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▶ 경매와 구분소유적 공유관계
공유지분을 낙찰받을 때 주의해야 할 부분 중 하나가, 낙찰되는 공유지분이 구분소유적 공유관계에 있는 지분이 아닌지 하는 점이다.
“구분소유적 공유(區分所有的 共有)”라고 함은, 1필의 토지 중 위치, 평수가 특정된 일부를 양수하고서도 분필에 의한 소유권이전등기를 하지 않은 채 편의상 그 필지의 전체평수에 대한 양수부분의 면적비율에 상응하는 공유지분등기를 경료한 경우를 의미한다. 판례는, 각 양수인이 자기의 양수부분에 대해 다른 부분의 양수인에게 그 지분소유명의를 신탁함과 동시에 다른 양수인으로부터는 다른 양수인의 양수부분에 대한 지분소유명의를 수탁받은 것으로 구성하면서, 결국 각 양수인은 특정 양수부분의 소유권에 관하여 “상호명의신탁(相互名義信託)하고 있다”고 판단하고 있다.
그렇다면, 경매로 나온 공유지분이 일반 공유지분이 아니라 구분소유적 공유관계는 있는 지분일 경우에, 낙찰자는 낙찰 이후에 이러한 구분소유적 공유관계를 그대로 승계하는 것일까?
이 문제는 기본적으로 명의신탁에서의 법리에 따르게 되고, 지분이전이 경매이거나 일반적인 다른 양도이거나간에 크게 차이가 없지만, 경매의 경우에는 대법원 2008.2.15. 선고 2006다68810, 68827 판결선고로 법리가 분명해졌다( 종전에는, 위 판결과 달리 해석될 수 있는 대법원 1991.8.27. 선고 91다3703 판결의 영향으로 오해가 있었던 것이 사실인데, 위 판결 선고로 논란이 정리된 듯하다).
판결전문
1. 1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 구분소유적 공유관계에 있어서, 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는 구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와 등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계될 것이나, 후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸된다고 할 것이며(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다18634 판결 등 참조), 이는 경매에 있어서도 마찬가지라고 할 것인바, 전자에 해당하기 위하여는 집행법원이 공유지분이 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그에 따라 최저경매가격을 정한 후 경매를 실시하여야 한다고 할 것이고(대법원 2001. 6. 15.자 2000마2633 결정, 대법원 2002. 5. 14. 선고 2001재다701 판결 등 참조), 그러한 사정이 없는 경우에는 1필지에 관한 공유자의 지분에 대한 경매목적물은 원칙적으로 1필지 전체에 대한 공유지분이라고 봄이 상당하다(대법원 2001. 11. 30. 선고 2001다21038 판결 등 참조).
2. 원심은 그 채택 증거를 종합하여, 영림기업 주식회사(이하 ‘영림기업’이라고 한다)가 이 사건 전체 대지상에 상가건물 2동을 지어 분양함에 있어 위 각 건물의 부지와 그 사용에 필요한 대지 부분에 관하여는 위 각 건물의 구분소유자 등의 명의로 이전등기를 경료하고, 나머지 대지 부분(이하 ‘공터 부분’이라 한다)에 관하여는 영림기업의 실질적 사주인 소외 1의 아들 소외 2 명의로 423.9 분의 120.255지분(이하 ‘이 사건 지분’이라 한다)에 관한 등기를 남겨두기로 한 사실 등을 인정한 다음, 여기에 그 판시와 같은 제반 사정을 종합하여 영림기업과 소외 2 등은 위 각 건물을 분양할 무렵에 위 각 건물의 구분소유자들과 사이에서 소외 2가 실질적으로 이 사건 지분이 표상하는 공터 부분을 구분하여 소유하되 편의상 그 등기를 이 사건 전체 대지의 공유지분으로 등재하여 둔 이른바 ‘구분소유적 공유관계’가 성립되었다고 판단하였다.
나아가 원심은, 그 채택 증거에 의하여 원고가 2000. 9. 25. 강제경매절차에서 이 사건 지분을 경락받아 그 무렵 경락대금을 납부하고 2000. 10. 6. 원고 명의로 지분이전등기를 경료한 사실을 인정한 다음, 비록 위 강제경매절차에서 작성된 집행관의 현황조사보고서에 이 사건 전체 대지에 관한 구분소유적 공유관계가 표시되었는지 여부, 집행법원이 감정인에게 이 사건 지분에 관하여 진정한 공유지분에 대한 평가가 아닌 특정 구분소유 부분에 대한 평가를 하도록 하였는지 여부 등은 정확히 알 수 없으나, 집행관 작성의 현황조사보고서에는 일반적으로 위 각 건물의 위치 및 형상과 각 점포의 소유 및 사용관계 등이 기재되어 있었을 것이고, 법무사직에 오랫동안 종사한 원고가 그 경매절차에 참가하면서 경매기록의 열람, 현장 답사 등을 통하여 이 사건 전체 대지에 관한 구분소유적 공유관계를 어느 정도 인식하였을 것으로 보이므로, 원고는 이 사건 지분을 경락받음으로써 기존의 구분소유적 공유관계를 그대로 승계한 것으로 볼 수 있고, 따라서 원고가 이 사건 전체 대지에 대하여 진정한 공유지분을 취득하였음을 전제로 한 이 사건 청구는 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다고 판단하였다.
-최광석변호사-
※ 참조
■ 대법원 2008. 2. 15. 선고 2006다68810, 68827 판결
[임대차보증금·손해배상][공2008상,388]
【판시사항】
[1] 구분소유적 공유관계가 경매에 의하여 제3자에게 승계되기 위한 요건
[2] 구분소유적 공유관계에 있는 토지지분에 대한 강제경매절차에서 그 공유지분이 토지의 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되어 감정평가와 최저경매가격 결정이 이루어지고 경매가 실시되었다는 점이 입증되지 않은 경우, 위 공유지분의 매수인은 1필지 전체에 대한 공유지분을 적법하게 취득하고 이 부분에 관한 상호명의신탁관계는 소멸한다고 본 사례
【판결요지】
[1] 1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 구분소유적 공유관계에 있어서, 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는 구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와 등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계되나, 후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸한다. 이는 경매에서도 마찬가지이므로, 전자에 해당하기 위하여는 집행법원이 공유지분이 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그에 따라 최저경매가격을 정한 후 경매를 실시하여야 하며, 그러한 사정이 없는 경우에는 1필지에 관한 공유자의 지분에 대한 경매목적물은 원칙적으로 1필지 전체에 대한 공유지분이라고 봄이 상당하다.
[2] 구분소유적 공유관계에 있는 토지지분에 대한 강제경매절차에서 이를 매수한 사람이 1필지 전체에 대한 공유지분을 취득하였다고 주장하는 사안에서, 그 공유지분이 토지의 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되어 감정평가와 최저경매가격 결정이 이루어지고 경매가 실시되었다는 점이 입증되지 않은 이상, 위 매수인은 1필지 전체에 대한 공유지분을 적법하게 취득하고 기존의 상호명의신탁관계는 소멸한다고 보아야 하며, 이는 매수인의 구분소유적 공유관계에 대한 인식 유무에 따라 달라지지 않는다고 한 사례.
【참조조문】
[1] 민법 제103조[명의신탁], 제262조, 민사집행법 제97조 제1항, 제139조 제2항 [2] 민법 제103조[명의신탁], 제262조, 민사집행법 제97조 제1항, 제139조 제2항
【참조판례】
[1] 대법원 1993. 6. 8. 선고 92다18634 판결(공1993하, 1991)
대법원 2001. 6. 15.자 2000마2633 결정(공2001하, 2149)
대법원 2001. 11. 30. 선고 2001다21038 판결
대법원 2002. 5. 14. 선고 2001재다701 판결
【전 문】
【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이정락외 1인)
【피고, 피상고인】 피고 1외 30인 (소송대리인 법무법인 새날 담당변호사 성우경외 1인)
【원심판결】 서울고법 2006. 9. 27. 선고 2005나43755, 43762 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 구분소유적 공유관계에 있어서, 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는 구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와 등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계될 것이나, 후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸된다고 할 것이며( 대법원 1993. 6. 8. 선고 92다18634 판결 등 참조), 이는 경매에 있어서도 마찬가지라고 할 것인바, 전자에 해당하기 위하여는 집행법원이 공유지분이 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그에 따라 최저경매가격을 정한 후 경매를 실시하여야 한다고 할 것이고( 대법원 2001. 6. 15.자 2000마2633 결정, 대법원 2002. 5. 14. 선고 2001재다701 판결 등 참조), 그러한 사정이 없는 경우에는 1필지에 관한 공유자의 지분에 대한 경매목적물은 원칙적으로 1필지 전체에 대한 공유지분이라고 봄이 상당하다( 대법원 2001. 11. 30. 선고 2001다21038 판결 등 참조).
2. 원심은 그 채택 증거를 종합하여, 영림기업 주식회사(이하 ‘영림기업’이라고 한다)가 이 사건 전체 대지상에 상가건물 2동을 지어 분양함에 있어 위 각 건물의 부지와 그 사용에 필요한 대지 부분에 관하여는 위 각 건물의 구분소유자 등의 명의로 이전등기를 경료하고, 나머지 대지 부분(이하 ‘공터 부분’이라 한다)에 관하여는 영림기업의 실질적 사주인 소외 1의 아들 소외 2 명의로 423.9 분의 120.255지분(이하 ‘이 사건 지분’이라 한다)에 관한 등기를 남겨두기로 한 사실 등을 인정한 다음, 여기에 그 판시와 같은 제반 사정을 종합하여 영림기업과 소외 2 등은 위 각 건물을 분양할 무렵에 위 각 건물의 구분소유자들과 사이에서 소외 2가 실질적으로 이 사건 지분이 표상하는 공터 부분을 구분하여 소유하되 편의상 그 등기를 이 사건 전체 대지의 공유지분으로 등재하여 둔 이른바 ‘구분소유적 공유관계’가 성립되었다고 판단하였다.
나아가 원심은, 그 채택 증거에 의하여 원고가 2000. 9. 25. 강제경매절차에서 이 사건 지분을 경락받아 그 무렵 경락대금을 납부하고 2000. 10. 6. 원고 명의로 지분이전등기를 경료한 사실을 인정한 다음, 비록 위 강제경매절차에서 작성된 집행관의 현황조사보고서에 이 사건 전체 대지에 관한 구분소유적 공유관계가 표시되었는지 여부, 집행법원이 감정인에게 이 사건 지분에 관하여 진정한 공유지분에 대한 평가가 아닌 특정 구분소유 부분에 대한 평가를 하도록 하였는지 여부 등은 정확히 알 수 없으나, 집행관 작성의 현황조사보고서에는 일반적으로 위 각 건물의 위치 및 형상과 각 점포의 소유 및 사용관계 등이 기재되어 있었을 것이고, 법무사직에 오랫동안 종사한 원고가 그 경매절차에 참가하면서 경매기록의 열람, 현장 답사 등을 통하여 이 사건 전체 대지에 관한 구분소유적 공유관계를 어느 정도 인식하였을 것으로 보이므로, 원고는 이 사건 지분을 경락받음으로써 기존의 구분소유적 공유관계를 그대로 승계한 것으로 볼 수 있고, 따라서 원고가 이 사건 전체 대지에 대하여 진정한 공유지분을 취득하였음을 전제로 한 이 사건 청구는 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다고 판단하였다.
3. 그러나 이러한 원심의 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.
앞에서 본 법리에 비추어 보면, 원심이 인정한 바와 같은 경위로 이 사건 지분에 관하여 경료된 소외 2 명의의 등기를 위 각 건물의 구분소유자들에 대한 내부관계에서는 공터 부분을 표상하는 것으로 볼 수 있다고 할지라도, 원심이 확정한 바와 같이 원고가 강제경매절차에서 이 사건 지분을 경락받았다면, 그 경매절차에서 이 사건 지분이 위 공터 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되어 그에 따른 감정평가와 최저경매가격이 결정되고 경매가 실시되었다는 점이 입증되지 아니하는 이상, 원고는 이 사건 전체 대지에 대하여 이 사건 지분에 상응하는 공유지분소유권을 적법하게 취득하고 이 부분에 관한 상호명의신탁관계는 소멸되는 것으로 보아야 할 것이고, 원고가 이 사건 지분을 경락받음에 있어 그것이 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 인식하고 있었는지 여부에 따라서 달리 볼 것은 아니다.
그런데 기록을 살펴보아도 위 경매절차에서 이 사건 지분이 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되었다고 볼 아무런 증거가 없고, 오히려 원심이 배척하지 아니한 갑 제4호증(감정평가서)에 의하면 이 사건 지분이 위 경매절차에서 진정한 공유지분으로 감정평가된 것으로 엿볼 수 있을 뿐이다.
그럼에도 불구하고, 원심은 이와 다른 견해에서 이 사건 지분을 경락받은 원고와 위 각 건물의 구분소유자인 피고들 사이에서 그 판시와 같은 상호명의신탁관계가 그대로 유지되는 것으로 판단하고 말았으니, 원심판결에는 증거 없이 사실을 인정하였거나 구분소유적 공유관계의 승계에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 이유 있다.
다만, 기록에 의하면 피고들은 제1심 제5차 변론기일에서 진술된 2004. 4. 13.자 준비서면을 통하여, 피고들이 각자 건물 소유면적에 따른 분양 및 집합건물 토지해당비율면적을 소유하는 자들로서 원고의 공유지분을 사용해야 하는 자들이 아니라고 주장하였음을 알 수 있는바, 1동의 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다 할 것이고, 이러한 법리는 1필지의 토지 위에 축조된 수동의 건물의 구분소유자들이 그 토지를 공유하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 할 것이고( 대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결 등 참조), 이 경우 ‘건물의 대지’라 함은 달리 특별한 사정이 없는 한 집합건물이 소재하고 있는 1필지의 토지 전부를 포함하는 것으로 보아야 할 것이며( 대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다16965 판결 참조), 집합건물의 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고 규약으로써 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으므로, 원심으로서는 이러한 법리에 따라서 피고들이 이 사건 대지 전부를 사용할 수 있는 적법한 권한을 가지는지 여부에 대하여 나아가 심리·판단할 필요가 있다는 점을 지적하여 둔다.
4. 그러므로 나머지 상고이유의 주장에 대하여 판단할 것 없이 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박시환(재판장) 박일환 김능환(주심)
■ 대법원 1993. 6. 8. 선고 92다18634 판결
[공유물분할][공1993.8.15.(950),1991]
【판시사항】
가. 상호명의신탁에 의하여 1필지 전체에 관하여 공유지분등기가 경료된 경우 그 공유지분이전등기가 경료되면 1필지 전부에 대한 권리가 유효하게 이전되는지 여부(적극)
나. 명의신탁된 부동산이 제3자에게 처분된 경우 취득자는 신탁재산에 대한 소유권을 적법히 취득하고 명의신탁관계는 소멸하는지 여부(한정적극)
【판결요지】
가. 상호명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 1필지 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우 외부관계에 있어서는 1필지 전체에 관하여 적법한 공유관계가 성립되어 그 공유지분이전등기는 1필지 전부에 유효하게 이전될 수 있다.
나. 부동산을 명의신탁한 경우에는 소유권이 대외적으로는 수탁자에게 귀속되는 것이므로 수탁자가 수탁부동산을 제3자에게 처분하였을 때에는 그 처분행위가 무효 또는 취소되는 등의 사유가 없는 한 제3취득자는 신탁재산에 대한 소유권을 적법히 취득하고 명의신탁관계는 소멸된다.
【참조조문】
가.나. 민법 제186조[명의신탁] 가. 민법 제262조
【참조판례】
가. 대법원 1979.6.26. 선고 79다741 판결(공1979,12043)
나. 대법원 1988.2.9. 선고 87다424 판결(공1988,497)
1990.11.13. 선고 90다카23066 판결(공1991,85)
1991.4.23. 선고 91다6221 판결(공1991,1481)
【전 문】
【원고(탈퇴), 피상고인】 원고(탈퇴)
【승계참가인】 승계참가인
【피고(탈퇴), 상고인】 피고(탈퇴)
【인수참가인】 인수참가인
【보조참가인】 보조참가인
【원심판결】 서울고등법원 1992.3.27. 선고 91나57535 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고,
사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 본다.
제2점에 대하여,
원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 소의 변경은 청구의 기초를 변경한 것이어서 부적법하다는 인수참가인의 주장에 대하여 이 사건 소는 제소 당시부터 대전 중구 (주소 1 생략) 대 49.1평(이하 이 사건 토지라고만 한다)과 이에 인접한 (주소 2 생략) 대 102.1평[이하 (주소 2 생략) 토지라고만 한다]이 공유물임을 전제로 그 분할을 구하는 순수한 의미의 공유물분할청구의 소가 아니라 원·피고(각 탈퇴) 사이에서 분할을 구하는 판시 각 부분의 토지가 원래는 각자의 단독소유인데 등기상 상호명의신탁관계에 있음을 전제로 하여 이를 해지하고 그 공유지분이전등기절차의 이행을 구하는 이행의 소임에도 다만 그 청구취지를 제대로 갖추지 못하고 있다가 원고가 그 후 위 청구취지만을 위 청구원인에 맞추어 판시와 같이 소유권이전등기절차이행청구로 정정한 것에 지나지 않으므로 위 청구취지를 정정한 전후에 걸쳐서 청구의 기초에는 아무런 변경이 없다고 하여 인수참가인의 주장을 배척하였는바 기록에 비추어 원심의 판단은 정당하고 거기에 지적하는 바와 같은 법리오해의 위법이 없다.
제3점에 대하여
원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 증거에 의하여 판시와 같은 사실을 인정하고 나서 피고는 소외 대한민국으로부터 원래 그 소유였던 (주소 3 생략) 대 815평(이 사건 종전토지라고만 한다)에 대한 환지예정지로 지정되어 구분특정된 이 사건 토지와 (주소 2 생략) 토지를 모두 매수하여 소외 1과 소외 2(1975. 1. 5. 사망)에게 각 매도한 후 위 소외 2에게는 이 사건 종전토지에 관하여 그 실제매수면적비율에 상응한 815분의 545.48지분을 이전하여 주어야 함에도 착오로 815분의 102지분만을 이전함으로써 나머지 815분의 443.48지분이 대한민국 명의로 여전히 남아 있다가 환지확정으로 이 사건 종전토지에 대한 위 지분등기가 이 사건 토지와 (주소 2 생략) 토지 모두에 전사된 후 피고 명의로 순차 경료됨으로써 (주소 2 생략) 토지는 피고와 위 소외 2(현재는 그 상속인들)의 공동소유가 되었다고 할 것이고, 위 소외 1에게는 그 매수면적비율에 상응한 815분의 269.52지분 전체에 관하여 이 사건 토지와 (주소 2 생략) 토지 모두에 소유권이전등기를 경료하여 줌으로써 이 사건 토지는 위 소외 1로부터 이를 전전양수한 승계참가인의 단독소유가 되었다고 할 것이어서 이 사건 토지에 관한 피고와 위 소외 2 명의의 공유지분이전등기와 (주소 2 생략) 토지에 관한 원고 명의의 공유지분이전등기는 상호명의신탁에 의한 수탁자의 등기라 할 것인데 인수참가인이 피고로부터 이 사건 토지에 관한 피고 명의의 위 공유지분을 양수하여 그 판시와 같이 소유권이전등기를 경료함으로써 그 후 원고로부터 이 사건 토지를 양수한 승계참가인과의 사이에서도 그 명의신탁관계가 승계되었다고 판단하여 인수참가인의 청구를 인용하였다.
그러나 상호명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 1필지 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우에는 외부관계에 있어서는 그 1필지 전체에 관하여 적법한 공유관계가 성립되어 그 공유지분등기는 그 1필지 전부에 유효하게 이전될 수 있고(당원 1979.6.26.선고 79다741 판결 참조) 또 부동산을 명의신탁한 경우에는 소유권이 대외적으로는 수탁자에게 귀속되는 것이므로 수탁자가 수탁부동산을 제3자에게 처분하였을 때에는 그 처분행위가 무효 또는 취소되는 등의 사유가 없는 한 제3취득자는 신탁재산에 대한 소유권을 적법히 취득하고 명의신탁관계는 소멸된다고 할 것이다.
따라서 원심이 인정한 바와 같은 경위로 이 사건 토지에 관하여 경료된 피고와 위 소외 2 명의의 판시 공유지분이전등기와 (주소 2 생략) 토지에 관하여 경료된 원고 명의의 판시 공유지분이전등기가 상호명의신탁관계에 있었다 할지라도 외부관계에 있어서는 이 사건 토지 전체에 관하여 판시 각 공유지분에 따른 적법한 공유관계가 성립되어 등기명의자인 피고는 이 사건 토지 전체에 대하여 판시 공유지분을 소유하고 있었다 할 것이고, 원심이 확정한 바와 같이 인수참가인이 피고로부터 이 사건 토지에 관한 그 명의의 판시 공유지분을 양수하여 그 소유권이전등기를 경료받았다면 다른 사정이 없는 한 인수참가인은 이 사건 토지 전체에 대하여 판시 공유지분소유권을 적법하게 취득하고 이 사건 토지에 관한 상호명의신탁관계는 소멸되었다고 보아야 할 것이다.
그럼에도 원심이 판시와 같은 사실을 인정하고도 이와 다른 견해에서 이 사건 토지에 관하여 피고 명의의 판시 공유지분이 인수참가인에게 이전됨으로써 원고로부터 이 사건 토지를 양수한 승계참가인과 사이에서도 판시와 같은 상호명의신탁관계가 승계되는 것으로 판단한 것은 상호명의신탁된 공유지분이전에 관한 법리를 오해하여 판결의 결과에 영향을 미쳤다 하겠다.
이 점을 지적하는 주장은 이유 있다.
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략하고 원심판결을 파기하여 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 김용준(재판장) 윤관(주심) 김주한 천경송
■ 대법원 2001. 6. 15. 자 2000마2633 결정
[낙찰허가][공2001.10.15.(140),2149]
【판시사항】
구분소유적 공유지분에 대한 입찰을 실시함에 있어서 감정평가의 대상(=특정 구분소유 목적물)
【결정요지】
1동의 건물 중 위치 및 면적이 특정되고 구조상 및 이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우 공유자들 사이에 상호 명의신탁관계에 있는 이른바 구분소유적 공유관계에 해당하고, 낙찰에 의한 소유권취득은 성질상 승계취득이어서 1동의 건물 중 특정부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분을 목적으로 하는 근저당권이 설정된 후 그 근저당권의 실행에 의하여 위 공유지분을 취득한 낙찰자는 구분소유적 공유지분을 그대로 취득하는 것이므로, 건물에 관한 구분소유적 공유지분에 대한 입찰을 실시하는 집행법원으로서는 감정인에게 위 건물의 지분에 대한 평가가 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저입찰가격을 정한 후 입찰을 실시하여야 한다.
【참조조문】
민법 제186조, 제262조, 민사소송법 제615조, 제649조
【참조판례】
대법원 1990. 6. 26. 선고 88다카14366 판결(공1990, 1551)
대법원 1991. 8. 27. 선고 91다3703 판결(공1991, 2419)
대법원 2000. 3. 14. 선고 98다46778 판결(공2000상, 956)
【전 문】
【재항고인】 윤재기
【원심결정】 서울지법 2000. 3. 20.자 2000라452 결정
【주문】
재항고를 기각한다. 재항고비용은 재항고인의 부담으로 한다.
【이유】
재항고이유를 판단한다.
1동의 건물 중 위치 및 면적이 특정되고 구조상 및 이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우 공유자들 사이에 상호 명의신탁관계에 있는 이른바 구분소유적 공유관계에 해당하고, 낙찰에 의한 소유권취득은 성질상 승계취득이어서 1동의 건물 중 특정부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분을 목적으로 하는 근저당권이 설정된 후 그 근저당권의 실행에 의하여 위 공유지분을 취득한 낙찰자는 구분소유적 공유지분을 그대로 취득하는 것이므로(대법원 1991. 8. 27. 선고 91다3703 판결 참조) 건물에 관한 구분소유적 공유지분에 대한 입찰을 실시하는 집행법원으로서는 감정인에게 위 건물의 지분에 대한 평가가 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저입찰가격을 정한 후 입찰을 실시하여야 할 것이다.
원심결정 이유에 의하면 원심은, 기록에 의하여 이 사건 건물은 지하 2층, 지상 7층의 건물(내역은 지하2층 758.29㎡, 지하1층 1,366.44㎡, 1층 923.84㎡, 2층 내지 7층 각 1,144㎡, 옥탑 140.55㎡이며, 옥탑을 제외한 면적의 합계는 9,912.57㎡이다)인데, 윤기윤은 위 건물의 1층 내지 3층 전체와 7층의 1/2을, 이홍식은 4층 내지 6층 전체와 7층의 1/2을 특정하여 소유(지하 1층은 기계실, 지하 2층은 주차장이다)하면서 등기만은 전체 건물 중 각 4,956.285/9,912.57의 공유지분등기를 경료하여 놓았고, 이 사건 압류채권자인 주식회사 제일은행은 윤기윤의 특정소유인 위 건물 1층 부분 923.84㎡를 담보로 제공받으면서 윤기윤의 공유지분 중 위 1층 부분을 표상하는 공유지분 923.84/9,912.57에 관하여 근저당권설정등기를 경료하였다가 그 근저당권의 실행을 위하여 이 사건 입찰을 신청한 사실, 집행법원은 이에 따라 감정인에게 위 건물 1층을 감정평가하게 하는 한편 입찰대상 물건의 현황을 1층이라고 표시하여 입찰공고를 하여 입찰을 실시한 사실, 재항고인이 위 건물의 윤기윤 공유지분 중 923.84/9,912.57에 관하여 경료한 소유권이전청구권가등기 역시 윤기윤의 특정 소유부분인 1층 부분을 목적으로 하고 있는 사실을 인정한 다음, 위 사실관계에 기초하여 윤기윤과 이홍식의 위 건물에 대한 소유관계는 구분소유적 공유관계이고, 이 사건 입찰대상물건은 위 건물 중 윤기윤의 특정소유부분인 위 건물 1층 부분이므로 집행법원이 이 사건 입찰대상 물건을 평가하게 함에 있어서 윤기윤의 위 건물에 대한 소유관계가 구분소유적 공유관계임을 전제로 그 특정소유부분을 평가하게 하고, 그를 기초로 최저입찰가격을 결정한 조치는 정당하고, 집행법원의 그와 같은 조치로 인하여 재항고인의 권리가 침해될 염려는 없다고 판단하였다.
앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 인정과 판단은 정당하고, 거기에 재항고이유에서 지적하는 것과 같은 위법이 있다고 할 수 없다. 재항고이유는 받아들일 수 없다.
그러므로 재항고를 기각하고, 재항고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
대법관 서성(재판장) 유지담 배기원(주심) 박재윤