급매 싸다고 좋아하다가 집 날아가는 이유

[자카란다]

급매 싸다고 좋아하다가 집 날아가는 이유

최근 부동산 가격이 하락하자 급매 사기가 기승을 부리고 있다고 합니다. 여러분들이 급매를 대할 때 주의해야 할 점들을 말씀드리고자 하는데요. 먼저 급매란 매도자가 어떤 이유로 인해 일반적으로 거래되는 가격보다 더 저렴하게 물건을 내놓는 것을 말합니다.

급매로 매물을 내놓는 이유는 크게 3가지인데요

첫번째 이유는 물건상의 하자입니다 : 집에 누수가 있거나 벽에 금이 간 경우 등이 대표적이죠. 물건의 하자 정도에 따라 이를 감안해 가격을 내려 매도하려는 것입니다.

두번째 이유는 권리상 하자입니다 : 근저당 이외의 권리, 즉 압류나 가압류 등이 인수되는 경우죠. 긴급하게 자금이 필요해 매도를 하고자 하나 가압류 등기 등이 설정되어 있어 저렴하게 가격을 내놓는 경우입니다.

세번째 이유는 개인적 사정에 의해 학교 또는 회사를 옮기거나, 해외로 나가게 되어 급하게 매도를 해야 하는 상황입니다 : 경험상 집주인이 해외로 가야 해서 빠른 시간 내에 처분해야 하는 경우거나 이미 해외에 거주하면서 국내 주택을 매도해야 할 때 초급매로 나오는 경우도 있더군요.

어떤 물건이 급매로 나오면 우선 급매의 원인을 명확히 파악하고, 하자가 있을 경우 그 하자의 해결이 가능한지, 해결하는 데 비용은 얼마나 들어가는지, 매도자의 사정이 얼마나 급한지, 그 사정을 납득할 수 있는지 등을 확인 해야 합니다.

다만 이런 경우에는 리스크가 발생할 수 있으니 주의해야 하는데요.

첫번째는 가압류가 걸린 물건입니다

초보라면 가압류가 설정돼 있는 물건은 매수하지 않는 것이 현명합니다. 기본적으로 가압류를 풀 수 있는 경험이나 능력이 있어야 합니다. 가압류 금액과 근저당 금액을 합쳤을 때 매매가격보다 낮은 경우 급매로 접근이 가능하나 높은 경우에는 경매로 진행해서 낙찰 받는것이 안전합니다.

아무튼 하자를 해소할 수 있는 능력이 된다고 해도, 처리하는 순서가 중요합니다. 가압류 금액을 공탁하는 방법도 있지만 다음과 같은 방법으로 해결할 수도 있는데요.

기존 매매처럼 계약하고 잔금을 다음에 치르는 것이 아니라, 계약일에 근저당권자와 가압류권자 등 권리 당사자 한자리에 모여 소유권 이전 및 말소 등기 서류 등을 받고 동시에 잔금을 납부해야 합니다.

그렇지 않고 계약일에 잔금일까지 가압류 말소 조건으로 계약을 했는데 잔금 전까지 말소가 되지 않았을 경우 계약을 파기해도 계약금을 돌려 받기 현실적으로 쉽지 않을 수 있습니다.

실제로 계약금 배액 청구를 했지만 돌려 받지 못했고 경매까지 신청했지만 후순위로 밀려 계약 원금도 회수하지 못했던 사례가 있었습니다.

두번째는 최근 판례에서 나온 사례입니다

매매계약 및 잔금까지 등기부등본 상으로는 깨끗했던 물건이었습니다. 시간이 지나 자신이 집이 경매로 넘어가면서 문제가 발생했는데요.

그 내막을 살펴보니 전 소유자가 집을 사고 은행에 돈을 빌린 다음 근저당 설정을 했는데 은행 서류를 위조해 근저당 말소 등기 신청을 했고, 법원에 의해 말소된 상태에서 매매거래가 진행된 것이었죠.

우리 법원은 형식적 심사주의를 따르고 있어서 등기에 필요한 서류를 빠짐없이 주면 내용에 대해서는 문제삼지 않습니다.

뒤늦게 이 사실을 알게 된 은행에서는 근저당 말소 회복을 하게 되었고 원리금을 상환하지 않자 경매로 집을 넘기게 된 것입니다.

이 경우 제일 황당한 사람은 매수자죠. 권리관계상 아무 문제도 없는 집이라 대출을 받고 샀는데 갑자기 집이 경매로 넘어가게 되었으니까요. 억울해서 소송을 했는데, 결론은 매수자가 패소했습니다. 등기부에는 공신력이 없다는 이유 때문이었는데요.

이런 사례가 우리에게 닥치지 않는다는 보장이 있을까요? 앞으로 거래 전에 등기부등본 상에 근저당 말소가 확실한지 은행에 확인해 보는 절차가 추가되어야 할 것 같습니다.

그런데 현실적으로 그렇게까지 등기부등본 상의 하나하나를 따지는 것이 쉬운 일은 아니죠. 대신 근저당이 매수하기 얼마 전에 갑자기 말소됐다면 한번쯤 의심해 볼 필요는 있을 것 같습니다.

계약서 상에 등기부 관련 하자는 매도인이 책임진다는 특약을 넣거나, 권리 관련 하자 발생시 처리해 주는 보험에 가입할 수도 있겠지만, 가장 좋은 경우는 문제 자체가 발생하지 않는 것이니까요.

앞으로 급매는 점점 늘어날 것입니다. 매수할 때 가격이 싸다고 무조건 좋아하지만 마시고, 급매의 원인은 무엇인지, 급매 원인을 해결할 수 있는지, 사기의 가능성은 없는지 등을 면밀하게 살펴보시고 손실 가능성을 사전에 예방하면 좋겠습니다.

#북극성주