제 1 장 부동산 간접투자 시대의 개막
제 1 절 부동산 투자회사법
1. 부동산 투자 회사법의 개요
소액투자자에게 주식이나 채권을 발행해 모은 돈으로 투자하는 부동산투자회사(REIT's)제도가 2001년 7월 1일부터 시행되었다.
부동산투자회사제도란 주식이나 채권을 발행해서 다수의 투자자에게서 모은 자금을 부동산이나 부동산 관련 유가증권에 투자해 얻은 수익을 배당형식으로 되돌려 주는 부동산간접투자제도를 말한다. 그러나 당초 정부가 도입하기로 했던 미국식 부동산투자신탁(REIT's)과는 일정부분 거리가 있다.
부동산 뮤추얼펀드를 운용할 부동산투자회사는 신탁이나 조합이 아닌 상법상 주식회사로 자본금이 500억원 이상이어야 하며 회사설립 때 발행주식의 30%이상을 반드시 일반 공모해야 한다. 또한 대주주의 주식보유는 10% 이내로 제한되고, 주식은 회계연도 종료 시까지 300명 이상이 분산 소유해야 하며 회사설립 2년 안에 발행주식을 증권거래소에 상장하여야 하며. 자산 중 90% 이상을 부동산과 부동산 유가증권으로 운용해야하고 단기거래를 막기 위해 3년 안에 보유부동산 처분이 금지된다.
부동산투자회사 설립을 위한 현물출자는 한국토지공사, 한국자산관리공사, 예금보험공사가 확보한 금융기관의 부실자산이나 기업구조조정 및 자구계획용 부동산으로 제한했다. 여기에 대통령령이 정하는 부동산으로 추가 현재 영업중인 한국부동산신탁, 대한부동산신탁(KORET) 등의 부동산 신탁회사가 현물로 출자 참여 할 수 있는 길을 열어놓았다.
동일인 주식소유한도 10%를 초과해서 가지더라도 의결권은 소유한도 범위(10%) 내로 제한했고 초과분은 6개월 안에 처분해야 한다. 또 부동산투자회사는 자회사가 아닌 다른 회사 주식에는 10%, 동일회사 및 특별관계자가 발행한 유가증권에는 총 자산의 5%를 초과한 투자를 못하도록 했다. 단, 공공기관, 연금기관의 투자에 대해선 이 한도를 적용하지 않는다.
부동산투자회사는 부동산투자 자문업이나 시설관리 업무를 유지하기 위해 자회사를 둘 수 있으며, 자회사는 출자지분이나 발행주식의 50%이상을 소유해야 하고 자회사는 모회사 주식소유가 금지된다. 합병, 인수로 어쩔 수 없이 소유하더라도 6개월 안에 처분해야 한다. 또 부동산투자회사가 나대지를 취득하게 되면 반드시 개발사업을 시행한 후 처분해야 한다.
외국부동산에는 총 자산의 30%까지 투자가 가능하나 설립 2년이 안된 회사는 10%이상 투자할 수 없다. 이 밖에 부동산투자회사는 자체 부동산 개발사업의 시공자가 될 수 없고 발행 주식을 상장이나 등록하기 전까지는 부동산개발사업을 할 수 없다. 투자 규모도 자기자본의 50% 이내로 제한된다. 건교부장관의 인가를 받지 않고 부동산 투자회사 또는 유사 명칭을 사용, 주식을 공모하면 5년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금을 물게 된다.
2. 부동산투자회사법 제정 목적
건교부가 입법 예고한 "부동산투자회사법"은 소액 투자자의 부동산 투자 기회를 넓히고 투명성을 높여 낙후된 국내 부동산 시장을 선진화하는데 초점이 맞춰져 있고 동시에 시중 여유자금을 부동산 시장으로 끌어들여 부동산 매물을 많이 갖고 있는 기업이나 금융기관들의 구조조정을 촉진하는데 도움을 준다는 포석도 깔려 있다. 또한 부동산투자회사법의 제도는 단순히 구조조정을 위한 목적뿐만 아니라 소액 투자자에게도 부동산 투자기회를 부여하고 부동산 시장의 투명성과 효율성을 제고시키기 위한 목적에서도 추진되어진 것이다. 다만 부동산 투자회사제도가 도입 시행된 뒤 부동산 가격을 상승시킬 수 있다는 우려와 유사 부동산 펀드의 난립으로 투자자에 대한 피해와 혼란을 가중시킬 수 있다는 우려 때문에 정부에도 도입을 신중하게 검토하였었고 1999년 법안 제정 단계까지 갔었으나 추진이 연기되었었다.
3. 부동산투자회사법의 주요내용
부동산투자회사란 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산이나 부동산 관련 유가증권에 투자해 얻은 수익을 배당형식으로 되돌려 주는 일종의 부동산 간접투자제도다.
부동산투자회사는 상법상 주식회사로 설립되며 주식이 상장되면 증권거래법이 적용된다. 건교부는 부동산투자회사가 초기 자금 500억원 이상의 자본금으로 건교부 장관의 인가를 받아 설립해야 하며 2년 내 증시 상장 요건을 갖추도록 해 투자의 안정성과 유동성을 높이도록 했다.
또 부동산투자회사가 정해진 요건을 갖추게 되면 곧바로 거래소시장이나 코스닥시장에 상장 및 등록토록 의무화했다.
상장 및 등록규정은 법안제정 후 별도로 마련된다.
특히 주식 분산을 위해 특수 관계인을 포함한 1인당 소유한도를 총 주식의 10%이내로 제한하였고 회계연도 종료일 현재 300인 이상이 분산 소유하고 있어야 한다. 다만 이는 설립 후 2년이 지날 때까지는 적용을 미룰 수 있다.
설립연도에는 총수익의 90%를 투자자들에게 배당하여야 하며 자산구성요건도 엄격히 제한되어 총 자산의 90%이상을 부동산이나 부동산 관련 유가증권 (MBS 또는 ABS)에 투자해야 한다. 보유 부동산을 5년 안에 처분하지 못하고 외부 차입금도 총 자산의 30%를 넘지 않아야 한다.
3. 부동산투자회사(REIT's)의 개념
부동산투자회사(REIT's)란 부동산 투자를 전문으로 하는 일종의 부동산 뮤추얼펀드라고 보면 된다. 즉, 다수의 투자자들로부터 금전을 위탁받아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자하고 그 부동산으로부터 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 회사(corporation) 또는 투자신탁(business trust)라고 할 수 있다. 따라서 리츠는 대표적인 부동산 간접상품으로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 소유지분이나 저당담보부증권에 투자 또는 부동산 관련 대출 등으로 운용하여 얻을 수익을 투자자에게 되돌려주는 폐쇄형 뮤추얼펀드의 일종이다.
자산유동화증권(ABS)나 주택저당채권(MBS)이 채권형으로 고정이자를 수취하되 자산가치 상승에 따른 이익을 수취할 수 없다는 단점이 있는 반면 리츠는 지분형 투자상품으로 주식을 통한 배당과 주가상승이익을 동시에 추구할 수 있다는 점이 다르다. 그리고 투자자가 금전을 위탁하는 점에서도 부동산투자신탁과도 엄연한 차이점이 있다.
4. 부동산투자회사(REIT's)의 도입배경
IMF를 기점으로 기업과 금융이 부실해지면서 발생한 담보부동산의 처분이 거의 이루어지지 않아 기업이나 금융기관의 부도로 손실이 나면서 투자자금을 자본시장에 있는 다수의 소액투자자로부터 공모하는 수단인 REIT's 도입의 필요성이 강하게 제기되어졌다. 부동산 증권화의 대표적인 제도인 자산담보부증권(REIT's)과 주택저당채권(MBS) 제도는 부실자산 처리나 주택융자금의 회전에는 도움을 주지만 막상 투자가능 부동산에 대한 체계적인 투자와 관리는 거의 무관한 상태였다.
따라서 정부는 부동산 지분의 소액화를 통하여 소액투자가에게도 부동산 투자 기회를 부여해주어 부동산 가격 상승시 일부 부유층만 시세차익을 얻는 폐단을 개성 가능토록 하였다. 즉, 투자단위가 큰 부동산을 소액 지분 단위로 분할 매각하여 소액 투자가에게도 부동산에 투자할 수 있는 기회를 가지게 하려는데 그 목적이 있었다. 그리고 이런 제도는 부동산 시장에 입장하려는 실수요자도 인플레이션 위험 혜지 수단으로도 활용이 가증하게 되었다.
또 하나의 목적으로는 리츠(REIT's)를 이용해 금융위기 해소나 구조조정을 앞당기기 위한 대책으로 활용하려는 데 있다. 리츠(REIT's)는 부동산 지분을 소액 단위로 증권화하고 이를 주식시장에 상장한 뒤 유통시켜 자금의 유동성을 제고시키는 것이 가능해 금융위기나 구조조정시 기업과 금융기관이 보유한 부실채권이나 부동산을 증권화하여 매각을 용이하게 하여 금융위기를 조기에 해소할 수 있다는 것이 도입배경이다.
리츠(REIT's)는 원래 19세기말 미국에서 부동산전문투자회사가 등장한 것이 원초적인 시작인데 미국의 광활한 대지인 동부와 서부를 원활하게 연결시켜 줄 수 있는 철도사업자금 모금이 시초라고 할 수 있다. 이후 1960년대 초반 부동산투자회사(REIT's) 제도가 법적요건을 갖춘 실체화로 등장하였으나 포괄적인 의미에서 부동산에 투자하는 펀드의 등장은 1880년대의 메사츄세츠 비즈니스 신탁(Massachusetts Business Trust)로 들 수 있다. 따라서 리츠(REIT's)가 제도화된 것은 1960년 미 의회의 Internal Revenue Code 개정 이후부터다.
1960년 미 의회에서 리츠(REIT's)를 제도화한 주 목적 중 하나가 소액 투자 기회를 부여하기 위한 것이었고 리츠(REIT's)가 당시 부동산 투자수단인 Syndicate Partnership(신디케이드 파트너쉽)이나 Limited Partnership(기업 파트너)보다 소액화 및 유동성 면에서 소액 투자자의 접근이 용이하다는데 착안된 것이었다.
이후 미국의 리츠(REIT's)제도 영향받아 유럽, 호주, 일본 등에서도 넓은 의미의 리츠(REIT's)롤 분류할 수 있는 상장부동산펀드가 운영되어졌는데 리츠(REIT's)를 도입 성장하게 된 배경은 국가와 시대의 상황에 따라 조금씩 다르다.
미국
미국은 미국 리츠제도에서 별도 설명함
영국의
PF'S
(Property Funds)
∙ UNIT TRUST의 일종으로 인가된 기금의 하나로 부동산 및 관련 자산을 투자대상으로 한다.
독일의
Open Equipty
Fund
∙ 자본투자회사가 가지고 있는 증권판매에 의해 조달된 자금으로 부동산에 투자하는 펀드
∙ 자본 투자회사는 비과세
∙ 운용물건은 자유. 단, 10년 이상의 투자
프랑스의
S.C.P.I
∙ S.C.P.I가 자본의 소액지분을 판매하여 조달한 자금으로 부동산에 투자하는 사업
∙ 투자가는 개인
∙ 투자가간이 33년을 넘어야 부동산 매각이익 과세 면세
∙ S.C.P.I는 비과세
주요국의 리츠(REIT's) 부동산 펀드 현황
호주의
LPT
∙ 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 부동산에 투자하는 신탁증권
∙ LPT는 주주들에게 주식을 발행하여 자금을 모집
∙ LPT는 한시적 신탁조직으로 LPT 지분은 주식시장에 상장된 뒤 자유롭게 거래 가능
∙ LPT는 미국의 리츠와 마찬가지로 일정한 요건이 충족하면 이중과세 면제혜택이 주어짐.
일본의
SPC
(J-REIT's)
∙ 부동산 투자의 소액화 차원에서 도입된 증권화 상품임
∙ SPC법에 의할 경우 불량채권의 담보 부동산뿐 아니라 일반적인 우량 부동산에 대해서도 증권화 가능
∙ 금융기관 이외에 일반 사업법인도 활용가능
∙ 유동화 대상자산(특정자산)에는 부동산뿐만 아니라 지명금전채권 및 신탁수익권도 포함됨
5. 부동산 투자회사(REIT's)의 도입 영향
가. 리츠(REIT's)의 도입이 부동산 가격에 미치는 영향
리츠(REIT's)제도 도입에 있어서 가장 논란이 되는 부분이 리츠가 부동산 가격을 상승시켜 부동산 투기로 이어지지는 않을까 하는 우려였다. 따라서 리츠(REIT's)가 도입될 경우 부동산 가격이 상승할 것인지 여부 및 부동산 가격 변동폭이 확대될 것인지 여부를 심사숙고한 끝에 미국의 리츠(REIT's)운영 사례에 따라 리츠 산업의 활성화가 부동산 가격 상승에 직접적인 영향을 미치지 않는 것으로 분석했다.
특히 미국 리츠(REIT's)의 경우에 있어서 리츠(REIT's)가 붐을 이룬 1980년대나 1990년 중반 이후의 경우, 리츠(REIT's)의 활성화가 지가 상승으로 이어지지 않았다는데 국내에 리츠가 도입되어 진다해도 부동산 가격이 급상승하게 된다고 보지를 않는데 크게 영향을 미쳤다.
하지만 리츠(REIT's) 도입 초기엔 리츠(REIT's) 간의 우량 부동산 확보 경쟁 과정에서 일부 부동산 가격의 상승 가능과 매입 가능한 우량 부동산 물건이 한정된 상황에서 자산 공급에 비해 투자자금이 더 많이 몰릴 경우엔 리츠(REIT's) 간에 부동산 매입 경쟁이 불가피해 단기적으로는 리츠(REIT's)의 도입이 일부 상업용 부동산 가격을 상승시킬 요인이 발생할 가능성이 높다.
또한 개발형 리츠(REIT's)가 속속 설립되어 대형 부동산 건설 프로젝트에 나설 경우에도 대상 부동산 가격 상승도 예상되어 진다. 그리고 IMF 경제환란 이후 유효수요 부족으로 발생한 자산 디플레이션이 회복되는 과정에서 리츠(REIT's)가 부동산 수요를 자극하여 부동산 가격이 기술적으로 반등할 가능성과 함께 일부 우량한 상업용 부동산을 중심으로 차별적 발생할 수도 있다. 그러나 리츠(REIT's)는 투자자에게 제시한 투자 수익률을 임대 수익을 통해 확보해야 하기 때문에 부동산 가격이 일정 수준 이상으로 상승할 경우는 매입을 포기할 수밖에 없다는 것이다. 만약 리츠가 무리하게 부동산을 고가로 매입할 경우는 고가로 매입한 부동산에 대하여 투자 수익률울 확보하기 위해서는 임대료를 상향시켜야 하는데 이에는 한계가 있어 고가로 부동산을 매입할 수가 없다는 것이다. 그렇기 때문에 상당 수 리츠(REIT's)는 보동산 지분 매입을 포기하고 MBS(주택저당증권)이나 ABS(자산유동화증권) 등 부동산 관련 채권으로 포트폴리오를 구성하게 될 것으로 보여진다. 따라서 임대료 상향 조정이 가능한 일부 우량한 상업용 부동산에 국한하여 가격상승이 이루어질 것으로 예상된다.
나. 장기적으로는 부동산 가격의 안정화가 예상된다.
리츠(REIT's)의 자산 운용이 부동산을 매입하여 임차인과 장기적인 임대계약을 맺고 이를 통하여 발생하는 임대 수익을 투자자에게 배당하는 전형적인 형태로 정착될 경우는 장기적으로 부동산의 가격은 안정하게 된다. 다시 말해, 수익성이 뒷받침되지 않는 한 단순 추세 상승은 없다고 할 수 있다. 이에 따라 리츠(REIT's)의 도입으로 부동산 가격 안정화가 예상되는 근거는 다음과 같은 점을 들 수 있는데,
첫째, 부동산 지분의 소액화와 성장을 통한 환금성 증대로 매물 부동산이 쉽게 시장에서 청산될 수 있어 부동산 가격이 크게 상승되지 않는 균형시장 가격에 근접한 수준에서 유지된다.
둘째, 리츠(REIT's)가 보유한 부동산 가치평가 방식이 수익환원법에 의한 부동산가격의 적정성 여부가 즉각적으로 확인이 가능해 부동산 가격에 포함된 거품을 판단할 수 있다는 것이다. 따라서 수익성이 뒷받침되지 않은 단순 추세 상승은 제한되어 진다.
셋째, 리츠(REIT's)는 안정적 수입 유지를 위해 보유 부동산의 주 임차인과 장기 임대계약을 맺는 방법 등, 장기 임대 시장의 발달로 임대료가 안정될 경우 부동산 가격 평가가 수익환원법으로 정착되면서 부동산 가격이 안정화로 돌아섬과 동시에 기업도 구태여 오피스를 보유할 유인이 떨어지기 때문에 부동산 가격 안정화에 기여한다.
넷째, 리츠(REIT's)가 보유한 부동산은 증권화를 통하여 가격 형성 메커니즘이 자본시장과 연계되기 때문에 추세 상승에 의한 급등락은 방지가 가능하다.
다섯째, 리츠(REIT's) 보유 부동산에 대해 장기보유를 강제하는 제도가 마련될 경우, 리츠(REIT's)는 단기적 시세 차익에 의존한 자산 운영을 할 수 없기 때문에 지가가 현재화되는 것을 상당 부분 제어할 수 있다는 것이다.
따라서 리츠(REIT's)는 정기적인 현금흐름이 있는 부동산을 주로 매입하고 그 부동산에서 발생하는 수익을 대부분 투자자에게 배당하기 때문에 투자수익이 매우 안정적인 반면에 발생수익을 모두 투자자에게 배당하기 때문에 내부유보를 통한 성장 가능성이 적어 일반 회사 주식보다는 고수익을 올리기가 어렵다는 단점이 있다. 그렇기 때문에 일반적으로 주식보다는 저위험․저수익 금융 상품이고 채권보다는 고위험․고수익 금융 상품이라 할 수 있다.
다. 리츠(REIT's), 자본시장에서 틈새시장으로 성장할 가능성이 높다.
외국의 리츠(REIT's) 자산운용 수익률을 보면 자본시장의 수익률과 밀접한 관련이 있다는 것을 여러곳에서 발견할 수 있다. 리츠(REIT's) 수익률의 근거는 기본적으로 보유 부동산의 수익률에 의존하기도 하지만 리츠(REIT's)가 금융 상품화되면서 미세 조정된 수익률의 흐름은 자본시장의 여건 변화에 밀접한 영향을 맺고 있음을 볼 수 잇는데 리츠(REIT's)는 자본 시장에서 주식과 채권의 중간 형태를 선호하는 투자자에게 어필하는 틈새시장으로 성장하는 새로운 금융 상품화가 가능하다.
따라서 리츠 지분 보유에 따른 자본 이득의 획득 가능성을 가지면서 안정적인 배당 수입을 원하는 투자자에게 적합한 투자상품으로 자리잡을 수 있다. 이런 내용을 종합하면 리츠(REIT's)는 부동산을 증권화한 상품으로써 주식시장에서 상장되는 과정을 통하여 가격 및 수익률 형성 메커니즘이 금융시장의 영향을 상당부분 받게 된다.
라. 리츠(REIT's) 도입의 필요성
IMF 경제환란이후 국내 부동산 및 금융시장의 여건을 종합적으로 검토해 볼 때 리츠(REIT's) 제도는 도입해야 한다는 소리가 높아져 갔다. 당면한 구조 조정의 조기 매듭과 금융위기를 대비한 구조제도 마련, 소액 투자자의 투자기회 보장 등의 차원에서 도입이 필요하게 됐다.
문제는 리츠제도의 도입 후 발생할지 모를 부동산 시장의 혼란과 이에 따른 금융시장의 붕괴를 우려했다. 그러나 부동산 시장의 투명성과 효율성 제고를 위한 촉매제로 활용이 가능할 뿐 아니라 발생 가능한 부작용을 최소화하는 방향으로라도 리츠(REIT's) 제도의 도입이 설득력을 갖게 되어졌다.
리츠(REIT's) 제도는 자산관리공사, 예금보호공사, 금융기관 등에서 보유한 부실채권 및 부동산을 매입할 수 있는 부동산 전문 투자 펀드로 활용할 수 있다는 것이다. 더구나 자산관리공사 부실채권의 경우 주로 외국인 투자자를 대상으로 매각되고 있는데 리츠(REIT's)가 도입될 경우 리츠(REIT's)에 투자한 국내 투자가들에게도 투자기회가 확대 가능하다는 점이다. 또한 기업과 보험회사 등이 자산 구조조정 차원에서 매각하는 부동산에 투자하는 펀드로도 역할이 가능하다는 것과 기업 보유 부동산의 경우 오피스 등 양질의 부동산이 다수 포함될 수 있기 때문에 리츠(REIT's)가 매입할 수 있다.
IMF 경제환란으로 인한 외환위기 직후 구조조정이 지연되고 자산디플레이션이 심화된 것은 기업과 금융기관이 보유한 부동산을 매입할 만한 투자자가 없어 외국의 부동산 컨설팅회사나 리츠(REIT's)에 무더기로 국내 부동산이 시가의 4분의 1 수준으로 팔려나갔던 것이 국부유출이라는 반발로 인한 충격은 리츠(REIT's)제도의 도입을 더욱 더 강하게 요구해 왔다.
리츠(REIT's) 제도를 사전에 도입하면 제 2의 외환위기나 금융위기가 재연될 경우 이를 조기에 수습하는데 즉각적으로 활용이 가능하게 되고 금융기관과 기업은 리츠(REIT's)를 통하여 보유한 부실채권과 부동산을 조기에 매각할 수 있어 구조조정을 앞당길 수 있다는 매력이 있다. 리츠(REIT's)의 입장에서도 구조조정 과정에서 부동산을 저가에 매입할 수 있어 투자자인 소액 투자자에게 높은 투자 수익을 배당할 수 있다는 점과 미국, 호주, 일본의 사례에서도 리츠(REIT's)를 금융위기의 조기수습과 구조조정에 활용했다는 점을 들어 리츠제도의 도입은 세계적은 추세로 보아 필요불가결하게 느껴지게 되었다.
리츠(REIT's)제도의 시행은 곧 서민에게도 부동산 투자기회를 보장해 줄 수 있는 것으로써 소액 투자자들도 고액의 부동산 투자에 참여할 수 있는 길이 열려 부동산 투자 수익의 과실이 골고루 분배가 가능해 서민경제에 안정화를 가져준다고 볼 수 있다.
또한 리츠(REIT's)를 통하여 장기 임대주택 시장이 활성화 될 경우는 서민의 주거 안정에도 기여하게 되는 이점이 있다는 점이다. 즉, 주택 구매시장에 접근하지 못하는 서민층을 위한 장기 주택임대사업이 활성화됨으로 인하여 서민의 주거생활이 안정되는데 기여할 수 있다. 다시 말해 월세 위주의 장기 임대사업은 전세제도가 안고 있는 폐단을 상당부분 해결할 수 있어 상대적으로도 안정된 주거 생활이 보장되어져 서민들에게 주택구매를 하지 않고도 주거생활이 안정될 경우 서민의 주거비용 절감효과를 유지할 수 있다. 그렇기 때문에 리츠의 도입은 제 2의 금융위기를 대비한 구조조정 수단의 확보차원과 구조조정을 위한 부동산 투자펀드의 활용 가능성 그리고 서민경제 안정화 수단으로 꼭 필요하다고 하는 것이다.
마. 리츠(REIT's)도입의 경제적 효과
리츠 도입으로 부동산 시장에 미칠 경제적 효과는 초기에 약 1조 5000억원에 달하고 5년 정도가 경과하면 대략 30조원에 이를 것으로 잠정적인 예상이 된다. 또한 3000여명에 이르는 고용창출도 가능한 것으로 나타났다.
이런 예상의 기준은 초기 리츠시장 자산규모는 5조원 안팎이며 기업공개와 증자, 부동산 운용, 빌딩 임대관리 등 각종 파생산업이 활기를 띨 것으로 나타났다. 따라서 이들 산업에서 발생하는 부가가치 추산액은 대략 1조 1500억원으로 투자자에게 돌아갈 초년도 배당수익만 3500억여원으로 전망됐다. 그리고 증권사는 리츠회사의 기업공개와 증자 과정에서 900억원 정도 추가 수입을 거둘 것으로 기대되며 리츠회사가 지불할 중개수수료와 임대수수료도 만만치 않은 것으로 보요진다.
리츠(REIT's)제도가 시행되면 초기 리츠회사가 조달할 수 있는 자본은 대략 3조원 안팎으로 이 때 통산 자본조달 비용으로 3% 안팎에 드는 점을 감안하면 900억원 정도 신규 시장이 형성된다는 분석이다.
리츠회사가 지불할 부동산 중개수수료와 빌딩 임대수수료도 각각 500억원과 200억원에 이를 전망이다. 그만큼 부동산 중개시장도 짭짭한 “리츠효과”를 누릴 것으로 보인다. 감정평가업계도 리츠회사 자산평가 업무를 통해 매년 30억원대 수수료 수입을 얻을 것으로 예상되는 것은 물론이고 자기 자본의 30%정도를 개발사업에 투자한다면 일감 부족에 시달리는 건설업계도 상당한 수혜를 입을 것으로 보여 리츠제도 도입의 경제적 효과는 큰 것으로 나타났다.
6. 부동산투자회사(REIT's)의 정책
가. 자금의 조달과 운용
리츠(REIT's)는 지분투자가 모집을 통한 자기자본 조달이 일반적이다. 그리고 레버리지 효과를 누리기 위해 채권발행 등의 부채 조달수단도 활용할 수 있다. 지분 자금은 기업공개와 유상증자를 통하여 조달하며 이 주식들은 대부분 증권거래소에 상장되어 거래를 할 수 있다.
리츠(REIT's)의 최초 펀드 모집 시는 기업공개를 통하여 하고 이후 투자자금을 확대하기 위해서는 유상증자를 통하여 자금을 조달하는 방법이 있다. 따라서 리츠(REIT's)가 대형화되어가면 기업공개보다는 유상증자를 통하여 자금을 조달하는 방향으로 선택할 확률이 높다.
그리고 장기로 자금을 운영하는 리츠(REIT's)의 특성상 장기 자금조달 수단인 무담보회사채와 MBS(주택유동화증권) 등이 주류를 이를 것으로 보여진다. 따라서 부채자금은 회사채, MBS, CP 발행, 은행 차입 등을 통하여 조달할 수 있다.
나. 자금의 운용
부동산에 대한 직접투자를 통한 수익은 임대수익과 자본이득으로 구성되어지는데 직접투자 이외에도 다른 리츠(REIT's)에 투자하거나 MBS(주택유동화증권)매입이나 부동산 대출 등에 자금을 운용하는 경우도 있을 수 있다. 그러나 정기적인 현금흐름을 투자자에게 제공해야 하는 리츠(REIT's)의 성격상 안정적인 임대수익이 발생하는 부동산에 투자하는 것이 일반적이다. 따라서 리츠(REIT's)는 매입하여 보유한 부동산을 지속적으로 소유․관리해 임대수익을 얻는 것이 보다 안정적이라고 볼 수 있다.
임대수익(Rent)을 수취할 수 있는 상품으로는 오피스(상업용 건물), 임대 쇼핑센터, 임대 아파트, 창고 등이 있다.
이 외에 개발이익을 주목적으로 하는 개발 리츠(REIT's)도 일부 있을 수 있다. 개발 리츠(REIT's)는 부동산을 취득․개발한 이후 보유 부동산의 매각을 통해 발생한 자본이득을 수취하여 투자자에게 배분하는 것을 말한다.
부동산의 취득과 개발로 자본이득을 얻는 방법으론 개발 이후 분양 매각하는 경우와 일정 기간 임대 후 매각하는 경우가 가능하다. 리츠(REIT's)는 적극적인 상업적 거래를 할 수 없기 때문에 대부분의 운용수익을 부동산 임대수익을 통해 수취해야 한다는 제한적인 경영이 있어 리츠(REIT's)로서는 보통 주임차인(anchor tenant)과 장기 임대계약을 맺어 리츠(REIT's) 현금흐름의 안정성을 추구하는 정책을 펴게 될 것으로 보여지면 임차인의 경우는 장기 임대계약을 통해 사업의 안정을 기한다는 장점이 있어 리츠나 임차인 모두 장기 임대계약을 선호할 것으로 보여진다.
다. 리츠(REIT's)의 특징
리츠(REIT's)는 상장을 통한 환금성의 확보와 현금흐름의 중시 등의 특성을 보유한 제도이다. 따라서 리츠(REIT's)의 특징과 역할을 보면
첫째 ; 소액투자자들을 위한 투자지분을 소액 단위로 분할하여 증권화한 상품이다. 즉 소액투자자들에게 부동산 투자의 기회를 제공하여 소액 투자가들도 부동산 경기 상승 시에 발생하는 자본이득을 향유 가능토록 한다는 것이다. 따라서 소액투자자들이 리츠에 참여할 수 있도록 부동산 지분을 소액 단위로 분할하여 증권화하고 자본시장을 통하여 다수의 투자자들과 연결하게 함은 물론이고 현금이 필요할 때는 언제든지 증권거래소에서 매도할 수 있어 환금성도 있게 한 것이다.
둘째 ; 기업 공개(IPO)를 통한 부동산 지분의 환금성 확보 유동성이 떨어지는 부동산을 소액 단위로 증권화하고 이를 상장하여 유동성이 높은 투자 수단으로 변환될 수 있다.
셋째 ; 투자 수익의 원천은 자산 운용을 통해 발생하는 현금흐름에 의존하지만 리츠(REIT's)의 투자자는 기본적으로 투자 수익을 보유, 자산의 운용을 통해 발생하는 수익으로 분배받게 되고 수익의 배당 기준은 FFO(Fund From Operation)를 기준으로 하는 만큼 감가상각이 감안된 회계적인 수익보다 현금흐름이 중요하다.
넷째 ; 자산 운영을 전문 자산운용회사가 관리함으로써 자산운영의 효율성을 높일 뿐 아니라 투명성도 강화된다는 것이다.
다섯째 ; 리츠는 발생수익을 투자자에게 모두 배당하기 때문에 내부유보를 통한 성장은 제약되지만 성장보다는 배당의 안정성을 중시한다는 특징이 있다.
7. 리츠(REIT's)의 기본구조
리츠(REIT's)는 부동산을 증권화한 상품으로서 리츠(REIT's)를 중심으로 부동산 시장과 자본시장의 이해 당사자들이 상호연결된 구조를 가지고 있다.
즉, 부동산시장에서 가격이 형성되고 거래되는 부동산이 자본시장의 투자자들과 리츠(REIT's)회사를 매개체로 연계되어 부동산시장과 자본시장에서 이해당사자들이 리츠(REIT's)를 통하여 새로운 틈새산업시장을 일으키게 되는 구조다.
다시 말해 자금 모집책은 리츠(REIT's)회사를 설립한 뒤 투자자금을 모집하고 모금된 자금을 이용하여(자본시장에서 각종 유가증권을 발행하여 투자자를 모집) 부동산을 매입하거나 부동산 관련 유가증권 등에 투자하는 과정에서 필연적으로 탄생하게되는 매입 부동산의 관리와 개발, 처분하는 기능을 가진 부동산 운용회사, 리츠(REIT's)가 발행하는 주식과 회사채에 대한 신용을 평가하는 신용평가회사, 리츠(REIT's)를 대신하여 리츠(REIT's)의 기업공개(IPO:Initial Publlic Offering)와 유상증자를 담당하는 주간사(증권회사), 투자자와 리츠(REIT's의 자산운용회사에 각종 투자정보 및 부동산 관련 정보를 제공해 주는 부동산정보회사, 리츠(REIT's)가 발행하는 주식의 모집, 판매를 대행하는 판매회사와 유가증권을 보관하는 유가증권보관회사 등이 모두 리츠(REIT's)와 관련된 사업의 일반구조라고 할 수 있다.
8. 부동산투자회사법의 주요 내용
발 효 일
2001년 7월 1일
설립
발 기 인
∙ 3명 이상, 자본금의 10% 이상
자 본 금
∙ 500억원 이상, 자본금의 30% 이상은 일반인 공모
주식소유주
(1인당주식한도)
∙ 동일인(특별관계자 포함) 한도 10% 이내
※ 단, 공공기금, 군인공제회, 대한교원공제회, 건설공제
조합, 전문건설공제조합, 신용협동조합중앙회 등은
초과소유 인정
설립
주식소유주
(1인당주식한도)
∙ 현물 출자자와 주식공모 때 남은 잔량 인수 발기인
(2년 이내만 인정)
∙ 회계연도 종료일까지 주주수 300명 이상 (설립 후 2년
경과 전까지 적용 안함)
∙ 설립 후 2년 이내 상장
투 자 구 조
∙ 총 자산 70% 이상 부동산에 투자
∙ 총 자산의 90% 이상 부동산 + 부동산 관련 유가 증권
및 현금
∙ 의결권 있는 주식 - 10% 미만 ; 동일한 발행자의 증권
- 5% 미만 투자
∙ 주택저당채권 담보부 채권 및 주택저당 증권, 투자부동산
개발 회사 - 5% 초과 투자 허용
∙ 개발투자사업은 상장 후 자기자본의 30%까지 허용
동일 사업에 10% 이상 투자 금지
∙ 외국 소재 부동산에는 총 자산의 30%까지 투자 허용,
다만, 설립 후 2년이 지나지 않은 리츠는 총자산의 10%
이내로 한정
∙ 취득 부동산 5년 이내 되팔 수 없음
자 산 운 용
전 문 가
∙ 자체관리 - 부동산전문인력 3명 확보 의무화
∙ 위탁관리 - 전문투자회사에 위탁시 부동산전문인력 확보
불필요
전 문 투 자
자 문 회 사
∙ 위탁투자관리전문 - 자본금 10억원이상, 전문인력 3명
이상 확보
∙ 일반투자관리전문 - 자본금 50억원이상, 전문인력 5명
이상 확보
투 자 처 분
∙ 일반부동산 - 최소 2년 이상 보유 의무화
∙ 개량사업부동산, 리츠 합병 또는 해산시 - 부동산 처분
자유화
자산
운영
및
투자
구조
외 부 차 입
∙ 원칙적으로 금지
∙ 단, 담보채권 설정된 부동산 취득시, 국민 주택기금 등
동 기금은 예외 인정
자 산 보 관
∙ 부동산 - 부동산신탁회사, 대한주택공사, 한국토지공사
한국자산관리공사
∙ 현금과 유가증권 - 신탁회사, 신탁업을 경영하는 금융
회사
결산
투자 보고서
∙ 매분기 및 결산기에 작성
∙ 내용 - 회사개황, 자산구성현황 및 변경 내역, 총수익금
및 수입구조 수입, 경비지출현황, 보유 부동산 별 현황,
가격임대료, 유가증권, 소유현황, 부동산개발사업에 관한
사항, 주주구성
수 입 배 당
∙ 시행 첫해에 벌어들인 수익의 90%를 투자자에게 의무적
으로 배당해야 됨
9. 부동산투자회사법의 비교분석
부동산투자신탁은 고객이 부동산을 금융기관에 맡기는 부동산신탁과는 달리 은행이 고객 재산으로 펀드를 만들어 프로젝트 파이낸싱 방식으로 부동산에 집중 투자하는 간접상품을 말한다.
보통 부동산투자신탁의 수익률 가능치는 12%~18%로 예상하고 있다. 그러나 리츠(REIT's)가 인기상품으로 뿌리를 내리기 위해선 보완해야 할 과제가 많이 있다.
가. 세제혜택
부동산투자회사가 투자하는 대상은 부동산인데 가장 시급한 것이 세금감면 문제다. 그런데 현행 지방세법에는 부동산 취득과 등록에만 세금 5.6%를 납부하도록 되어있다. 리츠(REIT's)를 이용해 부동산을 구입하면 50%의 감면혜택이 있다. 그러나 부동산 자산운용에 있어 2.8%(50% 감면)라는 등록세와 취득세를 납부하는 제도에 획기적인 대책이 없는 상태라면 매입가의 2.8%는 엄청난 리스크(부담)를 안고 있기 때문에 그만큼 수익률이 떨어지는 문제점이 있다. 게다가 리츠회사가 낸 이익에 대해 물리는 법인세까지 낸다면 투자 수익률이 1% 가량 떨어져 은행의 금융상품과 경쟁력이 떨어진다.
따라서 리츠(REIT's)제도의 성공을 위해선(부동산간접투자를 확대하기 위해서라면) 세제 혜택이 필수적으로 선행되어야 한다.
리츠(REIT's)가 발달되어 있는 미국과 호주 등에서는 사회적 합의를 통해 각종세금 감면장치를 마련해 두었다. 특히 미국은 업리트(UPREIT : Unbrella Partnership REIT)라는 별도 사업형태까지 주고 있다.
우리 나라의 금융기관에서는 REIT's의 자산운용 수익률을 5~8%까지 보고 있는 상태인데 이런 상태에서 세금까지 감안한다면 연간 수익률이 12.5%~15.5%까지 올린다 하더라도 리츠에 대한 투자 매력은 사라지게 된다고 할 수 있다.
나. 개발사업제한
2001년 7월 1일부터 시행된 부동산투자회사법에서는 한 개발사업에 투자 가능한 규모를 자기자본 대비 10%미만으로 한정했는데 최소 자기자본규모가 500억원이므로 한 프로젝트에 50억원 가량 투입할 수 있다는 계산이 된다. 자본금 규모를 늘릴 수는 있지만 요즘과 같은 자본시장에서 500억원 이상 끌어 모은다는 것은 사실상 어려운 상태고 설사 500억원을 끌어 모은다하더라도 겨우 50억원을 투자해 개발사업을 할 수 있을지가 의문시된다고 볼 수 있다.
다. 기대효과
부동산 투자회사 제도가 시행되면 초기엔 침체되어 있는 부동산 시장이 활성화될 것으로 보인다.
소액투자자들도 부동산 투자가 가능해 시중자금의 부동산 유입이 확대되고 덩치 큰 부동산의 매각이 쉬워져 기업들의 구조조정이나 자금 확보에도 도움이 될 전망이 가능하다.
이에 따라 부동산시장은 물론 자본시장 전반에도 긍정적인 효과가 미칠 뿐 아니라 ▸부동산감정기관 ▸부동산투자자문회사 ▸부동산개발회사 ▸부동산관리회사 ▸회계법인 등 각종 부동산 관련 서비스회사도 생겨나는 연쇄 파급효과가 예상된다.
부동산 투자신탁기법의 자산운용이라는 새로운 투자패턴의 도입으로 국내 부동산 시장이 진일보하는 계기가 마련될 것이라는 점도 주목할만하다.
부동산 소유와 이용개념의 분리로 단순히 시세차익을 노리고 부동산을 사들이는 대신 운용수익을 따져서 투자하는 패턴이 정착될 계기가 마련될 수 있다고 볼 수 있다.
라. 문제점
분명하게 시행초기엔 적지 않은 부작용이 발생할 것으로 우려되고 있다.
부동산투자전문인력과 기관이 부족한데다 제조업 부문의 생산자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성이 높기 때문이다.
또한 부동산투자회사의 경영진이나 자산운용인력의 잘못에 따른 손실이 발생했을 때 안전 장치도 미흡하여 시행 초기에는 엄격한 자산운용과 윤리규정을 제정하는 방안이 마련되어 선의의 투자자를 보호하고 투명한 경영을 할 수 있도록 제도적인 장치가 마련되어져야 한다는 것이다.
또 부동산투자회사제도의 성공적인 정착을 위해서는 법인세와 소득세의 이중과세 그리고 취득세와 등록세 등 조세부문을 손질하여 장기적인 투자목적을 가진 건전한 투자자금이 들어올 수 있도록 유도해야 된다. 그리고 부동산투자자문회사(AMC)의 난립가능성도 우려된다. 시행령은 자본금 30억원, 부동산 매각 전문가 5명이상 등 두가지 조건만 갖추면 AMC 설립이 가능하도록 하고 있다. 이 정도 조건이라면 함량 미달의 AMC가 난립할 가능성도 배제할 수 없다.
부동산투자자문회사(AMC)는 부동산에 대한 투자자문 뿐만 아니라 부동산 운용까지도 담당할 수 있는 “리츠(REIT's)의 핵심 주체”이기 때문에 시행규칙에서 무분별한 설립을 막을 수 있는 장치가 마련되어져야 한다.
또 다른 문제점은 대주주의 수익성 없는 부동산이 리츠에 유입되는 것이다. 금융회사나 건설회사들이 리츠를 설립한 뒤 자기들이 가지고 있던 부실 부동산을 리츠(REIT's)에 비싼 값으로 넘길 수 있다는 점이다.
대주주가 보유한 부실 부동산자산을 편입할 경우 부동산의 수익성을 더욱 엄격하게 평가받도록 해야 하는 차단장치가 없는 것이 앞으로 리츠(REIT's) 제도의 성패에 많은 영향을 미칠 것으로 예상된다.
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