부동산 직거래시 절차와 주의사항은 무엇일까?

[미라클/임순식]

부당산 플랫폼이나 온라인 등이 발달되면서 집을 구하는 폭이 넓어졌습니다. 간혹 급매나 급급매 집들이 나오기도 하고 생각보다 괜찮은 집들이 있지만 보증금이나 매매금액이 높을수록 중개료가 부담되기도 합니다.


따라서 보증금이 적거나 월세 등의 계약을 할 때 직거래를 통해 하시는 분들도 많아졌고 각종 온라인이나 앱을 통해 진행하기도 합니다. 하지만 거래금액이 크거나 매매 등을 진행할 때는 직거래를 피하고 믿을 수 있는 공인중개사를 통해 거래하시는 걸 추천드립니다.


만약 직거래를 생각하고 있다면, 부동산 현장을 방문하는 것부터 마지막 신고과정까지 전체적인 절차를 확인하고 그에따른 주의사항을 한번 얘기해 보겠습니다.

부동산 계약 이미지


부동산 직거래 시 이것만큼은 알고 있자




최근 부동산을 직거래로 거래하는 분들이 늘고 있는 반면 부동산 사기를 당해 크게 피해를 보고 있는 분들 또한 늘어나고 있는 추세입니다. 직거래를 할 경우 가장 큰 장점은 중개수수료를 아낄 수 있어 비용절감을 할 수있는데요, 이럴 경우 미리 숙지하고 계약서를 작성하면 조금더 쉽게 부동산 직거래를 할수 있습니다.


부동산 직거래 시 절차는 어떻게 될까?

1. 부동산 현장방문하기
2. 등기부등본 확인
3. 가격 및 계약조건 협의
4. 계약금 지불 및 계약서 작성
5. 잔금 입금 및 실거래 신고(매매)
6. 입주, 전입신고 및 확정일자 받기(전세)

부동산을 거래하게 되면 임장(부동산 현장방문) ▶︎ 등기부등본 확인 ▶︎ 가격 및 계약조건 협의 ▶︎ 계약금 지불 및 계약서 작성 ▶︎ 잔금 입금 ▶︎ 실거래신고(매매) ▶︎ 입주, 전입신고 및 확정일자(전세 및 월세) 순으로 진행됩니다.


그럼 거래절차에 따라 주의해야 할 부분을 같이 살펴보겠습니다.


부동산 직거래 시 주의해야 할 사항은 무엇일까?
먼저 부동산 플랫폼이나 직접 발품을 팔아 마음에 드는 집을 찾았다면 계약 전 집의 상태를 꼼꼼하게 체크하고 등기부등본 확인부터 시작해 계약, 입주까지 완료해야 하는데요, 이 과정에서 생각보다 챙겨야 할 부분이 많습니다. 


현장방문할 때는 꼼꼼하게 체크하는것부터, 등기부등본 확인하는 방법, 집주인이나 매도인과의 협상 및 협의, 계약금부터 잔금처리 및 신고까지 많은 부분을 신경써야 합니다.

부동산 보는 이미지


1. 부동산 현장방문할때 주의사항




부동산 중개인이 없는 상태에서 집을 보기 때문에 조금 더 꼼꼼하게 집상태를 확인해야 합니다. 대부분 내부는 확인을 잘하지만 외부에서는 잘 확인하지 않는 분들이 의외로 많습니다.


외부에서도 새시상태를 확인하고 벽이나 대문 등이 파손된 부분이 있는지 확인할 필요가 있습니다. 외부에서 다른 집과 비교해 새시 상태 등을 확인하면 수리한 적이 있는지 처음 그대로 사용을 하고 있는지 확인할 수 있습니다.


특히 탑층이라고 하면 옥상에 올라가 꼭 확인해봐야 합니다. 탑층의 경우 누수가 발생할 경우가 크기 때문에 한 번은 꼭 올라가 확인해 보시는 걸 추천드립니다.


또한 집 내부를 볼 때도 한 번으로는 부족한 부분이 있기 때문에 세입자나 임대인이 싫어할 수도 있지만 2~3번은 꼭 방문해 벽지상태, 장판상태, 내부 새시, 화장실, 파손여부 등을 확인하고 가능하다면 옆집이나 윗집 주민과 이야기를 해보시면 조금 더 도움이 될 수 있습니다.
방문하는 게 부담스럽다면 간단하게 메모해 연락처를 남겨 전화통화도 한 가지 방법이 될 수 있습니다.


전세(월세) 계약서, 계약 전 집 볼 때 체크해봐야 할 사항

전세(월세)계약서, 계약전 집볼때 체크해봐야할 사항
발품이나 손품을 팔아서 마음에 드는 집을 발견했다면 계약 전 집을 꼼꼼하게 체크해보고 하자가 없는지를 확인하게 됩니다. 기본적으로 알아보는 사항 말고 건물외부나 새시 실리콘 부분, 집
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등기부등본 샘플


2. 등기부등본 확인할 때 주의사항
중개인이 없기 때문에 먼저 인터넷 등기소를 통해 등기부등본을 발급받습니다.
등기부등본은 기본적으로 표제부와 갑구, 을구로 나눠져 있습니다. 표제부는 부동산의 소재지 및 건물현황 등을 알 수 있고 갑구는 소유권 관련사항, 을구는 근저당권이나 권리관계를 확인할 수 있습니다.


먼저 소유자와 집주인 이름이 동일인인지 확인하고 가처분이나, 가압류, 압류 등의 문구가 있는지 확인합니다. 만약 가처분이나 가압류 등의 문구가 있으면 다른 집을 알아보는 걸 추천드립니다.


또한 을구에서  근저당권, 임차권, 전세권 등이 설정되어 있는지 확인이 필요합니다. 만약 근저당권이 있다면 집 매매금액(시세)의 몇 프로가 설정되어 있는지를 확인해 보시길 바랍니다. 최근에는 아실, 호갱노노, 다방 등 각종 부동산 관련 사이트가 많아 시세 및 전세가 등을 확인할 수 있습니다.


올해부터 정부에서 연이은 전세사기 등의 피해가 늘어나자 여러 정책들을 마련했습니다. 그중에서 전세사기를 막기 위해 많은 정보를 제공하고 있는 HUG안심전세 앱이 있습니다. 이 앱을 통해 연립, 다세대, 소형 아파트 단지의 시세와 전세가율, 경매낙찰가율 등을 확인할 수 있습니다. 또한 거주 중에 집주인이 바뀌거나 근저당권이 설정되면 문자로 알림도 받을 수 있으니 잘 활용하시길 바랍니다.


다만 아직 초기단계라 지방이나 오피스텔 조회도 추가적인 정보를 제공할 예정이라고 하니 확실한 정보 제공은 조금 더 시간이 필요해 보입니다.
아래내용은 등기부등복 확인하는 법에 대한 내용이니 필요하신 분은 참고하시면 됩니다.


등기부등본 정확하게 보고 안전하게 거래하기

등기부등본 정확하게 보고 안전하게 거래하기
집을 계약할 때 계약 전 꼭 등기부등본을 확인해 내가 살집이 안전한지 위험한지 확인하는데요. 이 등기부등본만 제대로 볼 줄 알면 모든 사기를 피할 수는 없지만 그래도 어느 정도는 안전하게
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3. 가격 및 계약조건 협의 시 주의사항




등기부 등본까지 확인을 했다면 임대인과 정확한 가격이나 계약 및 입주조건, 입주날짜, 잔금일, 관리비 등을 협의해야 합니다. 또 현장방문을 집 내외부로 파손된 부분이나 수리할 부분이 있다면 미리 집주인과 이야기하는 게 좋습니다.


제일 중요한 계약금 및 잔금 비율이나 잔금일 등도 사전에 집주인과 의논하시길 바랍니다. 계약금과 중도금, 잔금 비율이 딱히 정해진건 없지만 매매의 경우 일반적으로 10%, 40%, 50% 정도로 책정하는 경우가 많습니다.


부동산을 직거래로 거래하면 본인이 직접 가격이나 날짜 등 모든 과정을 처리해야 하기 때문에 계약조건이나 요구사항, 특약사향 등은 사전에 미리 정리해서 협의하시는 걸 추천합니다.


또한 직거래다 보니 전세세입자의 경우 계약조건 협의 전 국가에 납부해야 할 세금이 체납되었는지 국세완납증명서나 지방세완납증명서 등을 임대인분께 요청해 확인해 보시길 바랍니다.

부동산 매매・임대차 계약서


4. 계약금 지불 및 계약서 작성 시 주의사항
개인 거래일 경우 집주인과 계약서를 작성하기 전 거래하는 사람이 등기부등본에 소유주와 동일인인지 신분증을 통해 확인해야 합니다. 만약 대리인이라고 하면 인감증명서, 인감도장, 위임장, 대리인 도장과 임대인에게 위임받은 사람인지 정확한 확인이 필요합니다.
위임장에는 기본적으로 위임하는 사람과 위임받는 사람의 이름과 주민번호, 주소, 연락처, 위임날짜 등이 표시되어 있어야 합니다.


법인일 경우에는 대부분 대리인이 오는 경우가 많기 때문에 법인 등기부, 법인 인감증명서, 법인 인감도장이 날인된 위임장, 법임도장, 대리인 신분증을 확인하면 됩니다.


소유주와 대리인에 대한 확인이 끝나면 계약금을 지불할 때 실제 집주인과 전화통화를 하고 대리인 통장 말고 집주인 통장으로 입금하는 게 좋습니다.


계약서는 예스폼이나 법무부 홈페이지에서 임대차 계약서 및 매매 계약서를 다운로드하여 작성하시면 됩니다. 또는 직거래 전용 계약서를 로펌에서 제공하고 있으니 참조하셔도 됩니다.


계약서는 꼼꼼하게 확인 후 등기부등본이나 주민증록증을 참고해 소재지, 매도인, 매수인 정보를 작성하고 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금 금액 및 날짜 등을 작성합니다. 


부동산 직거래 시계약서 특약사항
특약사항에는 현시설 상태의 임대차 계약임을 명시하고, 집 하자나 보수, 도배나 장판을 집주인이 해주기로 했다면 언제까지 하는지 정확한 내용이나 날짜를 기입하면 됩니다.


또한 소유권 이전등기를 마치기 전까지 부동산에 관한 권리에 변동이 있으면 계약을 무효화한다. 는 내용도 포함시켜 두세요. 혹시라도 모를 근자당권이나 다른 권리가 생기는 문제에 대해 계약을 파기할 수 있는 조항입니다.


만약 근저당권이 있으면 잔금과 동시에 말소한다는 조항을 넣고 이를 어길 시 계약을 무효화하고 계약금 및 중도금 전액을 반환한다는 내용도 추가해 두세요.


전세계약일 경우 전세보증가입 보험 가입이 필요한 세입자라면 거절 시 계약을 무효로 하고 지급한 금액 전부를 반환한다는 내용을 포함해 두시면 됩니다.

부동산거래시스템


5. 잔금입금 및 실거래 신고(매매) 시 주의사항




매매일 경우 잔금일에는 매도인과 매수인 그리고 법무사가 같이 만나 잔금을 입금하고 서류 전달 등이 진행됩니다. 또한 30일 이내 실거래가 신고를 해야 합니다. 법무사분을 통해 계약을 하면 상관없지만 본인이 직접 신고까지 하려면 해당 시・군・구청에 방문하거나 인터넷(부동산거래관리 시스템)으로 신고를 마쳐야 합니다.


신고할 때 필요한 서류는 부동산 거래 계약신고서, 주택취득자금 조달 및 입주계획서, 신분증이 필요합니다.
자금조달계획서는 투기과열지구・조정대상지역, 비규제지역 6억 원 이상주택을 구입하면 제출해야 합니다.
담당공무원에게 관련서류를 제출했으면 이후 신고필증 발급을 받아 부동산 등기신청을 완료하시면 됩니다.


개인적으로 법무사분을 통해 신고하는 걸 추천합니다. 등기 전 한 번 더 법무사분이 확인해 잘못된 부분은 없는지 문제가 없는지에 대해 확인할 수 있고 신고 및 등기과정에서 소요되는 시간과 스트레스를 줄일 수 있습니다.


등기 후 소유권이전이 끝났다면 다시 한번 등기부등본을 꼭 확인하시길 바랍니다.


6. 입주, 전입신고 및 확정일자 받을 때 주의사항
전세나 월세로 계약하고 나서 입주를 할 때 특약사항, 협의내용 등이 잘 지켜지지 않아 난감한 상황이 발생활수 있습니다. 따라서 특약사항이나 사전협의과정에서 수리나 도배, 장판 등의 협의내용이 있다고 하면 입주일에 딱 맞추기보단 며칠 전에 완료하거나 확인해 보는 게 좋습니다.


제일 중요한 부분 중 하나인 전입신고는 소중한 내 보증금을 지켜줄 수 있는 막강한 힘을 가지고 있기 때문에 입주나 이사를 마쳤다면 바로 신고하고 바로 확정일자까지 받는 게 좋습니다. 전입신고는 주민센터에 방문하면 즉시 처리가 되기 때문에 크게 어려운 부분이 없습니다.


전입신고는 다음날 0시부터 대항요건을 갖추게 되고 확정일자는 임대해 있는 집이 잘못되어 경매로 넘어갈 경우 우선변제권을 받을 수 있는 권리를 갖추게 됩니다.


여기까지 마쳤다면 대부분 그냥 지나가는 분들이 많은데 꼭 등기부 등본을 다음날이나 일주일 뒤에 확인해 보시길 바랍니다. 대부분 문제없는 경우가 많지만 혹시 모를 소유권이나 근저당의 변동 부분이 있는지 꼭 확인이 필요합니다.

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부동산 거래나 전세계약 등은 큰돈이 들어가기 때문에 체크해봐야 할 부분이 많습니다. 되도록이면 친한 지인이나 가족관 거래가 아니라면 공인중개사를 거쳐 거래하는 걸 추천드립니다.


물론 최근에는 각종 직거래 사이트부터 온라인 플랫폼 등이 있어 이전보다는 직거래가 조금 더 쉬워졌지만 내가 원하는 지역의 부동산이 없을 수도 있고 아직까지 여러 위험요소가 존재하고 있습니다.


부동산을 직거래로 거래하거나 공인중개사를 통해 거래하든 꼭 확인해 보고 또 확인해 안전하게 거래하시길 바랍니다.