둔촌주공재건축 Fact check [53탄 - 일반분양가～'기대감 충만']

[경호처장]

■ 둔촌주공 현장 모습 (2021년 1월 16일 현재)

■ 둔촌주공 재건축 사업개요

■ 둔촌주공 재건축 분양 세대수

■ 향후 예상 일정

※ 경호처장의 개인적인 판단에 따른 예상 일정으로 조합의 실제 추진과 다를 수 있음.

1. 둔촌주공 조합 관련

○ 조합 정상화 완료 (직무대행 체제) → 새로운 집행부 구성을 위한 계획수립 중 → 과거 각종 계약내용 분석 중.

○ 둔촌주공 재건축 공사 진행은 매우 활발.

○ 신 집행부 구성 → 일반분양 계획 수립 및 절차 진행 예정.

2. 둔촌주공 일반분양가 예상 추이

○ 공시지가 현실화 → 택지비 상승 → 일반분양가 상승.

○ 공시지가 상승 + 높은 가산비 적용(서울시 자문단 의견이 반영된 설계변경 + 높은 기부채납율) → 일반 분양가 상승 예상.

○ 일반분양가 문제로 촉발된 조합 내부 문제 완전 해결 + 조합원 이익 극대화 예상 + 원활한 사업 추진 지속.

○ 가장 불확실하고 불안한 변수였던 일반분양가 문제가 높은 기대감으로 변하며 둔촌주공의 재건축 미래는 매우 밝은 상황.

3. 2021년 1월의 둔촌주공

○ 작년 11월부터 정상화된 조합 문제와 일반분양가에 대한 높은 기대감이 작용하며 조합원의 경우 기대감 충만 분위기.

○ 그런 분위기 영향으로 매물 품귀속에 새해에 들어서도 거래 이어진 모습. (1주택-10년보유-5년거주 요건 매물만 거래 가능).

○ 작년 11월말부터 급속하게 매물 출시가 감소 되며 1월초 2건의 거래이후 매물 전무한 상태가 이어지는 모습.

○ 불확실성이 해소되자 지속적 가격 상승을 예상하며 조합원의 경우 매물 내오놓기를 주저하는 모습.

○ 향후 예상되는 매물 출시 가격은 최근 거래된 가격에 1억이상 높은 가격에 출시될 듯.

○ 둔촌주공은 절대 하락 없는 상승 모습만 나타날 듯.

4. 둔촌주공 조합원 입주권 매수시 이점(利點)

5. 둔촌주공 입지 차별성

6. 결론

 ○ 2021년 둔촌주공은 조합과 일반분양가 정상화로 불확실성이 완전 해소 되는 원년 → 가치가 가격에 그대로 반영 될 듯.

 ○ 이미 조합원들의 경우 그 가치를 가격에 반영하려는 심리가 작용하며 매물 품귀 현상 이어지는 모습.

 ○ 설 전까진 매물 품귀 현상 이어지다가 설이 지나면서 가치가 가격에 반영된 호가로 간헐적인 매물 출시 될 듯.

 ○ 대기매수자들의 경우에는 매물이 출시되면 그 즉시 매수하는 전략외엔 매물 잡기가 쉽지 않을 듯.

 ○ 공사 상황이 지하 공사가 완료 되고 지상 건축물 공사로 확대 되며 가시적인 공사 진행 영향으로 더욱 가격에 반영 될 듯.

 ○ 둔촌주공은 재건축초과이익환수제 적용 없는 수익보장형 투자처.

 ○ 입주시까지 종부세 과세 적용 배제 지역으로 입주시까지 보유세 부담 없는 투자 지역.

 ○ 동·호수 추첨前까지 매수의 경우 자금조달계획서 제출 의무 없는 투자 지역.

 ○ 독자적인 대단지(12,032세대) 입지를 구축하여 실거주와 투자가 병행 가능한 지역. 

 ○  2023년 8월 입주가 확정적인 둔촌주공의 미래는 매우 밝다. 

둔촌주공재건축 Fact check[53탄 - '일반분양가'～기대감 충만]을 통해 2021년도에 들어선 둔촌주공의 최근 동향과 분양가상한제 적용에도 불구하고 높은 일반분양가가 예상됨에 따라 둔촌주공의 투자성이 상당히 높아지고 있는 모습을 간략히 살펴 보았으니 참고하시기 바랍니다. 

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 '신규 분양 평형'을 신청한 매물 중 가격적으로 우량 매물에 대해 매수하시는것이 필요 합니다.

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※ 둔촌주공은 1주택자로서 10년보유 5년거주 요건을 갖춘 조합원 매물만이 거래 가능.

※ 분담금 및 환급급은 조합에서 공지한 2019년 12월 7일 (변경)관리처분계획 기준 금액임.

   [ 비례율:138.62%.  일반분양가:3,550만원/평.  조합원분양가:2,751만원/평.  분양세대수:12,032세대 ]

※ 분담(환급)금은 입주시에 일괄 정산.

※ 매수시 총 준비자금 = 매매대금 - 이주비 또는 이사비 - 매도자 이주비이자 + 취득세.  

※ 이주비 승계 관련 → 매도자가 기업은행과 우리은행에서 이주비를 받은 경우에만 승계 가능.

※ 실제 준비자금에서 공제되는 매도자 이주비 이자분 정산액은 평형에 따라 4∼5천 정도.

[은규 맘]

늘 정확하고 빠른 정보 감사드립니다~~^^