법원경매 권리분석?

[자카란다]

법원경매 권리분석?

여러분은 부동산 경매 처음 공부할 때 어떤 방식으로 하셨나요?

저는 유튜브, 책, 인터넷 검색 등의 방식으로 경매, 공매 공부를 하고 있습니다. 저와 같은 부동산 경매 초보가 "부동산 경매", "법원경매"의 정보를 찾아다니다 보면 무조건 보게 되는 키워드가 있습니다. 권리분석, 이 단어는 뭐길래 계속 우리의 곁을 따라다닐까요?

권리분석이란? 법원경매를 통해 경매물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 되는 권리가 있는지를 확인하기 위한 절차이다. 권리분석을 하기 위해서 기준이 되는 권리를 찾아내어 그 이전 권리는 인수되고, 그 이후 권리는 말소된다. 이 때 인수되는 권리와 말소되는 권리를 구분해야 하며, 낙찰 후에도 소멸되지 않는 않는 권리는 낙찰자에게 인수된다. *위키패디

권리인수? 권리말소? 이게 무슨 말일까요?

간단히 말하자면 권리분석은 경매물건을 낙찰받게 되면 추가로 인수해야 되는 권리가 무엇이 있는지 분석하는 작업입니다. 여기서 인수해야 하는 권리는 전세권·저당권 등을 말할 수 있는데요.. 간단한 예를 들면 낙찰받은 경매 물건에 전세권이 소멸되지 않았으면
경매의 목적인 소유권과 전세권을 함께 인수하여야 됩니다. 즉, 전세권자에게 전세금을 변제해 줘야 하여 비용 부담이 증가합니다.

전세금이라니... 권리 분석의 중요성을 한 번에 느끼게 해준 예입니다. 이렇게 중요한 권리 분석 어떻게 해야 할까요?

매수인에게 인수되는 권리가 있는지는 법원에서 제공하는 매각물건명세서, 현황조사 보고서, 감정평가서만으로는 확인하기 어렵습니다.

따라서 건축물대장, 부동산등기기록, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등 추가적인 공적 기록을 검토해서 어떤 권리가 말소 또는 인수되는지를 확인하고 입찰 참여의 적절성 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

하지만, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등 공적 기록에 드러나지 않는 권리가 설정되어 있을 수 있으므로 공적 기록 등을 통한 권리분석이 끝난 후에는 직접 현장을 방문해서 권리사항을 다시 점검해야 합니다.

#미스고옥션