'노란봉투법' 및 '중대재해처벌법'전면시행 후 건축비가 몇 %가 오를지를 한번 계산해봤습니다.(재건축은 무조건 빨리하는게 돈버는겁니다)

[고현주공보안관]

안녕하세요? 관심있는 분들만 아시겠지만 노란봉투법(노조법 2,3조 개정안)은 예상대로 8월 24일날 국회를 통과해서, 6개월의 유예기간을 거치고, 2026년 2월 25일부터 본격적으로 노란봉투법이 시행이 될 예정이구요

그리고 2021년 1월 26일에 제정된 '중대재해처벌법'이 상시근로자 50명 이상 사업장에는 1년 유예기간을 거치고 2022년 1월 27일부터 시행 중에 있구요. 상시 근로자 '50인 미만 사업장'에도 3년간의 유예기간이 끝나고 2024년 1월 27일부터 전면 시행 중에 있습니다.

아파트 건설현장과 같은 대규모 사업장은 당연히 상시 근로자가 50인 이상이고 아파트 선호현상이 높기 때문에 건설단가를 올리면 되었지만, 개인사업자나 영세 법인이 모텔을 헐고 그 자리에 1동짜리 '오피스텔'을 짓거나 개인 주택을 헐고 4층 짜리 빌라등을 짓는 것들이 많았잖아요? 이런 사업장들은 대부분 상시근로자 50명 이하의 사업장일테니 사실상 모든 건축 사업장은 이 법(중대재해처벌법)을 적용받게 된다고 보시면 됩니다. (참고로 5인 이하 사업장은 적용받지 않으나, 건축 현장에 상시근로자가 5인이하인 곳은 거의 없겠죠.)

그렇다면 '노란봉투법 통과' 및 '중대재해처벌법'이 50인 미만 사업장에도 전면 시행되었을 때 건축비에 어떤 변화가 있을까 생각을 해보셨을까요?

제가 건축 분야에 전문가가 아니라서, Chat-GPT의 도움을 얻어서 조사를 해봤습니다.

1. 노란봉투법(노조파업으로 인한 회사측 손해배상 면제법)을 먼저 시행한 서유럽의 국가의 경우를 살펴봤습니다.

우리나라의 노란봉투법에 해당하는 노조 파업으로 인한 회사측 손해에 대한 손해배상 면제법을 먼저 시행한 프랑스, 독일, 영국의 경우를 살펴봤는데요.

조사한 모든 나라에서 노조 파업으로 프로젝트가 지연되고, 공기가 연장되면서, 비용 증가현상이 발생했다고 하구요.

영국의 경우는 철도건설 파업, 프랑스는 항만건설 파업, 독일은 공공건설 파업등으로 인한 손해는 발생 건당 수백만 유로에서 수천만 유로였다고 합니다. 현재 1유로가 1600원정도니깐요. 우리나라 돈으로 따지면 노조파업으로 인한 손해액만 수십억 원에서 수백억 원에 해당합니다.

구체적인 수치로 따져보면요.

영국의 RICS 보고서에 따르면, 대규모 파업 발생으로 인해 프로젝트 비용이 평균 '5%~10%'정도 상승했다고 하구요. 프랑스의 경우는 노동법 강화와 파업으로 인하여 평균 '3%~8%'의 비용 상승 사례를 보고했구요. 독일은 업계 추정 상 파업 시 추가비용이 프로젝트 원가의 '5%이상'이라고 합니다.

우리나라도 노란봉투법 도입으로 이제 영국/프랑스처럼 파업 비용 리스크가 일체 기업으로 전가가 되기 때문에, 건설사는 리스크 프리미엄을 공사 단가에 반영할 가능성이 큽니다.

쳇 GPT는 노조파업 리스크 프리미엄으로 공사비가 대략 '3%~10%' 정도 상승할 가능성이 있다고 답변했습니다. 이후 공사비 계산에는 쳇 GPT가 보수적으로 리스크 프리미엄을 3%~5%로 계산하더군요.

2. 중대재해 처벌법 전면 도입으로 인한 공사비(건축비) 상승을 분석해달라고 했는데요.

중대재해 처벌법 준수에 크게 7가지 요소가 더 투입이 된다고 합니다.

중대재해 처벌법으로 인해 건축비 상승에 영향을 주는 요인은 설비/시설과 같은 직접비용과, 인력/운영등에 의한 간접비용으로 나눌 수 있는데요. 건설 업계에서의 추청 및 해외 사례(영국, 독일 안전 규제 강화시), 국내 건설안전 전문가 인터뷰 데이터등을 바탕으로 대략 4%~7%정도가 상승할꺼라고 하구요.

자세한 내용은 아래와 같습니다.

노란봉투법 리스크 프리미엄을 3%~5% 얻으면 24만원~40만원(평당)이 추가가 되구요.

중대재해처벌법 준수에 따른 비용 증가분은 4%~7%를 잡으니 32만원~56만원이 추가가 됩니다.

게다가 파업에 따른 공기지연에 따른 금융비용 및 기타 비용으로 1%~2%를 잡으면요.

당장 공사비가 최소 8%~14%가 오르는데 계산해보면 평당 864만원~912만원이 됩니다.

4. 현재 재건축을 염두한 노후된 서울 아파트를 허물고 재건축을 할 경우에 3~4년 공사기간을 봤을 때 공사비(건축비)가 이제 얼마나 나올런지 물어봤습니다.

현재 기준값은 평당 800만원으로 가정하지만, 내년 2월 25일 이후에 공사에 들어갈테니 당연히 노란봉투법 프리미엄이 적용될테구요. 중대재해처벌법 벌금 강화등 시행령으로 바뀌는 부분이 강화되었지, 완화되지는 않을테니 중대재해처벌법 준수비용이 들어갈테구요.

인건비 인상은 매년 5~6%, 자재비 인상(철근,시멘트,연료)은 연 3%로 가정했습니다.

파업등에 의한 공기 지연에 따른 금융 비용은 1~2%만 적용시켜달라고 했습니다.

결론은 33%~38%가 상승하여, 최소 1060만원~1100만원/평(3.3제곱미터)의 분양가가 될꺼라고 계산을 하네요. 4년짜리 장기, 대단지의 경우 공사비가 평당 1200만원대까지 열어둬야 한다고 합니다.

참고로 대한민국의 평당 공사비는 공급 면적이 아니라 계약 면적으로 계산하는데요. 우리가 말하는 공급면적 112제곱미터(34평)의 경우 계약면적으로 따지면 대부분 1.3~1.36을 곱해서 대략 146~152제곱미터(44~46평)가 됩니다. (참고로 계약면적에 지하주차장이나 커뮤니티, 단지내 편의시설, 관리사무소, 경로당과 같은 시설면적이 들어갑니다.)

그러니깐 공급면적인 국평 34평의 경우는 공급면적으로는 44평~46평으로 계산해야 하는데, 3년짜리 공사비를 이제 평당 1080만원으로 잡아도 이제 토지비용을 제외한 공사비(건축비)만 4억 7520만원~4억 9680만원(국평기준)이 발생한다는 결론이 나오네요.

5. 노란봉투법+ 중대재해처벌법 전면 시행 후 나비 효과 & 부메랑 효과

5.1. 5억짜리 아파트 구매력이 없는 중소도시의 경우, 신축 아파트 공급은 이제 사라짐

지방은 인구감소 리스크가 있긴 하지만, 그래도 지방 학군지 + 신축 아파트에 살고 싶은 수요가 있기 때문에요. 그래도 몇 년에 한번 꼴로 아파트가 분양되잖아요. 그런데, 이제 지방의 경우는 한동안 신축 아파트 공급은 없을 것 같습니다.

왜냐면 건설사도 수지타산이라는게 맞아야 공급을 할텐데요. 제가 간단히 계산기를 두들겨도 앞으로 토지비용을 제외한 건축비(공사비)가 4억대 중후반(4억 7520원~4억 9680원)이 나오는데요. 토지 매입비용이 아무리 저렴하게 해도 지방의 경우는 세대당 대지비용(34평 기준)이 5천만원 내외는 기본이지 않습니까?

[고현주공보안관]

재건축은 하기로 했으면 무조건 속도전으로 빨리하는게 답이라고 했습니다. 재건축의 신 한형기가 했던 말입니다.

[진실한조이]

잘모르면 나데지 말라고 했지 뇌피셜 종결자야 쳇 GPT 검색도 안해보고 뉴라이트,일베게시판 퍼왔지 ?

노란봉투법 먼지도 잘도 모르면서 정부정책 인정도 안하고 그냥 찌그러져 있던 이민가던 모든 조합원 오정보
뇌피셜 양성하지마라 했지

재건축의 신 한형기 전과 7범 사기꾼이다
한편 지난 2021년 방송된 MBC 시사 프로그램 에선 한 전 조합장이 스스로를 “전과 7범”이라고 밝히며 ‘속도전’을 성공 비결로 내세운 장면을 공개했다. 당시 제작진은 조합원 폭행과 조합비 유용, 특정 업체 밀어주기, 독일산 섀시 선정 논란 등 각종 의혹을 고발한 바 있다

링크글 똑똑히 봐라

https://news.zum.com/articles/100330758/%EC%9E%AC%EA%B1%B4%EC%B6%95%EC%9D%98-%EC%8B%A0-%ED%95%9C%ED%98%95%EA%B8%B0-pm-%EA%B3%84%EC%95%BD-%EB%B9%84%EB%A6%AC-%EC%9D%98%ED%98%B9-%EC%88%98%EB%A9%B4-%EC%9C%84%EB%A1%9C?utm_source=chatgpt.com

[진실한조이]

한화필리조선소에 50억 달러, 우리 돈으로 7조 원을 추가 투자

거제 있는 한화오션 조선산업 좋아도 이제 미국땅 기술자 다 보낸다 했지 내가 미국이 우리 조선기술이 필요하지 미국땅 배다 만든다 삼성중공업,현대중공업도 미국땅 천문학적인 투자 한다 멍청아 캡쳐 했다 또 지가 쓴글 지우기만 해봐라 한화그룹이 미국 필라델피아에 있는 한화필리조선소에 50억 달러, 우리 돈으로 7조 원을 추가 투자하기로 했습니다.

한화그룹은 현지 시각 어제 한화필리조선소에서 열린 '스테이트 오브 메인호 명명식'에서 이 같은 추가 투자계획을 발표했습니다.

주요 재원은 한미 관세 협상 타결 당시 언급됐던 1,500억 달러 규모의 조선산업 협력 투자펀드입니다.

한화그룹은 시설 투자 등을 통해 선박 건조 능력을 현재 연간 1~1.5척 수준에서 향후 20척까지 확대하겠다고 밝혔습니다.

https://www.youtube.com/watch?v=gjMKS4H4wpw

[고현주공보안관]

맨날 하락론자 유튜브나 찾아보니 니가 뭘 알겠노ㅋㅋ니 자식들 벼락거지 되봐야 정신 차리겠지 ㅋ

시간내서 가르쳐주면 아 감사합니다 해야되는거 아이가?ㅋ
공사비인상>분양가인상>구축아파트 시세 상승

공사비인상>정비사업 사업성 악화>공급축소>아파트시세 상승

[진실한조이]

정신줄 놓았네 증거를 들이 밀어도 안창피 하나 사기꾼글 어디서 퍼다 날랐노
kbs.knn 공영방송 기사 아니가 한글 모르제 안봤지 ?
재건축 가능한 조건을 집행부 이사랑 시공사랑 거제시 시청에 팩트체크 해보고 댓글 달던지
뇌피셜 노이즈 양성하지 말길 “전과 7범” 허의사실 출처도 없이 조합원들 현혹하지 마라 너만 욕먹는다

재건축의 신 한형기 전과 7범 사기꾼이다
한편 지난 2021년 방송된 MBC 시사 프로그램 에선 한 전 조합장이 스스로를 “전과 7범”이라고 밝히며 ‘속도전’을 성공 비결로 내세운 장면을 공개했다. 당시 제작진은 조합원 폭행과 조합비 유용, 특정 업체 밀어주기, 독일산 섀시 선정 논란 등 각종 의혹을 고발한 바 있다


부산·경남 준공후 미분양 역대 최고수준/ KNN

https://youtu.be/OyGXNum90Bg?si=cZ8iIgO2iKGUM3FJ

[윤승권]

시간이 지날수록 인건비나 자재비는 내려가지는 않고, 시간이 지체될수록 비용은 증가합니다.

재건축을 위해서 조합결성하여 이주까지 완료했는데, 방향이 정해졌으며 속도있게 진행하는 것이 맞다 봅니다.

[진실한조이]

코로나 전보다 인건비,자재비,물가 올랐지만 주변을 둘러 보세요. 집값이 하락했는지 상승했는지?

거제도 완공후 미분양 세대수만 9000세대 넘고 58% 할인해도 매수자가 없는것 현실 입니다
현금가지고 완공된 최고 아파트 구입하는게 현실적이고 현금 남기고 고현주공 재산권 행사 가능합니다

주택가격은 현장 시장 수요 상황 보고 현금 배팅 하는것 입니다 우리조합 지금 중환자실 산소호흡기 달고
생명만 연명하는것 입니다 빠른해산 절차만이 그나마 재산을 지키는것 입니다

조합집행부도 단합도 안되고 리더쉽도 부족하고 소통도 안되고 희망만 가지고 재건축 되는것 아닙니다

최선의 선책지를 알려주어도 검토도 확인도 노력도 안하면 한달에 사업비만 1억 7천만원 녹아 내려요

최근 거제도 상황 뉴스좀 체크들 해보세요

https://www.youtube.com/watch?v=ehrO4hpoMpw

[어나더데이]

재건축은 속도전입니다. 거제 조선업도 미국및 해외투자로 물량이 더 늘어날계획입니다.

시기에 맞춰 빠른재건축이 답입니다.
모 조합원에 주장하던 해산된 조합은 이제야 다시 추진하여공사비가 700후반으로 넘어섰습니다.

이런것들이 재건축은 속도전이라는걸 말해주고
있습니다.

[고현주공보안관]

어나더데이님 저렇게 신념을 가진자는 못이깁니다ㅠㅠ
그냥 다 폭망해버리길 바라는 사람같아요ㅋㅋ
집값 폭망, 인구 폭망, 기업 폭망..ㄷㄷ

[진실한조이]

재건축 조건 알긴 하나요 당신 누구죠 ?

당신 누구인지 조합원인지 조합원 이익도 없는 시공을 부추기는 협작꾼 직원인지 아무도 모르더군요 ? 조합사무실 저연락처 물어보고 연락한번 주세요 조합카페 노이즈 생성 하지말고 뇌피셜 태클 걸지말고 본인글도 삭제는 왜 했죠?(12번째 질문)

본인이 전화 하기 싫음 몇동 몇호 조합원 인가요 ? 내가 전화 할께요 확인은 하고 뇌피셜 주장 하나요?


동네 동호회 카페조차도 규정이란게 있는데 개인 사유제산에 대한 피드백 없어요

조합 법인 파산사례 맞고요 현재 새롭게 다시 진행중 아닌가요 ?

강정민
변호사/법무법인(유) 영진

문의 02-552-7242 기사내용있어요 연락해 보았습니다 본인이 쓴글은 삭제하는 이유가 먼가요 ?

작년 해임총회때 강연한 김상윤법무사 전문가 아닌가요 ? 거짓을 말했나요 ?


재건축 이주 후 → 사업 부진 → 조합원 75% 동의로 해산 법인파산시 사업비 개인이 변재안한다 김상윤법무사 말하지 않았나요? 확인해 봤나요 뇌피셜 아니가요 ? 최선의 선택지 있는데 왜 무모한 사업을 가능성도 없이 사업비 자꾸쓰나요 ?

최선책 있는데 왜 확인도 노력도 없이 무모한 재건축 불가능한데 시간을 보내는가요?

[집이없습니다]

진짜 속도전입니다. 이대로 아무것도 못하면 다 같이 죽자는 이야기입니다. 빠른 진행 부탁 드립니다.

[고현주공보안관]

지난 총회결과를 알고 계시겠지만 이미 많은 조합원께서 추진하자고 최종 결론이 났습니다~~~^^
내년에 철거하고 착공할수 있도록 조합에 관심가져주세요

[진실한조이]

재건축 가능한 조건 먼지나 알고있나 확인했나요 ? 주장하시려면 본글에 맞게 자기주장 하는것 입니다

책임 있는 집행부도 아무도 불가능한 재건축 총회결과 설명하는 사람이 한사람도 없나요 ? 이래서 재건축 가능하다고 생각하나요 ?

703명에 80%이상 GS자이랑 협상도 안된상태고 계약도안된 상태인데 어떻게 조합사업비를 무모하게 실험하듯이 쓰나요 ?최소 562.4세대 계약조건 맞추고 사업비를 써야죠 ?
703명중 80%이상 최소562,4명(563명) 계약해야 재건축 가능합니다

총회참석 총원 모두찬성 가정해도 서면+전자투표+현장=총486명 아닌가요?
반대도 많은데 엄청난 괴리율 어떻게 총회 성원결과죠 실험하나요 ?


임원회의 찬성표 던진 모이사님들포함 조이사 최조합장 빼고 계약시점 80%이상 충족못하고 이데로 계속갈것 같다 하네요 그런 리스크 왜 떠않고가나요 ? 확신도 없으면서요 ?

[진실한조이]

과반 아니고 총회결과 보고도 망상가 뇌피셜 종결자 설명해봐라 가능한 이유를

703명에 80%이상 GS자이랑 협상도 안된상태고 계약도안된 상태인데 어떻게 조합사업비를 무모하게 실험하듯이 쓰나요 ?최소 562.4세대 계약조건 맞추고 사업비를 써야죠 ?
703명중 80%이상 최소562,4명(563명) 계약해야 재건축 가능합니다

총회참석 총원 모두찬성 가정해도 서면+전자투표+현장=총486명 아닌가요?
반대도 많은데 엄청난 괴리율 어떻게 총회 성원결과죠 실험하나요 ?

[진실한조이]

뇌피셜 종결자야 쳇 GPT 검색도 안해보고 뉴라이트,일베게시판 비인증글 퍼왔지요 출처가 없는데요 ?

재건축의 신 한형기 전과 7범 사기꾼이다

노란봉투법 먼지도 잘 모르면서 정부정책 인정도 안하고 그냥 가만있음 욕은 안들어 먹지 모든 조합원 오정보 뇌피셜 양성하지 말길~~ 개몽 안될듯 망상가라

한글 몰라도 내가 오늘 올린 영상만 다봐도 왜 재건측 하면 벼락거지 되는지 데이터가 넘쳐나지요 이런걸 찾아 야지요

망상에 사로 잡혀 뇌피셜 조합원들 현혹하지 마라

"조선업 부활도 소용없다"..돈과 사람이 넘치던 도시 "거제"가 유령도시로 변해"

https://www.youtube.com/watch?v=wU3o2ohSce0

[고현주공보안관]

조이야 불안하나??ㅋㅋ오늘따라 유난히 불안해 보이노??와이렇게 복사.붙여넣기 자주하노?ㅎㅎ

내 평소 마인드가 뭔지 궁금하제?
안진실한조이같이 정의롭지 않은 인간한테는 시간이 걸리더라도 반드시
정의는 승리한다는걸 보여주는거 이기다ㅋㅋ

안진실한조이 조합 그렇게 힘들때 십시일반 걷자고하니 그 돈 아까워서 이핑계 저핑계 대면서 외면했제? 총회도 참석안했제?핵심 자리 공석이니 좀 맡아달라고 부탁했더니 결국 아무 자리도 안맡았제?

앞으로 잘 봐라

[진실한조이]

하나도 안불안 하다 망상가 뇌피셜종결자 공공의적 공부좀 해봐라 휴가기간에 3일간 휴가라 조용할끼다 재건축 가능할지 풉

재건축의 신 한형기 전과 7범 사기꾼 짜집기글 출처도 제시 못하면서 퇴근한다

링크글 똑똑히 봐라

https://news.zum.com/articles/100330758/%EC%9E%AC%EA%B1%B4%EC%B6%95%EC%9D%98-%EC%8B%A0-%ED%95%9C%ED%98%95%EA%B8%B0-pm-%EA%B3%84%EC%95%BD-%EB%B9%84%EB%A6%AC-%EC%9D%98%ED%98%B9-%EC%88%98%EB%A9%B4-%EC%9C%84%EB%A1%9C?utm_source=chatgpt.com

[고현주공보안관]

팔자 좋네 휴가 잘 댕기와라
나는 내 재산 지킬거다

[진실한조이]