분묘기지권의 두 얼굴, “쪽박이냐 대박이냐

최근 경기도의 임야를 낙찰 받은 A씨는 진퇴양난에 빠지고 말았다.  낙찰받은 임야에 있던 묘지의 분묘기지권이 성립하는 것으로 결론남에 따라 향후 토지운용 계획에 제동이 걸리고 만 것이다. 입찰 당시 A씨도 분묘기지권을 전혀 인식하지 못한 것은 아니었다. 하지만 해당 토지에 있던 묘지는 소유자를 알 수 없는 묘지였고 A씨는 소유권을 확인할 수 없는 묘지는 분묘기지권이 성립하지 않는다고 알고 있었기에 거리낌없이 낙찰을 받은 터였다.  하지만 소유자를 알 수 없는 묘지라 해도 ‘어떤 조건’에 해당되면 분묘기지권이 성립하게 된다. 이 ‘조건’이란 무엇일까? 이를 설명하기 위해선 먼저 분묘기지권이 무엇인지를 언급할 필요가 있다. 분묘기지권이란 타인의 땅에 자기 연고 묘지를 유지 관리할 수 있는 배타적 권리를 말한다.  분묘기지권이 인정되면 토지의 소유자라 하더라도 묘지 연고자의 동의 없이 분묘를 훼손 발굴할 수 없으며 묘지 연고자는 토지 소유자를 포함한 타인의 개장요구에 불응할 수 있다. 구체적으로 보면 2001년 1월 11일 이전에 설치된 묘지는 무단 설치된 것만 아니라면 분묘기지권이 성립한다. 또 무단 설치된 것이라 하더라도 20년 이상 점유한 경우라면 마찬가지로 분묘기지권이 성립된다.  그렇다면 A씨가 놓친 부분은 무엇일까. 그것은 바로 묘지가 설치된 시점이었다.  A씨는 묘지 설치 시기를 정확하게 파악하지 못했기에 분묘기지권 성립 여부를 잘못 판단하고 만 것이다. 이처럼 분묘기지권이 성립하는 토지를 매수하게 되면 소유권을 취득한다 하더라도 매수자의 의도대로 사용할 수 없다. 당연히 사용 수익에 제동이 걸린다. 이 때문에 법원에서도 이와 관련해 ‘분묘기지권 성립여지 있음’이라는 문구로 주의를 주고 있다. 분묘기지권의 존속기간에 관한 판례에 따르면 묘지와 토지 각각의 소유자간에 특별한 약정이 있으면 그에 따르지만 그러한 경우가 아니라면 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 분묘기지권은 존속한다고 밝히고 있다.(대법원 81다1220 판결) 반면 2001년 1월 12일 이후 설치된 묘지는 분묘기지권이 성립되지 않는다. 또한 판례에 따르면 분묘기지권 성립을 위해서는 분묘의 존재를 인식할 수 있는 봉분과 같은 형태를 갖추고 있어야 한다. (대법원 91다18040 판결) 명심할 것은 분묘기지권이 성립하는 묘지는 물론이고 분묘기지권이 성립하지 않는 묘지까지도 낙찰자가 임의로 처리할 수는 없다는 것이다. 분묘기지권의 성립여부는 별도로 규정돼 있으나 이는 법적해석 측면의 문제일 뿐이기 때문에 무조건 임의사용하는 것은 불가능하다. 아울러 타인 소유 토지에 무단 설치된 묘지는 소유자의 ‘개장’ 요구에 응해야 하지만 그 묘지가 무단설치 된 묘지라고 입증해야 하는 책임 자체는 전적으로 낙찰자에게 있다. 따라서 입찰 전에 이 묘지의 무단설치 사실을 입증할 수 있는지를 먼저 점검해야 한다. 이 밖에 무연고 묘지의 경우 이장이 불가능한 것은 아니나 그 과정에서 분묘연고자의 권리가 없음을 증명해야 하는 것은 물론 일간신문 등의 매체에 개장에 필요한 사항을 공고하는 등 그 절차가 번다하다. 요컨대 분묘기지권의 성립을 떠나 묘지 자체가 존재하는 땅은 낙찰 후 사용에 이르기까지 수많은 난관을 넘어야 한다는 것이다. 그러나 이런 부분 때문에 입찰을 꺼리는 사람들이 많다는 점은 기억해둘 부분이다. 아무도 입찰하지 않는 만큼 최저가가 바닥 수준으로 떨어지는 경우가 많기 때문에 분묘기지권의 해소가 가능하다면 역으로 더 큰 수익을 남길 수 있기 때문이다.  부동산태인 홍보팀