부동산 양도소득세 - 필요경비란

[자카란다]

부동산 양도소득세 - 필요경비란

양도소득세의 계산구조는 다음과 같습니다.

【양도소득세 계산구조】

양도가액 - 필요경비 = ① 양도차익

- 장기보유특별공제액 = ②양도소득금액

- 양도소득기본공제 = ③양도소득과세표준

× 세율 = ④산출 세액

- 세액공제 ＋감면세액 =⑤ 자진납부할 세액

양도소득세를 적게 내려면 양도차익을 줄여야 합니다. 양도차익이란 양도가액에서 필요경비를 제외한 금액을 말합니다

양도차익 = 양도가액 - 필요경비

필요경비= 취득가액 + 자본적지출액 + 양도비

여기서 양도소득세를 줄이기 위하여 반드시 아셔야 하는 것이 필요경비입니다.

필요경비란 소득세법 제97조 및 동법시행령 제163조제3항에서 열거된 비용을 말하는 것으로 자본적지출액과 양도자산의 용도변경. 개량. 이용편의를 위하여 지출한 비용을 말합니다. 이때, 양도소득세 필요경비 입증서류는 지출사실을 입증할 수 있는 계약서 및 영수증을 말하며, 영수증은 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등을 말합니다.

양도소득세의 필요경비는 ① 취득가액 ② 자본적지출액 ③ 양도비 이렇게 3개가 있습니다.

①취득가액은 농지를 매입할 때 매입가액과 취득세, 등록세 면허세 기타 부대비용을 쉽게 말해, 내가 부동산을 취득할 때 소요된 비용을 말합니다.

③양도비란 농지를 양도하기 위하여 직접 지출한 비용입니다. 양도소득세 신고서 작성비용, 법무사수수료, 중개수수료, 인지대 등을 말합니다.

여기서 중요한 것은

②자본적지출액입니다. 자본적 지출액의 사전적 의미는 소유하고 있는 부동산의 내용 연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키지 위하여 지출한 비용을 말합니다. 쉽게 말씀드리면, 해당 부동산의 가치를 증대시키거나 더 좋게 만드는 지출 하는 모든 금액을 말합니다. 예를 들어, 농지의 이용편의를 위하여 해당 농지 또는 해당 농지에 인접한 타인 소유의 농지에 도로를 신설한 경우에 그 시설비는 자본적지출액으로 인정되어 양도소득세 신고시 필요경비로 공제 받으실 수 있습니다.

캠핑장 시설을 하면서 미리 공사비에 대한 세금계산서를 발급받아 놓았다면 공사비에 대하여 양도시 필요경비로 인정받아 양도소득세를 줄일 수 있었을 겁니다. 결국, 양도소득세의 부담 때문에 캠핑장을 매도할 수 없는 상태가 되어 버린 셈입니다.

따라서, 농지를 매입하여 전원주택을 짓거나, 공장을 짓거나, 캠핑장을 만드는 등 농지를 전용하여 다른 용도로 사용하실 때에는 반드시 취득할 때부터 양도할 때 까지 발생한 서류들은 반드시 챙겨두시길 바랍니다. 그래야 양도소득세를 줄이실 수 있습니다.

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