■ 둔촌주공 현장 동영상 (2021년 2월 5일 현재)
■ 둔촌주공 재건축 사업개요
■ 둔촌주공 재건축 분양 세대수
■ 향후 예상 일정
※ 경호처장의 개인적인 판단에 따른 예상 일정으로 조합의 실제 추진과 다를 수 있음.
1. 둔촌주공 최근 재건축 추진 관련 사항
○ 공사 진행 상황은 매우 안정적 : 4월중 지하공사 완결 → 지상부 공사 개시 예정.
○ 조합 정상화 완료 (직무대행 체제) → 2월 1일 선거관리위원회 후보 등록 및 선거관리위원 선임 요청서 징구 완료.
○ 새로운 집행부 및 대의원회 구성 및 정관 개정 등을 위한 임시총회 준비 중.
○ 3월중 신 집행부 구성 완료 → 일반분양 계획 수립 및 절차 순조롭게 진행 예정.
2. 재건축 시장에 미치는 2.4대책 핵심 내용 분석
○ 정부대책이후 시장 반응 → 무반응과 무관심 → 가격에 영향 없는 대책.
→ 대규모 공급 발표 예고에도 불구하고 서울을 비롯한 수도권 집값 상승률 최대 기록 중.
○ 2.4 대책의 핵심은 공급을 확대하겠지만 그 주도권은 '공공이 주도' 하겠다는 내용.
→조합과의 공동 시행이 아닌 소유권을 공공이 넘겨 받아 무조건 공공이 시행 → 혜택을 주되 수익을 나누겠다는 의도.
○ 공기업은 재건축초과이익부담금 대상이 아니기에 미부과 혜택.
→ 분양가상한제가 그대로 존속 되고 그 개발 이익을 공공과 나누어야 하는 문제로 혜택 대비 조합원 수익 증가는 의문.
○ 현물 선납(공공에게 넘길때)시 양도세 비과세 → 기존 방식대로라면 낼 필요도 없는 부분 → 혜택 아닌 혜택.
○ 희소성과 고급화를 추구하는 강남권의 경우에는 공공 개발 적용은 상당히 미지수.
→ 일부 강북권 중층 재건축 단지의 경우에는 관심 보일 가능성.
○ 서울시장 보선과 향후 대선 결과에 따라서는 이번 대책의 정책 일관성 있는 유지 및 실현 가능성 의문.
○ 민간 참여자 결정 없는 계획 그 자체이기에 실제 주택 공급 효과는 10년이내 미지수.
○ 오히려 재건축 기대감에 따라 서울 지역 재건축 단지들을 중심으로 가격 상승을 더욱 부채질 할 가능성 내포.
3. 둔촌주공 동향
○ 3월중 임시총회가 예상 되는 등 조합 정상화가 빠르게 진행 중.
○ 분양가상한제 적용에도 불구하고 언론에서 일반분양가가 3,700∼4,000만원 정도 예상하는 보도에 기대감 크게 상승.
○ 원활하게 진행되고 있는 공사로 2023년 8월경 입주가 확실시.
○ 이런 영향들이 복합적으로 작용하며 둔촌주공은 신고가 모습속에서 매물품귀 현상이 극심한 상황.
○ 설 전까지는 매물 출시 거의 없는 가운데 설 이후부터는 호가를 더욱 올린 매물들이 극소수 출시 가능성 있음.
○ 둔촌주공은 절대 하락 없는 상승 모습만 나타날 듯 → 대기매수자들의 전략은 매물만 있다면 빠른 매수가 필수.
4. 둔촌주공 조합원입주권 대기 매수자들의 고려 사항
○ 둔촌주공 1주택-10년보유-5년거주 요건 매물만 거래 가능하기에 매물 품귀 극심 → 빠른 매수 필수.
○ 조합원입주권 매수 방법은 일반 아파트 거래 방식과 동일 : 계약금 - 중도금 - 잔금 (통상 1∼3개월이하로 매매대금 정산).
○ 이주비 승계 가능 금액 : 기존 평형에 따라 2억5천 ∼ 3억5천 가능. 단, 우리,기업,신한,하나은행만 가능 - 상담필수
○ 이주비 승계외 담보대출 가능 여부 : 불가.
○ 매수시 취득세 : 다주택 여부 관계없이 중과 없는 토지세 4.6% 일괄 적용.
○ 매수후 보유세 : 토지 재산세는 부담 / 입주시까지 종부세 과세 대상 제외.
○ 자금조달계획서 제출 여부 : 동호수 추첨전 매수의 경우 자금조달계획서 제출 의무 없음.
○ 조합원입주권 매수자의 향후 매도 가능 시기 : 입주후 소유권보존등기후 매매 가능 (양도세 혜택 여부는 별개).
5. 둔촌주공 조합원 참고 사항
○ 조합원입주권을 매수한 경우 완공시에 반드시 입주해야 하는 문제 : 입주 여부는 선택 문제일뿐이지 규제 없음.
→ 단, 1주택자인 경우 양도세 1주택 요건과 장기보유특별공제 혜택을 위해서는 최소 2년이상 거주 필요.
→ 기존 주택에 장기 보유 및 거주 요건을 이미 갖춘 경우 새아파트에도 그대로 승계 되기에 입주 문제는 선택 사항.
○ 1주택-10년보유-5년거주 요건 미충족 조합원 완공前 매도 가능 문제 :
→ 2022년 12월 4일∼완공일(2023년 8월중)까지 3년이상 보유자(상가 조합원 포함)는 한시적 매도 가능.
→ 다주택자 : 일반과세 (주택수에 따른 20 ∼ 30% 중과 없음 / 장기보유자는 일부 장기보유특별공제 적용)
→ 관리처분인가일이후 매수한 조합원의 경우에도 3년이상 보유인 경우 매도 가능 : 양도세 일반과세.
○ 1주택 보유자가 둔촌주공 조합원 입주권을 추가 매수한 경우 기존 주택 양도세 1주택 혜택 여부 :
→ 기존주택을 둔촌주공 입주후 2년이내 매도시 기존주택 양도세1주택 혜택.
→ 단, 둔촌주공 완공시 2년이내 완공된 새아파트에 1년이상 거주.
○ 입주시 조합원 보존등기 취득세
→ 취득세 과세표준 = 신축건물 ㎡당 공사금액 X 조합원 분양신청 면적(공유면적포함)
(신축건물 ㎡당 공사금액 : 조합이 과세당국에 신고한 총공사대금을 건축물의 총연면적으로 나누어 계산한 ㎡당 공사금액)
→ 전용면적 85㎡ 이하 : 과세표준 X 2.96% (취득세 2.8% + 지방교육세 0.16%)
→ 전용면적 85㎡ 초과 : 과세표준 X 3.16% (취득세 2.8% + 지방교육세 0.16% + 농특세 0.2%)
→ 다주택자의 경우에도 보존등기 취득세 중과 없음.
6. 둔촌주공 차별성
7. 결론
○ 둔촌주공은 재건축초과이익환수제 적용 없는 수익보장형 투자처.
○ 입주를 2년8개월 앞두고 있는 12,032세대의 국내 최대 아파트로 2023년 새아파트 희소성에 따라 그 가치가 크게 부각 예상.
○ 송파와 강동을 아우르는 독자적인 대단지 입지를 구축하며 실거주와 투자 수요가 크게 집중 될 것으로 예상.
○ 둔촌주공의 미래는 매우 밝다.
둔촌주공재건축 Fact check[54탄 - 2.4대책 그 후]을 통해 최근 정부의 2.4 대책과 관련한 내용을 간단히 살펴 보면서 둔촌주공 조합원 입주권 매수를 준비하는 분들을 위한 참고 사항과 둔촌주공 동향에 대해 간략히 살펴 보았으니 참고하시기 바랍니다.
둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 '신규 분양 평형'을 신청한 매물 중 가격적으로 우량 매물에 대해 매수하시는것이 필요 합니다.
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