토지 사용승낙서, 토지 매매 후에도 효력 있을까?

[부동산백화점장]

<토지 사용승낙서, 토지 매매 후에도 효력 있을까?>

현재도 부동산 거래 현장에서 가장 많이 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 토지사용승낙서 문제입니다. 특히 건축허가를 받기 위해 이웃 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받았는데, 그 토지가 다른 사람에게 매매되면서 새로운 소유자가 "나는 그런 약속 모른다"며 통행을 막아버리는 상황이 실제로 발생하고 있습니다. 과연 토지사용승낙서는 토지 매매 후에도 효력이 유지될까요, 아니면 새로운 소유자에게 다시 승낙을 받아야 할까요?

이 문제는 단순히 이론적 논쟁이 아니라 수억 원대 재산권이 걸린 실질적 문제입니다. 건축허가를 받아 공사를 진행하다가 갑자기 진입로가 막히면 공사 중단은 물론 막대한 손해가 발생할 수 있기 때문입니다. 법원은 이 문제에 대해 어떤 판단을 내렸을까요? 실제 판례를 중심으로 토지사용승낙서의 법적 성질과 매매 후 효력 문제를 명확하게 짚어보겠습니다.

토지사용승낙서의 가장 중요한 법적 특성은 바로 '채권'이라는 점입니다. 물권이 아닌 채권이라는 것은 무슨 의미일까요? 물권은 등기부등본에 기재되어 누구에게나 주장할 수 있는 강력한 권리입니다. 반면 채권은 특정한 사람과 사람 사이의 약속에 불과합니다. 대법원 79다438 판결은 "토지소유자의 건물건축을 위한 토지사용 승낙만으로는 지상권이 설정되었거나 관습상의 지상권이 발생하는 것이라 할 수 없다"고 명확히 판시하여, 토지사용승낙이 물권이 아니라 채권적 사용권에 불과하다는 점을 분명히 했습니다.

이러한 채권의 특성 때문에 토지사용승낙서는 원칙적으로 당사자 사이에서만 효력이 있습니다. 실제 수원지방법원 판례들은 이 원칙을 명확히 보여줍니다. 한 사례에서 토지 사용자는 이전 토지 소유자로부터 진입로 사용승낙을 받아 수년간 문제없이 사용했습니다. 그런데 토지가 다른 사람에게 매매되면서 새로운 소유자가 통행을 막아버렸습니다. 사용자는 "이전 소유자가 토지사용승낙을 했기 때문에 새로운 소유자도 이를 수인할 의무가 있다"고 주장했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

법원은 "토지사용승낙을 한 사람으로부터 매수한 현재 소유자는 토지를 매수한 자에 불과하고 종전 소유자의 지위를 승계한 자가 아니므로 종전 소유자와 사용자 간에 오고 간 승낙이 현재 소유자에게 효력이 미친다고 할 수 없다"고 판시했습니다. 결국 법원은 기존 사용승낙에 기초한 청구는 배척하고, 대신 민법상 주위토지통행권 범위 내에서만 통행을 인정했습니다. 토지사용승낙은 등기되는 권리가 아니므로 승낙을 한 소유자와의 채권관계에 그치고, 나중에 토지를 매수한 제3자에게는 당연히 대항할 수 없다는 것이 판례와 실무의 통일된 입장입니다.

그렇다면 토지 매매 후에도 토지사용승낙의 효력을 유지하는 방법은 전혀 없을까요? 실무에서는 두 가지 방법이 활용되고 있습니다. 첫 번째는 토지사용승낙서에 '승계 조항'을 명시적으로 포함시키는 것입니다. 실무에서는 "향후 토지 매도 시 매수인이 승낙을 승계한다"는 취지의 조항을 두는 방식이 사용되고 있습니다. 예를 들어 "토지 매매로 소유자가 변경될 시 본 승낙서를 토지 매입자에게 인계하며, 토지 매입자는 본 승낙서의 모든 내용을 승계한다"는 내용을 포함시키는 것입니다.

다만 이러한 승계 조항도 등기된 물권이 아니라 계약상 약정에 가까워 채권적 효력에 그치기 때문에 완전한 보장이 되지는 않습니다. 매수인이 이를 인식하고 수락했는지가 핵심 쟁점이 되며, 매매계약서에 특약으로 "매수인은 기존 토지사용승낙 부분을 이해하고 인정하였다"는 내용이 명시되고 매수인의 승계 의사까지 분명히 드러난 경우에만 매수인에게 승계 의무를 인정받을 여지가 있습니다.

두 번째 방법은 토지사용승낙과 별도로 민법상 법정 권리인 주위토지통행권이나 수도 등 시설권을 확보하는 것입니다. 민법 제219조는 맹지 등에서 공로 출입에 필요한 경우 주위토지통행권을 인정하고 있으며, 민법 제218조는 상·하수도관·가스관·전선 등을 설치하기 위해 타인의 토지를 사용할 권리를 인정하고 있습니다. 이러한 법정 권리는 조문상 인정되는 권리로서 토지 소유자가 바뀌어도 영향을 받지 않는 강력한 권리입니다.