효자에서 애물단지로 전락한 오피스텔 왜?

[장경철]

특례보금자리론 대출 조건 완화 등 아파트 위주 정책에 수요자 쏠려, 가격 하락 속 매매거래량 전년 대비 64% 줄어
오피스텔은 대출·청약 등 불이익, 수요 급감으로 거래량·청약 실적 부진. "특례대출 오피스텔에도 적용돼야“
특례보금자리론 제외, 주택 수 포함, 전세사기 등 영향, "주택 수 산정서 빼거나 각종 세제 혜택 주어져야“

서울 아파트 매매시장은 최근 거래가 늘고 가격도 꿈틀대는 등 회복 기미를 보이고 있다.
 
하지만 아파트의 대체재이자 대표적인 수익형 부동산으로 주목받던 오피스텔 시장에는 냉기만 가득하다.

아파트 중심의 규제 완화로 발생한 아파트·오피스텔 간 수요 양극화 현상이 특례보금자리론 적용 기준 논란과 양도소득세·종합부동산세 등 세금 부담 등 영향으로 더욱 심해질 가능성이 크다는 게 전문가들의 분석이다.
 
특례보금자리론은 9억원 이하 아파트에 대해 연 4%대 초반의 고정금리에 최장 50년, 최대 5억원까지 대출을 받을 수 있는 상품이다.
 
지난 4월 달부터 오피스텔 담보 대출 시 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식이 개선됐지만, 특례보금자리론 대상에서는 배제되는 등 대출 문턱이 여전히 높은 상황이다.
 
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 오피스텔 거래량은 지난 2월 963건에서 3월 716건, 4월 610건으로 꾸준히 줄고 있다. 같은 기간 서울 아파트 거래량이 2월 2457건, 3월 2981건, 4월 3103건으로 증가세를 보이는 것과 대비된다.

청약 결과도 극명히 갈리고 있다. 이달 서울에서 분양된 은평구 '새절역 두산위브 트레지움' 아파트는 1순위 청약에서 78.9대 1의 경쟁률을 기록한 반면 은평구 '연신내역 빌리브 에이센트' 오피스텔은 주력 평형인 전용면적 84㎡형에서 미달되기도 했다.

오피스텔 인기가 시들해지면서 공급량도 크게 줄고 있다. 한 부동산 마케팅 전문업체에 따르면 올들어 이달 현재까지 전국 오피스텔 공급 물량은 2277가구에 그쳤는데 2020년 한국부동산원 청약홈이 관련 자료를 공개하기 시작한 이후 최저치다.

이처럼 오피스텔 시장이 얼어붙은 것은 특례보금자리론 신설로 아파트 대출 문턱이 한시적으로 낮아지면서 아파트 매매·청약 수요가 크게 살아난 반면 오피스텔은 특례보금자리론 대출 대상에서 빠졌기 때문이라는 분석이 많다.
 
장경철 부동산퍼스트 이사는 "올 4월부터 DSR 규제 완화로 대출 한도가 다소 늘어났지만, 오피스텔은 특례보금자리론을 통해 대출이 가능한 아파트에 비하면 혜택이 떨어지는 게 사실"이라고 말했다.
 
게다가 당초 5월 달까지만 운영될 예정이었던 특례보금자리론이 올해(2023년) 말까지 연장 운영되는 것으로 가닥이 잡히면서 아파트 수요 쏠림 현상이 심화할 가능성도 커졌다.

주거용 오피스텔이 주택 수에 포함된다는 점도 수요 심리 위축에 영향을 미치고 있다. 무주택자들은 유주택자로, 1주택자는 다주택자로 전환돼 청약 자격을 잃거나 양도세와 종부세를 부담해야 하는 등 불이익이 생기기 때문이다.

오피스텔이 외면받는 건 최근 벌어진 역전세와 전세사기 영향도 크다. 역전세는 전셋값 하락으로 임대인(집주인)이 세입자에게 받는 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 경우를 말한다.
 
오피스텔은 아파트에 비해 상대적으로 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 높고, 그만큼 역전세 확률도 높은 편이다. 지난달 전국 아파트 전세가율은 66.4%에 그친 반면 오피스텔은 84.76%에 달했다.

이에 따라 일각에서는 실제 주택으로 사용하는 주거용 오피스텔의 경우 이번 기회에 아파트와 달리 차별적으로 적용되는 오피스텔 규제를 다 풀어야 한다는 목소리도 나오고 있다.
 
장이사는 이어 "주거용 오피스텔은 세금 측면에서 주택으로 인정받아 납세의 의무를 다하고 있는데 대출에서는 '비주택'으로 봐 혜택을 주지 않는 것은 잘못됐다"며 "특례대출이 실수요자들의 금융 안정을 위한 것인 만큼 현실에 맞게 오피스텔에도 적용해야 한다"고 말했다.