■ 둔촌주공 공사 현장 동영상 (2022년 10월 14일 현재)
■ 둔촌주공 재건축 상세 내용
■ 둔촌주공 향후 예상 일정
간단히 정리하면...
○ 조합원 총회 : 2022년 10월 15일(토).
○ 공사 재개 : 2022년 10월 17일(월).
○ 분양가 심의 완료 : 2022년 11월 중순경.
○ 조합원 동·호수 추첨 : 2022년 12월 중순전 완료 (신청일로부터 2개월 소요).
○ 변경 관리처분 총회 : 2022년 12월 중.
○ 일반분양 : 2023년 1월중순~2월초.
○ 입주 예정일 : 2024년 12월경.
1. 둔촌주공 추가분담금 문제
○ 시공사업단이 조합에 제출한 사업비 증가액 : 약 1조1천3백8십5억원 → 조합원당 평균 1억8천만원.
→ 부동산원 검증 절차를 거쳐 최종 확정 예정 (2022년 12월 중순경).
→ 조합원당 평균1억8천만원 부담이라는 것은 일반분양가 상승분을 고려하지 않은 사업비 증가액.
○ 일반분양가 심의 신청후 11월 하순 전후 일반분양가 결정 예상.
○ 일반분양가 상승분 감안하면 실제 조합원 부담금은 언론보도와 달리 1억미만(?)으로 예상.
2. 둔촌주공 매매 동향
○ 급매 수준보다도 1∼2억 매도가를 더 낮춘 급급매 위주론 거래 진행중.
○ 9월과 10월 초순에 거쳐 급급매 수준의 매물의 경우 매매 거래로 거의 소진 상태.
○ 아직 시장 상황은 지난 봄 가격대비 5∼6억 하락한 급매 수준의 매물은 극소수 시장에 포진 중.
○ 공사 재개에도 당장 호가 상승은 어려워 보이지만 최근 거래된 급급매 수준 가격대 매물 출시는 중단 될 듯.
○ 11월과 12월이후 일반분양가 확정 및 변경관리처분 총회를 통해 조합원 부담금이 확정 되면서 시장 변화가 예상됨.
→ 둔촌주공의 모든 리스크가 해소 되며 오히려 하락 없는 상승세 전환도 예상 됨.
○ 공사재개로 인해 매도자들의 경우에도 여유 있게 매도 시기를 저울질 할 수 있어 급격한 매물 증가도 없을 듯.
○ 당분간 횡보세가 유력한 가운데 급매 중심으론 거래가 이어지며 연말 전후로 호가 상승 전환을 시도 할 듯.
○ 이미 '팩트체크 72탄'을 통해 9월이 둔촌주공 최저점 매수 시기라 예측 했는데 실제 그대로 실현 된 듯.
3. 둔촌주공 매매시 고려사항
○ 둔촌주공 매매 대상 : 12월 3일 기준 3년이상 보유(상가 포함)의 조합원의 경우 모두 매매 가능.
○ 현재 12월 3일이후 잔금 조건으로 '1-10-5' 미충족 조합원 내지는 다주택자 조합원들의 매물이 출시 되고 있는 상황.
○ 2023년 5월 9일까지 한시적으로 다주택자 양도세 중과 배제로 다주택자 문의 증가 중.
○ 매도 예정인 매도자의 경우 매도 가능 매매가 수준과 매매 불가능 수준이 분명히 구분되어 있음을 감안해야 할 듯.
○ 매수자 고려 사항
- 기존 1주택 보유자가 둔촌주공을 매수하여 둔촌주공 입주후 2년내 기존주택 매도시 기존주택 비과세 혜택.
- 취득세 : 무주택이든 다주택이든 관계없이 중과없이 4.6% 단일세율 적용.
- 둔촌주공은 입주권 상태이기에 종부세 과세 대상 미포함.
- 자금조달계획서는 제출하나 그 증빙 서류는 제출 의무 없음.
- 조합원 입주권 매매 방법은 기존 아파트 매매 방법과 동일[계약금(10%)-중도금(30∼40%)-잔금(토지소유권이전)].
- 대출 : 기존 매도자들이 받은 이주비(담보대출,유이자) 한도내에서 승계 방법이 유일하며 신규 대출은 불가.
- 금리 상승기 매수 전략 : 우량 지역의 경우 가격 하락세 속에서 급급매 위주론 거래가 증가하고 있음을 감안하여 시장을
떠날때가 아니라 역발상 전략으로 우량지역으로의 갈아타기 또는 저가 매수의 기회로 삼아야 할 듯.
4. 결론
○ 둔촌주공 법률적으로나 절차상으로도 흠결없는 10월 15일 총회 개최로 10월 17일 공사 재개.
○ 공사 재개에도 불구하고 전체 부동산 영향에 따라 10월과 11월 중순전까진 저가 매물 매수 기회.
○ 늦어도 연말전까진 대기매수자의 경우 적극적으로 우량 저가 매물을 잡는 기회로 삼아야 할 듯.
○ 장기적으론 12,032세대의 국내 최대 아파트로 향후 입주시 강동 · 송파권의 대표 주자로 다시금 가격은 상승 예상.
둔촌주공재건축 Fact check [73탄 - 둔촌주공 공사 재개(再開)]을 통해 둔촌주공 공사 재개 소식을 알려드리며 향후 예상되는 추진 일정 및 둔촌주공 매매 동향에 대해 간략히 살펴 보았으니 참고하시기 바랍니다.
둔촌주공 매수를 계획하실 경우 조합원 매물 전매 제한으로 인해 예외적 일부 조건을 갖춘 매물만 거래 가능함에 따라 매물이 매우 귀한 상황이니 부동산헤드라인을 필히 방문·상담을 통해 희망하는 '신규 분양 평형'을 신청한 매물 중 가격적으로 우량 매물에 대해 매수하시는것이 필요 합니다.
이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.