- 최근 최대의 관심사였던 서울시장 및 보궐선거가 끝나고 둔촌주공아파트의 현장이 약간은 다른 움직임
으로 나타나고 있습니다. 뉴스를 통해서 보셨겠지만... 강남4구에서는 나경원 후보가 우세였고, 나머지
전 지역은 박원순 후보가 강세였습니다.
이런영향 때문일까요? 박원순 시장이 당선되고 난후에 강남권을 비롯한 둔촌주공 재건축에서도 실망섞
인 문의전화가 있었고, 매도의뢰를 하셨던 분들이 심리적으로 다소 흔들리는 모습이 보였습니다.
비록 박원순 시장이 부동산 경기 활성화 보다는 복지나 서민층을 위한 정책성향이 강하다고는 합니다. 그렇
다고 서울시를 이끌어 감에 있어서... 제 개인적인 생각으로는 큰 틀의 변화는 없을 것으로 보여집니다.
다만... 오세훈 시장이 강력하게 추진했었던 한강르네상스 정책이나 뉴타운.재건축 추진등의 속도 면에
서 어쩔수 없는 후퇴는 있다라고 보겠습니다.
다행이도 둔촌주공 재건축의 경우 이미 60-70%이상 진행이 되어가고 있고, 민간주도 방식으로 현재
진행을 하기 때문에 진행속도면에서는 특별히 달라질게 없다고 봅니다. 그리고, 3종상향시에 소형주택
비율을 늘리는 조건으로 심의가 잘만 된다면... 오히려 전화위복이 될수도 있다고 하겠습니다.
단기적으로 박원순 시장의 당선으로 인해서 심리적인 흔들림은 있었으며, 현재로써는 큰 변화없이 매수
자 측에서는 조금더 관망하는 쪽으로 그 심리가 움직였다고 보겠습니다. 장기적으로는 박원순 시장의
당선이 그리 큰 영향은 없을것으로 보여집니다.
- 둔촌주공재건축의 경우 오히려 앞으로 있을 사업시행인가와 3종상향의 여부가 더 큰 관건이다라고 말
씀 드릴 수가 있겠습니다. 11/11일자로 둔촌초등학교에서 재건축 사업진행에 관한 설명회가 있습니다.
여기서 논의될 주된 내용을 몇가지 정리해 봅니다.
첫째, 서울시장 선거이후에 3종상향이 정말로 될것이냐의 여부입니다.
이것은 어디까지나 제 개인적인 의견입니다만... 가락시영의 소위원회 보류를 볼때, 둔촌주공 또한 3종상향의
가능성이 적은 것은 아니라고 판단됩니다. 다만... 3종상향의 조건에 소형의무 비율을 상당히 높이는 조
건으로 조건부 통과될 가능성이 높다고 하겠습니다.
물론, 서울시 심의는 심의위원회에서 하겠지만... 박원순 시장의 공약사항중에서 소형주택비율 증대가 있
기때문에, 그 내용이 반영된다면... 소형의무 비율 증대를 조건으로 하는 조건부 3종상향이 되지 않을까 조심스
럽게 생각할 수 있다고 하겠습니다.
둘째, 사업시행인가 서류를 도대체 언제 접수를 하느냐 입니다.
위에서 말씀드린 내용대로 할경우 2종또는 3종의 서울시 심의가 결론나는대로 바로 인가서류를 넣을
것으로 알고 있습니다. 그 이유는 내년 12월28일까지 사업시행인가가 나지 않을 경우 자동으로 만료기간
에 해당되기 때문에 때에 따라서는 조합이 해산될수도 있다는 것입니다.
그래서 조합 집행부측에서도 늦어도 내년 중반기에 사업시행인가를 얻기 위해서 노력할것입니다. 이것
은 조합집행부를 떠나 조합원 전체가 합심을 해야하는 부분으로 이해를 하시면 되겠습니다.
셋째, 재건축시 평형 배분조정이 어떻게 될것이냐 입니다.
아직은 이릅니다만... 얼마전에 재건축 조합 소식지 설문조사 내용을 보시면 아시겠지만... 만약 3종상향이
될경우 45평을 없애고, 38평과 43평으로 완충평형을 넣고 그 분양숫자를 늘려서 조합원간의 불만을 해소
하게 될것입니다.
특히, 중형평형대인 저층22평형과 고층31평형의 경우 현재 상태로 하게되면 상당수가 34평으로 가게되는
현상이 발생합니다.
따라서, 이런문제가 대두 될경우 관리처분시에도 상당히 진통이 예상되기 때문에... 종상향을 통해서 중형
평형대의 조합원들을 가급적 좋은 방향으로 합의가 되도록 고심을 할것입니다. 그 부분에 대한 고심이
배정평형 비율 조정이 되겠습니다.
넷째, 도대체 이주는 언제쯤 하느냐 입니다.
일반적으로 관리처분 총회가 끝나고 이주명령이 나게 되면... 바로 이주를 시작하게 되어있습니다. 위의
사항대로 3종상향이 되고, 조합원들이 큰 불만없이 관리처분이 될경우 빠르면 관리처분 이후에 4-5개월이면
이주를 하게 될것입니다. 다만... 현재의 전세난과 강동구내의 여타 재건축 단지의 진행속도 여부에 따라서 그
시기가 대략 1년정도는 변동될수 있다고 하겠습니다.
특히, 전세난으로 인해서 아직은 결정이 나지는 않았으나... 재건축을 위한 모든 준비가 끝났다고 하더라도,
지자체장 재량에 의해서 연장을 할수도 있다는 것입니다. 이 사항을 무시할수가 없을 것입니다. 다만... 여기
에서도 둔촌주공 재건축조합은 민간주도 방식이기 때문에 공공주도 방식에 해당되는 여타 재건축단지 보다는
좀더 유리할수도 있겠습니다.
아마도 위의 부분때문에 금번 시장선거의 심리적 영향이 크게 작용한것으로 보여집니다.하지만, 둔촌주공
재건축의 경우 민간주도 방식이기 때문에... 그나마 다른곳 보다는 좀 더 자유롭지 않나 생각해보겠습니다.
끝으로... 어렵습니다. 정말 어렵습니다. 도대체 언제 사야할지 그리고 언제 팔아야 할지... 솔직히 저도
모르겠습니다. ^^; 여러분들은 아시나요? 그것은 오직 신만이 아실것이라고 말씀드릴수 있겠습니다.
다만... 재건축 진행의 과정속에서 기본적인 분석을 하게 되면... 일반적으로 사업시행인가가 났을경우,
관리처분이후에 이주가 시작될 경우 상당한 가격적 상승을 하는것이 맞다고 보겠습니다.
그것은 미래의 불확실성이 제거되고, 입주시기와 그 진행일자가 거의 정확하게 나오기 때문입니다.
따라서, 현재의 타이밍은 그 불확실성이 강한 시기에 유럽발 금융위기 그리고, 박원순 시장당선이라는 여러
가지 복합적 요소에 의해서 거래실종과 매수자의 관망세가 짙어지지 않았나 생각해 보는 것입니다.
지금으로써는 복합적 악재가 동시다발적으로 거의다 터져있기 때문에 앞으로 더 큰 악재는 없을 것으로
보여집니다. 따라서, 여기서 더 떨어지기 보다는 앞으로 나오게 될 호재성 재료반영에 따라서 오르는 폭이
좀더 강하다고 보겠습니다.
에고고~~ 오늘은 여기까지만 하겠습니다. 판단은 여러분의 결정이고 권한입니다. 다만... 그 결정을 하시는데
있어서 조금이나마 참고가 되도록 쓰는것이니 너무 오해나 외곡은 마시기 바라겠습니다.
이상 다튜라였습니다.
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