수익형 부동산 핫플로 ‘복합 환승센터’ 개발 뜰까

[장경철]

서울, 경기 등 수도권 지역에 광역교통망인 GTX, 신안산선 등을 중심으로 ‘복합 환승센터’ 개발이 활기를 보이면서 일대 ‘수익형 부동산’에 대한 관심 또한 높아지고 있다.
 
복합환승 역세권 개발은 수익형 부동산시장에서 가장 매력적인 요소로 꼽힌다. 환승 복합은 전철, 버스 등 편리한 교통환경을 자랑하며, 역사 주변으로 유동인구가 많아 상권의 움직임이 활발하여 편리한 생활환경을 자랑하고 있다.

이로 인해, 역사 주변의 오피스텔 등 주거시설에는 높은 임대료에도 불구하고 20~30대 직장인 또는 학생의 선호도가 높다.

자연스럽게 역사 주변의 주거시설이나 상업시설은 공실이 적고 높은 수익이 발생하여 역세권에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데 신규 역 개통지가 투자의 핫플(핫플레이스)로 떠오르고 있다.
 
서울에서는 삼성역, 서울역, 청량리역, 창동역, 용산역, 수서역, 연신내역, 영등포역 등에서 조성되며 한국에서 가장 인구가 많은 도인 경기도(2023년 3월기준 약 1,360만)에서 이러한 ‘복합환승센터’ 조성사업이 가장 활발하다.
 
경기도에 따르면 '제4차 대도시권 광역교통시행계획(2021~2025)'에 반영돼 추진 중인 도내 (복합)환승센터는 평택지제역 복합환승센터, 동탄역 환승센터 등 17곳으로 집계됐다. 이 중 수원역 동측 환승센터 등 4개사업은 계속사업이고, 나머지 운정역 환승센터 등 13개사업은 신규사업이다.

'철도역 복합환승센터'는 철도는 물론, 버스 정류장, 택시 승차대 등 대중교통 시설들을 한 곳에서 이용할 수 있는 광역교통시설을 말한다.

이 가운데 부지 확보 및 재원조달의 어려움으로 사업철회 뒤 역세권 도시개발을 통한 환승기능시설 설치를 검토 중인 부천 종합운동장역 환승센터와 현재 사업계획 수립을 위한 기본구상용역 발주 중인 금정역 복합환승센터를 제외한 15곳의 총사업비 규모는 3조5005억원에 달하는 것으로 나타났다. 환승센터 사업비 분담비율 국비 30%, 도비 21%, 시군비 49%다.

이를 사업 내용별로 보면 병점역 환승센터는 지역주민의 요구에 따라 올해 11월 완료예정으로 타당성평가용역 진행 중이다.
 
평택시는 용역결과 타당성이 확보되면 사업비 150억원을 투입해 2027년까지 환승센터를 건립할 계획이다.    

평택지제역 복합환승센터는 지난해 3월 서측 역세권 개발사업 기본계획이 수립됐으며, 현재 사업부지 확보를 위한 농지 매입 중이다. 올해 타당성 조사 및 기본계획을 수립한다. 타당성이 확보되면 사업비 5417억원을 투입해 2028년까지 복합환승센터를 건립한다.

수원역 동측 환승센터는 현재 타당성 평가 및 기본계획 용역 추진 중이며, 킨텍스역 환승센터는 실시설계 준비 중으로, 킨텍스 일원 지하복합개발과 연계한 개발이 검토되고 있다.

이들 4개 계속 사업과 함께 용인역 복합환승센터 등 13개 신규사업도 속도를 내고 있다.

운정역 환승센터는 2021년 12월 기본 및 실시설계를 완료한 데 이어 지난해 4월 공사에 들어간 상태다. 사업비 915억원을 투입해 2024년 완할 예정이다.

의정부역환승센터는 오는 5월 완료 목표로 지방재정투사업 타당성조사 중으로, 타당성 조사 결과에 따라 투자심사 진행 예정이다. 사업비는 693억원이 투입되며 대곡역 복합환승센터는 올해 기본구상 및 사업화 방안 용역 결과를 근거로 개발방식 등을 결정한 뒤 추진될 예정이다. 사업비는 7684억원이 투입된다.
 
아주대삼거리역환승센터(사업비 350억원)의 경우, 과도한 시 재정부담 등으로 사업규모 축소여부가 검토되고 있다.
 
이밖에 동탄역 환승센터(사업기간 2023~2027년, 사업비 1951억원), 덕정역 환승센터(2025~2027년, 63억원), 초지역 환승센터(2024~2025년, 488억원), 인덕원역 복합환승센터(2024~2026년, 7405억원), 구리역 환승센터(2024~2026년, 130억원), 걸포북변역 복합환승센터(2025~2026년, 1705억원) 등도 계획 수립, 타당성조사, 타당성 조사 등 행정절차를 밟고 있다.

그러나 타당성 용역 등 과정에서 사업성이 떨어지는 사업에 대해선 추진대상에서 제외하는 등 사업계획을 조정할 계획이다.

이와 관련해 도는 3월 완료 예정으로 '경기도 철도역 환승센터 중기계획(2023~2027) 수립 정책연구용역'을 추진 중이다. 용역은 (사)대중교통포럼과 ㈜신성엔지니어링이 공동 수행하고 있다.

용역에서는 도내 철도역 환승센터 현황 조사 및 분석을 바탕으로 철도역 환승센터 개발 후보지 발굴 조사를 중점 추진하게 된다.
 
또 조사내용을 토대로 환승센터 개발 후보지 선별과 우선순위 결정을 추진하고, 투자 및 재원 조달 계획, 후보지별 유형 분류 및 개발·운영계획을 수립한다.

특히 기존 환승 기능에 더해 공유업무시설, 복지 공간 등을 연계하는 '(가칭)경기도형 환승센터'에 대한 기본구상도 도출할 계획이다.

도는 환승센터 중기계획이 수립되면 대도시권광역교통위원회의 '제5차 대도시권 광역교통시행계획'에 반영될 수 있도록 건의·협의 등을 추진하는 등 도내 철도역 환승센터 확충에 박차를 가한다는 구상이다.

한편, 현재 공사완료돼 운영중인 환승센터는 송내역, 수원역, 오산역 등 3곳이며 사업비는 각각 292억원, 750억원, 578억원이 투입됐다.
 
실제 복합 환승센터가 예정된 인덕원역 일대에서 지난해 10월 공급된 상업시설인 인덕원 시그니티 랑데뷰 상가(1층 17실, 2층 15실)는 8.7대1의 경쟁률을 보이며 100% 분양에 성공했다.
 
이 상가가 들어서는 인덕원역은 기존 지하철 4호선에 이어 월곶~판교선, 인덕원~동탄선, GTX-C노선 등 신규 철도노선까지 예정된 초역세권으로 꼽힌다. 개발면적은 환승공영주차장을 포함한 관양동 일대 약 15만㎡이며 2024년 하반기부터 공사가 시작될 예정이다.
 
장경철 부동산퍼스트 이사는 “수익형 분양시장에서 환승센터와 가까운 입지는 수요자 선호도가 높은데 일반적으로 환승센터 주변은 출퇴근하는 직장인 수요가 몰려 투자자들에게 알짜 투자처로 손꼽히는데다, 유동인구가 많은 만큼 주변 상권도 발달돼 임차인 등은 주거 만족도가 높아 투자가치를 높이는 호재”며 “특히 규모가 큰 복합환승센터의 경우 상업·문화시설 등을 갖춰 단순히 역사 기능을 하는데 그치지 않고 해당 지역 랜드마크로 자리잡기도 한다”고 말했다.
 
다음은 복합 환승센터 예정지 일대에서 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황이다.
 
-연신내역 복합 환승센터-
 
●연신내역 빌리브 에이센트=첫 GTX인 A 노선이 지날 서울 은평구 연신내역 초역세권에서 ‘빌리브 에이센트’가 5월 12일 견본주택을 오픈하며 본격적인 분양에 들어간다. 빌리브 에이센트는 서울 은평구 불광동 일원에 들어서며, 지하 5층~지상 24층, 전용면적 49㎡~84㎡, 총 492세대/실 규모로 조성된다. 빌리브 에이센트는 전 타입에 높은 층고(2.5m)를 적용하며, 각 층에 가구당 창고 제공(101동은 지하층 설치 예정), 4베이 특화 설계 및 듀얼웨이 혁신 평면(84㎡ 타입), 프리미엄 주방가전과 전 실 천장형 시스템 에어컨이 무상으로 제공된다. 단지 지하 1층부터 지상 3층까지는 대규모 상업시설인 ‘빌리브 에이센트 더 플레이스’도 함께 조성된다. 풍부한 개발호재도 품고 있다. 단지 앞 연신내역에는 GTX-A 노선이 2024년 부분 개통될 예정으로 서울 지하철 3, 6호선까지 이용할 수 있는 트리플 역세권으로 거듭날 전망이다. 향후 GTX-A 노선 전 구간 개통이 완료되면 연신내에서 삼성역까지 9분 만에 도달이 가능해, 강남을 옆 동네 수준으로 빠르게 이동할 수 있게 된다. 특히 GTX-A 노선의 서울 내 역사는 단 4개에 불과한 데다, 서울역과 삼성역의 경우 주거 상품이 들어설 자리가 거의 없는 만큼 초역세권 입지를 갖춘 주거상품 빌리브 에이센트는 높은 희소가치를 지닐 것으로 보인다. 이 외에도 연신내역세권 일대를 개발하는 대규모 사업인 연신내 지구단위계획을 비롯해, 연신내역 인근 서울 혁신파크 부지에 최고 60층에 달하는 코엑스급 이상의 융복합시설 조성 등 풍부한 개발 호재가 계획돼 있다. 빌리브 에이센트는 탁월한 입지 여건도 자랑한다. 서울 연천초를 비롯해 선일초, 예일초 등이 가까우며 구산역~연신내역 학원가, 은평구청~녹번역 학원가, 은평 구립도서관, 구립 구산동 도서관마을 등 교육 인프라도 잘 갖춰져 있어 자녀 교육 걱정도 없다. 요즘은 학부모가 맞벌이인 경우가 많아 자녀교육과 관련해 다양한 시설들이 잘 갖춰진 빌리브 에이센트에 학부모들의 선호도가 높을 것으로 전망된다. 또한 단지 주변으로 로데오거리 및 연서시장이 위치해 있으며, 인근 NC백화점 불광점, 롯데몰 은평점, 이마트 은평점, 스타필드 고양과 함께 청구성심병원, 가톨릭대학교 은평성모병원 등 여러 생활 인프라를 가깝게 누릴 수 있다. 특히 빌리브 에이센트 상업시설 내에 메가박스(8개 관, 1000석 이상 규모)가 입점할 예정이라 문화생활을 즐기기 편리할 전망이다. 한편, 빌리브 에이센트의 견본주택은 서울 은평구 수색로 일원에 위치해 있다. 견본주택은 디지털 디자인 회사인 디스트릭트와 협업해 몰입형 미디어 아트관을 적용한 이색 견본주택으로 꾸며진다. 스탬프 투어(단계별 미션 완료 시 사은품 증정), 방문객 경품 행사, 인생 A컷 포토존 등 다양한 이벤트를 진행한다. 문의 1688-7532
 
-인덕원역 복합 환승센터-
 
●인덕원역 씨엘로=㈜송정종합건설은 인덕원역 역세권 입지로 즉시 입주가 가능한 후분양 쓰리룸 소형 아파트와 오피스텔 ‘인덕원역 씨엘로’가 분양중이다. 인덕원역 일대 최저가인 4억대부터 시작하는 착한 분양가로 인덕원 4번출구 도보 5분거리의 역세권 입지로 전용 75.86~84.07㎡, 최고 높이 11층이며 지상 2~7층은 주거용 오피스텔(12실), 지상 8~11층 소형 아파트(도시형 생활주택, 8세대)로 구성된다. 총 20세대 3베이 쓰리룸 구조, 화장실 2개, 다용도실 1개, 트인 조망, 시스템에어컨, 100% 주차, 풀옵션, 한층에 2가구씩으로 엘리베이터를 중심으로 좌우측으로 세대가 있어 옆 집에 의한 사생활 피해가 거의 없다. 호실에 따른 면적은 조금 다른데 구조는 동일하게 나와 2층부터 11층까지 전세대가 모두 거실이 남향이며 막힘이 없어서 채광이 좋은 실내가 하루종일 밝다. 전세대 막힘이 없는 학의천 영구조망, 엘리베이터, 자동문, 보안시스템, 주차장 등 편의시설이 있으며 시스템에어컨을 비롯해 기본 옵션이 좋아서 실거주시 만족도가 높은 타입으로 이뤄졌다. 최근 인덕원역은 안양 핵심 교통망인 지하철 4호선이 정차하는 역이라 4호선 이용이 편하고 향후 GTX-C노선(2029년 예정), 월판선(2025년 개통 예정), 인동선(2026년 개통 예정) 등 다양한 지하철이 지나가는 호재가 있어 엄청 많은 수요가 몰리고 있는 지역 중 한곳으로 인덕원역 복합도시개발사업도 예정되어 있다. 월판선이 생기면 시흥과 판교로 가기 편하고 인동선은 동탄방향으로 그리고 GTX-C노선은 인덕원역에서 삼성역까지 10분대이면 닿을 수 있게 되며 이는 기존 대비 50분 이상 빠른 수준이다. 지금도 안양에서 교통이 좋은 지역 중 한 곳이지만 앞으로 안양의 핵심 교통망을 가진 지역으로 바뀌지 않을까 전망된다. 교육 환경도 좋다. 단지 인근에 어린이집, 인덕원초, 인덕원중, 인덕원고 등의 명문 학군을 가지며 평촌 학원가도 인접하다. 지하철 뿐만 아니라 서울로 가는 버스들이 다양하게 있고 수시로 지나가 대중 교통환경이 정말 편한 교통의 중심지에 위치해 있어 서울 출퇴근이 편하고 다른 지역으로도 수월하게 이동 할 수 있다. 차량을 이용할 경우 과천대로를 통해 강남 서초까지 10분 내외면 도착 가능하다. 안양판교로, 제2경인고속도로를 이용하면 판교까지 10분 대에 도달할 수 있다고 관계자는 밝혔다. 개발 호재도 풍부하다. 인덕원 주변 개발제한구역이 해제되면서 약 4만5000평에 달하는 대규모 인덕원 도시개발사업이 추진 중이다. 복합환승센터와 공공지식산업센터 조성(2023년 말 착공예정), ‘내손 다 구역’, ‘내손 라 구역’ 등 여러 부지에서 재개발정비사업이 줄을 잇고 있다. 이들 사업이 완공되면 향후 인덕원역 인근 일대가 변모함에 미래가치도 높게 평가되는 상황이다. 이와 함께 인덕원역 북서쪽에 위치한 산업단지인 안양벤처밸리와 안양대, 연성대, 평촌스마트스퀘어 등 주요 교육·연구기관 및 벤처·창업지원시설이 다수 위치해 있다. 특히 평촌스마트스퀘어는 제2의 판교창조경제밸리를 목표로 안양시가 조성한 정보통신기술 연구개발 콤플렉스다. 현재 LG유플러스를 비롯해 의료영상기기전문기업, 디스플레이장비 기업 등이 다수 입주해 있어 출·퇴근 직장 인구만 고려할 경우 대량의 상권 추가 이용 수요를 기대할 수 있다.