[일본] 일본의 맨션값 추이

[돌맞은개굴이]

감가상각에 따라 아파트의 가격이 결국 휴지값이 될 것이라는 주장에 대해 딱히 반박하고 싶지 않다. 주장해 봤자 좋은 소리 듣기도 쉽지 않다. 인식의 차이가 이미 지대하여, 서로 간에 대화가 가능한 수준을 넘어서 있기 때문이다.

다만, 거품붕괴의 모범적인 사례로 여겨지는 일본의 아파트값 실상에 대해 지적하고 한다. 과연 빵원이 되는지 아닌지 따위는 관심이 없다. 옆나라가 어찌 움직였는지 살펴볼 뿐.

[1] 신축맨션의 분양가

아래의 그래프는 일본의 지난 '잃어버린 20년간' 아파트(맨션)의 신규 분양가를 보여주고 있다. 플라자협정에 따른 거품이 대거 소멸한 94년 이후의 신규분양가가 계속 정체되는 점에 주의하기 바란다. 어째 이 그래프는 일본 수도권 지역의 지가 움직임과는 사뭇 다르지 아니한가?

이 그래프와 같이 신축의 분양가가 일정한 수준을 유지하게 된다면, 구축의 재건축과 리모델링 시장에 어떠한 현상이 발생할까?

[2] 신축맨션과 구축맨션의 가격

아래 그래프는 일본 수도권의 구축/신축맨션의 가격차이를 보여주고 있다. 일본의 경우도 수도권이 워낙에 넓은 지역이라, 경기변동에 따라 거래되는 아파트의 가격편차는 꽤 심하다. 그래서 막대그래프가 영 안정적이지 못하다. 이런 경기변동적, 지역적 편차를 무시하고, 평균 가격에 집중해 보자.

여하튼, 거품이 거의 없는 일본의 구축 맨션의 가격은 신축의 60-65% 선을 유지하고 있다.

이 그래프를 갖고 함 계산을 해볼까?

이 기간 신축맨션의 가격(분양가)는 대략 4100만엔 수준이다. 구축은 이 가격의 60% 수준이니 대략 2400만엔. 가격차이는 대략 1700만엔.

요즘 갑자기 일본의 엔화환율이 급등하여, 저 가격을 원화로 옮겨잡기 곤란하다. 대략 역사상 경험치인 10원 = 1엔의 환율을 적용해보자.

그럼, 일본 수도권의 신축맨션의 분양가는, 우리 돈으로 대략 4억1천만원. 구축맨션의 매매가는 대략 2억4천만원. 감가상각분은 대략 1억7천만원. 일본의 리모델링.개축비용이 이리 세다는 말인지.

난, 이 그래프에 나오는 구축맨션의 입주후 평균경과연수가 얼마인지 알지 못한다. 일본의 최소내구연한이 50년이니 대략 1살부터 50살까지 죄다 포함된 가격임에는 분명하다. 당연히 썩다리의 경우 가격은 평균보다 더욱 쌀 것이다.

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그래프의 해석은 역시 마음대로 하면 된다.

[1] 일본은 아파트 공급 역사도 우리보다 길다. 이미 70년대부터 분양맨션이 대량 공급되었다. 이제는 거의 썩다리가 되어가는 넘들도 꽤 많다. 공동주택의 한계를 명확하게 알 만한 때가 되었는데도, 일본의 신축맨션의 가격은 저리 요지부동이다. 왜 그럴까?

[2] 구축과 신축의 가격차이에 집중해보자. 신축의 가격이 위 그래프처럼 안정적인 모습을 보이고, 구축과 신축의 가격이 일정수준 이상으로 벌여져, 구축의 리모델링.개축비용이 이 가격보다 적게 나오면, 개발차익은 가능해진다. 이 때문에 일본의 건설업체 상당수는 이미 오래전부터 맨션의 개보수와 재건축, 관리업무에 열심이기도 하다.

[3] 일본의 사례를 볼 때, 특히 똥값이니 잘 버티느니 하는 말을 들을 때는, 철저하게 '개별적으로' 접근해야 한다. 즉, 처음부터 끝까지 '입지'를 떠나서는 절대로 안된다. 수도권이라고 다 같은 수도권이 아니고, 부동산은 입지라는 개별적 특성을 떠난 일반화를 쉽사리 용납하지 않는다. 개별성이 그만큼 강하다는 것이다.

[돌맞은개굴이]

여기서 누군가는 또 아파트푸어 운운할 것이다. 걱정해주지 않아도 된다. 99년에 1억6천8백에 현찰로 산 넘이 지금은 3억6-8천쯤에 팔리고 있으니깐. 푸어가 될 수 없다. 실상은, 그간에 물가상승률이나 명목소득증가율 이상으로 오른 집값에, 세상살이의 염증을 느끼고 있다는 편이 더 정확할 것이다. 개인적으로는 2억5천까지 떨어지더라도 그러려니 하고 있다. 떨어지려면 이 정도는 되어야지, 암 그렇구 말구.^^

[고구려기상]

일본의 경우 모든 건축물이 내진설계가 되어있기 때문에 감가상각 면에서 울 나라와 비교하기가 머시기합니다...국토부에서 수직증축을 극구 반대하는 것도 생각해볼 여지가 있지 않을까요? 또 "너돈있냐이론"으로 봐도 일본은 상대적으로 여유가 좀 있지 싶네요.. 반면 울 나라의 경우 콧구멍은 몰라도 턱까지 차지 않았나 싶죠..결국 '살돈없다!!' 기간조정으로 좀 더 빠지고(희망사항^^), 부채 좀 정리되고, 저축율 좀 오르는 시점이 바닥이지 싶습니다.

[돌맞은개굴이]

지진은 확률적으로 접근해도 되지 싶습니다. 그럼, 이 나라에 일본처럼 지진이 빈번하고, 또한 강한가? 이렇게요. 일본인들에게 돈 있냐? 묻는 것도 꽤 난감한 것이죠. 전통적으로 일본의 가계는 돈이 많지 않고, 있다 해도 성장기 세대에게 몰려 있을 테니까요. ... 바닥을 논한다는 게 좀 의미가 없다는 생각입니다. 떨어질 넘은 한참 더 떨어질 테구, 이미 꽤 떨어진 넘은 더 떨어지기 힘들기도 할 테니까요. 전체적인 통계야 바닥을 향해 계속 나아가겠지만, 진도 빠른 넘에게 더 떨어져라 주문을 걸 수도 없을 테니 말입니다. 이 나라 부도산은 하락의 양상마저 양극화가 꽤 심하지 싶습니다.^^

[돌맞은개굴이]

옆의 표를 보면 아시겠지만, 일본의 가계부채가 결코 적은 것은 아닙니다. 영국의 경우에는 우리보다 훨씬 높지만, 집값은 잘 버티고 있기도 하죠. 우리도 이렇게 높은 수준에 처음 오른 것이니, 향후 어떠한 패턴으로 움직일 것인지는 여전히 열어놓아야 하지 않을까 싶습니다. 뭐, 미시적으로야 능력 이상으로 싸지른 넘이야 피를 보는 건 당연한 것일 테지만, 전체 금융과 거시경제의 입장에서는 이 나라의 특수성이라는 것도 있는 것이니 말입니다.^^

[돌맞은개굴이]

아무래도 그렇겠죠. 표를 보면, 수도권과 전국 평균이 따로 나와 있습니다. 오사카는 아무래도 수도권보다는 꽤 낮지 싶네요. 설마 저 통계가 잘못되었을 거라 보지는 않습니다.

[인생을사랑하자]

제 마음대로 해석하면 남한 1인당 GDP 20,000불, 일본 40,000불, 그러므로 일본 4000만엔짜리(그냥 4억원짜리) 신축맨션은 한국의 2억원에 해당하네요. 그리고 남한 1인당 GDP를 중간값 1만불으로 생각하면 1억 정도,,,,그러므로 신축 맨션은 1억~2억 정도일까요? 구축은 6천~1.2억원정도이구요. 그리고 일본에서는 10~15년정도 지나면 건물가치는 제로이고 땅값만 계산한다는 뉴스를 본적이 있습니다. 지금 현재 지방 아파트가격이 수도권의 아파트가격이 될수도 있겠네요.

[돌맞은개굴이]

그리 해석하면, 너무 오래 기다리게 되지 않을까 우려스럽네요.^^ PIR는 국가간 비교지표로 꽤나 많은 한계가 있는 것 또한 사실입니다. 일본의 GDP가 높다 하나, 분배구조가 꽤 달라서, 가처분소득 기준으로 우리와 그리 큰 차이가 나는지도 살펴야 할 테구요. 이 기사를 함 보시지요. http://blog.donga.com/wsnam/archives/140 ... 저는 IMF 직후부터 2002년 사이의 우리나라 PIR를 장기균형점으로 잠짓 정하고 있습니다. 일단 이 수준까지만 떨어지더라도 선방한 것이라 생각합니다. 이 선까지 도달하면, 다음 선을 찍어볼까 합니다. 먼 미래의 일이지 싶네요.^^

[인생을사랑하자]

개굴님, 링크 보니 일본과 큰 차이가 없는 것처럼 보입니다만, 일본의 보너스, 수당 체계는 우리와 다른 점이 있는 것 같습니다. http://worldrank.co.kr/stat5/591 .... 균형점에 도달하면 어떤일이 일어날지 개굴님 작업 기대됩니다. ^^

[푸른공간]

잘봣습니다..감사

[돌맞은개굴이]

그러나, 부동산의 개별성을 강조하면 예쁜 반응 보지 못하기도 하잖습니까. 호박님은 사서 고생하시지 말길 빕니다.^^ 시장은 제 갈 길을 가는 것이기도 하니까요. 언제 사람들이 우겨서 올랐고, 또 주장을 해서 떨어졌더란 말입니까. 시장에는 또한 나름의 법칙이 있다 여기며 삽니다. ^^

[을지문덕님]

신삥이가 항상 그가격이면 철저히 주택이 감가상각 적용된다는 이야기 입니다... 살수록 가치가 떨어진다는 말씀이죠...

[을지문덕님]

결국 빵원으로 수렴한다는 절대적인 진리를 말하는 군요...

[돌맞은개굴이]

일본에서도 리모델링이나 재건축 사업이 본격적으로 추진되고 있다는 점을 고려하시기 바랍니다. 신삥의 가치가 일정하다면, 헌삥의 보수.개축을 통해 얻는 수익도 그만큼 안정적으로 예측할 수 있습니다.^^

[아눌드]

신축과 기존것의 가격차이 1억7천은 결국 건축비라는 것이네요.
그 건축비에는 철거비용이나 기타 비용들이 모두 포함된 것이겠지요.
땅값은 2억4천인 것이군요. 뭐 대략 합리적인 가격 구성인 것 같네요.
다만 일본멘션의 용적률이 우리 아파트의 용적률과 어떻게 다른지 궁금하네요.

[돌맞은개굴이]

집합건물에서, 이미 추상화된 대지지분이 의미가 있을까요? [신축가격 - 보수.개축비용 = 지분가격]이 되지 않을까 싶습니다. 보수.개축이 안되는 경우라면, 정말로 빵원이 될 테구, 입지가 좋아 신축가격이 댑다 높다면, 보수.개축비용이야 뻔한 것이라서리, 지분가격이 댑다 높게 나오겠죠. 결국 물건마다 다를 겁니다.^^

[아눌드]

용적률을 늘려서 늘어난 만큼의 이득으로 건축비를 절감하거나 도리어 이익을 봤던 것이 지금까지의 재건축이었잖습니까.
용적률이 큰 차이가 없거나 용적률 증가가 허용되지 않는다면야 의미가 없겠지만.
지금 우리나라 구조에서는 의미가 크지않습니까?