토지와 건물 일괄 양수 시 건물가액을 0으로 한 경우 부가가치세 과세표준

[박정규 세무사]

토지와 건물 일괄 양수 시 건물가액을 0으로 한 경우 부가가치세 과세표준

사업자가 토지와 건물을 일괄양수하면서 계약서 상 건물가액을 0으로 구분표시하고, 양수인은 매매계약 체결 당시 해당 건물을 철거하기로 한 경우 건물의 과세표준은 0이 되는 것임

【문서번호】법규부가2014-508, 2014.11.12

【질의】

(사실관계)

o “(주)☆☆☆☆”(이하 “질의법인”이라 함)는 2014.8.26 “★★시 ○○구 ●●●로 461에 소재한 토지와 건물”(이하 “쟁점부동산”이라 함)을 93억원에 매수하기로 계약을 체결함.

- 질의법인은 계약과 동시에 쟁점부동산의 임차인을 모두 퇴거시키고 쟁점부동산을 철거할 예정이었으므로 계약서 상 건물가액을 0으로 하였으며

- 철거계약서 작성 및 건물신축허가를 신청하는 등 실질적인 건물 철거 절차에 돌입함.

(질의내용)

o 부동산임대업자가 사업에 사용하던 토지와 지상건물을 일괄 양도하면서 건물가액을 0으로 하는 경우 과세표준을 0으로 할 수 있는지 여부

【회신】

사업자가 토지와 해당 토지에 정착된 건물을 일괄양수하면서 계약서 상 토지 및 건물가액을 구분표시하되 건물가액은 없는 것으로 하고, 매매계약 체결 당시 건물 철거가 예정되어 있고 실제로 철거를 하였으며 계약서 상 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우, 사업자가 양수한 건물의 공급가액은「부가가치세법」 제29조 제9항에 따라 “0”이 되는 것임.

【관련 법령】

○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 】

법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물 등에 대한「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(안분) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 법 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 따른다.

【관련 법령】

○ ＜재부가-267, 2012.05.24.＞

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서상에 토지 및 건물가액을 구분표시 하되, 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 양도받은 건물을 철거한 경우, 매매계약 체결 당시 건물 철거가 예정되어 있고, 실제 철거되었으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 건물의 과세표준은 ‘0원’이고, 이에 해당하지 않는 경우에는 실지거래가액을「부가가치세법 시행령」 제48조의2제4항 단서에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것임.

○ 법규부가2012-49, 2012.12.24.

부동산임대업을 영위하는 자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서상에 토지 및 건물가액을 구분표시 하되, 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인 부담으로 양도받은 건물을 철거하기로 한 경우, 매매계약 체결 당시 건물 철거가 예정되어 있고, 실제 철거 진행 중에 있으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 건물의 공급가액은 (구)「부가가치세법 시행령」 제48조의2제4항 본문에 따르는 것임.

다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 같은 법 시행령 제48조의2제4항 단서에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것임.

○ ＜부가46015-1468, 1995.8.7.＞

부동산임대업을 영위하는 사업자가 임대업에 사용하던 토지와 건물을 함께 공급하는 경우에 그 건물의 가액은 실지거래가액에 의하는 것이나,

귀 질의 경우, 토지와 건물을 함께 공급하고 그 대금은 토지가액만으로 하여 받아 사실상 토지가액과 건물가액이 불분명한 경우에 그 건물의 공급가액은 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항 단서규정에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것임

○ ＜부가46015-1682, 1996.8.21.＞

1. 부가가치세법 제48조의2 제3항에 본문에 규정된 실지거래가액은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고, 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시가 되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 보는 것임.

2. 또한 비록 매매계약서상에는 토지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시되어 있지 않다하더라도, 계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고, 매매계약 체결 전에 계약당사자간에 건물가액 및 토지가액을 합의한 사실이 관련 증빙 등에 의하여 확인할 수 있는 경우로서, 구분된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 보는 것임.

3. 다만, 이 경우 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는지 여부는 계약 내용 등 관련사실을 종합하여 사실 판단할 사항인 것임.

○ ＜대법원93누18914, 1995.2.24.＞

「부가가치세법 시행령」 제48조의2제3항 단서는 그 입법취지나 내용에 비추어 볼 때, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우에 일괄하여 총공급가액만을 정하였을 뿐 부가가치세 과세대상인 건물 등의 공급가액과 비과세대상인 토지의 공급가액이 구분되어 있지 아니하여 양자의 실지거래가액이 불분명한 경우에 있어서 과세대상 건물 등의 공급가액의 합리적인 산정방법으로서 지방세법에 의한 과세시가표준액의 비례에 의한 안분계산방법을 규정한 특례조항으로서,「부가가치세법 시행령」 제48조의2제4항 제3호가 신설되기 이전에 있어서 부가가치세 과세대상 건물 등의 공급가액은 실질과세의 원칙에 비추어 볼 때 당사자간에 토지와 건물의 가액을 구분하여 실지거래를 한 경우에 있어서 그 각 가액을 말하는 것으로 이해하여야지 공급 당시의 객관적인 교환가치를 말하는 것으로 해석할 수는 없을 것이므로, 비록 공급 당시의 건물 등과 토지의 가액을 구분한 시가감정가액이 믿을만한 감정기관에 의한 것이라 하더라도 건물 등에 대한 그 시가감정가액이나, 일괄하여 정한 총공급가액으로부터 양 시가감정가액의 비례에 의한 안분계산방법으로 산정한 건물 등의 가액을 위에서 말하는 과세대상 건물 등의 실지거래가액으로 볼 수는 없다 할 것이다.

○ ＜조심2011서1346, 2011.06.02.＞

토지와 건물을 일괄양도하면서 당초에는 건물가액이 있는 것으로 했다가 나중에 건물가액이 없는 것으로 계약했으나, 건물기능이 상실되지 않는 한 건물가액은 존재하므로 당초 계약상 가액으로 건물 분 부가가치세를 과세한 처분은 정당함.

○ ＜조심2010중3545, 2011.04.12.＞

계약서상 양도건물가액을 “0”으로 하여 부가가치세를 거래징수하지 않은 것과 관련하여, 그 가액이 실거래가액임이 확인되고 매수자가 구 건물 철거 후 신축하는 등 사실상 건물가액이 없는 것으로 보이므로 기준시가로 과세한 처분은 부당함.

○ ＜국심2003서2816, 2003.12.18.＞

양도당시 건물의 진부화로 철거해야 될 상태가 되어 건물가액 없이 토지가액만 받는 조건으로 양도한 사실이 인정되므로 토지분 양도가액에 건물가액이 포함된 것으로 보아 VAT 과세한 처분은 부당함.

○ ＜국심1999중2415, 2000.09.07.＞

매매계약서에 건물가액을 0원으로 구분기재하였더라도 건축한지 1년도 경과하지 않은 점, 양수인이 계속 사용하고 있는 점, 정상적인 거래 등에 비추어 합당한 가액으로 인정하기 어려우므로 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우임.