상가임대차 묵시적갱신 만료 이틀전에 거부 통보한다면?

[부동산백화점장]

<상가임대차 묵시적갱신 만료 이틀전에 거부 통보한다면?>

혹시 상가 임대차 계약이 끝날 때 "언제까지 나가겠다고 말해야 하지?"라고 고민해보신 적 있으신가요? 많은 분들이 주택 임대차처럼 2개월 전에는 미리 통보해야 한다고 막연히 알고 계십니다. 그런데 2024년 6월 27일 대법원이 이 오해를 완전히 바로잡는 판결을 내렸습니다. 상가 임차인이라면 반드시 알아야 할 내용입니다.

▶ 만료 이틀 전에 나가겠다고 했더니 생긴 일
A씨는 2018년 12월 24일 계약을 체결하고, 2018년 12월 31일부터 2020년 12월 31일까지 보증금 3,000만 원, 월세 180만 원에 상가 점포를 빌렸습니다. 만료가 다가오자 폐업을 결심한 A씨는 만료 이틀 전인 2020년 12월 29일, 임대인에게 갱신하지 않겠다고 통보했습니다.

그런데 임대인은 "이미 만료 1개월 전에 묵시적 갱신(아무 말 없이 계약이 자동 연장되는 것)이 성립됐으니, 해지 통보 후 3개월이 지난 2021년 3월 29일에야 계약이 끝난다"고 주장했습니다. 3개월치 월세 540만 원을 보증금에서 공제하겠다는 것이었습니다. 1심과 2심 법원 모두 임대인 손을 들어줬습니다.

▶ 대법원은 달랐다 — 임차인 완전 승소 (2023다307024)
대법원은 원심을 파기환송하며 임차인의 손을 들어줬습니다. 핵심 이유는 세 가지였습니다.
첫째, 민법 원칙상 묵시적 갱신은 계약 만료 이후 임차인이 아무 조치 없이 계속 사용할 때 성립합니다. 만료 전에 명확히 나가겠다고 밝혔다면 묵시적 갱신은 처음부터 불가능합니다.

둘째, 상가임대차법에는 임차인의 통보기간 제한 규정이 없습니다. 임대인에게는 만료 6개월~1개월 전 통보 의무가 있지만, 임차인에게는 그런 제한이 없습니다. 주택 임대차의 '2개월 전' 규정을 상가에 적용하는 건 법이 없는 곳에 제한을 만들어내는 일입니다.

셋째, 임차인 보호를 위해 만들어진 상가임대차법을 거꾸로 해석해 임차인에게 불리한 묵시적 갱신을 강제하는 건 법의 취지를 뒤흔드는 결과입니다.

▶ 지금 당장 기억해야 할 실무 포인트
상가 임차인은 만료일 이전이면 단 하루 전이라도 갱신거절 통보가 유효합니다. 만료일이 지난 뒤 통보하면 묵시적 갱신이 성립되어 3개월을 더 기다려야 합니다. 이 하루 차이가 수백만 원을 가릅니다.

상가 임대인은 갱신거절 통보를 반드시 만료 6개월~1개월 전 사이에 해야 합니다. 이 기간을 놓치면 임차인이 만료 직전에 나가겠다고 해도 즉시 보증금 전액을 반환해야 합니다.

이번 판결(2023다307024)은 상가 임차인의 갱신거절 기간을 우리나라 최초로 명확히 정리한 판례입니다. 상가와 주택 임대차 규정은 다릅니다. 이 차이를 모르면 당하는 쪽은 언제나 임차인입니다.

참고 출처: 대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결 / 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항 / 민법 제639조