2019.04.09.
옥매화에 내리는 맑은 햇살.
돈과 사람이 몰려드는 나라, 지방은 저절로 일자리, 소득, 자산도 늘어나게 되며 나라나 지방 발전 간의 선순환 과정을 거치게 되는데,
상기한 부산 발전의 부수, 반사적 효과로 집값 상승 등 지역민의 실물 자산은 얼마나 증가하게 될까요?
20년은 짧지 않은 기간이라 주로 1가구 1주택 젊은이들이 상상 이상의 자산 증가 수혜를 누리게 되겠지요?
지금 이라도 늦지 않았으니, 모두 5년 전 시범 케이스 소지역 대연동에 "떼돈 벌게 된다 꽉 죄고 있어라"에도 팔고 떠나 후회막급인 사람들의 전철을 밟지 않길 바랍니다.
차후, 보다 상세하게 시범 케이스 소지역에 대해 언급할 예정이지만,
오늘은 원론적으로, 어느 지방, 지역이든 돈과 사람이 몰리면 지역도 발전하고, 그 부수, 반사적인 효과만으로도 땅값, 집값 등 지역민의 실물 자산은 저절로 증가하게 됩니다.
시범 케이스는 시범 케이스일 뿐.
상기한 각종 산업, 일자리에 천문학적 자본 유입과 더불어 향후 15년간 부산시는 아파트 중형 단지 이상의 신규 공동주택만 30만 가구, 3인 가구를 기준으로 거의 백만 명이 부산시 핵심 주거지 신규주택에 입주할 정도로 부산시 전체의 도시 및 주거환경이 상전벽해 될 것이기에,
시범 케이스 소지역들을 중심으로 한 부산시 시민의 장기간 탄력성이 높은 실물 자산의 증가는 향후 십 년간 국민의 실물 자산 두 배 이상 늘리기에도 크게 기여하게 될 것입니다.
그럼 부산 부동산 시장은 언제부터 얼마만큼 오를 수 있을까요?
부산시 아파트 공급물량 과다, 미분양 물량 증가, 인허가 물량 등을 제시하여 향후 몇 년간 침체를 겪을 수밖에 없다는 주장들 및 어찌하여 제주시 노형동, 대전 서구 둔산동, 대구 범어동 등의 아파트 가격이 급등할 수 있었고 전 고점을 뚫고 더 올라갈 수 있을까의 질문과 관련하여 원론적으로 간단하게 언급해 봅니다.
과거 전국적 고성장, 고성장, 고금리 시기 때였기에, 해운대 신도시 등 지방 신도시들조차 20년간 분양가 4~6천만 원대에 비해 한때는 열 배 가까이 올랐던 적이 있었고, 지금도 5~6배에 올라있는 상태인데, 아무리 부산이 발전해도 부산 부동산 시장은 물론 전국 부동산 시장은 그렇게 상승할 수 없을 것입니다.
통일 변수 등을 제외하고, 2010년대 이후부터 우리나라의 거시경제, 인구구조 등등과 함께 우리나라의 부동산시장 상황도 크게 달라졌기 때문입니다.
최근 몇 년간 비정상적인 가격 급등을 보여준 서울 강남이나 앞서 언급한 대구 수성구 등등의 아파트 시장조차 전국적, 지역적 투자수요와 전국적, 지역적 각종 양극화 심화의 혜택을 독점하고도 십여 년간 아파트 가격이 열 배, 다섯 배는커녕 두 배 상승조차 어려워질 것입니다.
예를 들어, 전라 남북도의 유일 광역시로서, 전라 남북도 전체 지역민의 수요를 가정해도 투기꾼과 더불어 호남의 고가 아파트 유효수요가 남구 봉선동 등 특정 읍면동 내에서 극소수 특정 아파트 단지만 몰려들었기에 단기간에 두세배 급등이 가능했을 뿐...
부산, 대구, 대전지방 등도 광주시와 다를 바 없지만,
현재 역 버블 상태에 놓여있는 낙후된 전국 지방 부동산 시장은 자본 투입량, 인구, 일자리 증가, 도시 및 주거환경의 개선에 비례하여 회복 탄력성이 높아질 것입니다.
소수 지역의 소수 주택들은 10년간 5배, 10배 상승을 불가능할지라도...
반면에, 자본이 집중되어 있고, 또 전국적인 유효수요가 있더라도 최근 비정상적인 가격 급등, 정부의 각종 규제책 등을 이유로 향후 십 년간은 서울 등의 실물 시장의 회복 탄력성은 상대적으로 미미할 수밖에 없을 것입니다.
즉, 초고가, 최근 급등했던 서울, 경기 일부 지방 부동산 시장은 이하에 예시하는 부산 아파트들처럼 기회비용과 이자 등 금융비용, 조세, 준조세 등 각종 비용을 제외하고 잘해야 정기예금금리 정도의 순수익을 거둘 만큼 장기간 쉬어갈 수도 있습니다.
서울 등만 아니라 낙후된 전국 지방 부동산 시장도 자본, 인구 유입, 일자리 증가가 미미하거나 도시 및 주거환경개선도 미미하다면 이하에서 예시하는 부산 아파트와 유사하거나 더 나빠질 수도 있습니다.
십여 년간 부산 부동산 시장의 두 차례에 걸친 급등기에도 불구하고, 부산에서 2000년대 중반에 분양하여 입주한지도 10년이 더 지난,
바다 조망권이 탁월한 3000세대 이상의 대형 건설업체 브랜드의 대단지 아파트들의 십수 년간 각종 비용을 제외한 투자 순수익률이 정기예금금리는 투자수익률에 미치지 못하거나 심지어 투자 손실을 본 아파트들도 많습니다.
구체적으로 예를 들어, 마린시티 아이파크, 마린시티 위브 제니스, 오륙도 SK 뷰, 다대 롯데캐슬 등등입니다.
더불어 모든 실물 자산 투자자, 투자 예정자들은 향후 20여 년 투자수익률과 관련하여 상기한 예시 외에도 낙동강 조망권의 가락타운 1~3단지 등의 투자수익률도 확인, 검토, 열공해 볼 가치가 있을 겁니다.
다시 한 번 더 강조하지만, 통일 등 외부 변수를 제외하고, 각종 양극화, 저성장, 저물가, 인구감소, 고령화 기조 등의 상황이 더욱 뚜렷해질 2030,2040년대의 우리나라 부동산 시장은 더더욱 투자수익률을 올리기 어려울 것입니다.
빈집 폭증 등 집값 하락지역 급증도 충분히 예상 가능한데, 그런데도 웬 십여 년간 국민 실물 자산 두 배 늘리기 목표?
비록, 향후 십여 년간 빈집 급증을 포함하여 집값이 정체, 소폭 상승, 심지어 하락하는 주택 총합이 상승하는 주택 총합 보다 많아질지라도 평균치로서 향후 10년간 두 배, 향후 20년간 3배의 국민자산 불리기 목표는 변함없고 또 그 목표는 이루어지게 될 것입니다.
수요 측 요인들인 여행객 등 유동인구를 포함한 전국 각 지방, 지역민의 인구, 일자리, 소득의 지속적인 증가, 도시 및 주거환경의 천지개벽적 개선이 핵심입니다.
그 증가와 개선에 비례하여, 전국 지방은 비록 거점지역을 중심으로 소지역에 그칠지라도 십여 년간 몇 배, 혹은 그 이상의 실물 자산 상승도 저절로 이루어지는 지역들이 존재하기 때문입니다.
변변한 중소기업 하나, 단돈 수십, 수백억의 자발적 민간 자본 유치 능력도 없는 무능 무지의 극치 지방, 중앙정부, 관료, 정치꾼들은 오늘도 내일도 아무런 영문도 모르고 있겠지만,
시범 케이스는 시범 케이스 일뿐,
낙후된 전국 지방들도 십수 년 전부터 시범 케이스 등 씨를 뿌려 놓았으니 향후 10년, 20년간 거두기만 하면 되는 시범 케이스 지방 보다 더 발전시켜 나가야 할 것입니다.
앞서 언급했듯, 시범 케이스 지방인 부산도 그렇지만 시범 케이스 소지역인 대연동, 남천동, 부산 원도심 일부 지역 내의 북항재개발 지역 등도 마찬가지입니다.
부산 최고 요지 중 하나인 남천, 대연동조차 지금까지 한물간 백화점 하나 없고 지하철 노선도 겨우 하나뿐인데다 주거환경조차 온통 달동네, 낡은 아파트로 급격하게 노후화, 쇠락해 가는 동네였습니다.
북항 재개발 주변지역 중 하나인 영도, 우암동, 감만동, 범일, 좌천동의 매축지, 부산항 시티 인근 지역은 부산시 대표적 달동네들 중 하나 엿, 지하철은커녕 경전철 등 시철조차 전무한, 전국에서 가장 장기간, 가장 빠르게 노후화, 쇠락해 가고 있던 동네입니다.
20년 후에 북항 주변 지역이 세계적 미항으로 천지개벽될 것이고, 시범 케이스 소지역인 남천, 대연 지역 등과 함께 서울 강남이 아니라 도쿄, 뉴욕 등 글로벌 해양 대도시 보다 더 발전해 나갈 것입니다.
향후 10년이면 서울 강남을 따라 잡을 시범 케이스 소지역도 낙후되긴 마찬가지입니다.
남천동과 해안 지역 대연동은 덜하지만, 시범 케이스 핵심 소지역 중 하나인 대연동 내륙지역조차 지금도 못골 촌 동네, 고바위 달동네라 비아냥대는 사람들이 많을 정도입니다.
죽어 봐야 저승을 알게 되고,
10년 후 내연동 내륙지역의 도시 및 주거환경이 천지개벽하고, 또 인근 북항 재개발, 문현 금융단지 등 지역 경제, 지역 일자리 증가가 가시화 되면 모두 대연동 만세를 외치게 되겠지요.
그 부수, 반사적 효과로, 대연동 내룩지역 아파트 가격이 10년간 두, 세 배 올라도 모두 이해하게 될 것이고..
따라서 시범 케이스 지방, 소지역 보다 못할 게 없는 전국의 모든 지방, 지역은 시범 케이스 지방, 소지역 이상으로 발전시켜 나가지 못할 이유가 없습니다.
아지고 아무것도 모르고 있는 중앙정부나 관료 건, 시민, 지역민이건, 광역, 기초 지방정부 건,
시범 케이스 지방, 지역은 차려놓은 밥도 제대로 못 먹거나 방해하면 상응한 대가가 지불되어야겠지요?
이상, 국민 개개인은 실물투자 신중 외에도,
특히, 낙후된 각 지방정부, 지역민들은 쉽지 않겠지만 지역민들의 자산 증가, 자산 감소 방지를 위해서라도 시범 케이스 지방, 지역처럼 지역 발전과 지역 산업, 일자리, 지역민 소득의 지속적 증가에 최선을 다해야 할 것입니다.
이왕 쓴 김에, 다음은 모두가 확인할 수 있는 가격, 공급 요소를 위주로 낙후된 전국 각 지방 부동산 시장의 회복 시기와 상승 여력, 탄력도에 대해 대략적으로 예측해 볼 것입니다.