■ 둔촌주공 재건축 상세 내용
■ 둔촌주공 향후 예상 일정
1. 둔촌주공 공사 재개를 위한 진행 상황
○ 둔촌주공 사업 정상화 TF팀 조합 상주하여 업무 지원 진행 중 (강동구청+조합+시공사업단+협력사).
○ 2022년 9월 2일 조합 새로운 조합 진행부 구성을 위한 선거관리위원회 선임 완료.
○ 신 조합 집행부 구성을 위한 조합 임원 후보자 등록 : 2022년 9월 15일 ~23일.
○ 2022년 9월말 : 임시총회 공고 및 총회 책자 발송 예정.
○ 임시총회 일정 확정 : 2022년 10월 15일.
○ 조합원 동·호수 추첨 관련 : 강동구청 조합원 명부 확정(2022년 9월 20일 예정) 후 부동산원 접수가능(2개월 소요).
○ 시공사업단 입장문 발표(2022년 9월 6일) : 9월중 구조물 및 시설물 안전점검 실시 등 총회 이후 즉시 공사 재개 준비.
○ 2022년 10월 하순 ∼ 11월 중 공사 재개 예상.
2. 2022년 10월 15일 임시총회 중요성
○ 공사 재개를 위한 절대적 필수 과정 (성공적 총회 개최 및 필수 안건 통과).
○ 2022년 8월 11일 공사 재개 합의문에 의거하여 필수 이행 사항
- 공사도급변경계약 무효 확인 소송 취하 : 2022년 8월 17일 소 취하로 이행 완료.
- 일반분양 및 조합원분양 준비.
- 추가 공사비 및 공사기간의 검증.
- 상가 분쟁 합의.
- 공사 재개를 위한 각종 안건에 대한 총회 의결.
○ 위 공사재개 조건들과 관련한 10월 15일 총회 안건이 성공적으로 총회 의결이 완료 되어야 즉시 공사 재개 예상.
- 조합원들의 분명한 의사 결정이 필요함.
3. 둔촌주공 매매 동향
○ 가격 폭락과 매물량이 폭증하고 있다는 보도와 달리 8월 11일 공사재개 합의이후 신규 매물 출시 중단 상태.
○ 8월 11일 공사재개 합의 이후 급매물 위주로 2∼3건 계약 이후 1달여간 호가 횡보세 유지 중.
○ 8월 초순이후 신규 저가 매물 출시가 중단 상태로 가격 하락 없이 저가 매물량은 오히려 감소한 상황.
○ 매도자들의 경우 년초 대비 평균 3∼4억 하락한 현재 가격의 불만족과 공사 재개 기대감에 매도를 미루는 중.
○ 소유자들의 경우 10월 15일 총회 결과에 따른 공사 재개와 조합원 동·호수 추첨이후 가격 반등을 기대하는 모습.
- 12월 둔촌주공 전매제한 완화 여부와 관계 없이 당분간 신규 매물 증가는 기대하기 어려울 듯.
- 호가 움직임도 전체 부동산 시장 영향을 받아 급등은 어려우나 신규 저가 매물 출시 중단으로 추가 하락도 없을 듯.
○ 10월 15일 총회 결과는 낙관적이고 이후 공사 재개는 분명해 보이기에
- 대기매수자들의 경우 둔촌주공 최저가 매수 시점은 9월 일 듯.
- 10월 총회 이후부터는 대기매도자들 조차도 호가를 올리거나 매도시기를 조합원 동·호수 추첨이후로 미룰 듯.
- 둔촌주공은 조합원 동·호수 추첨이후 새로운 가격대로 형성 될 것이기에 9월이 올해 최저점 매수 시점이 될.
4. 둔촌주공 매매시 고려사항
○ 둔촌주공은 '1주택-10년이상보유-5년이상거주' 요건 + 12월 3일 기준 3년이상 보유(상가 포함)의 경우 매매 가능.
○ '1-10-5' 미충족 조합원 내지는 다주택자 조합원들의 매물이 12월중 잔금 조건으로 이미 출시 되고 있는 상황.
○ 2023년 5월 9일까지 한시적으로 다주택자 양도세 중과 배제로 다주택자 문의 증가 중.
- 한시적 양도세 중과 배제와 관계없이 입주권 상태에서는 중과 자체가 미 적용 됨.
○ 매수자 고려 사항
- 기존 1주택 보유자가 둔촌주공을 매수하여 둔촌주공 입주후 2년내 기존주택 매도시 기존주택 비과세 혜택.
- 취득세는 무주택이든 다주택이든 관계없이 중과없이 4.6% 단일세율 적용.
- 둔촌주공은 입주권 상태이기에 종부세 과세 대상 미포함.
- 자금조달계획서는 제출하나 그 증빙 서류는 제출 의무 없음.
- 조합원 입주권 매매 방법은 기존 아파트 매매 방법과 동일[계약금(10%)-중도금-잔금(토지소유권이전)].
- 대출은 기존 매도자들이 받은 이주비(담보대출,유이자) 한도내에서 이주비 승계 방법이 유일하며 신규 대출은 불가.
5. 결론
○ 둔촌주공은 10월 하순 또는 11월 중 공사 재개를 향해 순항 중.
○ 10월 15일 임시총회가 공사 재개를 위한 마지막 필수 관문.
○ 재건축 정상화가 가격 정상화로 나타날 것으로 보여 9월 시세가 바닥일 듯.
○ 둔촌주공 대기매수자의 경우 적극적으로 우량 저가 매물을 잡는 기회로 삼아야 할 듯.
○ 장기적으론 12,032세대의 국내 최대 아파트로 향후 입주시 강동 · 송파권의 대표 주자로 다시금 가격은 상승 예상.
둔촌주공재건축 Fact check [72탄 - 둔촌주공재건축 정상화 일정]을 통해 둔촌주공 현재 상황과 향후 예상되는 정상화 과정 및 둔촌주공 매매 동향에 대해 간략히 살펴 보았으니 참고하시기 바랍니다.
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