2023년 완화된 청약 제도 5가지 살펴보니

[장경철]

정부에서 부동산 침체로 인한 아파트 미분양 현상을 해결하기 위해 2023년도에 청약 제도를 대폭 완화했다.

특히 다자녀 가구 등을 대상으로 한 특별주택공급 조건이 완화된 점이 눈에 띈다. 올해 완화된 청약 제도엔 어떤 것들이 있는지 알아보기로 하는데 대표적으로 규제지역 완화, 기존주택 처분 의무 폐지, 중도금 대출 한도 폐지, 특별공급 분양가 기준 폐지, 전매제한 완화 등이 있다. 

◆규제지역 완화

서울 4개구(강남, 서초, 송파, 용산)를 제외한 모든 지역이 투기과열지구·조정대상지역에서 사라진다.

따라서 기존 규제지역이었던 과천, 성남(분당수정), 하남, 광명 등 지역이 이제 규제 대상에 포함되지 않는다.

서울 수도권 지역 대부분이 6년여 만에 부동산 규제지역에서 해제되었다. 서울 4개구가 규제지역으로 남긴 하지만, 서울 대부분 지역이 규제지역에서 해제되는 건 2016년 11월 이후 처음이다.

규제지역 완화로 무엇이 달라지게 될까. 규제지역에 있는 집을 구매할 경우 받을 수 있는 대출 규모가 줄어들고, 다주택자라면 양도세와 종합부동산세(종부세) 등 더 많은 세금이 부과된다. 

앞으로 수도권에 있는 집을 살 때 이러한 제약에서 벗어날 수 있다는 뜻이다. 주택담보대출(LTV)는 집값의 최대 70%까지 가능해진다.

정부는 강남 3구와 용산을 제외한 모든 지역에서 분양가 상한제도 해제했다. 분양가 상한제 적용 지역에는 다른 지역보다 긴 전매 제한 및 실거주 의무 기간이 부과된다.

분양가 상한제가 해제됨으로써 수도권 지역 전매 제한 기간은 최대 10년에서 3년으로 줄어들고, 비수도권 지역은 최대 4년에서 1년으로 완화된다.

◆기존주택 처분 의무 폐지

현행법상 규제지역에서 청약에 당첨되는 1주택자는 기존에 보유한 주택을 2년 내로 처분해야 했다. 하지만 처분이 쉽지 않을 수 있고 세금 부담도 발생하기 때문에 1주택자에게 불리한 규정으로 지적되곤 했다.

이를 개선하기 위해 정부는 1주택자의 기존주택 처분 의무를 폐지했으며, 무순위 청약 시 '무주택자'만 신청 가능하던 요건을 없앴다. 따라서 '유주택자'도 무순위 청약에 참여할 수 있다.

올 3월부터 청약에 당첨된 1주택자가 기존 주택을 처분해야 하는 의무가 폐지된다. 전에는 1주택자가 청약에 당첨되면 당첨된 주택의 입주 가능일부터 2년 이내에 기존 주택을 팔아야 했다.

또 처분 미서약자는 청약당첨 순위에서 후순위로 배정받았다. 이전에 처분 조건부로 당첨된 1주택자도 소급 적용받았다.

무순위 청약 요건도 대폭 완화돼, 지역과 보유 주택 수에 상관없이 누구나 무순위 청약이 가능하다.

이에 따라 전국의 다주택자도 이른바 '줍줍'이 가능해진다. 전국의 다주택자까지 수도권 단지에 무순위 청약할 수 있게 되면서 서울, 경기, 인천의 미분양 아파트들이 수혜를 입을 것으로 예상된다. 

◆중도금 대출 한도 폐지

중도금 대출 한도도 폐지된다. 올 3월 20일부터 분양가에 관계 없이 모든 주택에서 중도금 대출이 가능해진 것이다.

이번 개정 사항은 국토부가 앞서 올 ‘1·3 부동산 대책’에서 공개한 내용이다. 우선 중도금 대출을 받을 수 있는 분양가 상한선 기준이 사라진다. 당초 분양가 9억원 이하만 중도금 대출이 가능했는데 지난해 11월 말 12억원 이하로 완화했고 이번에 이를 아예 없앴다.

현재 5억원인 인당 중도금 대출 한도도 폐지된다. 이에 5억원 넘게 중도금 대출 보증을 받을 수 있어 중도금 자금 조달에 대한 부담이 크게 완화될 전망이다.

◆특별공급 분양가 기준 폐지

기존에는 투기과열지구 내에 당첨된 주택의 분양가가 9억원을 초과할 시 특별공급이 불가했지만, 변경된 제도에 따라 앞으론 모든 주택에서 특별공급이 가능하다.

다자녀 가구와 신혼부부, 노부모 부양자, 생애 최초 등 특별공급 자격을 갖춘 이들에겐 희소식이다.

이른바 ‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약은 무주택·일주택·다주택 등 보유 주택 수와 관계없이 누구나 신청할 수 있게 된다.

투기과열지구의 분양가 9억원 초과 아파트를 특별공급 대상에서 제외하는 정책은 2018년 도입됐다. 하지만 이후 분양가가 빠르게 오르면서 서울 등 수도권 특별공급이 소형 아파트로 제한되는 문제가 발생했다. 넓은 면적의 아파트가 필요한 다자녀, 노부모 등 부양가족이 많은 특공 대상자들에겐 무용지물이란 비판을 받았다.

이번 주택공급 규칙 개정안이 시행되면 투기과열지구로 남은 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구도 분양가 9억원이 넘는 주택을 다자녀 및 노부모 부양가구와 신혼부부, 생애최초 주택 구입자에게 특별공급할 수 있게 된다.

무순위 청약은 무주택·일주택·다주택을 불문하고 누구든 신청할 수 있다. 국토부는 기존 주택 보유자도 당첨 포기나 계약취소 등으로 발생하는 물량을 공급하는 ‘줍줍’을 신청할 수 있게 해 미분양을 해소할 방침이다.

◆전매제한 완화

전매제한은 특별한 사유가 없다면 분양받은 주택을 일정 기간 동안 매도할 수 없는 제도다. 복잡했던 기존 전매제한이 개선돼 수도권과 비수도권에서 기준에 따라 6개월~3년 정도 입주 후 매매할 수 있도록 완화되었다. 시행령 개정일(23년 4월 7일) 이전에 분양된 아파트에도 소급적용된다.

이에 따르면 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화된다.
 
비수도권 공공택지(분양가 상한제 적용)는 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 폐지된다.