스크랩 외부전문가칼럼 투자대상으로서 자신의 가치를 계산하다?

[.오칠이아빠.]

오늘 글이 추구하는 바는 사실 본인의 몸값을 계산하고자 하는 것이 아닙니다. 오늘 글의 포인트는 내가 투자하려는 자산의 가치는 과연 어느정도일까를 가늠할 수 있는 눈을 틔우자는데 그 목적이 있습니다.

ㅇ 일단, 투자 대상으로서 자기자신의 가치는 얼마인가?

연령별로 소득의 차이가 있다보니 자신의 연소득을 계산하는 것은 차이가 있을 수 있습니다.

20대는 보유 자산이 작고 연봉도 작을 것이고, 반대로 50대는 보유자산도 많고 연봉도 높을 것입니다. 그러다 60대가 되면 보유자산은 많더라도 소득이 줄어들게 됩니다.

이런 모든 것을 감안한다면 자신의 몸값을 계산하기 어렵기에 간단하게 계산을 해 보도록 하겠습니다.

일단 현재 자신의 연봉을 떠올려 봅니다.(편의를 위해 30대 초반 직장인 A씨라 가정하겠습니다.)

대략 직장인 연봉인 3000만원정도로 잡아보겠습니다.

그리고 자기자신이 근무할 수 있는 기간을 생각 해 봅니다. 30대 초반이라면 아마 30년 정도이겠지요. 그 기간 동안 연봉이 지속적으로 상승하여갈 것입니다만, 계산의 편의를 위해 연봉 3000만원으로 고정하여 생각 해 보겠습니다.

그렇다면 이 A씨의 몸값은 어느정도일까요?

계산을 위해 매년 연봉을 물가 상승률 만큼 할인을 해줄 필요가 있습니다. 물가상승률은 3%정도로 잡고 30년간 소득을 현재가치로 할인을 합니다.

A씨의 현재가치(PV)= 3000÷(1.03) + 3000÷(1.03^2)+~~~3000÷(1.03^30) 으로 말입니다.

이렇게 계산한 A씨가 30년간 벌어들인 연봉에 의한 몸값은 현재가치로 5억8801만원입니다.

계산이 복잡하지요? 이를 간단하게 만든 공식이 있습니다. 바로 연금의 현재가치라는 공식이 바로 그것입니다.

현재가치 공식 = 년간수입 X (1-(1÷(1+할인률)^기간))X(1÷할인률) 입니다.

엑셀로 계산할 때는 간단히 =PV(할인률,기간,년간수익) 을 입력하시면 현재가치가 쉽게 계산됩니다.

(마이크로소프트 엑셀, 구글의 무료 스프레드시트 모두 같은 함수를 사용합니다.)

[구글 스프레드시트에 PV함수로 계산한 현재가치]

조금 어려우셨으리라 생각됩니다. 위에 공식 모르겠다 하시는 분들은 그냥 엑셀에서 PV함수를 사용하셔서 쉽게 계산하셔도 됩니다. 이제부터는 투자 대상에 대한 가치를 계산하는 단계로 들어가기에 저의 글을 보시면서 옆화면에 엑셀을 함께 띄워놓으시면 조금 더 이해하시는데 도움 되실 것입니다.

ㅇ 월세의 가치를 계산 해 보다.

필자의 회사가 입주한 사무실을 주인이 한두해전 매물로 내어놓았다가 계약 체결단계에서 매물을 거두었습니다. 워낙에 필자가 월세를 꼬박꼬박 잘 내기 때문에 갑자기 팔고 현금을 은행예금에 넣어두느니 월세를 계속 받는게 더 나았다 싶었나 봅니다.

그렇다면 필자가 입주 해 있는 사무실의 가치는 얼마일까요? 한번 위의 공식을 이용하여 계산 해 보겠습니다.

계산의 편의성을 위해 월세는 50만원, 연간 600만원이라 가정하겠습니다. 그리고 할인률은 3%로 잡고 임대기간 30년으로 예상 해 보겠습니다. 그리고 30년 후 그 사무실의 잔존가치는 감가상각으로 인해 0원으로 가정하겠습니다.

계산을 일일이 손으로 하기 힘드니 엑셀/구글 스프레드시트에 PV함수를 사용하여 쉽게 계산해 보았습니다.

=PV(0.03, 30년, 600만원) : 당연히 함수에 입력할 때는 년과 만원은 빼고 넣어야하겠지요?

이렇게 계산한 값은 1억 1760만원입니다. 즉, 이 사무실을 30년간 현재 임대료로 계속 임대할 경우 1억 1760만원의 현재가치를 가지고 있는 것이지요. 단 여기에는 몇가지 가정이 빠져있습니다. 임대료가 그래도 상승하게 된다는 가정 그리고 30년 뒤 그래도 잔존가치가 남아있다는 가정 말입니다.

이런 것을 가정하면 적정현재가치는 1억1760만원이 아닌 그 보다 큰 값이 나올 것이고, 대략 1억1천만원에 매물로 내놓았던 집주인은 월세가 따박 따박 들어오니 이런 적정 현재가치를 생각했을 것이고 매물을 거두어 들였을 것입니다.

하지만, 대부분의 투자자들은 이런 가치평가를 하지 않습니다.

그저 느낌이 좋아서, 막연히 좋아서, 과거에도 수익이 좋았으니까 등등 합리적인 계산을 하지 않는 경우가 대부분입니다.

ㅇ 특히 개인 주식투자자, 계산을 하지 않는다.

그나마 부동산을 투자하시는 분들은 월세 수입에 따른 수익률을 은행이자와 비교하는 등 나름의 기준으로 비교하기도 합니다. 현재가치를 계산하는 것은 아니더라도 은행이자와 비교하면 투자 가치에 대한 판단을 해 볼 수 있습니다. 하지만 주식투자를 하는 분들은 기업의 적정한 가치 계산 혹은 주식시장의 가치에 대한 계산을 하지 않다보니 잘못된 판단을 내리는 경우가 허다합니다.

예를들어 매년 1주당 1만원씩의 순이익을 거두는 회사가 있다 가정하겠습니다. 그런데 이 주식이 현재 한주당 100만원씩 거래되는데 주가 추세가 강력한 상승추세이면 대부분의 투자자들은 계산도 하지 않고 무조건 그 회사를 투자하기 위해서 뛰어듭니다.

만약 순이익의 성장성이 없는 상황하에서 기업의 생존연수가 30년이라 가정한다면 이 회사의 현재 가치는 어느 정도여야할까요? 이를 위해서 할인률을 5%로 간단하게 잡아보도록 하겠습니다.

앞서서 언급드린 PV공식에 넣어보면, 기업의 현재가치= PV(0.05 , 30년, 1만원)

이렇게 계산된 이 기억의 현재가치는 15만3725원입니다. 주가 100만원과는 괴리가 클 수 밖에 없습니다. 물론 기업의 순이익이 꾸준히 성장할 것이라는 가정을 한다면 가치는 틀려집니다.

엑셀을 통해 계산하여보면, 매년 15%씩 순이익이 성장할 경우 30년간 발생한 기업 이익의 현재가치(5%할인률)의 합은 143만원이 됩니다.

30년간 매년 15%씩 꾸준히 상승했을 때, 100만원대 주가가 설명이 된다는 얘기입니다.

안타깝지만, 기업의 성장성 15%가 초장기적으로 지속되기는 어렵습니다. 작은 회사일 때는 가능성이 크지만 규모가 커진 후에는 성장률이 한자리수로 들어가기 때문입니다.

상장기업들의 평균ROE 7%수준(할인률 5%)을 적용하면 38만으로 계산됩니다.

엑셀을 이용하여 대략적으로 계산을 하여도 자신이 투자할 회사의 가치를 추정해 볼 수 있겠습니다.

오늘 글은 조금 내용이 어려우셨으리라 생각됩니다.

대략적으로 본인이 투자한 투자처에 대한 가치를 가늠할 수 있는 지식을 가지신다면 투자하려는 대상이 비싼 가격인지 혹은 합리적인 가격인지 가늠할 수 있는 측정할 수 있는 줄자를 가지시는 것과 같을 것입니다.

마지막으로 글초반에 여러분들의 투자대상으로서의 현재가치를 계산할 때,

자신의 소득을 연봉 외에 배당소득, 이자소득 그리고 사업소득 모두 합치셔야합니다. 그렇게 모두 합쳐 계산했을 때 여러분의 진정한 가치를 찾으실 수 있겠습니다. 

이성수 재무전문가