불장 집값에 긴급담화문 내놨지만.."알맹이 없는 내용에 시장 불신만

[우주창조]

정부가 고점 경고에도 불구하고 쉽게 잡히지 않는 집값 때문에 28일 부동산 긴급담화문을 발표했다.

기획재정부를 비롯한 3개부처와 1개청이 집값하락과 함께 규제강화를 예고했다.

3기 신도시 사전청약을 2·4 공급대책에 포함된 도심택지까지 넓혀 불장에 가세한 실수요층을 붙잡기로 했다. 실수요와 무관한 부동산 관련 대출은 더욱 꼼꼼하게 점검 감독할 방침이다. 부동산 투기 비리 이외에도 부정청약, 기획 부동산 투기 등에 대한 단속도 집중적으로 펼친다.

하지만 정부가 이날 내놓은 담화문엔 기존 발표 내용을 종합한 것에 그친다는 지적이다.

◇"금리인상"·"주택시장 큰 폭 하향"·"자산시장 과열 누적

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 모두발언을 통해 "대내외 환경을 판단해볼 때 주택 가격에 일정 부분 조정 여지가 있지 않은가 싶다"며 "만약 조정이 있다면 시장의 예측보다는 더 큰 폭으로 나타날 수도 있다"고 말했다.

그는 특히 최근 집값 오름세가 '공급 부족'보다는 집값 상승을 향한 '지나친 기대심리' 영향이 크다는 취지의 분석을 내놨다. 그는 "앞으로 10년간 수도권에 매년 약 31만가구가 공급될 것"이라며 "이는 1기 신도시가 29만 가구라는 점을 감안할 때 매해 1기 신도시가 하나씩 생기는 셈"이라고 했다. 반면 아파트 실질가격, 주택구입 부담지수 등의 지표가 이미 최고수준에 근접하고 있거나 넘어서 우려를 낳고 있다고 설명했다.

이어 노형욱 국토교통부 장관과 은성수 금융위원장은 집값의 우하향을 경고했다. 이달 초 이미 2030세대의 영끌(영혼까지 끌어모음)투자를 우려한 노형욱 국토부 장관은 10년 동안 전국 56만 가구, 수도권 31만 가구의 공급을 약속하며 "대규모 주택공급이 이루어지면 주택시장의 하향세는 시장의 예측보다 큰 폭이 될 것"이라고 전망했다.

은성수 금융위원장은 실수요와 무관한 부동산대출의 꼼꼼한 관리를 강조하며 "자산시장의 과열은 이미 누적돼 있고 과도한 레버리지를 활용한 투자는 높은 위험이 따른다"고 경고했다.

일각에선 이날 정부가 대규모 공급에 따른 집값하락을 재차 거론한 것은 8~9월 단행될 가능성이 큰 한국은행 금융통화위원회의 기준금리 인상을 염두에 둔 것으로 보고 있다. 자체적으로도 가계부채 관리를 위한 주택대출 관리 강화, 경찰청의 기획부동산 등 투기수요 수사 확대도 집값안정을 위한 신호로 읽힌다.

◇사전청약물량, 공공택지 민영주택·도심공급택지까지 확대

시세 60~80% 분양가에다 수도권 입지로 호응도가 높았던 사전청약 물량을 2·4 공급대책에 포함된 복합사업예정지 등 서울도심에 확대한 것도 사실상 '집값안정'을 위한 추가 대책으로 평가받는다. 노형욱 장관은 "조만간 일정이나 대상지역, 구체적인 사전청약 방식 등을 발표할 예정"이라고 전했다. 기존 대책을 종합해 발표한 이 날 대국민 담화에서 거의 유일한 새 대책이다.

부동산업계에선 정부의 반복된 공급메시지에 대한 실증이 필요하다는 입장이다. 부동산업계 관계자는 "공급이 늘면 집값이 떨어진다는 정부의 말은 문재인 정부 초기부터 거론됐지만 아직 나타나지 않고 있다"며 "거래가 줄어들고 있긴 하지만 강남권에 이어 공급기대감이 높다는 노도강도 불장 국면"이라고 지적했다.

또 늘어난 사전청약이 수도권의 집값상승을 잡기 위해선 상당한 물량이 필요한데, 현재로선 그 정도의 공급을 기대하기 힘들다는 이야기도 나온다.

사전청약 카드 확대에 대한 견해도 엇갈린다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "민간부문의 사전청약 확대는 가파른 집값 상승에 불안을 느끼는 무주택 실수요자들에게 분양시장을 통한 내 집 마련 기회를 앞당긴다는 면에서 긍정적"이라고 평가했다.

반면 심교언 건국대 교수는 "공공이 아닌 민간 분양물량의 분양가를 1~2년 뒤 본청약시점에 크게 상승하지 않도록 조율할 수 있을지, 또 얼마나 많은 물량을 수요자가 원하는 택지에 적시 공급할 수 있을지는 아직 미지수"라고 전했다.

◇"수요자만 탓하는 원론적인 얘기…알맹이 없는 담화"

부동산 전문가들은 이날 발표를 '필요에 의한 담화'라고 평가절하했다. 정책과 수요 예측 실패에 대한 반성보다는 여전히 시장을 쥐고 흔들려는 정부의 태도가 바뀌지 않았다는 것이다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "시장 상황을 앞으로 어떻게 풀어나가겠다는 것인지에 대한 제시가 없었다. 수요자만 탓하는 원론적인 얘기만 나왔다"라고 촌평했다. 김 소장은 "시장에서 기다리는 것은 숫자뿐인 공급에 대한 좀 더 발전된 계획인데, 이런 것에 관한 얘기는 찾아보기 힘들었다"며 "별 의미가 없었다"라고 평가했다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "3기 신도시 사전청약 시작일에 맞춰 공급의 첫 단추를 끼운다는 상징적인 의미의 선언으로 이해했다"고 했다. 박 위원은 "수도권 중심으로 아파트가격이 오버슈팅 상황이라는 시장 평가에 대해 동의한다"면서도 "시장 안정을 위해서는 향후 가시적인 공급성과를 내야한다"고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "5~10년 전은 폭락론이 득세하던 시기였다"며 "지금은 주택매수 쪽으로 군중심리가 확고하게 쏠린 시기고 '평년 수준의 주택 공급량'이 시장 수요에 미치지 못할 가능성을 함께 고려해야 한다"라고 주장했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "눈에 보이는 양적인 부분은 정부 측 주장대로일지 모르지만, 지난 10년간 변화한 수요층과 수요 강도는 전혀 고려되지 않았다"고 꼬집었다. 최근 지속한 '패닉바잉'과 20~30대 젊은 층 수요의 폭증 등을 전혀 고려하지 않고 기계적으로 과거 수치에만 껴맞춘다는 비판이다.

김 소장도 "주택시장의 공급량보다 수요량 예측이 중요하다"고 강조했다. 그는 "지역별·유형별 수요나 총 등 근거 수치가 전혀 없는 공급 숫자는 의미 없는 숫자놀음"이라며 "정부의 수요예측 실패라고 봐야 한다"라고 지적했다.