■ 둔촌주공 현장 모습 (2021년 1월 16일 현재)
■ 둔촌주공 재건축 사업개요
■ 둔촌주공 재건축 분양 세대수
■ 향후 예상 일정
※ 경호처장의 개인적인 판단에 따른 예상 일정으로 조합의 실제 추진과 다를 수 있음.
1. 둔촌주공 조합 관련
○ 조합 정상화 완료 (직무대행 체제) → 새로운 집행부 구성을 위한 계획수립 중 → 과거 각종 계약내용 분석 중.
○ 둔촌주공 재건축 공사 진행은 매우 활발.
○ 신 집행부 구성 → 일반분양 계획 수립 및 절차 진행 예정.
2. 둔촌주공 일반분양가 예상 추이
○ 공시지가 현실화 → 택지비 상승 → 일반분양가 상승.
○ 공시지가 상승 + 높은 가산비 적용(서울시 자문단 의견이 반영된 설계변경 + 높은 기부채납율) → 일반 분양가 상승 예상.
○ 일반분양가 문제로 촉발된 조합 내부 문제 완전 해결 + 조합원 이익 극대화 예상 + 원활한 사업 추진 지속.
○ 가장 불확실하고 불안한 변수였던 일반분양가 문제가 높은 기대감으로 변하며 둔촌주공의 재건축 미래는 매우 밝은 상황.
3. 2021년 1월의 둔촌주공
○ 작년 11월부터 정상화된 조합 문제와 일반분양가에 대한 높은 기대감이 작용하며 조합원의 경우 기대감 충만 분위기.
○ 그런 분위기 영향으로 매물 품귀속에 새해에 들어서도 거래 이어진 모습. (1주택-10년보유-5년거주 요건 매물만 거래 가능).
○ 작년 11월말부터 급속하게 매물 출시가 감소 되며 1월초 2건의 거래이후 매물 전무한 상태가 이어지는 모습.
○ 불확실성이 해소되자 지속적 가격 상승을 예상하며 조합원의 경우 매물 내오놓기를 주저하는 모습.
○ 향후 예상되는 매물 출시 가격은 최근 거래된 가격에 1억이상 높은 가격에 출시될 듯.
○ 둔촌주공은 절대 하락 없는 상승 모습만 나타날 듯.
4. 둔촌주공 조합원 입주권 매수시 이점(利點)
5. 둔촌주공 입지 차별성
6. 결론
○ 2021년 둔촌주공은 조합과 일반분양가 정상화로 불확실성이 완전 해소 되는 원년 → 가치가 가격에 그대로 반영 될 듯.
○ 이미 조합원들의 경우 그 가치를 가격에 반영하려는 심리가 작용하며 매물 품귀 현상 이어지는 모습.
○ 설 전까진 매물 품귀 현상 이어지다가 설이 지나면서 가치가 가격에 반영된 호가로 간헐적인 매물 출시 될 듯.
○ 대기매수자들의 경우에는 매물이 출시되면 그 즉시 매수하는 전략외엔 매물 잡기가 쉽지 않을 듯.
○ 공사 상황이 지하 공사가 완료 되고 지상 건축물 공사로 확대 되며 가시적인 공사 진행 영향으로 더욱 가격에 반영 될 듯.
○ 둔촌주공은 재건축초과이익환수제 적용 없는 수익보장형 투자처.
○ 입주시까지 종부세 과세 적용 배제 지역으로 입주시까지 보유세 부담 없는 투자 지역.
○ 동·호수 추첨前까지 매수의 경우 자금조달계획서 제출 의무 없는 투자 지역.
○ 독자적인 대단지(12,032세대) 입지를 구축하여 실거주와 투자가 병행 가능한 지역.
○ 2023년 8월 입주가 확정적인 둔촌주공의 미래는 매우 밝다.
둔촌주공재건축 Fact check[53탄 - '일반분양가'~기대감 충만]을 통해 2021년도에 들어선 둔촌주공의 최근 동향과 분양가상한제 적용에도 불구하고 높은 일반분양가가 예상됨에 따라 둔촌주공의 투자성이 상당히 높아지고 있는 모습을 간략히 살펴 보았으니 참고하시기 바랍니다.
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※ 둔촌주공은 1주택자로서 10년보유 5년거주 요건을 갖춘 조합원 매물만이 거래 가능.
※ 분담금 및 환급급은 조합에서 공지한 2019년 12월 7일 (변경)관리처분계획 기준 금액임.
[ 비례율:138.62%. 일반분양가:3,550만원/평. 조합원분양가:2,751만원/평. 분양세대수:12,032세대 ]
※ 분담(환급)금은 입주시에 일괄 정산.
※ 매수시 총 준비자금 = 매매대금 - 이주비 또는 이사비 - 매도자 이주비이자 + 취득세.
※ 이주비 승계 관련 → 매도자가 기업은행과 우리은행에서 이주비를 받은 경우에만 승계 가능.
※ 실제 준비자금에서 공제되는 매도자 이주비 이자분 정산액은 평형에 따라 4∼5천 정도.
첫댓글 늘 정확하고 빠른 정보 감사드립니다~~^^