"누구세요?"…HUG도 무단 임차인에 '골머리', 왜?
5월부터 시작한 든든전세, HUG 1000가구 낙찰
채무자인 집 주인, 경매개시 이후 또 임대 줘
HUG, 경매 낙찰 이후에서야 무단 임차인 확인
일일이 협상하기도, 소송→강제집행도 여의찮아
등록 2024-08-13 오전 5:00:00
수정 2024-08-13 오전 7:02:14
박경훈 기자
[이데일리 박경훈 기자] 주택도시보증공사(HUG)가 추진하는 ‘든든전세’에 ‘무단 임차인’이라는 변수가 생겼다. HUG가 낙찰을 받았지만, HUG도 모르는 새로운 임차인이 살고 있는 것이다. HUG는 무단 임차인과 협의 하겠다는 입장이지만 현실적으로 여의치 않아 보인다. 강제집행까지 이뤄질 경우 긴 시간과 막대한 비용이 들어 HUG는 고심 중이다.
12일 HUG에 따르면 올 5월 든든전세 제도 시행 이후 지난달 24일까지 982가구(이달 6일까지 1026가구)를 낙찰받았다. 여기서 124가구는 소유권 확보까지 끝났다. 문제는 이 중 56.4%(70가구)에 수도 사용내역이 있는 것으로 나타났다. HUG도 모르는 무단 임차인이 다수 거주하고 있다는 추정이 가능하다.
통상적으로 HUG ‘전세보증금반환보증’에 가입 이후 전세사기를 당한 임차인은 HUG로부터 대위변제를 통해 보증금을 돌려받는다. 이후 채권자인 HUG가 든든전세용으로 ‘셀프 낙찰’을 받는다. 이 과정에서 전세사기로 채무자가 된 집주인이 경매 개시 시작일 이후 또 다른 단기 임대를 맺은 것으로 파악된다. 현실적으로 HUG 직원들이 경매 대상 물건을 미리 찾아가기 어렵기 때문에 낙찰 이후에나 해당 사실을 아는 것으로 보인다.
HUG도 무단 임차인에 대해 당황스러운 입장이다. 통상 무단이라 칭하지만, 이들이 설사 전입신고를 안 했더라도 집주인에게 세를 주고, ‘점유권’을 가지고 있기 때문에 민법상 불법은 아니다. 집주인 역시 재산권을 행사하는 것이기 때문에 문제는 없다.
일반적으로 개인·법인 낙찰자들은 이런 임차인을 협상을 통해 내보낸다. 협상마저 안 되면 명도소송, 법원 강제집행 등이 이뤄지는데 현실에서는 이 단계 전에 거주자가 대부분 집을 비운다.
문제는 HUG가 일일이 협상을 하러 다니기 어렵다는 것이다. HUG는 올해 3500가구, 내년 6500가구 등 총 1만 가구를 낙찰받는다는 계획이다. 이중 절반인 5000여가구가 무단 임차인이라 가정하고, HUG가 주택관리업체를 통해 하청을 주더라도 건건이 협상하는 게 시간과 인건비 상 비현실적이라는 목소리다.
특히 일부 악성 무단 임차인들은 ‘이사비’ 조로 돈을 요구하기도 한다. 공공기관이 사연이 다른 불특정 다수 무단 임차인에게 ‘현금’을 지급하기도 어려운 일이다.
HUG는 협의가 안되면 강제집행까지 가겠다는 입장이다. 그러나 이 또한 걸림돌이 많다. 명도소송은 통상 6개월의 시간이 걸린다. 만일 악성 무단 임차인이라면 이 기간이 1년까지 늘어날 수 있다. 강제집행 비용 또한 추후에 무단 임차인에게 돌려받을 수는 있지만 당장 나가는 금액을 더 해보면 만만치 않다.
전문가들은 이미 예견된 일이었다는 반응이다. 이주현 지지옥션 전문위원은 “까다롭긴 하지만 법원에 경매를 신청할 때 물건 ‘강제관리’를 신청하는 등 법 절차가 있긴 하다”며 “무단 임차인을 미연에 방지할 수 있는 것들에 대한 대책을 세웠어야 했다”고 지적했다.
이어 “낙찰을 받기 전에 미리 현장을 가서 ‘HUG에서 매수를 해도 될지’, ‘아무런 문제가 없는지’ 다시 한 번 점검 하는 절차가 필요하다”고 조언했다.
※ 참조
■ 민사집행법
제3관 강제관리
■ 민사집행법 제163조(강제경매규정의 준용)
강제관리에는 제80조 내지 제82조, 제83조제1항·제3항 내지 제5항, 제85조 내지 제89조 및 제94조 내지 제96조의 규정을 준용한다.
■ 민사집행법 제164조(강제관리개시결정)
①강제관리를 개시하는 결정에는 채무자에게는 관리사무에 간섭하여서는 아니되고 부동산의 수익을 처분하여서도 아니된다고 명하여야 하며, 수익을 채무자에게 지급할 제3자에게는 관리인에게 이를 지급하도록 명하여야 한다.
②수확하였거나 수확할 과실(果實)과, 이행기에 이르렀거나 이르게 될 과실은 제1항의 수익에 속한다.
③강제관리개시결정은 제3자에게는 결정서를 송달하여야 효력이 생긴다.
④강제관리신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
■ 민사집행법 제165조(강제관리개시결정 등의 통지)
법원은 강제관리를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여 다시 강제관리의 개시결정을 하거나 배당요구의 신청이 있는 때에는 관리인에게 이를 통지하여야 한다.
■ 민사집행법 제166조(관리인의 임명 등)
①관리인은 법원이 임명한다. 다만, 채권자는 적당한 사람을 관리인으로 추천할 수 있다.
②관리인은 관리와 수익을 하기 위하여 부동산을 점유할 수 있다. 이 경우 저항을 받으면 집행관에게 원조를 요구할 수 있다.
③관리인은 제3자가 채무자에게 지급할 수익을 추심(推尋)할 권한이 있다.
■ 민사집행법 제167조(법원의 지휘·감독)
①법원은 관리에 필요한 사항과 관리인의 보수를 정하고, 관리인을 지휘·감독한다.
②법원은 관리인에게 보증을 제공하도록 명할 수 있다.
③관리인에게 관리를 계속할 수 없는 사유가 생긴 경우에는 법원은 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 관리인을 해임할 수 있다. 이 경우 관리인을 심문하여야 한다.
■ 민사집행법 제168조(준용규정)
제3자가 부동산에 대한 강제관리를 막을 권리가 있다고 주장하는 경우에는 제48조의 규정을 준용한다.
■ 민사집행법 제169조(수익의 처리)
①관리인은 부동산수익에서 그 부동산이 부담하는 조세, 그 밖의 공과금을 뺀 뒤에 관리비용을 변제하고, 그 나머지 금액을 채권자에게 지급한다.
②제1항의 경우 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 관리인은 채권자 사이의 배당협의에 따라 배당을 실시하여야 한다.
③채권자 사이에 배당협의가 이루어지지 못한 경우에 관리인은 그 사유를 법원에 신고하여야 한다.
④제3항의 신고가 있는 경우에는 제145조·제146조 및 제148조 내지 제161조의 규정을 준용하여 배당표를 작성하고 이에 따라 관리인으로 하여금 채권자에게 지급하게 하여야 한다.
■ 민사집행법 제170조(관리인의 계산보고)
①관리인은 매년 채권자·채무자와 법원에 계산서를 제출하여야 한다. 그 업무를 마친 뒤에도 또한 같다.
②채권자와 채무자는 계산서를 송달받은 날부터 1주 이내에 집행법원에 이에 대한 이의신청을 할 수 있다.
③제2항의 기간 이내에 이의신청이 없는 때에는 관리인의 책임이 면제된 것으로 본다.
④제2항의 기간 이내에 이의신청이 있는 때에는 관리인을 심문한 뒤 결정으로 재판하여야 한다. 신청한 이의를 매듭 지은 때에는 법원은 관리인의 책임을 면제한다.
■ 민사집행법 제171조(강제관리의 취소)
①강제관리의 취소는 법원이 결정으로 한다.
②채권자들이 부동산수익으로 전부 변제를 받았을 때에는 법원은 직권으로 제1항의 취소결정을 한다.
③제1항 및 제2항의 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
④강제관리의 취소결정이 확정된 때에는 법원사무관등은 강제관리에 관한 기입등기를 말소하도록 촉탁하여야 한다.