽게 말해서 67%뺏기고 100%로 얻었는데 건설사가 당연히 이익이지요. 자, 건설사는 땅장사도 남는데, 거기에대가 분양가 책정하면서 인근의 가격으로 분양을 하네요. 시공비에 이윤까지 포함이 되어 있으니 당연히 또 이윤을 취하겠지요. 참 땅집고 헤엄치기 이군요.
님 저거 재개발 건이에요. 시공사가 무슨 땅장사를 합니까? 요즘은 조합이 지분제 요구하면 시공사는 거들떠도 안 봐요. 무슨 말씀을 하시는 건지...
그 땅은 시공사가 산답니까? 시공사는 그땅에 아파트를 지을 뿐입니다. 본디 내땅이었는데 아파트를 짓는다고 남의 땅이 되나요?
그리고 말입니다. 사업주체는 조합입니다. 건설사는 시공만 할 뿐이에요. 좀 아시고 떠드세요.
실수 했네요. 다 아시면서 모르는척 하시는 건줄 내가 몰랐습니다.
아..내가 흥분해서 못 봤네요. 지분제로 하믄 응하는 건설사가 없으니, 땅주인들은 땅을 건설사에 백지 위임해야 하는군요.
원래는 이래야 하는거 아닌가요? 건설사는 시공원가 및 금융비용을 더해서 건설원가를 제시해고, 조합에서는 일반분양에서 벌어들인 수익을 공제하여 각 세대의 공시지가와 평수 넓힌 것을 정산하는 시스템이 되어야 정상적인거 아닌가요? 참나, 기가 똥으로 차는 군요. 지들 마음대로 하면서 재개발은 원래 그래 하는 군요. 웃음 밖에 안나와요. 이게 정상적이라니.
나한테 따지지 말고 님이 시공해 주세요. 현재 시장 돌아가는 소리도 못하고 그게 웃기다면 님의 유머감각은 참 대단한 것이로군요. 님 말씀대로 걍 스킵 하세염. 무슨 말인 줄 이해가 안 가면 말입니다. 안 그렇나요?
아, 사정이 그러니 불합리해도 참으라? 건설사가 서민인가 보네요? 참 너그럽기도 하시쥐.
서민을 위하신 다는 분이 재건축하면 대박이니 주민들 꼬드겨 추진위 만들게 하고 재건축 추진하게 하여 결국 건설사만 대박을 나는 현실에 대해서는 그냥 참으라 하시니 참 드릴 말씀이 없네요. 제가 생각하는 서민이랑 님이 생각하는 서민이랑은 참 많이 다른거 같습니다. 그려
제 눈에 단독쟁이는 서민이 아니라서 말입니다. 땅부자들이죠. ^^ 앞으로는 계속 스킵 부탁 드립니다. 보세요. 님이랑 엮이면 영양가 깡통이잖아요. ^^
거 희안하네요. 나는 영양가 많던데. 뭐 그거야 상관 없는 거구. 그리고 나도 아파트 산다고 분명히 얘기했는데요. 그리고 남의 얘기를 받아줄려면 정확하게 받아주세요. 뭐 나도 정확한 사람은 아니지만 말입니다. 마지막으로 제발 스킵하게 해줘요. 아버지를 아버지라 부르고 형을 형이라 부르세요. 아버지를 형이라고 했다가, 형을 아버지라 했다 하시 마시고. 이건 도통 웃겨서 참을수가 없게 하지 마시고.
영양가 없기는... 잠이나 잘 자슈. 뭐 하는 짓인지...
재개발 아파트는 거의 50평이면 공시지가 대충 3억 잡고 감정평가액 4억정도 쳐주고 아파트 33평 6억짜리 들어갈라치면 2억 대출받아 들어가야하니
졸지에 땅잃고 2억원 달마다 100만원 가까이 이자니 관리비를 내고 살아야 하니 아파트 한채 사고 빚쟁이로 전락합니다
자기땅 50평 이면 50평 아파트 한채는 주야하는데 33평만 짓는다면 한채주고 17평은 현금보상하던지 17평 아파트를 추가로 주던지 해야 옳습니다
과거에는 그렇게 했는데 아파트에 미친 나라가 언제 이렇게 웃기는 짓들을 하는지 개개발이 이따위로 합니다
그 땅 50평 위에 33평 30 몇층을 짓고 6억에 180억 이상의 분양금을 받는데 .... 한채도 못받으니
하기사 아파트 33평을 15억원을 주고받으며 거래하는 이상한 국민들이니
이제 정신들 차릴때가 되었지요 15억원이 누구 강아지 이름도 아니고
미국같은 넓은 나라 아니라도 해외 나가면 15억짜리 주택 정말 엄청납니다
수영장에 방이 네 다섯개에 우리나라만 이런 엉터리 아파트 공화국입니다
아파트 주택산업을 이지경으로 만든것은 누군가요?
돌맞은 개굴이 님은 아닐테고 ..... 윤상원님도 더더욱 아닐테고