독종 300 6/22 (수요일) 1번 수익환원법 - 렌트프리 관련 질의

[이승혁]

평가사님 안녕하세요 

렌트프리 적용 관련 질의드립니다. 

1. 문제 상황

1) 시장 내 1년 렌트프리 

2) 대상 2-5 층  /  7-20 층 렌트프리 12개월 

3) 시장의 표준적인 공실률 5%

4) 6층 대상 현황 - 공실

2. 질의 사항

1) 공실률 적용 관련 : 시장가치 산정 시 시장 내 표준적 공실률 적용

    -> 시장의 표준적 공실률 5% --> 렌트프리 12개월에 따른 표준적 공실률

2) 6층 임대료 : 지상 2-5층 / 7-20 임대료 및 임대 면적 동일 --> 상하층 고려 동일하게 적용 (12개월 렌트프리)

>> 답안에서는 현황 공실상황을 렌트프리에 의한 공실효과로 보고 공실률 미적용으로 풀이하였는데 상기의 방안은 적용이 불가능한가요?

[김승연(sean)]

시장의 공실률은 현황 시장상황(랜트프리적용된 현황)을 고려시 적정하다고 판단하기 어렵습니다.
따라서 본건 개별성에 맞는 실질적인 공실률을 산정해야 하는 문제입니다. 말씀하신 6층에 대한 처리는 "시장공실률*현황 공실부분 임대가정시 적정임대료"의 처리로 공실률이 안정적이고 시장상황을 잘반영하고 있다는 전제가 깔리 통상의 시중문제에서는 가능한 부분입니다.
그러나 본건의 경우 6층의 공실이 시장공실률 5%를 상회하는바, 실질적인 공실률을 적용하기 위해 랜트프리효과+현황 공실상황(6층)을 모두 반영하여 수익을 산정한 것입니다. 문제상 시장상황이 이를 유도하고 있는 것으로 해석하시면 됩니다.
또한 말씀하신 방법으로 랜트프리적용+현황 공실부분 임대료추정으로 가시면 시장통계자료를 이용한 것도 아니고 현황을 반영한 것도 아니여서 답안이 좀 애매한 방향으로 갈 것 같습니다.

[최원준]

대상의 경우 전체 임대면적에서 6층의 임대면적이 차지하는 비율이 5%인데요.

YBD에 렌트프리를 적용 중인 A,B,C,D,E,F 건물이 있고 각각 1층부터 6층까지 공실이 발생한다면, 인근의 표준적 공실률은 5%로 나올 것이지만 대상의 수익가액을 구할땐 대상의 공실이 발생중인 상태(1층 공실, 2층 공실...)을 고려하여 평가해야 하나요?

[김승연(sean)]

실질적 공실률은 랜트프리가 들어가면 일괄적용되는게 아니라 건물마다 다 다릅니다 대상 공실 및 랜트프리효과를 적용하도록한 문제입니다

[최원준]

답변 감사드립니다!!

인근의 표준적 공실률과 대상건물의 공실률을 구분해서 파악해야 하는 상황이 렌트프리 말고 또 있을까요?

[김승연(sean)]

그런 상황을 찾아 공부해야 한다기 보다도 시장상황에 맞는 답안을 작성하는 연습이 더 중요할 듯합니다