재건축・재개발 차이점 및 자주보는 용어 의미알기

[미라클/임순식]

재건축이나 재개발을 진행하는 사업지들을 보면 공공 재개발, 민간 재개발부터 비례율, 권리가액, 이주비, 초과이익환수제, 사업시행계획, 관리처분계획 등 수많은 용어들이 있습니다.


처음 부동산 공부를 시작해 재건축・재개발을 접하면서 저또한 엄청 헷갈렸던 기억이 많이 납니다.
부동산에 관심이 있다면, 재건축・재개발시 자주 듣게 되는 단어들이 어떤 의미가 있고 무얼 말하는지 알고 있으면 조금 더 부동산 정보를 이해하는데 도움이 됩니다.

재개발, 재건축시 사용되는 용어정리


재개발과 재건축은 개념 및 차이점




재개발과 재건축은 위표에서 처럼 여러 가지 요건이나 개념이 다소 다릅니다.


쉽게 설명하면 재개발 사업은 노후・불량 건축물이 많은 인근 지역까지 기반시설 전체를 재정비하는 공공성이 강한 사업입니다.
재건축은 기존 주택이나 아파트를 허물고 공동주택만 짓는 사업이라고 보시면 이해가 빠릅니다.


또한 재개발 사업은 토지나 건물 등을 소유하고 있으면 사업에 동의하지 않아도 일정 요건만 갖춰지면 조합원 자격을 얻지만 재건축은 토지와 건물을 함께 갖고 있어야 하고 동의서를 내지 않으면 조합원 자격을 얻을 수 없습니다.


재개발・재건축 진행절차
재개발・재건축의 일반적인 진행단계는 아래와 같습니다.
도시주거환경 정비 기본계획 ► 정비구역 지정 ► 추진위원회 구성 및 승인 ► 조합설립인가 ► 시공사 선정 ► 사업시행인가 ► 종전자산 감정평가 ► 조합원 분양신청 ► 관리처분계획인가 ► 이주 및 철거 ► 조합원 동・호수 추첨 ► 착공 ► 일반분양 ► 준공 및 입주 ► 이전 고시 및 청산으로 진행됩니다.


여기서 재건축의 경우 안전진단을 통과해야지만 재건축이 가능합니다.


그럼 이중 사업시행인가, 종전자산 감정평가, 관리처분인가에 대한 용어에 대해 개념을 짚고 넘어가겠습니다.


사업시행인가란?


사업시행인가는 재개발이나 재건축 시 사업시행 계획으로 정한 내용을 실현할 수 있는 절차로 인가를 받으면 공사에 착수할 수 있는 권한을 갖게 됩니다. 


인가를 받기 위해서는 정비사업 관련 내용과 관련서류들을 준비해 관할 구청에 제출하고 구청장에게 최종 확인을 받게 됩니다.
조금더 자세한 내용을 알고 싶으시면 아래 링크를 확인하시길 바랍니다.






감정평가란?
사업시행인가를 받으면 조합원이 가지고 있는 토지나 건축물의 가격을 감정평가사들이 평가하고 이 평가에서 권리가액 및 추가분담금 등을 결정하게 됩니다.


비례율이란?
재개발・재건축 시 나오는 개발이익(총수입-총지출)의 유무를 백분율로 나타내는 지표로 보통 100%가 넘으면 사업성이 있다고 판단하고 100% 이하면 사업성이 낮다고 판단합니다. 비례율이 100% 이하면 그만큼 조합원들이 추가로 부담해야 하는 분담금이 많아집니다.


권리가액이란?
조합원이 소유한 대지나 건축물에 대한 감정가에서 비례율을 곱한 금액입니다. 조합원은 분양가에서 이 권리가액을 뺀 금액을 추가분담금으로 지불하면 재개발・재건축 완료후 아파트에 입주할 수 있습니다.


분담금이란?
조합원이 사업계획에 따라 분양을 받기 위해 부담해야하는 금액입니다. 조합원 분양가에서 권리가액을 빼면 분담금을 구할 수 있습니다. 여기서 분양가가 권리가액보다 높으면 추가로 더 내야하는데 이를 추가분담금이라고 합니다.








청산금이란?
추가분담금과 반대로 권리가액이 조합원 분양가보다 높아 조합으로부터 되돌려 받는 금액을 말합니다.


현금청산이란?
재개발・재건축과정에서 조합원이 조합원 지위를 포기하고 분양신청을 하지 않거나 조합원 지위를 유지할 수 없을 경우 현금청산의 대상이 됩니다.


관리처분인가란?
정비사업의 막바지 단계로 위에서 말한 감정평가, 비례율, 권리가액, 분담금 등을 산출해 분양되는 건축시설에 대해 조합원들에게 합리적으로 배분될 수 있게 분양계획을 수립하고 기존 건축물의 철거 예정 시기 등을 포함한 관리처분계획을 세우게 됩니다.


즉, 쉽게말해 조합원을 파악해 헌 집의 가격을 책정하고 조합원에게 분양신청을 받아 정비사업으로 분양되는 새집의 가격을 책정한 후 추가로 내야 하는 금액 등을 계획하는 것입니다.


이 관리처분계획을 제출해 시장이나 군수에게 승인 받게되면 관리처분인가를 받게 됩니다.

재건축, 재개발 시 이주비, 이사비, 주거이전비 대상


이주비란?
아파트를 분양받는 조합원이 새집을 짓는 공사기간 동안 거처를 마련하거나 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있도록 이주할 때 조합에서 조합원에게 빌려주는 이주 지원금을 말합니다. 이 돈은 조합원이 분양받은 아파트로 입주하면 상환해야 합니다.


이사비란?
조합정관에 따라 조합이 소유자나 조합원에게 원할한 사업진행을 위해 지급하는 이주를 위한 이사비용을 지원하는 것을 말합니다.


주거이전비란?
재개발 사업에서 공익사업을 진행할 때 구역 내 소유자 및 임차인에게 지급하는 이주정착금입니다. 소유자는 2개월치의 주거이전비를, 임차인은 4개월분의 주거이전비를 지급받게 됩니다.






재건축 초과이익 환수제
재건축 정비사업의 경우 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만 원을 넘으면 초과 이익에 대해 10%에서 최대 50%를 국가가 현금으로 환수하는 제도를 말합니다.