■ 둔촌주공 재건축 상세 내용
1. 둔촌주공 공사 중단이후 진행 상황.
○ 25층이상 공사(총공정율 약 52%) 상태에서 2022년 4월 15일부로 시공사 공사 중단 상태.
○ 시공사업단과 상가재건축사업관리사인 (주)리츠인홀딩스 유치권 행사 중.
○ 계약 분쟁 및 공사 중단에 따른 조합의 대응 사항
→ 2022년 3월 21일 서울동부지법에 '공사도급변경계약 무효 확인' 소송 제기.
→ 2022년 4월 16일 정기총회 개최하여 '공사계약 변경의 건 취소 의결'.
○ 2022년 7월 7일 서울시에서 보도자료를 통해 공사중단에 따른 서울시 중재 상황 공식 발표.
→ 시공사업단과 쟁점 9개 항목 중 8개 항목 합의 ↔ 상가 분쟁 관련 미 합의.
○ 7월 만기인 조합원 이주비 대출 → 6개월 연장 완료.
○ 8월 23일 만기인 사업비 7천억 → 시공사업단 대위변제 예상 → 조합 정상화 진행 상황에 따라서는 시공사와 협의 예상.
2. 둔촌주공 최근 조합 내부 상황 및 향후 예상 시나리오
※ 최근 언론보도 내용을 기초로 한 경호처장의 개인적인 판단으로 실제 상황과 다를 수 있음.
3. 둔촌주공 재건축 공사 재개 예상 일정
4. 최근 Hot이슈에 대한 Q&A
○ 둔촌주공 조합원들의 가장 큰 관심 사항으로 최근 조합원 움직임이 한 방향으로 활발한 이유는?
→ 신뢰성 상실+대안 부재+동력 상실 → 대안으로 빠른 공사 재개와 빠른 입주를 소원하는 조합원들의 의사표시가 강함.
○ 이주비 만기 연장 관련
→ 최근 6개월 연장 확정 상태 임. 공사 재개 등 정상화가 되면 향후 입주시점까지 재 연장 할 듯.
○ 8월 23일 사업비 만기에 따른 문제
→ 사업비 만기에 따른 시공사업단의 대위변제는 불가피해 보임.
→ 대위변제와 구상권 행사는 법적으론 가능한 상황이나 실질적 구상권 행사를 위한 법적 조치는 다소 유보적일 듯.
→ 시공사업단도 공사 재개를 원하고 있고 조합 정상화가 구체화 될 경우 시공 사업단과의 협의 가능 할 듯.
→ 조합원에 대한 경매 등 압박 보도가 난무하나 조합원들의 공사 재개를 위한 움직임에 따라서 큰 걱정은 안해도 될 듯.
→ 8월중 조합 정상화 일정이 구체화 된다면 시공사업단과 공사 재개와 사업비 연장 문제 협의 가능 할 듯.
(7월 13일 조합 정상화위원회와 시공사업단간 협의체 구성에 합의한 상태임)
○ 조합 정상화를 위한 필요 시간으로 공사 중단이 더 지연 되지는 않는지에 대한 문제
→ 새로운 집행부 구성을 위한 법적인 절차에 따른 일정 부분 소요되는 시간은 불가피함.
→ 해임총회를 통한 새로운 집행부 구성보다는 현 집행부가 사퇴를 전제로 총회 절차를 진행 할 경우 시간 단축 효과.
→ 새 집행부 구성 및 사업 재개를 위한 안건 상정 총회이후 반대 조합원들의 가처분 또는 본안 소송 제기 가능.
→ 그러나 재건축 관련 법은 절차법이기에 법적 절차에 충실하다면 법원에서도 총회 의결 사항은 거의 인정하는 추세.
→ 따라서 각종 소송 문제는 공사만 재개 된다면 공사와 별도로 대응하면 추가적인 공사 지연 문제는 없을 듯.
○ 예상 입주일은?
→ 현재로서는 정확한 예측은 어렵지만 공사재개만 된다면 시장 환경 변화가 심한 상황을 고려 시공사도 빠른 공사 추진할 듯.
→ 개인적인 판단으론 2024년 하반기 예상 됨.
5. 둔촌주공 매매 동향
○ 최근 모 언론 보도에서 120여개 매물이 출시 되어 있다는 보도는 완전 가짜 뉴스
→ 전체 부동산에서 보유중인 34평 배정 매물부터 펜트하우스 배정 매물까지 약 25개가 넘지 않을 듯.
○ 공사중단이전 전체부동산 보유 매물량이 8건도 안되는 상황이였는데 공사중단 여파로 소폭 증가 상태.
○ 서울 전체 부동산 시장이 금리인상과 경기 불안 여파로 거래가 소강상태에서 평균 3억정도 가격 하락 상태.
→ 둔촌주공의 경우는 그 영향에 더해 공사중단 리스크가 겹치며 3월말대비 현재 평균 3억정도 하락한 상황.
→ 언론보도와 달리 실제 급매성 저가 매물은 전체 매물 중에 각 평형별 1~2건에 그치고 있는 상황.
○ 둔촌주공의 최저점 매수 시점은 결국 8월 중순이전일 듯 → 그 이후 조합 정상화의 방향이 확실하게 결정 될 것이기에.
○ 둔촌주공 준비된 대기 매수자들의 경우 외부 언론 보도 등에 따른 두려움이 발길을 막고 있으나
→ 이미 사업 재개를 위한 마지막 진통을 겪고 있다는 희망을 가지고 적극 매수 전략이 필요해 보임.
→ 현재의 최저가 매물은 다시금 둔촌주공에서 찾아보기 어려운 가격이 될 듯.
6. 둔촌주공 매매시 매도자와 매수자 참고 사항
○ 현재 둔촌주공은 조합원 중 '1주택-10년이상보유-5년이상거주' 요건을 갖춘 조합원 매물만 거래 가능.
→ 잔금일 기준 2022년 12월 3일부터 3년 보유한 조합원(상가 포함)의 경우 누구나 매매 가능.
→ 최근 1-10-5 조건 미충족 조합원 내지는 다주택자 조합원(중과 배제 혜택)들의 매도 관련 문의 증가 중.
→ 그런 영향으로 매매 잔금을 12월 3일 이후 조건으로 매물 출시 되고 있는 상황.
○ (매도자 고려 사항) 최근 몇년간 가격 상승에 따른 양도세 부담액이 상당히 증가한 상황.
→ 1주택자인 경우에도 입주前과 입주後 매매시 양도세 차이 매우 큼 → 양도세 비교후 매매 검토 필요.
→ 12월 3일 이후 전매제한이 해제 되더라도 매매시에 양도세는 개별적인 조건에 따라 부과 됨.
→ 입주권을 매수한 조합원 또는 다주택자는 매도시 무조건 일반과세 적용(양도차익에 6%∼45% 적용).
○ (매수자 고려 사항)
→ 둔촌주공을 매수하여 둔촌주공 입주후 2년내 기존주택 매도시 기존주택 비과세 혜택.
→ 취득세는 다주택여부와 관계없이 일괄 4.6% 적용.
→ 둔촌주공은 입주권 상태이기에 종부세 과세 대상 미포함.
→ 자금조달계획서는 제출하나 그 증빙 서류는 제출 의무 없음.
→ 현재 시공사 유치원 행사에 따라 매수자에 대한 이주비 승계 부분이 원활치 않기에 필히 승계 가능 여부 체크 필요.
7. 결론
○ 둔촌주공 공사 재개를 위한 정상화를 위한 분명한 방향은 8월중순을 넘지 않고 나올 것으로 예상.
○ 둔촌주공 공사 재개는 늦어도 11월에는 가능 할 것으로 예상.
○ 누가 나 대신 해주겠거니 하는 방관자적 입장이 아니라 조합원 스스로가 재개를 위한 힘을 모아야 할 때 임.
○ 장기적으론 12,032세대의 국내 최대 아파트로 향후 입주시 강동 · 송파권의 대표 주자로 다시금 가격은 상승 예상.
○ 둔촌주공 대기매수자의 경우 시장을 떠나기보다는 우량 저가 매물을 잡는 기회로 삼아야 할 듯.
둔촌주공재건축 Fact check [70탄 - 둔촌주공 정상화 8월 시작]을 통해 둔촌주공 현재 상황과 향후 예상되는 정상화 과정 및 둔촌주공 매매 동향에 대해 간략히 살펴 보았으니 참고하시기 바랍니다.
둔촌주공 매수를 계획하실 경우 조합원 매물 전매 제한으로 인해 예외적 일부 조건을 갖춘 매물만 거래 가능함에 따라 매물이 매우 귀한 상황이니 부동산헤드라인을 필히 방문·상담을 통해 희망하는 '신규 분양 평형'을 신청한 매물 중 가격적으로 우량 매물에 대해 매수하시는것이 필요 합니다.
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