농가주택 신축시 1가구2주택 양도세 과세특례

농어촌주택은 올해말까지 사야 주택수에 들어가지 않는다.      올해 취득하는 농어촌주택은 취득시 기준시가가 1억5천만원을 초과하지 않으면 일반주택 양도시 주택수에 포함되지 않는다.       ※ 개정전[2007.12.31.이전]에는 취득시 기준시가가 7천만원을 초과하면 안되고 또한 일반주택 양도시 농어촌주택의 기준시가가 1억원을 초과하면 농어촌주택이 주택수에 포함되었으나 개정세법에는 농어촌주택 취득시 기준시가기준이 1억5천만원으로 대폭 오르고 일반주택 양도시 기준시가 기준은 삭제되었다.     ※ 농어촌주택 신축시 1가구2주택 양도세 특례제도에 도입 배경 및 목적       : 농촌의 고령화와 노동력 부족현상, 해마다 줄어드는 농촌인구로 농촌은 많은 어려움을 겪고 있다. 이에 농촌에 새로운 인구유입(도시민)과 농지의 활용을 통한 농가소득 증대와 농촌경제 활성화를 위해 정책적으로 배려한 법이다.   [농어촌주택취득자에 대한 양도소득세과세특례]   1. 적용대상 및 지원내용    1세대가 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일까지의 기간중에 다음의 요건을 모두 갖춘 "농어촌주택"을 취득(자기가 건설, 증여로 취득한 경우를 포함)하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 "일반주택"을 양도하는 경우에는 당해 “농어촌주택”을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아『1세대1주택 비과세』규정을 적용한다[조특법99의4①]. (1) 지역제한    취득당시 「지방자치법」제3조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재할 것   [다음 지역을 제외한 지역] ① 광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역. 다만, 접경지역지원법 제2조의 규정에 의한 접경지역(광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역 중 지역특성 등이 접경지역과 유사한 지역을 포함한다) 중 부동산가격동향 등을 감안하여 시행령이 정하는 지역을 제외한다. ② 국토의계획및이용에관한법률 제6조 및 제117조의 규정에 의한 도시지역 및 허가구역 ③「소득세법」의 규정에 의한 투기지정지역(실지거래가액 지역) ④ 그밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 시행령이 정하는 지역 (2) 면적제한    대지면적        - 660제곱미터 이내    주택의 연면적 - 150제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 116제곱미터) 이내 (3) 금액 기준    주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 농어촌주택의 취득 당시 1억5천만원을 초과하지 아니할 것 [2007.12.31. 개정되어 2008.1.1. 이후 취득하는 분부터 적용] (4) 동일 소재지역에 대한 제한    취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍•면 또는 연접한 읍•면에 소재하는 경우에는 상기 특례규정을 적용하지 아니한다. 2. 과세특례 적용신청    과세특례를 적용받고자 하는 자는 일반주택의 예정•확정신고기한 내에 “과세특례적용신고서”를 제출 (일반•농어촌주택의 토지•건축물대장 첨부) 3. 농어촌주택의 3년 보유요건 충족 전에 일반주택 양도의 경우   ① 농어촌주택 3년 보유요건 충족전에 일반주택을 양도해도 과세특례가 적용됨   ② 일반주택 과세특례를 적용받은 후에 농어촌주택을 3년 보유하지 않게 된 경우     ○ 농어촌주택이 수용•공공용지 협의매수로 양도되는 경우, 사망으로 인한 상속의 경우, 주택의 멸실로 인한 경우 : 추징하지 않음     ○기타의 경우： 일반주택 양도시점에서 부담할 세액(세율은 일반주택 양도연도의 세율이 적용됨)을 농어촌주택 양도연도의 과세표준신고시 신고•납부해야 함    [주요 예규 판례] ■ 주택투기지정지역내에 소재하는 농어촌주택   주택을 취득할 당시 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 지정지역에 소재하는 경우 당해 주택은 「조세특례제한법」 제99조의4 "농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례" 규정을 적용받을 수 없음. (서면4팀- 2554, 2006.7.28; 법규과-3031, 2006.7.25) ■ 농어촌주택으로 세대전원이 거주이전하지 않은 경우 조특법 제99조의4의 농어촌주택 특례 적용 여부   농어촌주택 취득자가 그 농어촌주택 소재지로 주거를 이전하지 않더라도 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용받을 수가 있음 ■ 2주택을 보유한 1세대가 농어촌주택을 취득한 경우에도 조세특례제한법 제99조의4의 규정 적용 여부   국내에 1주택(이하 "A"주택이라 함)과 「조세특례제한법」제99조의 규정에 해당하는 감면대상 신축주택 1채를 소유한 1세대가 「조세특례제한법」 제99조의 4 및 같은법 시행령 제99조의 4에서 규정하는 농어촌주택을 취득한 후에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항[1세대1주택 비과세규정]이 적용되는 것임. (서면5팀-997,2006.11.27) ■ 농어촌주택 취득자에 대한 일시적 1세대 2주택 비과세 적용 여부   ① 취득순서: 일반주택 → 농어촌주택 →일반주택     국내에 1주택(이하 "A"주택이라 함)을 소유한 1세대가 2003.8.1 ∼ 2008.12.31기간 중 1개의 농어촌주택(조세특례제한법 제99조의4 제1항에서 규정하는 주택)을 취득하고 A주택을 양도하기 전에 다른 1주택(이하 "B"주택이라 함)을 취득한 경우로서, B주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제155조 제1항이 적용되는 것임.(서면4팀-286,2006.2.15:법규과-408,2006.2.2)   ② 취득순서: 일반주택 → 일반주택 →농어촌주택     국내에 1주택(A)을 소유한 1세대가 새로이 1주택(B)을 취득함으로써 일시적 2주택이 된 상태에서 조세특례제한법 제99조의4의 규정에 해당하는 농어촌주택(C)을 취득한 경우, 그 주택(B) 취득일로부터 1년 이내에 종전주택(A)을 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제155조 제1항 본문의 규정에 의하여 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용하는 것임(서면5팀-171,2007.1.12;법규과-148,2007.1.10) ■ 농어촌주택 취득기간 경과 후 주택이 증축되었거나 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우   조세특례제한법 제99조의4 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 농어촌주택의 면적 및 가액을 산정함에 있어서 일반주택의 양도일까지 농어촌주택의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에는 당해 증가된 건물•토지의 면적 및 가액을 포함하여 계산하는 것임.(서면5팀-171,2007.1.12;법규과-148,2007.1.10) ■ 기 취득한 농어촌주택의 양도소득세 과세특례 적용여부    2003. 7. 31 이전 취득한 농촌주택을 3년 이상 보유하고 있는 경우 양도소득세의 과세특례를 적용받을 수 없는 것임. ■ 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용시 취득에는 유상취득만 의미하는지   거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 2003.8.1.부터 2005.12.31.까지의 기간(이하"농어촌주택취득기간"이라함)중에 조세특례제한법 제99조의4 제1항 각호의 요건을 갖춘 1개의 주택(이하"농어촌주택"이라 함)을 취득하여 3년이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득전에 보유하던 다른주택(일반주택)을 양도하는 경우에는 당해 농어촌주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대1주택 비과세규정을 적용하는 것이며, 이는 2003.8.1.이후 일반주택을 양도하는 분부터 적용하는 것입니다.   여기서 농어촌주택의 취득에는 농어촌주택 취득기간 중에 유상 또는 무상 취득한 경우와 자기가 건설하여 취득한 경우 및 기존에 취득한 토지에 신축하여 취득하는 경우를 모두 포함하는 것입니다.